枣庄市普通住宅小区物业管理服务等级标准Word格式.docx

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8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用的收支情况。

9、按有关规定和合同约定规范使用住房专项维修资金。

10、制定装修登记、告知、监督、检查等装修管理制度,建立业主装修档案,对不符合规定的行为及时劝阻和报告。

11、采取多种形式如电话、走访、座谈会、问卷调查等,每年与业主沟通面不低于90%:

每年至少2次征询业主对物业服务的意见,对业主反映问题的处理率达98%以上。

12、获得国家或省物业管理示范（优秀）项目称号,或制订相应的争创规划。

（二）房屋管理

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护,巡查、维修、保养记录完整准确。

2、每年3次以上对房屋结构及涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时安排专项修理。

属于小修范围的,及时织织修复；

属于大、中修范围的,及时编制维修计划或专项维修资金使用计划,根据委托方或业主委员会（业主大会）的决定织织维修。

3、每3日1次对单元门、楼道内防火门、窗户进行安全检查,门、窗开闭灵活,无异常声响；

门窗玻璃无破碎。

每年3次以上（雨季前须安排1次）对屋面泄水沟、室内、室外排水管道进行清扫、疏通,保障排水畅通；

雨季前1个月要对屋顶进行检查,发现防水层有气鼓、碎裂,隔热板有断裂、缺损的,应及时做出专项维修计划,与委托方或业主委员会协商安排专项维修。

4、按照装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求,与业主在装修前签订住宅室内装饰装修管理服务协议,告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

每日巡查1次装修施工现场,发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

5、对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途及违反业主公约（业主临时公约）的行为及时劝阻,并报告业主委员会和有关主管部门。

6、墙体表层无剥落,面砖、地砖平整不起壳、无遗缺,修补墙面的粉刷层及面砖所保持与原墙面色差、材质一致；

墙面无明显污迹。

7、物业区域主出入口设有平面示意图,主要路口设有路标。

各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标识。

8、物业区域内危险隐患部位设置安全防范警示标识,并在主要通道设置安全疏散指示标识；

每月检查1次,保证标识清晰完整。

（三）共用设施设备维修

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

共用设施设备完好率98%以上,急修及时率达100%。

2、设施设备运行、巡查、维修、保养等记录准确、完整,并按国家规定办理年检手续,保证其性能符合国家相关标准。

3、设施设备标识齐全、规范,责任人明确；

操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；

设施设备运行正常。

4、属于小修范围的共用设施设备,应及时组织修复；

属于大、中修范围或者需要更新改造的共用设施设备,及时编制维修、更新改造计划或专项维修资金使用计划,根据委托方或业主委员会（业主大会）的决定,组织维修或者更新改造。

5、每年保养1次水泵,泵房整洁,每年不少于2次清洗水箱、蓄水池,水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁,溢流管口必须安装金属防护网并完好,每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养,水箱、蓄水池管理应具备一箱一卡,不定期对泵房、管道进行除锈、油漆。

保证二次供水正常,二次供水水质符合国家生活用水标准。

6、保证电梯24小时运行,轿厢内按钮、灯具等配件保持完好,轿厢整洁。

委托专业维修保养单位进行定期保养,每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》；

有专人对电梯保养进行监督,并对电梯运行进行管理。

电梯发生一般故障,2小时内专业维修人员到现场修理；

发生电梯困人或其它重大事件时,物业管理人员须立即到现场做应急处理,专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。

如因电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶,或由业主要求专人驾驶的驾驶员应坚守岗位不脱岗,保障安全运行（突发事件或维修保养除外）。

7、消防泵每月启动1次并作记录,每年保养1次,保证其运行正常；

消防栓每月巡查1次,保持消防栓箱内各种配件完好；

每月检查报警功能是否正常；

按照消防部门的要求对火灾探测器进行检测；

每年l次检查消防龙带、阀杆处加注润滑油并作1次放水检查；

每月检查1次灭火器,临近失效立即更新或充压；

消防通道畅通。

8、设备保持整洁、通风,无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

9、不定期巡查路面、井盖、休闲椅、凉亭、水景等,健身设施、儿童乐园随时检查,发现损坏的,一周内修复。

保持道路和路面平整无破损、无积水,侧石平直无缺损；

保持景观原貌,保证室外器械、设施的安全使用（需更换除外）。

每周1次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施,保证其正常运行。

重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查,保证节日期间各项设施运行正常。

主要道路及停车场交通标识齐全、规范。

10、路灯、楼道灯完好率不低于95%。

损坏的应在24小时内修复。

11、对容易危及人身安全的设施设备有明显警示标识和防范措施；

对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

（四）协助维护公共秩序

1、公共秩序维护人员受过相关安全护卫知识与技能培训,持证上岗；

以中青年为主,身体健康,责任心强,工作认真负责,体态良好；

每周定期参加安全保卫知识与技能的岗位培训,掌握基本安全护卫技能,能恰当地处理和应对护卫工作,能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备,熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案,定期进行实战演练；

