深圳房地产开发流程.docx

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深圳房地产开发流程

深圳房地产开发流程

当地宝律师2009年6月8日根源：

当地宝

第一节开发贷款程序

房地产开发贷款操作流程以下：

递交申请——受理检查——项目评估——核查审批

办理手续——资料归档——贷后管理——收贷撤保

一、房地产开发贷款申请

（一）借钱人资格

借钱人申请房地产开发贷款，须吻合以下基本条件：

1、借钱人是经工商管理机关（或主管机关）赞同登记的企（事）业独立法人或其余经济组织。

2、有经工商行政管理部门赞同登记并办理年检的法人营业执照或有权部门赞同建立的证明文件。

3、经营管理制度健全，财务状况优秀。

4、信用优秀，拥有按期归还贷款本息的能力。

5、有贷款证，并在贷款行开立基本账户或一般账户。

6、有贷款人认可的有效担保。

7、贷款项目已归入国家或地方建设开发计划，其立项文件合法、完好、真切、有效。

8、借钱人已经获得《建设用地规划赞同证》、《建筑工程规划赞同证》、《国有土地使用证》、《建设工程动工

证》。

9、贷款项目实质用途与项目规划符合，吻合当地市场的需求，有规范的可行性研究报告。

10、贷款项目工程估量报告合理真切。

11、贷款人计划投入贷款项目的自有资本不低于银行规定的比率，并能够在使用银行贷款以前投入项目建设。

12、公司信用等级微风险度吻合贷款人的要求。

13、贷款人规定的其余条件。

（二）申请贷款资料

开发商应向银行提交和贷款项目的有关资料。

1、单位资料

（1）、经年检并赞同登记的法人营业执照复印件、法人代表人或其受权代理证人明书及署名样本、借钱受权书（股份

制公司）、贷款证年检证明复印件、贷款证（卡）及复印件;

（2）、单位章程、成立批文;

（3）、经会计师事务所验审的近三年年报及本期财务报表;

（4）、工商管理部门的注册验资报告、开户赞同证及有效税务登记证正副本复印件;

（5）、法人代码证复印件、年检报告;

（6）、房地产公司开发经营资质证书;

（7）、借钱申请报告;

（8）、公司最高权益机构或受权机构赞同申请贷款的决策;

（9）、若属第三者供应信用担保方式的贷款，保证人亦须提交前5项资料并报贷款担保承诺书;若属抵押或质押担保

方式的贷款，须提交抵押物或质物清单、估价报告、所有权或使用权证书及有处理权人赞同抵押或质押的承诺证明;

（10）、公司主要领导人简历及工作人员文化结构等清单。

2、项目资料

（1）、项目立项批文、可行性研究报告及项目估量报告;

（2）、建设用地规划赞同证;

（3）、建筑工程规划赞同证;

（4）、土地出让及规划红线图、国有土地使用证;

（5）、地价款缴交凭据复印件;

（6）、施工赞同证;

（7）、房地产估量赞同证;

（8）、合作项目需供应合作开发合同或有权部门赞同合作开发的批件。

（三）、房地产开发贷款的审察与审批

贷款审察是贷款审察部门依据贷款“三性”原则和贷款投向政策，对贷款检查部门供应的资料进行核实，评论贷款风险，复测贷款风险度，提出贷款决策建议，供贷款决策人参照。

（四）贷款审察的主要内容

1、审察检查部门供应的数据、资料能否完好。

2、依据国家产业政策、贷款原则审察贷款投向能否吻合规定。

3、审察贷款项目能否需要评估，有无评估报告，有否超权限评估，评估报告能否已赞同，项目状况能否可行。

4、审察贷款用途能否合法合理，贷款金额可否知足项目的需要，利率能否在规定的上下限范围内，借钱人的还款

能力，能否有可告的还款根源。

5、审察贷款限期。

房地产开发项目贷款最长久限为3年，建筑业（施工项目）短期贷款最长不超出1年。

6、审察担保的合法性、合规性、靠谱性。

质押贷款：

包含存单、国库券等有价证券质押贷款。

抵押贷款：

包含房地产、运营车辆抵押贷款。

俣证贷款：

（1）、俣证人一定是拥有贷借钱人清账债务能力的法人、其余组织或许公民，《担保法》规定国

家机关、学校、医院等公益事业单位、无公司法人受权的分支机构不可以作保证人;

