二手房需求文档.docx

二手房需求文档.docx

《二手房需求文档.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《二手房需求文档.docx（22页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

二手房需求文档

二手房交易平台需求分析报告

班级：

软件1002班

组长：

陈美一3100608039

组员：

李宁3100608036

朱颖3100608037

黄秋月3100608040

张志飞3100608041

2013年06月01日

摘要

目前，信息技术已广泛应用于社会的各个领域，她改变了人们思考和行为习惯，信息化技术和手段有效的提高人们的工作质量，节约工作习惯，促进工作效率，提升工作价值。

同时互联网获取信息的快捷和廉价使它成为现代最主要的资讯、交互方式之一。

房产属于市民生活必不可缺的一部分，房产信息的一举一动自然被广受公众所关注，所以如何提供一个便捷、直观、有效的房屋产、销、监控、管理为一体的信息化管理，是每个房地产商提高市场竞争力的有利武器。

新型集团作为大连地区房地产开发的龙头企业，实现房地产整体的信息化管理一方面响应了我国信息化建设的总体纲要，同时也提升了在房产开发的优势地位。

随着政府对新建商品房调控力度加大和存量房市场的扩大，全国二手房交易市场日趋发展成熟，成为与一手房交易市场既竞争又共存的市场形态。

现阶段二手房交易市场的前景十分广阔，相关部门采取各种措施不断培育、完善二手房交易市场；同时作为一种市场形态，二手房交易在市场规律作用下不断发展。

具体表现为市场交易需求旺盛、交易模式多样化、交易量不断增大等，其中交易模式对二手房交易起到重要作用。

为了群众的方便，让人们体验网络发展带来的，根据详细的实用性功能，开发的二手房交易系统网络平台，充分方便了人们对信息的查阅，提高了对电子信息化时代信息掌握的效率。

实现了用户足不出户就可以查阅二手房屋租售的信息。

论文首先分析了当前二手房市场交易的特点与存在的问题，结合二手房交易对网上交易系统的基本要求，给出了本系统的功能与性能需求。

对二手房交易市场网上交易系统进行了总体设计，并在此基础上对各功能模块的设计与开发进行了详细的研究，对系统所涉及的相关数据表进行了设计。

最后，设计并实现了二手房交易网上交易系统的信息发布、信息查询、投诉及业务咨询和附属交易等功能模块。

开发本系统的目的在于强化监管、透明高效、增加交易安全性等目的。

关键词：

二手房，信息发布，系统设计，网络交易平台

Abstract

Atpresent,informationtechnologyhasbeenwidelyappliedinallspheresofsociety,shehaschangedthewaypeoplethoughtandbehavior,informationtechnologyandthemeanstoeffectivelyimprovethequalityofwork,savingworkhabits,promoteproductivity,improveworkvalues.WhilefastandcheapInternetaccesstoinformationtomakeitbecomeoneofthemostimportantinformation,interactively.Realestatebelongingtotheessentialpartofthelifeofthepeople,realestateinformationeverymovehasbeenwidepublicconcern,howtoprovideaneasy,intuitive,andeffectivehousingproduction,marketing,monitoring,managementandintegrationoftheinformationmanagement,istheweaponofeachrealestatemarketcompetitiveness.NewgroupasaleadingcompanyinrealestatedevelopmentinDalian,achievingrealestateholisticinformationmanagementaspectoftheresponsetothegeneraloutlineofinformationconstructioninChina,butalsoenhancetheadvantagepositionintherealestatedevelopment.

AstheGovernmentofnewly-builtcommercialhousingregulationincreasedandgreaterresalehousingmarket,nationalsecond-handmarketdayMoremature,withsluggishtradingmarketiscompetitiveandmarketformsofcoexistence.Thisstagesecond-handtradingmarketProspectsareverybroad,relevantdepartmentstotakemeasurestoconstantlynurture,perfectingthesecond-handhousingmarket;atthesametimeasaTypesofmarketpatterns,second-handhousetradinginmarketdevelopment.Demandreflectedinmarkettransactions,Modeldiversification,tradingvolumeincreased,withtradingmodelofsecond-handhousetradingplaysanimportantrole.InordertoPublicconvenience,letpeopleexperienceofnetworkdevelopment,basedonthemorepracticalfeatures,thedevelopmentofsecond-handHousetransactionSystemnetworkplatform,fullofinformationaccess,improveinformationavailabletotheelectronicinformationageeffectRate.Enablesuserswithoutleavinghome,youcanchecktheinformationsecond-handHousing.

