园区招商与运营方案.doc
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包头市鑫东再生资源有限公司
产业园招商
及管理运营方案
编制单位：
鑫东再生资源有限公司
编制人员：
王新民
编制日期：
2013年6月18日
审核批准：
郝飞
包头市鑫东再生资源有限公司
产业园招商及管理运营方案
一、产业园的基本概况
鑫东再生资源产业园紧邻国铁京包线东兴站、京藏高速公路和110国道，通往鄂尔多斯的黄河高架桥从园区中间穿过。
产业园西距包头东河区16km，南距鄂尔多斯市134km，东距呼和浩特市144km，地处内蒙古呼包鄂金三角经济发达区的中心地带，地理位置优越，公路、铁路通往全国各地，交通十分便捷。
产业园占地总面积970亩，分三宗土地。
其中西场地东区396亩，西场地西区84亩；东场地490亩。
除自用面积外可开发利用面积800亩。
产业园主体规划分为再生资源市场、石材市场、建材市场三个园区。
产业园具备功能包括废旧有色金属、废旧机械设备、旧建材、废家电、用品、废旧车辆、废塑料等废品的回收、仓储和经营；大型设备、汽车、机具经营场所；钢材、木材、水泥、水泥制品、地板砖、雕塑、石材等建材类加工、经营；二手机械设备、二手工程车辆交易市场；各类物资仓储、中转、物流运输集散地；也可做适合于租用场地经营的其它企业入园。
园区可提供300户企业或商户进驻，将成为综合性、多功能、环保型的再生资源回收利用、交易和全方位服务的平台。
将成为国家西部地区最具影响力的再生资源基地之一。
产业园基础设施包括道路、场平、供水供电及办公、宾馆、餐饮、养鱼池、大型车库等服务设施已由包头市鑫东再生资源有限公司投资改造完成。
二、市场分析与招商目标客户定位
根据多次对包头市环境分析与市场的考察，结合我公司投资条件，我们招商的目的就是在符合环保要求的前提下将800亩场地租赁出去。
公司与去年就组织人员经过多次的市场调研分析，从三方面进行园区的招商定位。
一是考虑到东河区政府要招商引资再生资源深加工产业，为配套再生资源加工产业将我们园区一部分定位于给再生资源深加工产业作为废旧物资回收和储备基地向废旧物资回收商户招商；二是鉴于东河区对北梁棚户区进行改造，兴胜旧货市场必然面临搬迁，其搬迁地点政府还没有选定，由此给我们园区吸收引入旧货市场商户进入提供了机遇；三是涉及万青路的金磊等石材市场近一两年面临着搬迁或新一轮合同续签，金磊石材市场经营合同在2014年3月28日到期后面临拆迁可能性非常大；佳美建材市场今年8月也面临新一轮的续签，其首期租金是3元/平米年，市场商户基本上是从二手商手中以不低于4—6元/平米月转租下来，折合48—72/平米年，32000—48000元/亩年，场地租金比较昂贵；其它几个市场租金同样也是比较高。
从调研和实地考察情况看，政府已经在石拐区工业园区引进福建开发商正在建设的闽南石材装饰建材城项目，目前该项目仅完成了场地平整工程，预计其最快明年中旬方可具备招商入住条件，且该项目建设档次较高，投资相对较高必然形成进驻费用也会相对较高。
由此在时间上和进驻的租金上给我们引进石材加工商户提供竞争优势。
依据选定目标市场定位，编制园区项目规划图。
三、招商措施和手段
一个是招商初期用低租金的优势去吸引商户入住，尽快形成人气和市场；二是公司想法设法与包头市东河区政府、包铝园区管委会沟通，通过政府出台强制政策，采用强制手段将废旧物品收购商户和旧货经营商户引进园区。
三是采取多条腿走路的方式，不局限于石材加工、废旧物资回收和旧货商户的入园，如果寻找到在食品加工、养殖业等非常有实力的投资企业，其一两个项目就可全部占用园区的。
针对采取的措施为提高其实施效率公司从两方面工作分工来加快工作推进。
具体见如下分配：
招商工作职责
王新民负责
取得政府支持文件和政府部门对接
目标用户的招入和产业园运作管理
王局长、韩书记负责
四、确定招商政策
今年来从整体大的经济气候看，无论国家还是包头市地区的经济都不乐观；从选择的进行入行业市场也不是很景气。
针对我们产业园所处地里位置我们具备最强的竞争优势就是在租赁价格上的优势，同时我们前期也必须采取超低租价的手段来引进商户，尽快形成市场规模。
具体确定招商政策如下：
1、租赁费与物业管理费基准价确定。
我们产业园经核算成本为14.60元/平米年，核9737元/亩年（见产业园运营成本预算表），这样我们具备较低的成本在确定租金价格上具有较强的优势。