（2）、核实保证人保证建议的真切性、合法性，如股份公司要有董事会决策;

（3）、审察保证人的保证能力。

7、复算贷款风险度、贷款财富风险度。

计算公式为：

贷款项目综合风险度

=贷款方式风险系数×[公司信用等级系数×（1-Y）+项目风险等级系数×Y]

注：

Y=项目投资总数/（公司净有形财富+项目投资总数）

贷款财富风险度

=（正常贷款金额×项目贷款风险度×1.0+逾期贷款金额×项目贷款金额×1.3+呆板贷款金额×项目贷款风险度

×1.8+呆账贷款金额×项目贷款风险度×2.5）/贷款总数

8、审察该笔贷款发放后，公司贷款总余额有无超出该公司贷款最高限额，授信额有无超出单个公司贷款占全行贷

款总数最高比率10%。

9、依照受权授信管理方法，确立该笔贷款的最后审批人。

贷款审察岗认为检查岗提交的评估报告、检查建议不够详细，能够提出增补评估检查的内容，退回检查岗增补评估与检查。

贷款审察建议中的主要内容和结论由审察岗人员填入《房地产开发贷款申请审批表》交审察主管复审。

经审察岗主管审察赞同后，按受权授信审批权限报有权人签批。

（五）贷款的审批

房地产开发贷款的审批要依据贷款审批权限及项目评估权限办理。

1、贷款签批人在受权范围内签批贷款，并决定贷款种类、金额、限期、利率、方式。

2、凡是要上报上司行审批的，均要由下级行向上司行审察岗提交本级行信贷审察委员会对贷款项目检查的实审意

见，并由行长签订上报。

上司行审察岗审察后按审批权限提交信贷审察委员会或有权签批人签批。

上司行审察岗的审察

内容基本与贷款上报行的审察岗相同。

3、贷款经赞同后，由检查部门送贷款发松手续。

审察或审批人不赞同贷款的，要说明原由，有关资料退还给贷款

检查部门，并由贷款检查部门通知公司。

（六）、贷款的发放

经吻合规定的贷款审批人审察赞同后，信贷员通知借钱人、担保人正式签订贷款合同、保证合同或抵押（质押）合同，并按规定办好有关公证（目睹）、抵押登记、保险等手续。

借钱人获得贷款以前，应为项目办理有效的建筑工程保险。

以

房子作为抵押品的，有偿清所有贷款本息以前，应逐年按不低于的押金额的投保金额办理房子不测灾祸保险，且投保期最少要擅长借钱期半年。

保险合同中要明确贷款人为保险的第一得益人，保险单正本由贷款行执管。

若属抵押（质押）担保方式，借钱人应将抵押物（质物）权属及其有关登记证明文件、保险单等交贷款人收押保存，并由贷款人出具收据给借钱人。

借钱人需使用被贷款人收押的证明文件或资料办理有关的销售手续时，须出具借条，待手

续办理完成即退还贷款人。

若属住宅开发项目贷款，有条件的贷款行应在发放项目贷款前，与借钱人就该贷款项目销售后的一揽子抵押贷款业务签订《抵押贷款业务合作协议》。

贷款审察部门对贷款合同、有关协议等所有贷款手续中的各样因素、签章等所有贷款手续核实无误后，由信贷员填写贷款划拨凭据，经借钱人认定，并逐级审批签发后，交由会计部门，依据茬是度状况及有关商定条款，分期、分批将款项直接转入借钱人在贷款银行开立的专户。

第二节、城市房子拆迁程序

一、房子拆迁申请

不论单位或个人因从事建设项目需要进行房子拆迁时，都要向被拆掉房子所在地的市、县人民政府房子拆迁管理部门提出拆迁申请，并同时提交以下资料：

建设项目赞同文件、建设用地规划赞同证、国有土地使用权赞同文件、拆行计划或拆迁方案、办理存款业务的金额机构出具的拆迁赔偿部署资本证明。

拆迁计划和拆迁方案是拆迁申请的构成部分，其内容一定切实地说明拆迁的范围，拆迁的对象，拆迁的实行步骤，对拆迁范围内的被拆乔迁民、机关、集体、企事业单位的赔偿部署方案，部署房和暂时部署周转房的房源状况，波及拆迁的各项赔偿费、部署费的估量状况，以及拆迁限期、详细时间安排等。