Firstly,thefeaturesandtheproblemsofsecond-housetradenowadayshavebeenanalyzedandthenthefunctionalrequirementsandperformancerequirementaregivencombinedwiththebasicneedsofnettradesystembysecondhand-housetrade.Secondly,thedesignanddevelopmentofeachfunctionalmodulearestudiedindetailaswellasinvolveddatatablesbasedontheconceptualdesignofsecondhand-housetradesystem.Finally,asecond-housetradesystemwithinformationissue,informationquery,complaintandtradeconsult,attachedtrademanagementandsoonisdevelopedandrealized.Theaimofthesecond-housetradesystemistostrengthenthesuperintendence,improvethetransparencyandefficiency,andenhancethetradesafety.

KeyWords:

second-house,nettradesystem,informationissue,information

query,designofsystem

Keywords:

onlinetradingplatforms;second-handhousingrentalinformationMVCmanufacturingexecutionsystems,middleware,informationintegration

一、需求规格说明书

1．概述（Summary）

1.1项目的目的与目标（PurposeandAimofProject）

目的

将二手房交易纳入网络交易系统中，以期解决工薪阶层因放假过高而对房屋望而却步的心理负担。

缓解工薪阶层因无住房给社会所带来的压力。

人们也不用为了寻找合适的住房而奔走了。

试想一下当人们能够足不出户便可以查看房屋的买卖情况，买到（租到）自己称心如意的房屋或者卖出（租出）自己的房屋，想象一下这样的情景是多么振奋人心！

与此相比，传统的售（购）房方式显露出许多弊端，如：

登记房屋要亲自到中介去，浪费大量时间；登记房屋效率低下，浪费大量人力资源。

因此，开发网上二手房交易系统将会对这种情况有所改善。

目标

基于二手房交易市场现行存在的诸多问题，本文将通过设计透明高效的网络交易流程，制定相关的交易规则和制度，将二手房交易纳入网络交易系统中，以期解决以下几个问题:

二手房市场缺乏有效的监管手段、交易透明度不高、交易缺乏安全性、交易者缺乏对市场的了解。

从而达到以下几个目标:

1）交易房屋的信息管理。

二手房网上交易系统将与房产信息库实时连接，实现对交易房屋的自然状况、产权状况等自动审核，不符合交易条件的房屋包括落户后年限不足、未办理产权登记等将被拒绝挂牌。

这将最大限度地降低交易风险，有效地阻止卖方的欺诈行为。

同时提供开放的查询平台，交易房屋的自然状况（建筑面积、用途、使用年限、土地性质、建筑结构等）、权利状况（所有权、使用权、抵押情况、查封情况等）、交易费用（契税、营业税、物业维修基金、交易费、土地出让金等）等情况都可以得到查询，改变以往交易模式信息不对等的弊端。

2）赋予房屋登记管理部门有效的监控手段。

二手房网上交易系统将实现以房产登记主管部门为核心和主导，相关行政区内的全部二手房交易都将纳入二手房网络交易系统内。

同时相关的中介企业的资质管理也纳入其中，使房产登记管理部门达到有效监控的目的，改变以往缺乏监控、惩处手段的弊病，充分发挥监管、引导的作用。

交易系统同时也作为管理部门的官方网站，除二手房交易外，还能提供其他的附属功能，比如定期发布二手房交易数据汇总等信息，网上问题咨询、解答，更好地为买卖双方提供服务。

