房地产企业项目总经理能力素质模型分析.pdf
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2011.09版权所有不得拷贝中国房地产行业综合运营能力评估指标体系暨项目总经理能力素质模型分析中国房地产行业综合运营能力评估指标体系暨项目总经理能力素质模型分析2011.09版权所有不得拷贝本次培训的内容目录本次培训的内容目录中国房地产企业综合运营能力评估指标体系房地产企业项目总经理综合业务素质模型与课程设计探讨中国房地产企业综合运营能力评估指标体系房地产企业项目总经理综合业务素质模型与课程设计探讨2011.09版权所有不得拷贝中国房地产企业综合运营能力评估指标体系中国房地产企业综合运营能力评估指标体系2011.09版权所有不得拷贝与标杆企业运营指标对比与标杆企业运营指标对比产品质量投诉回款情况从开工到四证周期开工到融资贷款周期建安目标成本变动率计划完成率510个项目个项目开发规模开发效率（从拿地开工到开盘）项目、分期现金流回正时间企业整体运营指标指标类别人均税后利润人均年开发面积人均效能（净利润/人力总成本）资金计划使用情况指标名称地产行业标杆指标120180万元万元/人人42005000平米平米/人人8.5低、多层：
低、多层：
9个月高层：
个月高层：
12个月个月6个月个月78个月个月35%以内项目营运四个节点以内项目营运四个节点100一级计划节点一级计划节点90（约（约60个）决策层会议决议完成个）决策层会议决议完成100%月计划完成月计划完成90%90%90%未有质量投诉公众事件按照公司经营要求未有质量投诉公众事件按照公司经营要求（现阶段非常重要）（现阶段非常重要）2011.09版权所有不得拷贝2040万平方米项目40万平方米以上项目WK2010年确定的现金流回正时间指标类别20万平方米以下项目指标名称地产行业标杆指标与标杆企业运营指标对比与标杆企业运营指标对比现金流回正时间现金流回正时间12月现金流回正时间月现金流回正时间24月现金流回正时间月现金流回正时间34月月2011.09版权所有不得拷贝总包单位管理能力总包单位的体制问题建筑安装成本水平现场是否有专人管技术毛坯房改造费用铁杆供方选用比例新项目开发核心员工比例合同结算时间二次设计与部品确定时间施工图纸深度水平监理费用标准项目时间计划管理水平工程合同数量与人员配置项目管理核心指标
（1）指标类别指标名称地产行业标杆指标与行业标杆企业运营指标对比与行业标杆企业运营指标对比大于大于75%大于大于75%小于小于45个，个，7人标配人标配68个月不少于个月不少于15元元/m2小于小于50元元/m2工法合理实用，不是简单套用标准图配备有相当于传统总包的工法合理实用，不是简单套用标准图配备有相当于传统总包的“项目总工项目总工”分级管理、分段考核、全员推进略高于社会平均水平传统的建筑施工图出来后分级管理、分段考核、全员推进略高于社会平均水平传统的建筑施工图出来后4个月完成具备总协调的能力，并愿意协调个月完成具备总协调的能力，并愿意协调适合的就是好的。
不同体制的供方，管理方法有所不同。
适合的就是好的。
不同体制的供方，管理方法有所不同。
2011.09版权所有不得拷贝现场是否实现四个总控工地后勤保证情况五图一致性情况安全文明施工施工工期合理性行政能力与主要供方高层沟通频率设计选材定样、招标影响工程款支付及时性建筑安装成本水平合同签订水平项目管理核心指标
