房地产行业上市公司盈利能力分析.pdf

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首都经济贸易大学硕士学位论文房地产行业上市公司盈利能力分析首都经济贸易大学硕士学位论文THESIS0FDOCTOR（MASTER）DEGREE论文题目：

房地产行业上市公司盈利能力分析号：

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量主呈旦院专学作万方数据堕都经济贸易大学硕士学位论文房地产行业上市公司盈利能力分析首都经济贸易大学CapitaIUniversityofEconomicsandBusiness硕士学位论文摘要论文题院目：

ABSTRACT房地产行业上市公司盈利能力分析系：

丝盐堂堕专业：

学号：

作者：

指导教师：

完成日期：

丝盐堂22012120676万方数据首都经济贸易大学硕士学位论文房地产行业上市公司盈利能力分析独创性声明些煺本人郑重声明：

今所呈交的房地产行业上市公司盈利能力分析论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的科研成果。

尽我所知，文中除了特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写的内容及科研成果，也不包含为获得首都经济贸易大学或其它教育机构的学位或证书所使用过的材料。

作者签名：

日期：

年月日关于论文使用授权的说明本人完全了解首都经济贸易大学有关保留、使用学位论文的有关规定，即：

学校有权保留送交论文的复印件，允许论文被查阅、借阋或网络索引：

学校可以公布论文的全部或部分内容，可以采取影印、缩印或其它复制手段保存论文。

（保密的论文在解密后应遵守此规定）作者繇逝翮签名瓣隰一年月一日万方数据首都经济贸易大学硕士学位论文房地产行业上市公司盈利能力分析摘要房地产行业在我国的经济体系中占有着举足轻重的地位，如何衡量房地产公司的盈利能力一直是一个备受关注的问题。

在体现公司绩效的财务报表中，一般可分为盈利能力，偿债能力，成长能力和经营能力，而在这之中，前者无疑是重中之重。

本文的目的就是要衡量我国房地产行业上市公司的盈利能力，并找到一种房地产行业上市公司盈利能力的评分方法。

本文的数据来自于国泰安数据中心公布的2013年132家房地产行业的上市公司的年报，通过聚类分析法，以盈利能力的相关指标为标准将我国房地产行业公司进行分类并做描述性统计；再通过因子分析法找出影响我国房地产行业上市公司盈利能力的影响因素，计算出各个公司盈利能力的综合得分，对这些企业进行打分排序；并且两种方法所选择出来的盈利能力优秀的公司大致相符。

从中可以看出资产报酬率、总资产净利润率这些盈利效率的指标对盈利能力的评价影响较大，相对地每股收益及每股净资产这种指标对盈利能力的评价影响就小了一些。

本文所研究的对象为上市且为A股的房地产公司，数据来源可信。

创新点是通过两种方法分析了上市公司盈利能力，从而找到了一种相对可靠的盈利能力评价体系，并且所选用的指标较之前学者的评价方法有了改变，评分效果良好。

关键词：

房地产上市公司盈利能力聚类分析因子分析V万方数据首都经济贸易大学硕士学位论文房地产行业上市公司盈利能力分析ABSTRACTTherealestateindustryoccupiesthepositionofplayadecisiveroleintheeconomicdeVelopmemofourcountry，howtomeasuretheperf0姗anceoftheRealEstatecompalliesaIlimportaIltproblemReflectedintheperf-omaIlceofmecoInpaJlyinthefinancialstatements，usuallycanbediVidedintoprofitabili够，debtpayingability，铲o、玑habilityaIldoperationability，andinthisway，theprofitabilityispriority锄ongprioritiesThepu印oseofthispaperistoweighourcountryrealestatelistingco印orationprofi协ilit），alldfindaneValuationoftherealestatelistingCo印orationprofitabilityscoringsystemInthispaper，data丘omthe132realestatelistingCo印orationsaIlualreportbyclusteranalysisin20l3，claSsmcationofpr06tabilityforourcoumryrealestatelistingCo叩oration1awanddescriptiVestatistics，comprehensivescoringmethodalldtllenfindouttheourcoulltryrealestatelistingCo叩orationprofitabilitybyfactoraIlalysismethod，forscoringandrankingofthesecompa试es，a11dthetwomethodsextracttheprofitabilityofexcellentcompaniesbroadlyinlinewithAscanbeseen矗omtheretumonassets，thenetprofitrateoftotalassetstheprofitemciencyindexestoeValuatetheprofitabilityoftheimpactofmelarger，relatiVetoeamingspershare，netassetpersharetlleshareindextoeValuateef诧ctsonprofitabilitywouldbesmallerTheiIuloVationofthisp印erisa11alyzedbyt、vomethodsaIldvalidated仕屺fe撕bilityofthestalldardscore，tlleobjectis1istedandAsharesoftheRealEstateCompally，thedatacomesomatms觚onhysource，aJldtheselectedindexistheempiricalanalysisofthepasthaVechanged，scoregoodresultsKEYwoRDS：