3）规范中介企业管理。

对于取得资质的中介公司将在网站上予以公布，只有取得资质的中介公司才被允许进行网上代理交易。

取得二手房经纪人职业资格的中介人员，其个人信息也将在网上发布。

对已核实的中介公司违规事件及处罚结果也将网上发布。

另外，中介公司自行制定的代理合同及个人之间签订的买卖合同将被废止，必须从网上打印房产登记主管部门会同工商管理部门共同制定的《二手房居间代理合同））、（（二手房买卖合同》。

1.2术语定义（TermsGlossary）

将该用户需求报告中的术语、缩写进行定义,包括用户应用领域与计算机领域的术语与缩写等。

（1）问题域（Problemdomain）”指提问的范围、问题之间的内在的关系和逻辑可能性空间。

（2）子域是相对父域来说的，指域名中的每一个段。

（3）数据字典（Datadictionary）是一种用户可以访问的记录数据库和应用程序源数据的目录。

1.3相关文档（RelatedDocuments）

二手房交易平台需求规格说明书

2．问题初始分析（EarlyAnalysis）

2.1场景描述（SceneDescription）

随着政府对新建商品房调控力度加大和存量房市场的扩大，二手房交易市场日趋发展成熟，成为与一手房交易市场既竞争又共存的市场形态。

现阶段二手房交易市场的前景十分广阔，相关部门采取各种措施不断培育、完善二手房交易市场;同时作为一种市场形态，二手房交易在市场规律作用下不断发展。

具体表现为市场交易需求旺盛、交易模式多样化、交易量不断增大等，其中交易模式对二手房交易起到重要作用。

目前，二手房市场的交易模式主要有以下两种:

1）中介公司模式。

房屋买卖的双方通过中介公司联系到一起，中介提供居间联系、沟通、代办过户手续等服务，房屋买卖双方按约定支付酬金。

目前大多数城市的二手房中介公司实行资质管理，房屋中介经纪人实行执业资格上岗证管理，中介资质及经纪人执业资格考试由当地的房地产业协会负责管理。

2）非中介模式。

个人通过网络、张贴广告、亲朋好友协助等方式发布买卖房屋信息，买卖双方自行协商并签署买卖合同，买卖双方自行到房产等级管理部门办理过户手续。

据统计，通过中介公司达成的交易数量占了交易总量70%以上，实际表现为中介公司的店面遍布城市角落，并构成了二手房交易市场的主体及核心。

作为专业的中介公司，二手房中介公司为买卖双方架设桥梁，极大的缩短了交易时间，提高了交易效率。

中介公司作为专业的二手房买卖服务公司，对房屋交易过程更为熟悉，对相关的政策、法规更为了解，同时比购买者具有更多的专业知识及经验去审核交易房屋的安全性、真实性。

作为市场主体的二手房中介公司，其自身运作水平的高低、是否烙守职业道德、行业信誉的好坏等，对行业的发展起到了至关重要的作用。

2.2初始功能提取（EarlyFunctionDistill）

基于此背景，本文在传统二手房交易模式的基础上，构建以房地产登记管理部门（房地产主管部门）为主导及核心，中介公司、二手房的买卖双方等市场参与者围绕旁屋登记管理部门进行交易管理，制定可操作性强、具体详实的规范。

并利用web皮术，将先进的管理理念融入其中，开发基于J2EE构架下的二手房交易市场网上交易系统。

3．目标系统功能需求（FunctionofTargetSystem）

3.1功能需求分析（FunctionAnalysis）

目前二手房市场交易存在着以上问题，主要是因为交易市场上没有一套公平、公开、公正的二手房交易市场网上交易系统。

由于缺少一个全局的网上交易系统，造成交易信息的不对称、不透明，信息沟通与反馈的能力低下，并连带引发了二手房交易过程中一系列问题:

对于房产购买者来说，由于缺少透明、公开的交易房产信息以及相关专业知识的缺失，往往担心会购买不到货真价实的房产或者上当受骗;对于房产出售者来讲，他们不能及时发布自己的房产信息以及了解当前市场的真实交易数量和交易价格，往往会担心价格过高出售不了或者价格过低造成利润损失。

