招商计划书模板Word文件下载.docx

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街通往内街的三个通道，从商业功能设计上看实属败笔。

按照商业街区的布局要求，街区内主干道、副通道两侧均应为店面房，以便使街区形成鳞次栉比的商店群。

　　这别仅能有效吸引顾客逛街购物，易于催生和聚拢客流，而且能把土地资源利用率发挥到极致，如同上海豫园商街那样条条路上有店铺，每寸地皮生银子。

遗憾的是，一期外街通向内街的三个通道，两条是没有任何店铺的幽巷，顾客在街口看别到商业气氛，甚至疑惑里面还有内街;

一期与二期之间的通道，同样因一期建造南侧没有设计店面房，走在南大街的顾客看别出街口的商业氛围而止步于此。

　　4、街一侧临街绿化带的设计过长，阻挡店门，很多顾客入店购物所以要绕一大圈，于是放弃了购买动机，导致临街店铺生意清淡。

、商街策划后天失调

　　1、广场商业街处于核心商圈，在市场竞争特别强调个性化的今天，商街必须有自己的灵魂，即战略定位和商业主题。

广场商业街最早定位是街，后来又定位于，现在预备冠以广场步行街。

由于没有精确、精准的市场定位，对于商业上我是谁、我为谁服务的咨询题没有首先解决好，其它咨询题也就难以解决了。

　　2、广场是一处很好的市民广场，但要吸引广阔市民聚拢到这个地方，还需要有浓郁的广场文化，例如象路、广场、步行街那样的广场雕塑。

此外，还需要有体现人文关心的指引牌、休闲椅、售报亭、公用电话亭、垃圾筒、商品广告牌、露天茶座等。

目前，由于上述设施没有配套，广场的磁场效应别佳，因此商街难热。

　　3、打造商街，服务缺位。

开辟商开辟一片商铺销售出去，再由物业治理公司去打理，这是开辟商业房产的老皇历。

其实，经营广场商业街，物业治理代替别了商业治理，商业街由冷到热需要专业策划治理机构来操盘运作，此所谓泛商业地产运作。

广场起步时期缺少商业策划治理机构的全程介入，商铺的出租与经营全由业主与商户婚姻自主，双方又都缺乏成熟的理性，商街本身也没有搞启动和哺育市场的形象炒作，这就无法形成火爆的商业氛围。

此外，我们对业主购买店铺后的关注程度别够，没有从尽快启动商街运营和提升商业价值的角度予以指导和服务，例如，商街北口的66号、68号两家首席店面房向来空关，这对内街商户的经营及整个商街的气氛便构成较大妨碍。

　　二、商街定位广场商业街的战略定位至关重要，针对其所处的地理位置和商业环境，依照都市消费群体的消费趋势和消费偏好，我们作如下战略定位：

　　1、街名：

广场时尚丽人街。

　　2、概念：

广场街观光旅游的门户，国际品牌汇聚的商街，城市丽人找梦的。

　　3、广告语：

广场/时尚丽人街与相约，与同行。

　　4、商业门类：

购物、休闲、餐饮、美容、娱乐。

　　5、商品：

主营国际国内名牌服装、服饰、化妆品、珠宝、眼镜、手表、休闲食品、工艺品等。

　　6、顾客定位：

城市中追求时尚的女性及国内外的旅游观光者。

　　7、经营理念：

站在都市经营的高度打造一条著名长三角的商业街。

　　三、招商策划广场时尚丽人街的招商，属于突破困局的举措，招商需从下列

　　几个方面入手：

、公布招商公告我们打算于4月中旬在《晚报》、电视台公布招商公告，突出介

　　绍广场时尚丽人街的市口优势、市场定位和潜在的巨大商机，吸引商户预约登记承租店铺。

、举办招商信息公布会该招商信息公布会拟于4月20日在毗邻的饭店进行凉爽，出席的商户为及周边都市的时尚品牌经销商，以及国贸市场故意入驻广场经营的服装、珠宝、化妆品商户。

参会商户的人数拟操纵在100人左右。

会上将公布的要紧信息是：

　　1、广场时尚丽人街的总体规划、市场定位、独特优势和前景展望;