二、房子拆迁审批

市、县人民政府房子拆迁管理部门应当自收到拆迁申请之日起30日，对申请事项进行审察。

经审察吻合条件的，

房子拆迁主管部门发给拆迁申请人房子拆迁赞同证。

房子拆迁管理部门在发放房子拆迁赞同证的同时，应当将房子拆迁赞同证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁限期等事项，以房子拆迁通告的形式予以宣布。

房子拆迁管理部门和拆迁人应当实时向被拆迁人做好宣传、解说工作。

三、签订拆迁赔偿部署协议

在房子主管部门审察、审批拆迁并发放房子拆迁赞同证后，房子拆迁人应与被拆迁人依照规定就赔偿、部署等问题签订书面协议。

拆迁租借房子的，拆迁人应当与被拆迁人、房子承租人订立拆迁赔偿部署协议。

赔偿部署协议应当规定赔偿方式和赔偿金额、部署用房面积和部署地址、搬家限期、搬家过渡方式和过渡限期以及违约责任等事项。

1、拆迁赔偿部署协议的主要内容：

（1）、被拆掉房子的坐落地址、面积和用途;

（2）、赔偿方式;

（3）、赔偿金额;

（4）、部署用房面积和部署地址;

（5）、搬家过渡方式及限期;

（6）、违约责任等。

2、房子拆迁赔偿部署协议的特色：

（1）、协议当事人是特定主体，即拆迁人一定是经过有关部门赞同的单位和个人，被拆迁人一定是列入拆迁范围的房子所有人或使用人;

（2）、协议签订有严格的时间限制;