RealeState“stingCo印orationProfitabilityC1usteranalysisFactoraJlalysisV万方数据首都经济贸易大学硕士学位论文房地产行业上市公司盈利能力分析目录摘要IvABSTRACTV目录一vI1绪仑111选题背景一112研究目的和研究意义一1121研究目的一1122研究意义一213研究方法和论文结构一3131研究方法3132论文结构一314上市公司盈利能力的国内外研究现状3141国外研究现状4142国内研究现状一52上市公司盈利能力研究的理论基础821上市公司盈利能力概念及测量指标一8211盈利能力的概念及意义8212测量盈利能力的主要指标一822房地产行业盈利能力的特点11221受政府政策影响程度高11222区域性强，企业竞争不完全11223与其他行业的联系紧密11224房地产属于资金密集型的高风险行业11225社会责任重大1123房地产上市公司盈利能力的影响因素12231公司规模12232资本结构12233企业盈利模式13234会计政策的选择13235现金流的保障133我国房地产行业上市公司现状1431我国近些年房地产行业上市公司盈利能力的描述性统计14322014年中国内地房地产市场状况14332015年中国内地房地产市场展望154房地产行业上市公司盈利能力实证分析1741数据的收集17万方数据首都经济贸易大学硕士学位论文房地产行业上市公司盈利能力分析42分析数据所选用的统计方法17421聚类分析法174211聚类分析法的本质174212常见的两种聚类方法18422因子分析法184221因子、分析的意义184222因子分析法的步骤184223因子分析法的优点1943数据的处理19431基于聚类分析法的分析19432基于因子分析法得出的盈利能力评分22433两种统计方法的比较275主要结论及政策建议2851主要结论2852主要建议285。

3缺点与不足29主要参考文献31附录35在学期间发表的学术论文和研究成果43致谢44V万方数据首都经济贸易大学硕士学位论文房地产行业上市公司盈利能力分析11选题背景1绪论随着中国市场经济的不断深化与发展，2014年我国的国内生产总值达到了636463亿元，第一次超过六十万亿元，换算成美元，也超过了十万亿，中国成为继美国之后第二个国内生产总值可以触碰10万亿的国家，同时国内生产总值稳居世界次席，大概为第三名目本两倍之多。

然而同比增长只有74，增速滑落至1990年以来的新低，可见我国的经济发展再次站到了挑战与机遇并存的十字路口之中。

在我国经济的发展过程中，房地产业作为我国经济结构中主要的组成部分，甚至可以说是龙头行业，在促进GDP增长中发挥着越来越重要的作用。

房地产在经济中突出的作用，以及房价和住房等与人们生活息息相关的问题，使得房地产公司日益吸引着人们的关注；在中国的富豪们中，随处可见房地产上市公司的董事，更让房地产公司身上遮上了一层光辉的披纱。

房地产行业作为一个特殊的行业，与其他行业相比，最大的不同的特点便是具有位置的固定性和不可移动性，故而房地产也叫做不动产。

正因为房地产行业具有这些特性，使得房地产中的“地”便具有了稀缺性，从而在地上建造的“房也拥有了稀缺性一一房价和地价均可以为房地产带来可观的收入。

作为一家公司，为了获得更好的发展，一定要有强大的竞争力，才可以在行业中生存下去，也使公司本身及员工永葆青春。

一个企业的核心竞争力通常反映在如下几个层面：

盈利能力、成长能力、经营能力、偿债能力。

而在这四项之中，无疑代表一个公司取得利润的盈利能力更是重中之重。

本文便来讨论在房地产这一特殊的行业中，影响公司盈利能力的因素主要有哪些；并以沪深上市的房地产公司为例，以因子分析法为主，对这些房地产公司的盈利能力进行排名。

12研究目的和研究意义121研究目的上市房地产公司是房地产行业中优秀企业的代表，是最具代表性的企业，这类企业的表现能够较为突出的体现行业内的特点，同时也可以较为准确的反映出行业内存第1页，共44页万方数据首都经济贸易大学硕士学位论文房地产行业上市公司盈利能力分析在的问题。

上市公司作为引领行业发展的重要组成部分，在优化资源配置、引导行业发展导向、提升行业整体竞争力、树立行业形象等多方面都起着至关重要的作用，而如何将上市企业在这些方面的优势发挥出来，是行业发展历程中亟待解决的问题。

