世联培训资料讲义如何进行市场调研.pdf

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如何进行市场调研版权声明：

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2005-GW01-12005.7.12本报告是严格保密的。

2目录一、关于市场调研的几个基本观点二、市场调研工作阶段划分及其工作内容三、市调方法及相关工具表格等四、市场调研的资料整理、分析五、市调可能遇到的问题本报告是严格保密的。

3关于市场调研的几个基本观点?

以事实为基础，“事实是友善的”（麦肯锡）?

海量的信息VS有限的市调时间以假设为导向?

不同工作模块有不同的市调内容?

定性与定量的结合?

客户的疑问：

市调时间这么短，市调质量有保证么？

本报告是严格保密的。

4市场调研工作阶段划分及其工作内容市调前项目小组交底会制订市调计划（重点）首次沟通会PPT（重点）出差前的准备市调中市调计划的执行根据实际情况调整计划市调后资料整理本报告是严格保密的。

5市调前的工作内容?

项目小组交底会?

制订市调计划收集相关资料（客户部、互联网、以往的报告、相关人员等）?

出差前的准备本报告是严格保密的。

6市调工作内容及方法?

地块查勘?

城市（区域）经济背景?

城市（区域）规划?

房地产市场?

消费者本报告是严格保密的。

7地块查勘?

项目位置城市位置图、区域位置图调研方法：

开发商介绍、现有地块资料?

项目四至调研方法：

红线图、现场查勘?

项目内部环境建筑物、地形、水体、植物、空气质量、噪音、其它（如文物古迹等）调研方法：

文字资料、现场查勘、访谈（开发商或政府部门）?

项目周边环境建筑物、道路交通、景观资源、公共设施（广场、公园、商场、学校、政府机关、变电站、垃圾站等）、企业、人口等调研方法：

文字资料、现场查勘、访谈（开发商或政府部门）本报告是严格保密的。

8城市（区域）经济背景?

经济发展规模、趋势、速度历年GDP、人均GDP?

经济结构产业结构和主导产业?

固定资产投资?

外商投资情况?

居民收入水平、消费结构和消费水平人均可支配收入、人均消费支出及其构成、主流消费群体?

城市中心化程度与周边城市的相对关系调研方法：

查阅统计年鉴、访谈（统计局及相关部门）本报告是严格保密的。

9城市（区域）规划?

城市总体规划了解城市格局、发展方向，重点了解项目所在区域在城市中所承担的功能、相对地位、发展前景、与其它区域的竞争关系。

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区域规划政府对本区域的规划设想及建设计划，重点了解项目周边的规划情况，主要包括：

道路交通、公共设施、产业布局等。

?

重大建设项目对区域的发展有重要影响（事实上的、心理上的）调研方法：

收集规划文本、图集，访谈规划局、五年计划本报告是严格保密的。

10房地产市场市场三要素：

需求、供给、价格房地产市场宏观数据：

（分区数据；分物业类型；分价格区间）施工面积新开工面积竣工面积销售面积空置面积二手房交易数据市调方法：

查阅（房地产）统计年鉴、房管局（房地产交易中心）网站、当地房地产期刊杂志、访谈房管局或房地产协会等部门本报告是严格保密的。

11房地产市场?

房地产总体格局（片区划分）?

各片区典型楼盘?

项目所在区域楼盘?

竞争楼盘市调方法：

实地调查、收集网上资料、访谈专业人士问题：

是否要把整个城市的楼盘都调研完？

本报告是严格保密的。

12楼盘调查内容基本信息占地面积、建筑面积、容积率、配套设施（商业、会所、幼儿园、学校）、开发分期等。

规划设计总体布局、物业类型、户型配比、总户数、车位数、景观、创新点等。

销售情况认筹时间、开盘时间、销售价格（对应交楼标准）、销售速度、销售率、客户群、主要卖点、劣势。

营销推广售楼处、样板房、现场展示、营销渠道、促销措施。

市调方法：

实地调研、收集楼书（报纸广告）、访谈销售代表本报告是严格保密的。

13消费者调研目的?

了解消费者的需求特征（购房目的，关注因素如地段、物业类型、户型、面积、配套设施、园林景观、价格等，生活方式AIO等）?

了解消费行为（购买行为、消费观念、习惯、态度等）?

了解消费者对本项目（区域）的看法本报告是严格保密的。

14消费者调研方法问卷调查?

设定调查计划（调查目的、问卷数量、发放时间、地点、途径、目标人群等）?

问卷设计?

问卷发放、回收（渠道：

开发商协助、临时雇佣学生、当地市调公司）?

数据录入与分析（spss软件）本报告是严格保密的。

15深度访谈访谈人群政府官员普通公务员企业管理者企业技术人员私营企业主个体工商户律师、医生、教师房地产专业人士（开发商、销售经理、中介公司）媒体记者（房地产版）直邮杂志主编访谈提纲讨论：

如何联系访谈对象？

MicrosoftWord文档本报告是严格保密的。

16市调相关工具表格（见顾问平台）本报告是严格保密的。

17市调资料整理、分析项目地块分析城市经济、规划分析房地产市场分析竞争分析目标客户分析访谈资料整理（提炼观点，融合在以上各个方面）本报告是严格保密的。

18对调研工作的要求1、每天调研后作小结、讨论4、调研结束后基本形成大思路2、及时整理、录入资料（日事日清）3、补充调研，根据新假设调整调研内容本报告是严格保密的。

19市调可能遇到的问题政府部门不合作怎么办？

开发商缺乏当地资源怎么办？

已入伙楼盘如何调研？

销售代表的话是否可信？

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20补充讨论1、市调数据的统计分析？

如何在报告中运用市调成果？

2、访谈技巧？

（筛选客户、沟通等）3、政府各局、各科室的职能？

4、不同阶段的市调重点？

本报告是严格保密的。

21THANKYOU