（3）、协议签订有相对的强迫性。

赔偿、部署协议订立后，能够向公证机关办理公证，并送房子拆迁主管部门存案。

拆迁依法代管的房子，代管人是房子拆迁主管部门的，赔偿、部署协议一定经公证机关公证，并办理凭据保全。

四、实行拆迁

拆迁人一定在拆迁赞同证规定的拆迁范围和拆迁限期内进行拆迁，不得超越拆迁范围和拆迁限期。

拆迁人能够自行拆迁，也能够拜托拥有拆迁资格的单位实行拆迁。

房子拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁拜托。

拆迁人拜托拆迁的，应当向被拜托的拆迁单位出具拜托书，并订立拆迁拜托合同。

拆迁人应当白拆迁拜托合同订立之日起15日内，将拆迁拜托合同报房子拆迁管理部门存案。

被拜托的拆迁单位不得转让拆迁业务。

五、城市房子拆迁的赔偿

1、赔偿对象

房子拆迁赔偿关系到拆迁当事人的经济利益，依据我国《宪法》规定，国家、全民、集体所有的受保护，国家保护公民的合法收入、积蓄、房子等合法财富的所有权。

房子被拆掉，给被拆迁房子的所有人造成了必定的财富损失。

为保

护被拆掉房子所有人的合法权益，拆迁人应当对被拆掉房子及其隶属物的所有人（包含代管人、国家受权的国有房子及其隶属物的管理人）赐予赔偿。

应当明确的是，赔偿的对象是被拆迁房子及其隶属物的所有人，而不是使用权人。

所有

人既包含公民也包含法入。

2、赔偿形式

房子拆迁赔偿有两种方式，即钱币赔偿和房子产权调动。

（1）、钱币赔偿是指拆迁入将被拆迁房子依照房地产市场评估价钱，以钱币结算方式赔偿给被拆掉房子的所有人。

钱币赔偿的金额，依据被拆迁房子的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价钱确立。

（2）、房子产权调动是指拆迁人用自己建筑或购买的产权房子与被拆迁房子进行调动产权，并按拆迁房子的评估价和调动房子的市场价进行结算调动差价的行为。

《城市房子拆迁管理条例》规定，拆掉非公益事业房子的隶属物，不作产权调动，由拆迁人赐予钱币赔偿。

拆迁租借用房时被拆迁人与房子承租人对排除租借关系达不行协议时，拆迁人应当对被拆迁人推行房子产权调动。

除上述两种状况外，被拆迁人能够选择拆迁赔偿方式。

3、特别状况的房子拆迁赔偿

（1）、出租房子的拆迁赔偿。

拆迁租借房子，被拆迁人与房子承租人排除租借关系的，或许被拆迁人对房子承租人进行部署的，拆迁人对被拆迁入赐予赔偿。

被拆迁人与房子承租人对排除租借关系达不行协议的，拆迁人应当对被拆迁人推行房子产权调动。

产权调动的房子由原房子承租人承租，被拆迁人应当与原房子承租人从头订立房子租借合同。

（2）、产权不明确房子的拆迁赔偿。

拆迁产权不明确的房子，拆迁人应当提出赔偿部署方案，报房子拆迁管理部门审察赞同后实行拆迁，拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房子的有关事项向公证机关办理凭据保全。

（3）、设有抵押权房子的拆迁赔偿。

《城市房子拆迁管理条例》规定，拆迁设有抵押权的房子，依照国家有关担保

的法律执行。

抵押当事人就排除抵押关系或从头设定抵押物达成协议的，拆迁赔偿按正常状况进行;抵押当事人没法达

成协议的，依照法律规定的清账次序进行清账，不足清账抵押权人的，抵押权人依照有关担保的法律规定，可向抵押人进行追偿，抵押权因房子灭失而消逝。

（4）、拆迁公益事业房子及其隶属物的赔偿。

公益事业一般指文教、卫生及社会公共福利方面的非生产性事业，拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法例的规定和城市规划的要求予以重修，或许赐予钱币赔偿。

（5）、暂时建筑、违章建筑的拆迁赔偿。

暂时建筑一定在赞同的使用限期内拆掉。

所以，拆掉已超出赞同使用限期的暂时建筑，不赐予赔偿。

对于尚没有超出赞同使用年限的暂时建筑，可考虑暂时建筑在使用期内的残值和节余合法使用期的长短，赐予适合赔偿。

违章建筑的存在是不合法的，拆掉违章建筑不予赔偿。

六、城市房子拆迁的部署

依据我国《城市房子拆迁管理条例》规定，拆迁人应当供应吻合国家质量安全标准的房子，用于拆迁部署。

1、拆迁人应当对被拆迁人或许房子承租人支付搬家补贴费。

在过渡限期内，被拆迁人或许房子承租人自行安排住所的，拆迁人应当支付暂时部署补贴费

租人使用拆迁入供应的周转房的，拆迁人不支付暂时部署补贴费。

搬家补贴费和暂时部署补贴费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

;被拆迁入或许房子承

拆迁人不得私自延伸过渡限期，周转房的使用人应当准时腾退周转房。

因拆迁人的责任延伸过渡限期的，对自行安排住所的被拆迁人或许房子承租人，应当自逾期之月起增添暂时部署补贴费;对周转房的使用人，应当自逾期之月起付给暂时部署补贴费。

因拆迁非住所房子造成停产、休业的，拆迁人应当赐予适合赔偿。

2、房子拆迁纠葛的办理。

拆迁入与被拆迁人对拆迁赔偿形式和赔偿金额、部署用房面积租部署地址、搬家过渡方

式和过渡限期，经磋商达不行协议的，经拆迁当事人提出申请，由赞同拆迁的房子主管部门判决。

被拆迁人是赞同的房

屋拆迁主管部门的，由同级人民政府判决。

《城市房子拆迁判决工作规程》对行政判决的程序和要求做出了明确规定，行政判决应当以事实为依照、认为准绳，坚持公正、公正、实时的原则。

当事人对行政判决不服的，能够依法申请行政复议或许向人民法院起诉。

为了不影响拆迁工作的顺利进行，当拆迁人已依据规定对被拆迁人赐予钱币赔偿或许供应拆迁部署用房、周转用房的，期间不断止拆迁的执行。

被拆迁人或许房子承租人在判决规定的搬家限期内未搬家的，由市、县人民政府责成有关部门行政强迫拆迁，或许由房子拆迁管理部门依法申请人民法院强迫拆迁。

依据《城市房子拆迁行政判决工作规程》规定，房子拆迁管理部门申请行政强迫拆迁前，应当邀清有关管理部门、拆迁当事人代表以及拥有社会公信力的代表等，对行政强迫拆迁的依照、程序、赔偿部署标准的测算依照等内容，进行听证。