由于国内房地产行业在前几年属于爆发式增长，诸多大型企业林立，也导致了上市公司数量剧增，整体水平存在差异。

衡量上市公司的财务报表中，会反映企业多个项目的能力，其中最主要的就是盈利能力。

盈利能力便是企业赚取利润的能力，通过资本的支出，投资等换取回报的能力，财务报表中有很多数据都能反映公司部分的盈利能力。

本文将通过收集上市公司的各类企业数据，通过严谨的统计方法对其进行处理、分析，对于房地产上市公司的综合盈利能力作出定量的评价，从而梳理近些年我国房地产行业的发展现状，利用科学的方法筛选出影响上市公司盈利的决定性指标，并根据这些指标对公司以及整个行业的未来发展提出合理的建议，从而使得企业在未来发展中能够优化财务结构，提升企业经营能力，在长期发展中稳步提升，进而推动整个产业的良性发展。

122研究意义上市公司的盈利状况是企业相关利益者最为看重的部分，而在财务报表中盈利能力则最为直观的反映了整个情况，而这一指标也间接地反映出了企业目前的运营情况以及未来发展的前景。

企业的利益相关者，比如债权人、经理人还是董事都会格外留意盈利能力，并重视对收益率、毛利率等相关指标。

具体而言，企业经理人员可以利用盈利能力的有关指标反映和衡量企业经营状况，通过盈利能力分析发现经营管理中暴露的和潜在的问题；债权人更关心获得的利润，盈利能力的强弱直接影响企业的偿债能力，尤其是非短期债务；对于股东来说，盈利能力更是具有深远的意义，盈利能力直接代表着获取企业获取利润的能力，从而股东可以获取更多的红利。

国内外学者通过对各类财务指标的单独分析或者整合分析，对上市公司的盈利能力及其影响因素开展了统计分析和实证分析，希望通过这种途径得出明确的结论，但是由于指标繁多并且相互复杂性较高，目前仍没有可以真实而准确反映盈利能力的统一指标。

为了得到能够反映房地产行业公司盈利能力的指标，本文尝试通过房地产企业年度财务报表中的各类财务指标及具体数据，根据因子分析法等统计方法找到一种准确的、客观的反应公司盈利能力，明确回馈给利益相关者信息的评价标准。

第2页，共44页万方数据首都经济贸易大学硕士学位论文房地产行业上市公司盈利能力分析13研究方法和论文结构131研究方法文献分析法：

本文尽可能多的搜集国内外关于上市公司盈利能力评价的方法，并对研究文献进行整理和深入分析，为本文奠定理论基础统计方法分析：

收集2013年房地产上市公司披露的年报信息，先对房地产行业做聚类分析，分类看一下我国房地产上市公司的盈利能力情况，然后对数据加以因子分析。

通过资产净利率、投入资本回报率、净资产收益率、资产报酬率、销售净利率、营业净利率、成本费用利润率、每股收益和每股净资产等变量对盈利能力进行分析，从而找到影响盈利能力的主要因素以及新的公共因子，并计算出房地产上市公司盈利能力评价体系的评分。

132论文结构本文主要研究房地产行业上市公司的盈利能力，主要结构如下：

第一章：

绪论。

在选题背景的前提下提出研究目的和研究意义，并简述本文使用的研究方法以及国内外相关研究状况。

第二章：

我国房地产的发展现状。

简述我国房地产行业在2014年的发展状况。

第三章：

上市公司盈利能力研究的理论基础。

对盈利能力的概念进行解释，并找出衡量上市公司盈利能力的指标。

第四章：

房地产行业上市公司盈利能力实证分析。

收集2013年房地产行业上市公司的年报数据，通过聚类分析法和因子分析法对我国房地产行业上市公司的盈利能力进行描述和评价。

第五章：

主要结论和政策建议。

通过理论和模型的结果进行总结，并提出相关的政策建议。

14上市公司盈利能力的国内外研究现状上市公司在推动我国经济前进的过程中扮演了领军角色。

伴随这资本市场，证券市场的成熟，人们投资的理念也发生了天翻地覆的变化。

投资者们关注股票不仅仅只是表面的涨或者跌，而是转向了公司内部具体的情况，比如各种财务报表，尤以盈利能力最被投资者看重。

同时，房地产行业由于其特殊的地位，被万众瞩目的同时也承受着很大的舆论压力。

于是，很多学者通过各种方法，着手对房地产行业上市公司的第3页，共44页万方数据首都经济贸易大学硕士学位论文房地产行业上市公司盈利能力分析盈利能力进行研究，大家都希望能够得到一套准确的标准来给上市公司的盈利能力打分评价。

从上个世纪初至今，国内外各派学者纷至沓来研究上市公司的盈利能力，大致认为影响盈利能力的是复杂而多因素的，很难以单一的指标来有效的衡量盈利能力，于是存在着多种评价盈利能力的方法。

141国外研究现状以某种变量或者标准，加以综合的评价，对企业的状况进行科学的概括，也可以对未来的状况作出有依据的预测，便是评价体系的关键。

国外对于各种体系的评价都有着悠久的研究历史，关于企业的盈利能力的研究，是始于20世纪初。

FrederickWinslowTaylor（1911）创建了最初的几个有关于成本的计量指标，并在相关的科学刊物中提到了科学管理的概念。

在这些有关成本的计量指标上，他通过比较实际量与标准量来衡量企业的盈利能力，这个可以看过是企业成本费用利润率的雏形了。

PeterMDmcher（1950）经过实证研究，指出利润最大化是一个企业的前进方向，但却不是唯一的目标，并提出企业绩效评价的八项指标。

从此，学者、企业家们开始思考，“企业的盈利能力只能通过数量来反应么?