上岗时佩带统一标志,穿戴统一制服,器械佩戴规范,仪容仪表规范整齐；

当值时坐姿挺直,站岗时不倚不靠；

会讲普通话；

配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。

2、物业区域各出入口24小时值班,其中主出入口双人值勤,6：

00-20：

00设立岗,并有详细交接班记录；

对不熟悉人员进入,可通过对讲系统联系业主,决定是否放行；

对装修人员实行临时出入证管理,对其他劳务人员实行登记；

对进出车辆实行证、卡管理；

保持出入口环境整洁、有序,道路畅通；

对大型物件搬出进行记录。

3、根据物业特点,制定详细的巡逻方案,原则上每2小时巡查一次,重点部位增加巡逻频次,有巡逻记录；

在遇到异常情况或住户紧急求助时,巡逻人员5分钟内赶到现场,并采取相应措施。

4、设有监控中心的,应对控制设备做好维护保养,并保证24小时开通,监控人员不得擅离职守。

5、有火、水、警应急预案,每年应组织不少于1次的应急预案演习。

6、物业区域地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标,车辆行驶有规定路线,车辆停放有序；

有专职人员巡视和协助停车事宜。

收取车辆看管费的车库24小时有专人管理,车库内配置道闸和监视系统,地面、墙面车辆道路行驶要求设立指示牌和地标,照明、消防器械配置齐全,车辆停放有序；

车库场地每日清洁1次,无渗漏、无积水,通风良好；

无易燃、易爆等物品存放。

（五）保洁服务

1、保持路面、绿地目视干净,地面垃圾滞留时间不能超过1小时；

明沟无杂物,无积水；

宣传栏、标识牌、健身娱乐设施每日擦拭1次,目视无灰尘、明亮清洁；

水景保持水体清洁,水面无漂浮物,定期对水体投放药剂或进行其它处理,保持水体无异味。

及时消除道路积雪。

2、根据物业情况设置垃圾桶,有专人管理,垃圾封闭存放,每日清理2次；

保持垃圾桶及周围清洁、无异味；

垃圾箱、房整洁、干净、无异味；

消毒灭害措施完善。

3、公共卫生间设置卫生桶,小区按规定设置果皮箱,每4小时清理1次,每日擦拭1次；

箱（桶）无满溢、无异昧、无污迹。

4、雨、污水井每月检查1次,视检查情况及时清掏；

化粪池每月检查1次,发现异常及时做出清掏计划。

5、楼道每日清扫1次,走道、门厅、楼梯地表面、接缝、角落、边线等处洁净,地面干净有光泽,无垃圾、杂物、灰尘、污迹、划痕等现象,保持地面材质原貌。

6、楼梯扶手、栏杆、窗台每日擦试1次,保持干净、光亮、无灰尘；

消防栓、指示牌等公共设施保持表面干净,无灰尘、无污渍。

7、天花板、公共灯具定期除尘,保持目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。

8、走廊、楼梯窗玻璃每周清洁1次,门厅玻璃每日擦拭1次,保持洁净、明亮、无灰尘、无污迹。

9、电梯轿厢保持表面光亮、无污迹,轿厢壁无浮灰,不锈钢表面光亮、无污迹。

10、大理石地面、墙面每年养护2次以上。

（六）绿化养护管理

1、绿化布局合理,绿地无杂物,无侵占现象。

洀潳氭祡畯t2、利用植物、山石等设置景点。

3、绿地内植物群落、层次明显。

4、花草树木定期修剪,目视外观长势良好,无杂草,无病虫害,每年打药不少于2次。

死亡树木应在植树季节及时补裁,无黄土裸露。

5、绿地植物存活率98%。

6、绿地设施及硬质景观保持长年基本完好

二级

有不少于小区住宅总建筑面积3‰的物业管理服务用房；

绿化率30%以上（包括水面）；

固定活动馆所150平方米以上；

具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他一项以上安全防范设施；

体育活动场地不少于一项设施。

2、承接项目时,对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全；

移交物业管理所需资料。

4、制定较完备的内部管理制度（质量管理、财务管理、档案管理等）；

建有较完善的物业管理档案（物业竣工验收档案、设备管理档案、业主及非业主使用人资料档案、日常管理档案等）；

有物业管理方案并组织实施。

