文旅康养项目可行性报告Word文档格式.docx
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的通知》（建村[2017]81号）；
（13）国家发改委、国土资源部、环保部、住建部文件《关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见》（发改规划[2017]2084号）；
（14）《旅游规划通则》（GB/T18971-2003）；
（15）《城市规划编制办法》（建规[2005]146）号；
（16）《城市规划强制性内容暂行规定》（建规[2002]218号）；
（17）《地表水环境质量标准》（GB/3838-2002）；
（18）《广西壮族自治区实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》
（2010年）；
（19）其它相关法律法规及规范。
三、主要技术经济指标
本项目占地约为15633亩，其中建设用地约为5000亩，整个项目总投资大约为52.48亿元。
本项目建设包括以下四大板块：
（1）基础设施建设；
（2）生活办公配套设施建设；
（3）康养设施建设；
（4）文旅设施建设。
第二章项目建设背景及必要性
一、项目建设背景
随着现代工作生活节奏加快、生活和心理压力加大以及生存环境污染加剧等因素影响，导致了亚健康人群规模日趋庞大，康养服务需求与日俱增，旅游度假、养生养老受到越来越多人群的青睐。
中国老龄化和中产阶级日益增长，康养业将迎来黄金30年。
狮子湖位于国际旅游大都市A市永福县（享誉中外长寿之乡）苏桥镇辖区北部。
据有关部门估算,2025年我国老年人口将达到2.93亿，占总人口的21%,未来文旅康养产业将拥有巨大的发展空间。
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年发展规划纲要（2021-2025年）》明确提出：
“十四・五”期间，要推动生活性服务业向高品质和多样化升级，加快发展健康、养老、育幼、文化、旅游、体育、家政、物业等服务业，加强公益性、基础性服务业供给。
推进服务业标准化、品牌化建设。
近年来，A市以《A国际旅游胜地建设发展规划纲要》为统领,制定了《A市养生养老健康旅游产业发展规划（2014—2025年）》、
《A市健康旅游产业发展规划（2017—2025年）》等专项规划，引领康养产业发展。
2013—2016年，A市连续成功举办了4届中国（A）国际健康养生服务产业创新发展高端论坛；
2015年成功举办了2届世界医疗旅游与全球健康大会亚太峰会；
2017年成功举办了2017中国（A）国际健康旅游高端论坛，取得了丰硕成果。
A健康养生产业“跨界融合、医健转型、智慧跨越”创新发展思路更加清晰，A市国内外影响力不断扩大，“漓水青山•养生A”城市品牌初步形成。
依托A市建设世界一流的国际旅游胜地和国家健康旅游示范基地两大国家战略的实施，永福县也高度重视发展养生长寿健康产业。
2014年，广西壮族自治区发展和改革委员会印发《广西养生长寿健康产业永福发展规划（2014—2025年）》，进一步引导永福县养生长寿健康产业健康有序发展。
“十三•五”期间，永福县积极融入A国际旅游胜地建设，成功列入自治区级全域旅游示范区创建单位，“福寿养生家园”建设稳步推进，旅游形象和知名度大幅提升，旅游业发展品质得到极大提高。
二、项目建设必要性
（一）支撑永福县全面建设“福寿养生家园”
根据《永福县国民经济和社会发展第十四个五年规划纲要》，永福县将全面建成“福寿养生家园”作为战略目标，未来五年将大力培育文旅产业、康养产业，积极推动一二三产业融合发展，完善旅游设施和休闲养生功能，全面提高接待能力，基本搭建起连接国内、辐射东南亚地区的养生产业平台。
本项目作为永福县文旅康养重点建设项目，将有力于支撑永福全面建成福寿养生家园。
（二）推动文旅和康养产业实现跨越式发展
本项目依托永福良好的自然资源优势和浓厚的福寿养生文化底蕴，打造集养生养老、旅游休闲、文体娱乐、影视IP体验等于一体的康养基地，必将成为人们文旅康养的理想之地，助推永福文旅和康养产业实现跨越式发展。
（三）加快永福经济社会又好又快发展