”，0Glove（1978）发表了收益质量，这份投资报告详细阐述并讲述了收益构成的分析方法，报告指出盈利在数量之外，质的重要性。

至此，人们开始正式关注盈利的质。

上个世纪中期后，外国的学者尝试跳出原有思维，打算用新的指标来评价公司的盈利能力。

美国学者MelIllles（1971）对本国数十家跨国企业的财务状况加以分析并进行盈利能力方面的研究，得到的结论是将投资报酬率作为衡量企业盈利能力的指标。

进入80年代后，公司对盈利能力的评价开始大量运用绩效模型，进而建立企业盈利能力评价体系。

最早的评价模型是由AlexaIlderWall（1928）提出的。

他运用沃尔评分法，选择了几个关键指标，通过线性关系创建模型，之后将指标综合起来，将各项指标与基准的比率比较，确定每个个体的得分以及总分，达到对企业财务情况作出准确评价的目的。

StemStew砌公司（1993）提出EVA（EconomicValueAdded）评价方法，EVA评价方法是考虑权益资本的机会成本的补偿并予以量化，通过EVA的标准来衡量企业的盈利能力，能够更贴近股东的利益。

杜邦公司也提出了独具特色的财务评价体系一杜邦分析法，该评价的核心是股东权益报酬率，解读财务报表，解释财务指标之间的内在联系，直观的体现各种指标与股东权益报酬率的关系，把这些含有内在联系的指标综合起来，就能比较科学的展现出企业的整体财务状况、盈利能力。

国外学者在对企业盈利能力的研究中，发现影响企业盈利能力的因素有很多，进第4页，共44页万方数据首都经济贸易大学硕士学位论文房地产行业上市公司盈利能力分析而对这些影响因素进行了深入的理论研究和相关的实证分析。

MOdigliaIli和MIller（1968）通过研究资本构成与企业价值的关系，提出了MM资本结构理论，得出了相关结论：

企业的资本构成影响企业的总价值。

同一时期，Bain1956）提出观点：

每个产业会因为其与其他产业集中度上的不同对盈利水平产生影响。

SmirlockM（1985），以2700多家美国银行作为样本，得出银行利润率与市场占有率具有正相关关系，认为利润率与市场结构是相互有影响的。

Collinsa11dKothari（1989）为了找到公司成长能力同盈利反应系数（ERc）之间的相关关系，以每股净资产作为变量，历经探索，证明了公司成长性同盈利反应系数（ERc）存在同方向的影响。

142国内研究现状20世纪50年代，我国开始推行企业经济合算的制度，这可以看作我国绩效评价的萌芽。

同时，企业在自身内部开展的班组经济核算，也让对企业绩效的研究日益成为了学者关注的对象。

随着时代的进步，全国性的经济效益考核指标体系在统计、财政等部门的合作下，得以建立并不断发展完善。

1992年，财政部颁布的企业财务通则中要求：

公司的业绩评价体系从盈利能力、营运能力和偿债能力这三层面，并具体通过8个指标对企业的经营状况进行全面、整体的评价。

1999年，我国通过颁布国有资本效绩评价规则与国有资本效绩评价操作细则，确立了国有资本绩效议价体系。

这套体系共涉及包括基本，修正和评价指标在内的三方面层次共二十四个指标，并通过功效系数法考核经营者的受托责任履行情况，对公司的盈利能力进行全面的评价。

在国家企业的绩效评价的带动下，社会各界也掀起了对企业财务绩效评价研究的热潮。

陈孝新（2001）以实例进行应用研究，并使用层次分析法为上市企业经营业绩的层次构造结构模型。

该评价体系建立了综合评价上市企业经营业绩的六大指标体系，即盈利能力指标、股本扩张能力指标、偿债能力指标、成长能力指标、资产管理能力指标和现金流量指标。

各大高校也与不同的机构联合研究出了很多实用的财务绩效评价体系。

复旦大学经济学院与财经网站“证券之星”（2001）合作开发的“若山一证星风向标”的上市企业综合财务质量评价系统，为我国上市企业按行业及综合进行评价提供了新的依据。

清华大学与中国证券报（2001）通过实证分