结合产业园周边园区场地租赁价格大多在20元/平米年左右，这样确定我们产业园当前场地租赁价格基准为20元/平米年。
物业服务管理费参照其它园区和市场的定价确定，先期我们本着低于其它园区和市场价格核定。
包头市同类园区或市场的物业管理费定价在10—30元/户月之间，折合0.1元/平米月。
考虑到为产业园招商提供支持确定初期物业管理费价格为0.1元/平米月。
实际在测算产业园运营成本预算中我们已经将公司发生的管理、服务费用计划进去了，所以实际运行过程中收取的物业服务管理费将是直接的利润。
产业园执行水电价格标准：
电价0.684元/度；水价1.00元/吨。
产业园运营成本预算表
租赁有效利用率按：
70%，租赁面积：
679亩。
序号
费用名称
预算金额
（万元/年）
单位成本（万元/年）
说明
一
土地租赁及补偿
380
0.56
二
管理费用
231.16
0.33
1
工资
93.16
附加未做考虑
2
办公差旅
8
3
招待费
3
4
设施维护费
30
5
设施折旧
25
基础设施投入250万元，按十五年分摊折旧计算。
6
低值易耗品
3
7
水电费
10
8
燃料费
2
主要指供热、食堂用煤
9
工会、教育经费
3.5
10
福利费
8.5
11
环卫、绿化费
2
12
宣传费
10
13
环保费
30
预估
14
会务费
2
15
劳保费
2
三
财务费用
1
土地使用税
需财务部门与税务协调确定额度。
争取免征。
2
房产税
3
印花税
4
残保金
四
其它
0.07
1
不可预见费
50
初始运作存在不可预见费
五
合计
662.16
0.97
2、优惠政策的确立。
1）当年签约入驻给予当年半价租金优惠；
2）在2013年签约入驻且租金一次性交付三年的给予租金总额10%优惠；
3）在2013年签约入驻且租金一次性交付五年的给予租金总额20%优惠；
4）用户签约入驻最长可一次性签约十五年；
5）对签约十五年以上且一次性交付租金三年以上的用户可在签约合同期内明确一个最终租赁价格；
6）属于以上签约性质用户给予免收首次租金交纳期的物业管理费优惠政策；以后年度给予物业管理费半价优惠；
7）无论在石材市场上、旧货市场上还是废旧物资回收商户上，有能够带头进入我们产业园的商户或能够引进同类商户的用户给予进场免一年租赁费奖励政策；
四、项目推广策略
1、选择适当媒体，为创意提供最佳的演出舞台与发挥空间，使广告对经营商户及消费者产生最佳的说服效果。
2、通过科学的媒介投放组合策略，制造声势，在保证足够的有效到达率，避免不必要浪费的前提下，吸引经营商户前来咨询，感受现场氛围，产生入驻本项目的欲望。
3、树立发展商及项目形象，增强经营商户的信心，发挥口碑宣传的优势，提高项目的知名度和美誉度。
通过市场推广，有力配合招商工作，使本项目尽可能短的时间内打开局面。
4、发展商与经营商户精诚合作，共同锻造项目品牌，实现‘双赢’的目标。
并以可持续发展的经营理念，确保为项目以后的经营发展夯实基础。
具体拟定以下几种常用的推广方案：
推广方案一：
参加国内再生资源类招商会或会展
提前准备招商宣传和会展资料——彩页制作、效果图制作、文案资料。
此类方案对联系同行业用户有一定效果且费用较低每次派两人参加每次费用在一万元以内，应有一定效果。
建议参加今年9月份在台州举行的全国再生资源会展。
推广方案二：
媒体计划
选择的媒体——电视、广播、杂志、报纸、公交车、墙体广告（公告牌）。
考虑要投入必要的费用，到目前为止还没有采用。
建议在包头市电视台做一段广告，提升我们石材市场、再生资源产业园的影响力。
（费用待调查）
自行设计广告宣传彩页组织发放。
组织面狭小，但针对性强。
效果可能不是太好，但费用非常低。
目前是我们采用的主要手段。
网络进行宣传。
我们目前采用大量的免费网站发布信息。
这种方法基本没有费用。
推广方案三：
组织新闻发布暨用户联谊会
此方案效果较好，但投入的人力、费用也较大。
计划今年7月中下旬组织一次。
时间：
2013年月日下午15：
30时至18：
30时。
地点：
*****大酒店
选择就近产业园的酒店接待考查方便同时费用较低。
活动目的：
1、提高项目知名度、市场影响力，彰显企业实力及项目价值；
2、通过现场气氛的渲染和媒体效应，吸引目标客户，树立入驻信心；
3、文化搭桥，缩短项目与目标客户之间的心理距离。
邀请参会群体：
1、本项目目标客户群体（石材经销商、家具及装饰材料代理商、废旧物资回收商、旧货经销商）
2、政府及相关部门（政府相关部门领导人）