本项目建设新型产业集群，对改善城乡经济环境，增加就业机会
与实现增收创收，充分发挥“中国长寿之乡”品牌，挖掘自然生态产业潜力，拓宽养生产品产业链，符合A市和永福县总体规划，有利于推动永福县经济社会又好又快发展。
第三章旅游市场分析及游客量预测
一、旅游市场现状分析
A市旅游经济运行具有假日效应带动强劲、入境市场持续增长、成为国内自驾游市场主力之一、全域旅游加快发展等特点。
旅游市场消费结构更加合理，旅游业质量效益进一步提升。
旅游市场总体平稳、有序，无较大旅游服务质量投诉和安全责任事故。
但是旅游市场，特别是康养还存在巨大的发展空间，具体如下:
（1）目前A文旅康养产品较为低端，吸引力不足，缺乏高端文旅康养产品，以吸引“珠三角”经济圈的优质客户群；
（2）家庭式度假旅游人数逐年增长，但目前发展中的度假产品难以满足全家式旅游需求；
（3）健康养生度假具有巨大的潜在市场，并有政府出台诸多的政策予以大力支持和推动；
（4）评估客群发展成熟度及消费能力，锁定具有中高端康养旅游、休闲度假消费能力的目标客源。
二、客源分析
客源主要分为核心客源、重要客源以及机会客源等三类。
具体情
况如表3-1所示：
23
表3-1客源情况分析
客源分类
国内客源
海外客源
核心客源
A本地客源；
长三角区域的上海、南京、杭州、宁波、苏州、无锡等地客源；
珠三角区域的广州、深圳等地客源
港澳台地区和日韩等国客源
重要客源
环渤海区域的北京、天津、大连、济南等地客源；
中部区域的武汉、长沙等地客源；
闽三角区域的厦门、福州、泉州等地客源
新加坡、马来西亚、泰国等东南亚国家的客源
机会客源
国内其他地区客源
海外其它地区客源
三、景区游客容量预测
据旅游部门统计，A市每年的游客流量为1.2亿人次，仅阳朔县的游客流量就高达3000万人次。
根据环境容量预测方法中的面积容量法和完全游道法预测得到环境日容量及游客日容量计算方法进行预测。
具体公式如下：
面积容量法：
C=A×
D/a（公式1）
式中：
C：
日环境容量，单位:
人次；
a：
每位游客应占有的合理游览面积，单位:
m/人；
A：
可游览面积，单位:
m/人；
D：
周转率（D=景点开放时间/游览景点所需时间）。
完全游道法：
C＝M×
D/m（公式2）
M:
游道全长，单位：
m
m:
每位游客占用合理游道长度，单位:
周转率（D=景点开放时间/游完景点所需时间）。
游客日容量计算方法：
（公式3）
G：
日游客容量，单位为人次；
T：
游完景区或游道所需时间，单位为h；
游客每天游览最舒适合理的时间，单位为h；
日环境容量，单位为人次。
根据上述公式，景区环境高峰日容量为：
ΣC=32360人次，前期环境高峰日容量为19416人次（理论数据仅供参考）；
据估算，游客游完游道所需时间为3h,游客每天游览最舒适时间为6h,由游客日容量公式计算得出，总的游客日容量是G=3/6X32360=16180人次，前期游客日容量约为9708人次（理论数据仅供参考）。
以2019年A游客出行量1.2亿人次数据为参考，保守估算年游客量约为8500万人。
本项目建成后，按照一年游玩300天估算，景区年游客流量约为485.4万人次，前期再按50%折算，年游客流量约为242.7万人次。
第四章项目选址与建设条件
一、项目选址
本项目位于A市永福县苏桥镇，规划区东至泉南高速公路，南至苏桥社区于村屯后背大岭，西至义江，北至苏桥与临桂区交界线。
占地面积约15633亩，其中水域约2400亩、林地约9387亩、水田约1989亩、村庄用地277亩，其它旱地、园地、滩涂等约1580亩。
红线范围核心区共涵盖苏桥镇2个行政村5个自然屯207户933人，分别是：
大罗村官田屯（9队16户68人）、张村屯（10队22户125人）、黑石岭村石村屯（1、2队97户430人）、井头屯（3队33户167人）、跳岩屯（4队39户170人），核心区外黑石岭村包括潦潭和炉村两个自然屯。
二、项目建设条件
（一）自然资源条件
1、气候条件：
该规划区属亚热带季风气候，一年四季分明，全年平均气温18∙9℃,绝对低温只有-3∙8℃,绝对高温不超过35℃,年日照1527小时，年平均降雨量1892毫米，气候条件适宜文旅康养产业发展。
2、地理条件：
狮子湖水库位于丘陵地带，湖水清澈，地下泉水补给丰富，四季都可保持最佳水位。