本研究将改变传统的二手房交易模式，构建以房地产登记管理部门（房地产主管部门）为主导及核心，中介公司、二手房的买卖双方等市场参与者围绕房屋登记管理部门进行交易的网络交易系统，充分发挥房屋登记管理部门的作用，将整个二手房交易环节纳入房屋登记管理部门可控制范围之内，并制定可操作性强、具体详实的交易规范，本系统包括以下几方面的功能需求:

1）全面的房产交易管理。

通过计算机化管理，二手房网上交易系统以房产登记主管部门为核心和主导，相关行政区内的全部二手房交易都将纳入二手房网络交易系统内。

2）房产基本信息管理与交易的合法性审核。

二手房网上交易系统自动连接房产信息库，对挂牌交易信息（交易房屋的自然状况、产权状况等）进行自动审核，不符合交易条件的房屋（落户后年限不足、未办理产权登记等）将被拒绝挂牌，这能最大限度地降低交易风险，能有效地阻止卖方的欺诈行为。

3）交易房屋相关信息透明化。

本系统提供开放的查询平台，交易房屋的自然状况（建筑面积、用途、使用年限、土地性质、建筑结构等）、权利状况（所有权、使用权、抵押情况、查封情况等）、交易费用（契税、营业税、物业维修基金、交易费、土地出让金等）等情况都可以得到查询，能改变以往交易模式信息不对等的弊端。

4）房屋登记主管部门的其他服务功能。

交易系统同时也作为管理部门的官方网站，除二手房交易外，还能提供其他的附属功能，比如还将定期发布二手房交易数据汇总等信息，网上问题咨询、解答，能更好地为买卖双方提供服务。

5）房产中介的资质管理。

对于取得资质的中介公司将在网站上予以公布，只有取得资质的中介公司才被允许进行网上代理交易。

取得二手房经纪人职业资格的中介人员，其个人信息也将在网上发布。

对已核实的中介公司违规事件及处罚结果也将在网上发布。

另外，中介公司自行制定的代理合同及个人之间签订的买卖合同将被废止，必须从网上打印房产登记主管部门会同工商管理部门共同制定的制式《二手房居间代理合同））、《二手房买卖合同》。

这样能使房产登记管理部门达到有效监控的目的，改变以往缺乏监控、惩处手段的弊病。

本研究建立的二手房网络交易系统是由房产登记管理部门建立专门的二手房交易网站，实行免费服务，由其负责管理，并担负日常技术升级、维护的责任。

本交易网站集成房产管理部门的房产信息管理，一起作为交易系统的核心，房产管理部门负责房产信息库的信息资料的全面性、准确性、安全性。

各二手房中介公司，个体非中介交易者作为子系统，一起形成一个无地域限制的网络交易系统，建立二手房交易网站后，本区域内所有的二手房交易必须通过该网站进行交易，卖方（包括中介公司）通过该网站发布挂牌交易信息，交易系统自动进行审核，符合交易条件才可以进行挂牌发布，涉及交易的买方从该网站获取房屋信息，卖方（或者中介公司）也必须在该网站发布信息。

确认交易后，通过该网站，完成纳税价格评估、合同签订、产权交易过户等手续。

买家功能需求分析：

（a）房屋信息查询模块功能扩展：

（b）买家用户信息管理模块功能扩展

卖家功能需求分析:

（a）卖家注册登录

（b）卖家信息管理

（c）卖家信息用例

中介功能需求分析：

中介就像一条连接买家和卖家的链子，在本系统中负责完成买家和卖家之间的交易。

（a）中介功能用例

（b）代理出售房产网上交易流程图

（c）房屋信息发布模块

（d）信息查询模块

（e）合同打印模块

（f）交易过户模块

系统管理员功能需求分析：

（a）系统管理员用例图

（b）系统管理员操作图

业务员功能分析：

（a）挂牌信息发布

（b）交易产权过户

（c）交易信息汇总发布

（d）中介公司管理

3.2功能需求点列表（FunctionList）

交易系统参与主体间关系如图2.2.1所示:

其中，二手房交易系统中参与的主体各部分详解如下:

“出卖方”是指规定行政区域内需要出售房屋的个人或者代为出售房产的中介公司，当有需要出售房产时，“出卖方”登陆本交易系统，依靠所注册的帐号，进行身份识别及进行交易。