　　2、街可供商户购买或租赁的店铺资源状况，包括售价、租金、物管的优惠政策。

　　招商打算书模板

　　一.行业动态调研及分析

　　1.行业饱和程度

　　2.行业进展前景

　　3.国家政策妨碍

　　4.行业技术及相关技术进展

　　5.社会环境

　　6.其他因素

　　二.企业内部调研及分析

　　1.财务状况，财务支出结构

　　2.企业生产能力，产品质量，生产水平

　　3.职员能力，待遇，公司对职员的激励、考核、培训

　　4.企业策划、销售、执行能力的调研

　　5.产品各品项研究：

定位、包装、价格、市场目标受众、竞争优势

　　三.潜在进入者调研及分析

　　1.行业进入成本/壁垒。

　　2.行业退出成本。

　　3.进入后对本企业的威胁。

　　4.对竞争者的威胁。

　　四.现有竞争者的调研及分析。

　　1.财务状况，财务支出结构。

　　2.企业生产能力，产品质量，生产水品。

　　3.职员能力，待遇，公司对职员的激励、考核、培训。

　　4.企业策划、销售、执行能力的调研。

定位、包装、价格、市场目标受众、竞争优势。

　　五.替代品调研及分析。

　　1.替代品工艺。

　　2.消费者认可程度。

　　3.进展态势。

　　六.互补品调研及分析。

　　1.是否存在互补品。

　　2.互补品价格。

　　3.互补品对产品的要求。

　　4.互补品进展趋势及其以后新要求。

　　七.原料供应商调研及分析。

　　1.可供挑选的供应者。

　　2.原材料是否有替代品。

　　3.供应商的讨价还价能力。

　　4.我们对其依靠程度。

　　5.供应商的供应能力。

　　八.中间商调研及分析。

　　1.中间商的性质：

配送商、经销商、代理商

　　2.中间商对我们产品的依靠程度。

我们产品占用他资金的比例，赋予他的利润比例

　　3.中间商的赋予我们产品的支持：

配送能力、资金实力、人力

　　九.消费者调研及分析。

　　1.消费者背景研究：

收入、教育、年龄、性别、家庭组成、种族、工作

　　2.消费者对产品和竞品的认知及态度：

质量、价值、包装、型

　　号、品牌声誉、品牌形象等及其认知差别。

　　3.消费者的使用事情：

购买动机、购买量、何时使用、怎么使

　　用等。

　　4.购买角色。

　　5.消费者对现有营销活动的评价。

对广告的同意程度、对营业

　　推广的理解等。

　　第三部分企业战略及产品策略的制定

　　一.企业战略制定

　　二.产品策略制定。

　　1.产品。

　　1）品项：

市场定位、目标受众。

　　2）包装：

陈列显著、方便、符合产品定位、价格等

　　2.价格。

　　1）符合企业战略？

　　2）符合产品定位？

①利润为主/市场占有率为主②依照产品市场定位别同，采取别同价格策略。

　　③保留一支低利润甚至无利润产品，该品项各种市场表现摹仿

　　要紧竞争对手，以破坏其市场及形象。

　　3.渠道。

1）普通通路。

对经销商的挑选、治理操纵、返点等。

　　2）特通。

由于产品特性及价格别同，我们能够挑选那些特殊通道，以便它的目标客户可以便利的获得该产品。

　　3）新终端开辟队伍。

　　4）直营队伍。

关于一些特殊事情，如经销商的流失，直营队伍临时性的弥补空白市场。

　　5）客户数据库的治理。

业代前期市场推广积存的客户资料及经销商自身对终端的开辟，这些终端资料应当及时地经过业代以书面的形式提交公司。

公司对这些资料的治理能够幸免因业代及经销商的流失而造成的终端流失。

　　4.促销。

　　1）广告：

诉求点2）人员推销：

　　a）人员的培训b）人员的岗位界定c）人员的考核d）人员的激励3）营业推广a）对顾客。

ⅰ稳定主打产品价格；

ⅰ对品牌的宣传b）对零售商。

稳定价格，保证促销后价格可以恢复，销量得以维持；

或者在短时刻内抢先占据货架c）对中间商。

尽量减少短期大力度促销活动，一方面会破坏市场，妨碍终端价格体系，另一方面经销商对终端很可能没有降实，从中截取，成为其灰色收入。

　　4）公共关系。

事件营销：

把握正确的营销事件。

直接告知消费者的营销事件应当包含消费者利益点，同时该信息是以直接明了的方式告知消费者利益点的

　　第四部分具体执行＆实施

　　一.产品设计。

　　二.价格设计。

　　三.渠道设计。

　　四.促销设计。

　　五.销售治理第五部分结束语