湖区生态环境保护完好，环境优美，景色迷人。
水位深度约10米，总库容975万m³
。
（二）交通区位优越
景区交通位置十分便利。
景区距A市中心仅16公里，距A两江国际机场6公里；
距高铁A站和永福站均为20公里；
距高速公路以及国道、省道都不到1公里。
景区位置如图4-1所示:
根据《大A生态休闲旅游精品线路建设实施方案》打造的8条
旅游精品线路（如图4-2所示），本项目所在地，属于“桂柳运河线”沿线重要节点，周边旅游资源丰富，景区附近有波村汉墓群、西登寺、明朝宣德年间修建的古石桥“苏桥”、金钟山景区、洛清江景区、大邦河康养文化旅游度假区、罗汉果特色小镇、崇山古民居景区和李宗仁故居，本项目建成后可与上述景区景点的客流资源相融合。
图4-2A生态休闲旅游精品线路
第五章项目定位和工程方案
一、项目定位
A湖景区文旅康养项目以生态开发为宗旨，立足于狮子湖“绿水青山”、土地富硒等适宜生态养生养老的独特生态优势，总体发展定位为：
以康养为核心，充分利用生态园的自然景观，开发集文旅度假候鸟式居住、亚健康及中老年养生养老基地、各类文化艺术交流及富硒生态农业开发等为一体的绿色生态园，打造“可览、可游、可感、可居”的特色康养文旅基地。
根据以上项目定位，工程方案设计将采取特色差异化的总体策划思路，即：
人有我优'
人无我有。
二、工程方案
将整个项目规划为以下四大板块：
1、基础设施建设，包括交通、供水、供电、通信、排污、绿化安防、监控、应急和救援等；
2、生活办公配套设施建设，包括公司办公大楼、员工宿舍、员工食堂、中心小学、幼儿园、购物超市等；
3、康养设施建设，包括康养度假中心、康复医院和富硒农业生态示范园、康养风情园等；
4、文旅设施建设，包括毛主席巨幅雕像、观音雕像、廖扶寿星雕像、游客接待中心、影视制作和剧组接待中心、艺术博物馆、体育健身馆、体育广场、水上剧场、水上乐园、商业步行街、空中步道、环湖荧光步道等。
工程方案建设重点在于康养设施建设和文旅设施建设这两方面，相关介绍如下：
（I）康养设施建设
①康养医院：
按三甲医院的标准修建一座集医疗、预防、保健、康复、教学和科研等为一体的现代化综合性康养医院，预设病床位I000张；
②康养风情园：
康养风情园建设，分为高、中、标准三种户型，其中高档康养风情园（别墅式）结构按工艺造型设计建设，外观以工艺木雕、石雕作为外观装饰，内部用高档红木装修，并配套收藏级红木工艺家具；
中档康养风情园（别墅式）每套结构按工艺造型设计建设，外观以工艺石雕为主体装饰，内部以名贵硬木装修，部分配套精品红木工艺家具；
标准型康养风情园（别墅式），外观以工艺石雕作为点缀装饰，内部标准化装修（或依据客户需求增加装修档次），并配套名贵工艺家具。
将康养风情园打造成狮子湖景区的特色景观亮点;
③康养度假中心：
建设一座康养度假中心（含养生养老保健中心和按国标设计的文体健身活动室），配套组织建设一支5星级的养生养老服务团队，为在景区内养生养老的中老年群体，及候鸟式居住的旅游度假群体和文体健身爱好者，提供专业的保健和康养服务；
④康养度假酒店：
建设康养度假酒店一座，将康养文化融入到整个酒店的服务理念之中，为景区游客提供专业康养旅居生活服务；
⑤富硒农业生态示范园建设：
专供本项目居住人群养生养老的配套富硒食品，提升本项目服务功能和市场竞争优势。
把握国家在农业开发方面的相关扶持政策，必要时另行组建一家农业开发公司，增加投资开发富硒养生农产品项目，以节省本项目中养生养老食品供应的成本，打造一个特色的养生农产品产业品牌。
（2）文旅设施建设
①毛主席巨幅石雕像和红色教育基地：
瞻仰伟大领袖毛主席，学习伟大思想，传承红色基因，发扬革命传统，弘扬和加强爱国主义精神教育，为帮助人们特别是青少年树立正确的世界观、人生观和价值观和实现中华民族的伟大复兴梦添砖加瓦；
②影视IP体验区：
基于技术还原打造“影视实景”沉浸式体验，通过全景式的视、触、听、嗅觉交互体验，使游客有一种“身临其境”的感觉；
③影视制作和剧组接待中心：
建设一座高科技的影视制作中心,以狮子湖得天独厚的自然风光、规模宏大的人文景观和先进完备的影视服务功能吸引海内外众多摄制组和游客的光临；
④水上剧场（含高科技摄影棚）：