3、新闻媒体（***报、***电视台《***》栏目、《包头广播电台）
4、用户代表。
活动内容：
1、开发商及嘉宾致辞；
2、项目推介演示会；
3、现场文艺表演。
4、联谊晚宴
活动程序：
15：
00至15：
30来宾签到、留名片、发礼品，接待人员安排来宾入座。
15：
30至17:
00用通勤车带领来宾进入产业园实地考查。
17：
00返回酒店，会议正式开始；欢快舞蹈开场。
17：
10至17:
20主持人上台，介绍各位嘉宾。
邀请董事长致辞。
17：
20至17:
30秧歌队威风锣鼓表演
17：
30至18:
00主持人邀请来宾领导、用户代表致辞（4人左右）
18：
00舞狮表演
18：
10进入酒店大厅，项目推介演示会开始（由产业园派专人效果图演示详细讲解）。
在场的招商推广经理一定要极具鼓动的演说，描述一幅幅美好未来的蓝图，让各经销商的参与积极性也调动起来，甚至有性急的经销商要在与会现场签单。
18：
20董事长或总经理答记者问
18：
30歌舞表演拉开晚宴序幕，其它节目穿插进行产业园领导给各位嘉宾敬酒答谢
18：
30会议结束就餐。
现场筹备：
1、酒店门前悬挂大型条幅和气球、花篮及现场喷绘等
2、舞狮队与歌舞乐器表演队
3、手提电脑与幻灯机
4、礼品
5、手提袋、宣传册、名片盘、签名册、胸花等
6、主持人串词及部分发言稿
费用预算：
五万元。
组织招商联谊会费用预算表
序号
项目
计划费用
说明
1
文艺演出
8000元
向社会雇用
2
气球、花篮、现场喷绘布景
4000元
3
礼品、请柬
6000元
各100份
4
酒店费用
15000元
如果在食堂举办会节约较大费用，但社会效果可能不会太好。
5
记者红包
3000元
6
雇用主持人费用
1000元
7
广告费用
10000元
8
其它及不可预见费用
5000元
9
合计费用
50000元
五、产业园组织管理
1、实行物业管理与服务模式。
对产业园采用“五个统一”的管理模式来有序、有效地进行经营和管理。
即统一招商管理、统一服务管理、统一物业管理、统一员工管理、统一行政管理。
2、管理组织架构设置。
按照上述“五统一”的管理模式，达到即高效管理又节约必要的人力和行政后勤费用来设置组织架构。
包头市鑫东再生资源有限公司组织架构图
总经理1
组织公司的全面工作
综合部长1
负责行政、后勤、物业等管理工作
招商部长1
负责招商、策划、合同等管理工作
厨师及帮厨2
保洁员3
保安员6
行政专员1
维护工2
保管员1
业务专员1
策划专员1
会
计1
后勤主管1
综合统计1
出
纳1
财务部长1
负责会计、账目、报税等管理工作
3、人员编制与薪酬预算
人员编制及薪酬预算
序
号
岗位名称
编制指数
薪酬标准（元/月）
年工资额
薪酬总额
（万元/年）
主要职责
一
总经理
1
10.00
10.00
主持全面工作
二
综合管理部
17
53.16
1
部长
1
5000
6.00
6.00
部门管理及对外协调
2
行政专员
1
3500
4.20
4.20
行政兼人事工作
3
后勤主管
1
3500
4.20
4.20
后勤兼养殖管理
4
保安员
6
2200
2.64
15.48
兼绿化和其它杂工
5
保洁员
3
1800
2.16
6.48
办公、园区、道路卫生
6
厨师
2
2500
3.00
6.00
负责再生资源、煤业饮食
7
保管员
1
3000
3.60
3.60
各类物资管理
8
维护工
2
3000
3.60
7.20
水电暖、土建等维护
三
财务部
4
16.20
1
部长
1
5000
6.00
6.00
部门管理及对外协调
2
会计
1
3500
4.20
4.20
再生资源、煤业会计
3
出纳
1
2500
3.00
3.00
再生资源、煤业出纳
4
综合统计
1
2500
3.00
3.00
再生资源、煤业统计报表
四
招商部
3
13.80
1
部长
1
5000
6.00
6.00
部门管理及对外协调
2
策划专员
1
3500
4.20
4.20
招商策划、会展、宣传
3
业务员
1
3000
3.60
3.60
业务谈判、合同鉴定
五
合计
27
93.16
4、公司管理手册
涉及公司内部行政管理、人事管理、财务管理、物资管理、服务管理等各项管理内容在编制的包头市鑫东再生资源有限公司《管理手册》和《员工手册》中体现，另行文案编制。
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