（2）指标类别指标名称地产行业标杆指标与行业标杆企业运营指标对比与行业标杆企业运营指标对比12次次/月细致入微、企业文化载体按照集团合理标准工期水平完成略高于社会平均水平按照合同达到月细致入微、企业文化载体按照集团合理标准工期水平完成略高于社会平均水平按照合同达到90%负面影响可控垃圾堆里造不出好质量，安全文明当地领先公平、公正、有理有节常见分歧处理能够找到合同依据（供方管理依据）安排好食宿，员工无生活后顾之忧负面影响可控垃圾堆里造不出好质量，安全文明当地领先公平、公正、有理有节常见分歧处理能够找到合同依据（供方管理依据）安排好食宿，员工无生活后顾之忧报建图、施工图、销售合同图、查丈图、竣工图一致报建图、施工图、销售合同图、查丈图、竣工图一致技术、计划、总平面、信息总控技术、计划、总平面、信息总控2011.09版权所有不得拷贝投资者满意度员工满意度满意度指标类别客户满意度指标名称地产行业标杆指标与标杆企业运营指标对比与标杆企业运营指标对比客户忠诚度客户忠诚度64%（重复购买或推荐购买）；客户满意度（重复购买或推荐购买）；客户满意度85%9577%（第三方调查）（第三方调查）2011.09版权所有不得拷贝设计变更截止时间点设计费用标准设计项目创新率限额设计关键指标达成率人均设计面积施工图老工程师人员设计周期设计管理建筑方案/园林方案设计差错率（设计错漏变更费用/总变更费用）二次设计与部品确定时间指标类别指标名称地产行业标杆指标与标杆企业运营指标对比与标杆企业运营指标对比一般项目共一般项目共46个月：
方案阶段个月：
方案阶段60天、初设阶段天、初设阶段30天、施工图阶段天、施工图阶段6070天。
天。
标准化项目：
方案标准化项目：
方案42天、扩初施工图天、扩初施工图35天。
成熟项目：
方案天。
成熟项目：
方案49天、扩初施工图天、扩初施工图63天。
天。
创新项目：
方案创新项目：
方案70天、扩初天、扩初35天、施工图天、施工图6070天。
天。
45万平米万平米/人，兼顾专业配置人，兼顾专业配置60150元元/m2（建筑面积）（建筑面积）1000.5%以内（万科指标）以内（万科指标）90%30%（一般项目）（一般项目）单体建筑，工法样板后；室外，雨污水管线后。
单体建筑，工法样板后；室外，雨污水管线后。
2040元元/m2（建筑面积）（建筑面积）/1520元元/m2（园林面积）总包开工后（园林面积）总包开工后2个月内完成（参考）个月内完成（参考）2011.09版权所有不得拷贝项目工程合同数量合同结算时间招标周期偏差战略采购合同额比例无图分判建筑合同比例暂定工程量合同比例最低投标入围单位比例合同的标准化份数清单加图纸合同价格包干比例人均招采面积招标文件的标准化份数采购与合同管理工程款支付及时性指标类别指标名称地产行业标杆指标与标杆企业运营指标对比与标杆企业运营指标对比20万平方米万平方米/人，兼顾专业配置人，兼顾专业配置85%85%5%95%（需要讨论操作方式）（需要讨论操作方式）10%0%29类部品，占总合同额类部品，占总合同额45%100（中海（中海08年之后）小于年之后）小于45个个68个月按照合同达到个月按照合同达到902011.09版权所有不得拷贝成本动态控制一月一清补充预算一单一算率补充预算与设计变更按合同编流水号率设计变更率目标成本的偏差率（结算成本/目标成本）基准成本的准确率（单项结算成本/基准成本）零星合同审批时效人均成本管理面积现场签证率结算节省金额及比率（施工单位结算价-实际结算价）成本管理指标类别指标名称地产行业标杆指标与标杆企业运营指标对比与标杆企业运营指标对比10万平方米万平方米/人，兼顾专业配置人，兼顾专业配置5951032100100100当天审批当天审批31%、3天内审批天内审批55%，超过，超过10天审批天审批24%2011.09版权所有不得拷贝监理部监理工程师的激励现场工地管理人员配置标准每户入伙轻微问题数毛坯房改造费用监理总工程师待遇一级计划中的工程节点完成率标准工期达成率重大安全事故率铁杆供方选用比例新项目开发核心员工比例项目工程合同数量监理费用标准工程管理人均工程建设面积（工程业务口）工程质量客户满意度工程质量对客户满意度贡献度指标类别指标名称地产行业标杆指标与标