建设一座类似于阳朔的“印象刘三姐”夜间水上剧场，打造全新概念实景山水剧场演出；
⑤商业步行街5公里：
利用狮子湖自然景观，在狮子湖景区内，建设5公里商业步行街，建有“养生文化广场”，广场内修建当地寿星（廖扶158岁）的石雕像，步行街沿途建设观音石雕像、艺术石山、题词石碑、奇花异木、瀑布等园林景观；
⑥空中步道：
建设一条长约10公里，宽2米的空中步道，路线沿着山脊蜿蜒前进，将狮子湖景区内山峰、湖泊全部串联起来，沿途设置空中亭台楼阁作为游客驿站，在山谷或湖泊处用玻璃栈道或观光小火车连接，实现游玩收费项目与旅游交通工具的完美衔接；
⑦环湖荧光步道：
沿湖布设一条长约15公里，宽2米的荧光步道，同时荧光步道每隔一公里设置一个养生文化景点，集养生文化+多彩荧光+多变趣味造型+精美手绘图案的综合展现方式，赋予荧光步道更高的文化艺术内涵与趣味属性；
⑧文化艺术交流区：
建造文化艺术博物馆一座，佛学堂一座，不定期邀请各界知名权威专家，艺术大师和各地民俗文化名人，举办学术交流和艺术作品展销会、拍卖会等，作为本项目的活广告，以提升本项目的知名度、品位和人脉资源；
⑨体育健身馆和体育广场：
建造一座体育运动赛事专用场馆和一处体育运动爱好者日常活动的广场。
拟规划项目建设概念图附后。
三、建设期和施工进度
（一）项目建设周期
项目计划在7至8年全部建成（自2021年至2029年）。
（二）项目施工进度
项目立项、征地、规划、设计等前期工作，计划6至12个月完成，即2021年7月至2022年1月底完成。
前期自2021年7月至2024年6月底；
中期自2024年7月至2027年6月底；
后期自2027年7月至2029年底。
第六章投资估算及效益分析
一、投资估算
本项目总投资约为52.48亿元（详见附表1）,可分为三期投资。
前期计划投资约为21.214亿元，其中基础设施建设投入约为2.88亿元（详见附表2）；
办公生活配套设施投入约为0.28亿元（详见附表3）；
中期和后期投入约为31.26亿元（详见附表4和附表5）,不含其它不可预见费用。
景区高速出入口1个和高速服务区2个，投资1.8亿元；
农业开发投资1800万元，建设2个富硒农业生态示范园，以上项目建设暂列入中后期投资计划，待政府征地完成后实施。
若政府批准在前期投资，投资额度则在中后期投资计划中抵扣。
二、效益分析
（一）经济效益
本着建设和经营两手抓策略，通过精心的建设和强力的营销手段,实现规划区的价值管理和经营。
在经济效益上，由于顶目建设的前两年为投入推广初期，收益较低，主要效益来源如下（详见附表1）：
1、康养项目收益分析
（1）康养医院项目：
按三甲医院的要求和标准建设，预设病床位1000张，前期计划投资6亿元，完成相关基础设施、配套功能设施建设以及医疗设备购置，中后期投资3亿元补充完善相关建设。
（具体投资见附表4）；
（2）康养风情园项目：
计划总投资33亿元（详见附表4）,建设康养风情园2200套，分为高、中、标准三种户型，总计市值62亿元，具体如下：
①高档康养风情园（别墅式）建设，前期投资2亿元建设50套，中后期投资6亿元建设150套。
合计200套，每套800—1000万元，合计价值16亿元以上。
②中档康养风情园（别墅式）建设，前期投资2亿元建设100套，中后期投资6亿元建设300套。
合计400套，每套300—500万元，合计价值14亿元。
③标准型康养风情园（别墅式）建设，前期投资4.5亿元建设400套（含步行街店面），中后期投资13.5亿元建设1200套。
合计1600套，每套180—260万元，合计价值22亿元。
康养风情园前期投资合计8.5亿元（详见附表1）,销售完成后，总收入预计15.5亿元，可获利约为7亿元（含税费），是本项目前期投资的主要收入来源。
中后期投资合计25.5亿元，销售完成后，总收入预计46.5亿元，可获利约为21亿元（含税费）。
康养风情园项目总计获利约为28亿元。
（3）康养度假中心：
投资IOOo万元，计划前期完成。
投入使用后，按200个房间，每个房间250元，一年365天，平均入住率约为35%的数据估算，年收入约为600万。
（4）康养度假酒店建设：
投资6000万元，计划前期完成。
投入使用后，按400个房间，每个房间200元，一年365天，平均入住率约为35%的数据估算，年收入约为1亿元。