房子拆迁管理部门申请行政强迫拆迁，一定经领导班子集体议论决定后，方可向政府提出行政强迫拆迁申请。

未经行政判决，不得实实行政强迫拆迁。

拆迁人未按判决建议向被拆迁人供应拆迁赔偿资本或许吻合国家质量安全标准的部署用房、周转用房的，不得实行强迫拆迁。

第三节开发的阶段与程序

房地产开发一般分为四个阶段进行，即投资决策剖析阶段、先期工作阶段、建设阶段和营销阶段。

每个阶段的工作内容既有所不同，又密切联系、互相连接，并且是交替进行的。

一、投资决策剖析阶段及其程序

投资决策剖析阶段的工作内容主假如进行开发项目的选择、可行性研究和决策立项。

这一阶段是房地产开发过程中至关重要的阶段。

能够说，房地产项目开发的成败很大程度上取决于投资决策剖析。

（一）、开发投资时机鉴识和项目选择

投资决策剖析的第一步是对开发投资时机的鉴识和开发投资项目的选择。

其思路一般是从宏观到微观。

第一，在必定地域范围内找寻最为有利的投资时机。

因为房地产市场是一个地区性的市场，不同的地域，其投资环境和房地产市场供求关系不同，投资时机也不相同。

其次，从中观众角度，在打算投资的地域，鉴识可能投资的城市。

进一步在想要投资的城市，依据所认识的该城市

有关房地产的各样信息，从微观层面，考虑选择投资开发的房地产种类和空间区位，即往常所说的“物业”和“地块”，经过一系列的投资时机鉴识和项目挑选，投资意愿初步成立，再进一步与城市规划部门、房地产管理部门、目前的土地

拥有者或使用者以及其余有可能合作的投资商和房地产专业人士接触洽商，使项目假想详细化，并草签投资意愿书。

最后，进入下一步工作，即项目可行性研究。

（二）、初步可行性研究

房地产开发项目可行性研究的内容只管与其余建设项目有所差异，但相同分为初步可行性研究和可行性研究。

初步可行性研究也称为预可行性研究。

初步可行性研究足在投资时机研究的基础上，进一步采集较为详细的房地产市场信息资料，对拟投资项日所在地区的社会经济状况、市场供求变化、区位条件及其相邻周边环境，以及预期投资效益，进行初步剖析、展望和估量，形成开发投资初步方案，据此评论投资时机选择结果的成功性怎样，决定能否有必需进行详细可行什研究，确立一些重要性的问题能否进行专题研究。