杆企业运营指标对比与标杆企业运营指标对比不小于不小于15元元/m23万平方米万平方米/人，兼顾专业配置人，兼顾专业配置65大于大于75大于大于75小于小于45个个9010003/100户当地总监待遇水平分位值前户当地总监待遇水平分位值前20小于小于50元元/m2857人人202011.09版权所有不得拷贝客户管理能力区域竞争能力客户成交周期产品竞争能力项目营销费用标准每户客户成交成本中大盘项目回头客比例来访客户成交率库存量销售去化速度来访客/广告推广投放额房款回笼周期人均销售面积新盘开盘认筹解筹率策划营销指标类别指标名称地产行业标杆指标与标杆企业运营指标对比与标杆企业运营指标对比3040顺市：
1-3天，逆市：
7-10天一般分批推售；三个月推售一次。
180天一般约定7天之内签约交首期。
快的当天或3天之内。
一个月内办完按揭手续。
重庆需要67天。
1人/6000元2w/户12.5%销售产值（wk10年1.9）34万平方米/人，兼顾专业配置有企业主打固化产品有区域竞争优势深谙某类客户特性36个月顺市：
1015%，逆市：
5%左右wk80以上/60（11年xuhui为70）2011.09版权所有不得拷贝前台文员专业、敬业度后勤关怀能力校园招聘违约率前台文员专业、敬业度后勤关怀能力校园招聘违约率企业员工年流失率企业员工年流失率管理费用利润率企业文化建设员工满意度学生兵成长周期行政管理人员配置人力资源管理人员配置管理费用销售产值率管理费用利润率企业文化建设员工满意度学生兵成长周期行政管理人员配置人力资源管理人员配置管理费用销售产值率人均效能（净利润人均效能（净利润/人力总成本）人力总成本）员工平均司龄卫生间清洁卫生标准人力行政管理核心评估指标员工平均司龄卫生间清洁卫生标准人力行政管理核心评估指标指标类别指标名称地产行业标杆指标与标杆企业运营指标对比与标杆企业运营指标对比1人/50人（兼顾专业安排）1人/50人（不包括司机、前台、公关）不少于3年20%WK10年为1.7%成长为独挡一面的部门经理56年85%打造一个人力行政领域的行业或本土品牌1015正常年份：
7910比如：
办食堂、异地员工家庭关怀懂规识理、不卑不亢清洁干净、无异味2011.09版权所有不得拷贝与标杆企业运营指标对比与标杆企业运营指标对比各股东投资收益率总资产周转率（次）周转指标净负债率股东权益计息负债率全口径计息负债率负债指标资金平均周期利润增长率销售费用率管理费用率销售毛利润销售净利润盈利指标投资回收周期净资产收益率ROE投资回报指标企业整体经营指标810个项目开发规模指标行业标杆指标指标名称指标类别行业水平，详见链接1025%15%15%45%0.451025%15%15%45%0.452011.09版权所有不得拷贝与标杆企业运营指标对比与标杆企业运营指标对比整体项目成本指标项目销售净利润项目内部收益率IRR指标单项目自身融资水平项目经营指标指标类别指标名称地产行业标杆指标大于大于20%20%35%70%2011.09版权所有不得拷贝本次培训的内容目录本次培训的内容目录中国房地产企业综合运营能力评估指标体系房地产企业项目总经理综合业务素质模型与课程设计探讨中国房地产企业综合运营能力评估指标体系房地产企业项目总经理综合业务素质模型与课程设计探讨2011.09版权所有不得拷贝房地产企业项目总经理的定义房地产企业项目总经理的定义本次沙龙项目总经理的定义：
是指房地产企业弱矩阵管控模式下的项目总经理。
其主要职责是：
执行工程合同，做好工程现场质量、进度管理，做好现场成本控制，配合营销、设计、招标、成本、财务、客服物业等其它部门的工作，做好当地公共关系的维护，办理好有关建设手续。
弱矩阵管控下的项目管理模式，也是行业内采用最为普遍的一种模式。
本次沙龙项目总经理的定义：
是指房地产企业弱矩阵管控模式下的项目总经理。