（5）富硒农业生态示范园：
具体效益分析待项目投资确定后再
作补充。
2、文旅项目收益分析
（1）景区内免费游览景点：
总投资约为L6亿元，主要建设内容包括以下项目：
毛主席巨幅石雕像、红色教育基地、步行街、空中步道、环湖荧光步道、佛学堂、体育广场、观音石雕像、寿星廖扶石雕像、艺术石山含题词石碑、奇花异木、瀑布等。
（2）景区门票：
按门票30元，每一年50万人，1500万元。
（景区内消费达一定额度可抵扣门票费，故以50万人计算）
（3）义江漂流收入：
200元一条竹筏，一天100条竹排，年收入360万元。
（4）景区内水上项目：
①投资1亿建设水上剧场（含高科技摄影棚），另投资600万建设影视制作和剧组接待中心，项目的夜间水上剧场类似阳朔一样的水上“印象刘三姐”，日间剧场建成“彩调民族文化剧院”。
此项目建成后，让游客增强参与性和体验感，能产生巨大的影响力和知名度,创收潜力巨大。
水上剧场的收益参照印象刘三姐估算：
一年有180天可以正常演艺表演，每天一场表演，一场七成满座率约2000人，每人150元，年收益约5400万。
投资600万建设“彩调民族文化剧院”，其收益估算如下：
一年有365天可以正常演艺表演，每天一场表演，一场五成满座率约500人，每人50元,年收益约900万。
②投资400万建设水上运营中心2处，投资180万购买6艘游艇和500万购买10艘彩色游船。
初步估算：
一艘游艇半小时玩一圈收费500元，一小时一趟,一天可跑6小时，6艘一天36趟18000元，一年营运180天，年收入约为324万。
游船一年可运营365天，一艘一天IOOo元收入，20艘游船一天收入2万元，一年游船总收入约为730万元。
视业务发展适时增加游船数量。
（5）文化艺术博物馆：
前期计划投资800万元（详见附表5）,文化艺术博物馆项目收入难以估算，按300-500万拍卖收入估计。
（6）观光小火车：
前期计划投资1500万元（详见附表5）,作为景区游览的交通工具之一。
观光小火车一小时来回各一趟，每趟载客约为100人，上车每人10元，一天可跑10小时，一天10趟收入约为2万元，一年营运300天，年收入约为600万。
3、综合分析
前期开发投资合计约为21.2亿元，建议应在前期项目建设期间提前投入。
前期开发规划应为中、后期开发项目留有扩建余地。
中期项目开发不一定要等到前期开发结束之后，可结合运营情况、提前将前期的部分收益，作为填补前期开发中不可预计投资的补充（后期扩展项目投资，以此类推），并及时增资可赢利的开发项目，抢占市场先机，以获取更大收益。
故前期开发应当着重注意的事项如下：
（1）本项目的设计、规划、建设应以5A级景区的标准作为导向，力争在短期内取得5A级景区的荣誉。
（2）把握国家提倡“上市注册制”，将是未来经营和发展文旅康
养产业上市的一个大好机遇。
（3）要把握国家对文旅康养和农业示范开发项目的相关扶持政策和财政支持。
（二）社会效益
本项目集文旅、康养以及艺术交流为一体，既能为国家增加税收,又能提供更多的就业机会，将大大促进当地社区居民的增收，是一个利国利民的民生工程。
（三）环境效益
规划区内发展生态康养、休闲度假、有机农业、文化艺术交流、健身运动等项目，将文旅活动寓教于乐，让游客积极主动地参与到环境保护之中，将有效提高人们的环境保护意识。
第七章环境保护措施
项目建设应贯彻环保“三同时”方针，即环境治理设施应与项目的主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用；
遵循“以防为主、防治结合、综合治理”的环保原则，做到技术可行、经济合理、效益显著，使项目建设对周围环境的影响降低到最小。
一、设计阶段环保对策
项目设计过程贯彻环保思想是落实环境保护的重要途径之一。
在设计中，应结合当地生态、自然人文景观、土地规划、社会环境的实际情况，尽量减少拆迁，做到工程量小、投资经济、对周围环境影响小。
在涉及道路设计的部分力求填挖平衡，避免大填大挖，局部路段废方应充分利用；
做好水土保持设计，取土场、弃土堆合理选址，设置弃土挡墙、截水沟与绿化
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