“房地产登记管理部门”是指地方政府授权的房产管理部门，一般都是各地房产管理局下属单位，负责本地房地产交易的备案、产权过户、发放房屋所有权证书等业务，本文中的“房产登记管理部门”即负责受理二手房过户登记，并负责对交易资料及过程进行审验的房产部门。

“房产数据库”:

房管部门都建立有房地产档案资料库，除书面文挡外，都建立有适合电子化办公的电子文档资料库，本文中的“房产数据库”即房产管理部门建立的电子文挡资料库，房产数据库中包含行政管辖区域内所有房产的相关信息，其内容包括:

产权人姓名、房屋的建筑面积、房屋的具体地址、规划用途、建筑结构、取得产权证日期、产权类别、物业维修基金缴纳情况、抵押、查封、异议登记、法院财产保全等。

“交易资金托管银行”:

买卖双方在签订买卖合同后，为保障交易资金的安全，避免发生过户后不支付房款、或者支付房款后，不协助办理过户的情况。

购买方将交易资金存入房产管理部门指定的银行进行资金托管，交易过户完成后，凭房屋登记管理部门的回执，由银行负责完成资金转帐。

“房地产行业协会”是指行政区域内由政府成立的行业协会，在二手房领域内，负责中介企业资质年审，并负责执业经纪人的考核、发证、培训工作。

其目的是通过资格考试，强化业务学习，以提高整个二手房从业人员及整个行业的业务水平。

“二手房网上交易系统”就是建立一个专门的二手房交易网站，本区域内所有的二手房交易必须通过该网站进行交易，由地区房产管理部门负责维护、管理，并通过该交易网站完成二手房过户登记、发证工作。

涉及交易的买方从该网站获取并验证房屋信息，卖方（或者中介公司）也必须在该网站发布信息。

确认交易后，通过该网站，完成纳税价格评估、合同签定、产权交易过户等手续。

在本文研究开发的二手房网上交易系统中，行业协会作为二手房中介市场的监管部门，其职能合并在房屋登记主管部门之中，其所担负的监管职能，如中介公司资质年审、经纪人职业资格考试等也通过房屋登记主管部门进行，并不直接与二手房交易市场发生关系。

5．目标系统假设与约束条件（SupposeandRestrictionofTargetSystem）

（1）监管不利，缺乏有效的交易监督和惩罚措施。

（2）二手房中介信誉度差，职业道德缺失。

（3）二手房交易水平低下，技术含量偏低。

（4）交易安全机制缺失。

（5）为了项目的开发下的条件和实施，在必要时对现有的业务流程进行合理的调整。

（5）硬件、软件、运行环境和开发环境方面的条件和限制。

（6）可利用的信息和资源。

（6）系统投入使用的最晚日期。

5系统性能需求

系统性能是用户测评系统的一个重要指标，包含以下两个方面：

系统相应时间和并发处理能力。

同时，考虑性能时，也应该综合考虑系统的硬件指标、用户最大数量、系统实时需求性和系统复杂度。

5.1系统响应时间

提供先进的数据访问引擎技术，提高数据处理响应速度。

一般性查询最长不超过5s，一般业务处理操作不操过5s，报表查询以及复杂查询操作一般不操过30s。

5.2并发处理能力

通过先进缓存技术。

解决多用户并发访问瓶颈。

系统应支持最大并发在线客户数为30-50个。

6．运行需求（InterfaceofTargetSystem）

6.1界面需求（InterphaseRequirement）

（1）输入设备：

键盘、鼠标、条码扫描器、扫描仪等；

（2）输出设备：

显示器、打印机、光盘刻录机、磁带机、音箱等；

（3）显示风格：

图形界面、字符界面、IE界面等；

（4）显示方式：

1024*768、640*480等；

（5）输出格式：

显示布局、打印格式等。

6.2硬件接口

本软件系统不涉及硬件接口。

6.3软件接口

编号

接口名称

接口规范

接口标准

入口参数

出口参数

传输频率