其主要职责是：
执行工程合同，做好工程现场质量、进度管理，做好现场成本控制，配合营销、设计、招标、成本、财务、客服物业等其它部门的工作，做好当地公共关系的维护，办理好有关建设手续。
弱矩阵管控下的项目管理模式，也是行业内采用最为普遍的一种模式。
2011.09版权所有不得拷贝房地产企业项目总经理综合业务素质模型房地产企业项目总经理综合业务素质模型公共关系管理与危机化解能力公共关系管理与危机化解能力专业精神、团队建设与管理能力专业精神、团队建设与管理能力供方资源整理能力供方资源整理能力332211专业判断、决策与执行能力专业判断、决策与执行能力44社会能力社会能力综合能力综合能力整合能力整合能力专业能力专业能力2011.09版权所有不得拷贝房地产企业总经理业务素质模型房地产企业总经理业务素质模型公共关系管理与危机化解能力公共关系管理与危机化解能力专业精神、团队建设与管理能力专业精神、团队建设与管理能力供方资源整理能力供方资源整理能力332211专业判断、决策与执行能力专业判断、决策与执行能力44社会能力社会能力综合能力综合能力整合能力整合能力专业能力专业能力专业精神专业精神团队建设与管理团队建设与管理行政管理能力（后勤）行政管理能力（后勤）人力资源管理能力企业文化建设与传播人力资源管理能力企业文化建设与传播获取途径人才选拔外部培训专业圈熏陶行业交流工作磨炼人才选拔外部培训专业圈熏陶行业交流工作磨炼行政管理能力：
行政管理能力：
是企业专业管理的基础是企业文化的载体是企业管理能力的综合体现是企业专业管理的基础是企业文化的载体是企业管理能力的综合体现2011.09版权所有不得拷贝房地产企业总经理综合业务素质模型房地产企业总经理综合业务素质模型公共关系管理与危机化解能力公共关系管理与危机化解能力专业精神与团队建设管理能力专业精神与团队建设管理能力供方资源整理能力供方资源整理能力332211专业判断、决策与执行能力专业判断、决策与执行能力44社会能力社会能力综合能力综合能力整合能力整合能力专业能力专业能力项目工程管理判断、决策与执行能力策划、营销、设计、成本、客服专业配合执行企业计划运营与资金使用判断、执行能力项目工程管理判断、决策与执行能力策划、营销、设计、成本、客服专业配合执行企业计划运营与资金使用判断、执行能力获取途径外部培训外脑同行交流集团平台外部培训外脑同行交流集团平台2011.09版权所有不得拷贝房地产企业总经理综合业务素质模型房地产企业总经理综合业务素质模型公共关系管理与危机化解能力公共关系管理与危机化解能力专业精神与团队建设管理能力专业精神与团队建设管理能力供方资源整理能力供方资源整理能力332211专业判断、决策与执行能力专业判断、决策与执行能力44社会能力社会能力综合能力综合能力整合能力整合能力专业能力专业能力优质供方资源获取供方资源配置策略建议优质供方资源获取供方资源配置策略建议供方资源管理与协调铁杆供方培养供方资源管理与协调铁杆供方培养获取途径同行交流培训集团平台职业磨炼同行交流培训集团平台职业磨炼2011.09版权所有不得拷贝房地产企业总经理综合业务素质模型房地产企业总经理综合业务素质模型公共关系管理与危机化解能力公共关系管理与危机化解能力专业精神与团队建设管理能力专业精神与团队建设管理能力供方资源整理能力供方资源整理能力332211专业判断、决策与执行能力专业判断、决策与执行能力44社会能力社会能力综合能力综合能力整合能力整合能力专业能力专业能力公众沟通能力公众沟通能力社会有效资源维护政府公共关系管理危机处理心里素质危机识别、应对能力社会有效资源维护政府公共关系管理危机处理心里素质危机识别、应对能力获取途径职业磨炼高人指点行业交流外部培训职业磨炼高人指点行业交流外部培训
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