初步可行性研究是编制项目建议书的依照。

（三）、可行性研究

可行性研究是在初步可行性研究后，对开发投资项目进行深入仔细的技术经济剖析论证，为开发项目投资决策供应

技术上和经济财务上的评论依照。

故可行性研究也称为详细可行性研究或技术经济可行性研究。

可行性研究的主要内容

包含房地产市场剖析、项目财务评论和经济社会评论。

经过可行性研究，进一步明确了影响开发项目的确定性和不确立

性因素，并对多个方案展望出其开发成本和预期利润水平，经过多方案比较，从中精选出最好的方案。

据此，开发商如

果认为该项目的预期利润水平能够接受，即可点头决策。

但是，假如某些开发项目关系到国计民生并拥有很大社会和环

境生态效益时，即便经济效益不好，也应多渠道筹集资本，进行开发建设。

可行性研究报告经有关主管部门赞同后，开

发项目将正式立项，能够进入项目先期工作阶段。

二、先期工作阶段及其程序

先期工作阶段是指在投资决策和项目立项后至建设工程施工这段时间。

这一阶段的工作内容主要包含：

开发场所的工程勘察、获取土地使用权、进行拆迁部署、规划设计、施工现场的基础设备配套建设、开发资本筹备、工程建设方案拟订、办理各项动工手续等。

（一）、开发场所的工程勘察

开发地块确立后，需要请勘察部门对地块的工程地质和水文地质进行勘探，摸清土质构成、地基承载力、地下水埋

深等状况，为规划设计、建筑设计及地基办理供应依照。

（二）、获取土地使用权

土地使用权能够从土地一级市场，经过出让以协议、招标或拍卖的方式获取;也能够从土地二级市场经过转让的方

式获取;或经过其余门路获取，如联建、联营等。

开发投资者应依据开发项目的需要和自己条件，选择获取土地使用权的门路和方式。

（三）、征地、拆迁、部署

依照国家土地管理法的有关规定，经过当地政府主管部门办理土地征用手续。

依照国家和当地政府房地产拆迁管理条例、标准和细则，由开发公司或拜托特意的拆迁进行拆迁部署。

拆迁实行方法能够是实物拆迁形式，也能够是钱币拆迁形式。

（四）、规划设计

规划设计是房地产项目开发建设的宏图，要以人为本，合理确立各项技术经济指标，兼备安排各项建设用地，知足

使用者对各项功能的要求，尽量做到经济效益、社会效益和环境效益的一致。

（五）、落实开发资本

开发资本是关系房地产项目可否顺利进行建设的重要保证，所以，在项目决策立项后，应进一步经过直接或间接的

方式多渠道筹集落实资本，安排好短期和长久信贷，并拟订出开发资本分期投入和使用计划。

（六）、拟订建设备工方案

拟订详细的建设备工方案，对保证开发项目的施工期和工程质量以及控制建筑成本和实现目标利润都很重要。

建设备工方案主要包含：

施工组织与协调计划，建材与设备供应计划，施工图设计方案，基础设备配套的接洽与磋商计划，编制工程量清单和工程时间进度表以及现金流量表，与承包商谈判与签约计划等。

（七）、施工现场的暂时“三通一平”

施工现场的暂时“三通一平”是为正式进行建筑施工做准备，包含：

与供水、供电部门联系，铺设备工中暂时用水、

用电管线，修建施工用的暂时道路。

由建筑单位进行场所清理并按竖向规划设计平坦场所，修建施工现场的防备围墙和

暂时用房等。

综上所述，先期准备阶段波及范围广、工作内容多，需要持续较长一段时间，市场状况可能会发生某些变化。

开发商应随时对那些变化的影响因素进行剖析和考证，拟订出应变举措，保证项目的顺利动工建设和预期目标的实现。

三、建设阶段及其程序

建设阶段是将先期阶段的各项方案和计划以及项目开发过程中所波及的人力、资料、机械设备、资本等资源集中于开发地块上和特定的时间段上，进行正式施工建设的活动。

这一阶段的工作任务主假如：

经过招标招标方式，精选承包

商;进行项目施工建设的组织管理;项目控制和工程监理;项目完工查收和交托使用。

（一）、项目发包

开发商一般经过招招标（公然招招标、邀请招招标或议标）的方式，经过发标、招标、开标、议标和中标等程序，精选和确立建筑工程承包商，并以签校正式承包的形式来拘束和保证承包商顺利达成项目工程施工。

（二）、施工组织管理

房地产开发项目一般由多个分项工程构成，包含主体建筑、配套工程、基础设备等。

所以，要保证房地产开发项目整体目标的实现，就一定对各分项工程的施工建设进行一致组织管理，使之互相配合、协调实行。

在项目建设过程中，施工组织管理主假如指对施工单位管理、工程计划管理、工程技术管理和工程现场管理等。

（三）、项目控制与监理

在房地产开发项目施工建设中，开发商往常邀请监理工程师监察和检查工程的进度、质量和资本使用状况，以使施工单位严格依照规划设计和施工合同要求进行。

有条件的开发公司也可依赖自己进行施工监理。

施工建设中的项目控制主要包含进度、质量和投资三个方面的内容。

进度控制又包含总进度控制、设计进度控制、

施工进度控制、查收与交用进度控制四个方面;质量控制又包含设计质量、资料质量、设备质量和施工质量控制;投资控制主要指设计成本、施工成本、建筑成本和设备安装成本等的控制。

（四）、