运用计算机手段进行管理。

6、公示16小时服务电话。

急修1小时内到现场做应急处理,其它报修按双方约定时间到达现场,有报修、维修和回访记录,回访率达80%以上。

7、在服务窗口公开服务流程、服务制度、收费项目和标准。

每年组织一定的社区活动。

10、制定装修登记、告知、监督、检查等装修管理制度,建立业主装修档案,对不符合规定的行为及时制止和报告。

11、采取多种形式如电话、走访、座谈会、问卷调查等,每年与业主沟通面不低于80%；

每年至少1次征询业主对物业服务的意见,对业主反映问题的处理率达95%以上。

12、获得市级以上物业管理示范（优秀）项日称号,或制订相应的争创规划。

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护,巡查、维修、保养记录完善。

2、每年2次以上对房屋结构及涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时安排专项修理。

属于小修范围的,及时组织修复；

属于大、中修范围的,及时编制维修计划或专项维修资金使用计划,根据委托方或业主委员会（业主大会）决定组织维修。

3、每周1次对单元门、楼道内防火门、窗户进行安全检查,门窗关闭正常,门窗玻璃保持95%以上的完好率。

每年2次以上（雨季前须安排1次）对岸面泄水沟、室内、室外排水管道进行消扫、疏通,保障排水畅通。

定期检查屋顶,发现防水层有气鼓、碎裂、隔热板有断裂、缺损的,应制定维修方案,并与委托方或业主委会员协商安排专项修理。

每3日巡查1次装修施工现场,发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

6、墙体表层基本完好,地坪、地砖基本平整,如有缺损,及时修补。

8、物业区域内危险隐患部位设置安全防范警示标识,并在主要通道设置安全疏散指示标识,每月检查1次,保证标识清晰完整。

共用设施设备完好率95%以上,急修及时率达98%。

2、设施设备的运行、巡查、维修、保养等记录齐全,并按国家规定办理年检手续,保证其性能符合国家相关标准。

属于大、中修范围或者需要更新改造的共用设施设备,及时编制维修、更新改造计划或专项维修资金使用计划,根据委托方或业主委员会（业主大会）决定,组织维修或者更新改造。

5、每年保养l次水泵,泵房基本整洁,每年不少于2次清洗水箱、蓄水池,水箱、蓄水池盖板

应保持完好并加锁,溢流管口必须安装金属防护网并完好,每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养,水箱、蓄水池管理应具备一箱一卡,不定期对泵房、管道进行除锈、油漆。

6、按合同约定保证电梯正常运行。

定期进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》。

发生电梯困人或其它重大事件时,物业管理人员须立即到现场应急处理。

7、消防泵每季启动1次并作记录,每年保养1次,保证其运行正常；

消防栓每季巡查1次,消防栓箱内各种配件完整；

每年1次检查消防龙带、阀杆处加注润滑油等,保持消防器材能随时有效使用；

按需配备灭火器,每季检查1次灭火器,临近失效立即更新或充压；

8、设备房保持整洁、通风,无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

9、不定期巡视路面、围墙、窨井等,要求路面不积水（因市政、管道结构因素除外）,窨井不漫溢,围墙不倾斜,窨井盖无缺损；

健身设施随时检查,使其能正常使用（需更换除外）。

10、路灯、楼道灯完好率不低于90%。

损坏的应在3日内修复。

对可能发生的各种突发设备故障有应急预案。

1、公共秩序维护人员受过相关的安全护卫知识与技能岗位培训,持证上岗；

身体健康,工作认真负责；

每月定期参加安全保卫知识与技能的岗位培训,有较强的安全防范能力,能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备；

上岗时佩带统一标志,穿戴统一制服,配备对讲装置或必要的安全服务器械。

2、物业区域主出入口24小时值班,并有交接班记录和外来车辆的登记记录:

对可疑人员进行询问；

阻止未经许可的外来人员入内；

对装修等劳务人员实行登记；

对进出车辆进行管理和疏导；

保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；

对大型物件搬出实行记录。

3、根据物业特点,制定详细的巡逻方案,原则上每3小时巡逻一次,重点部位有明确的巡逻要

求,并有巡逻记录；

在遇到异常情况、突发事作时,巡逻人员应采取应对措施,及时报告管理处和相关部门。

4、配有楼宇对讲、周界报警等控制设备的,应24小时开通。

收到报警信号后,巡逻人员应及时赶到现场进行处理。

5、有火、水、警应急预案,应按计划组织应急预案演习。

6、地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌,车辆停放在规定的范围内；

及时处理车辆停放不规范的现象。

收取车辆看管费的车库24小时有专人管理,车库内地面、墙面有车辆行驶指示牌和地标,备有必需的消防器材,车辆停放有序；

车库场地每日清洁1次,有照明设施,无渗漏、无积水,通风良好；

1、路面、绿地每日清扫1次,目视清洁；

明沟无杂物；

宣传栏、健身设施每周擦拭1次,表面无污迹；

及时清除主要道路积雪。

2、根据物业情况设置垃圾桶,每天清理l次；

保持垃圾桶及周围基本整洁、无污渍、无积水、无明显异味；

定期对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水及投放灭鼠药。

3、公共卫生间设置卫生桶,小区按规定设置果皮箱,每日清洀潳氭祡畯t理1次,擦拭1次,箱（桶）无满溢、无异昧、无污迹。

4、雨、污水井每季度检查1次,并视检查情况及时清掏；

化粪池每2个月检查1次,发现异常及时做出清掏计划。

5、楼道每周清扫1次,走道、门厅、楼梯地面洁净,无垃圾、杂物、浮尘、污迹,无乱堆乱放,乱贴乱划。

6、楼梯扶手、栏杆、窗台每周擦试2次,保持基本无灰尘；

消防栓、指示牌等公共设施保持外表基本无灰尘、无污渍；

7、天花板、公共灯具定期除尘,保持目视基本无灰尘,无蜘蛛网。

8、走廊、楼梯窗玻璃每月清洁1次,门厅玻璃每周清洁一次,目视明亮无污迹。

9、电梯轿厢保持目视干净,无污迹。

10、大理石地面、墙面按合同规定定期保养。

2、以绿为主,植物造景。

3、绿地内植物覆盖率80%以上。

4、花草树木定期修剪,目视外观长势良好,无明显杂草,无严重病虫害,每年打药不少于1次。

死亡树木应在植树季节及时补裁,无明显黄土裸露。

5、绿地植物存活率95%以上。

6、绿地设施基本完好。

三级

硬件设施

有固定管理服务用房；

绿化率20%以上；

有固定活动馆所或简单的体育活动器械、设施。

4、制定相关的管理制度；

建有较完善的物业管理档案（物业竣工验收档案、设备管理档案、业主及非业主使用人资料档案等）；

5、管理服务人员佩戴标志。

6、公示8小时服务电话。

急修按合同约定时限到达现场并做应急处理；

报修按双方约定时间到达现场,有报修、维修记录,并对重点维修项目进行回访。

提供物业服务合同之外的特约服务和便民服务。

根据社区实际组织社区活动。

11、采取多种形式如电话、走访、座谈会、问卷调查等,每年与业主沟通不低于70%；

每年至少1次征询业主对物业服务的意见,对业主反映问题的处理率达90%以上。

12、制订相应的物业管理项目达标争创规划。

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护,有巡查、维修、保养记录。

2、每年一次对房屋结构及涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时安排专项修理。

3、每半月1次对单元门、楼道内防火门、窗户进行安全检查,门窗关闭正常,门窗玻璃保持90%以上的完好率。

做好相关巡查记录。

每年1次以上（应于雨季前安排）对屋面泄水沟、室内、室外排水管道进行清扫、疏通,保障排水畅通。

装修期间至少两次巡查装修施工现场,发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

洀潳氭祡畯t

6、墙体表层无明显剥落,地坪、地砖基本平整,如有缺损,及时修补。

各组团、栋及单元（门〉、户和公共配套设施、场地有明显标识。

每月检查l次,保证标识清晰完整。

洀潳氭祡畯t共用设施设备完好率90%以上,急修及时率达95%。

2、有设施设备的运行、巡查、维修、保养等记录,并按国家规定办理年检手续,保证其性能符合国家相关标准。

4、属于小修范围的共用设施设备,及时组织修复；

5、二次供水水箱按规定清洗,水质符合卫生要求。

7、消防设施设备完好,保持消防器材能随时有效使用；

9、不定期巡视路面、围墙、窨井、健身设施等；

要求路面不积水

2、在加热的过程中，蜡烛发生了什么变化？

（P29）（因市政、管道结构因素除外）,窨井不漫溢,围墙不倾斜,窨井盖无

缺损,健身设施能正常使用（需更换除外）。

6、重新使用是指多次或用另一种方法来使用已用过的物品，它也是减少垃圾的重要方法。

10、路灯、楼道灯完好率不低于80%。

损坏的应在一周内修复。

12、太阳是太阳系里唯一发光的恒星，直径是1400000千米。

1、公共秩序维护人员受过相关安全护卫知识与技能岗位培训,持证上岗,身体健康,有较强责任心；

上岗时佩带统一标志,穿戴统一制服；

能对小区日常护卫事项做出正确反应；

能正确使用消防器材。

2、物业区域主出入口24小时值班,对进出车辆进行管理和疏导,保持出入口整洁和畅通；

阻止小商小贩、可疑人员随意入内。