XX物业南湖佳园住宅小区前期物业管理项目招标文件doc27页.docx
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XX物业南湖佳园住宅小区前期物业管理项目招标文件doc27页
沈铁·南湖佳园
住宅小区前期物业管理项目
投标文件
（正本）
XX正大世纪房地产物业管理XX
二○○七年十一月五日
第一部分商务投标文件
一、营业执照副本复印件
二、资质等级证书副本复印件
三、法定代表人XX明书
法定代表人XX明书
单位名称：
XX正大世纪房地产物业管理XX
地址：
XX市经济技术开发沧海路19－20号
姓名：
鄢春红性别：
女年龄：
28
民族：
汉 XX：
8
职务：
董事长 职称：
中级
鄢春红系XX正大世纪房地产物业管理XX的法定代表人，负责签署本投标文件、进行合同谈判、签署合同及处理与之有关的一切事务。
特此证明
投标单位：
XX正大世纪房地产物业管理XX（盖章）
二○○七年十一月四日
四、授权委托书
授权委托书
本授权委托书声明：
我鄢春红系XX正大世纪房地产物业管理XX的法定代表人，现委派王承嘉参加贵方组织的“建东佳园”住宅小区前期物业管理投标活动，全权代表我单位处理投标的有关事宜。
代理人无转委托权，特此委托。
附授权代表情况：
姓名：
李庆功 年龄：
32性别：
男
XX号：
9 职务：
物业经理
通讯地址：
XX市和平区同泽街14号
电话：
23210325 传真：
23210325
本授权书有效期：
2007年11月6日至2007年12月10日
单位名称：
XX正大世纪房地产物业管理XX（公章）
法人代表：
（签字）
二○○七年十一月四日
五、投标函
XX新锦源行物业招投标服务XX：
我公司正式投标XX“南湖佳园”住宅区前期物业管理的招投标项目，并提交下述文件正本一份，副本六份。
据此函，签字代表宣布同意如下：
1.在所附投标报价中规定提供相应的物业管理服务的基础上，物业管理服务费标准为每月每平方米建筑面积1.00元。
2.我公司已详细阅读了招标文件、参考资料及有关附件，我们完全理解并同意放弃对任何方面有不明及误解的权利。
3.如果在规定的开标日期内投标文件撤回，保证金将不要求我方退回。
4.同意按照贵方要求提供与投标有关的一切数据或资料。
5.如在投标过程中有任何不正当的商业行为，或采取任何方式向招标人施加压力与干扰，同意被取消投标资格。
6.我公司严格按照《投标须知》履行应尽的义务和权利，遵守招投标过程的纪律。
7.未尽事宜依照《中华人民XX国招标投标法》、《前期物业管理招投标管理暂行办法》及《XX市前期物业管理招标、投标管理规定》等相关法规执行。
8.与本投标有关的一切正式来往信函请寄至：
地址：
XX市和平区同泽街14号邮编：
110014
电话：
23210325传真：
23210325
收件人：
李庆功
投标人：
XX正大世纪房地产物业管理XX（公章）
单位地址：
XX市和平区同泽街14号邮编：
110014
二○○七年十一月四日
第二部分技术投标文件
一、企业概况
企业名称
XX正大世纪房地产物业管理XX
法定代表人
鄢春红职务:
董事长
注册资本
伍拾万元
注册地址
XX经济技术开发区沧海路19-20号
办公地址
XX市和平区同泽街14号
邮政编码
110014
电话
23210325
传真
23210325
经营X围：
房产物业管理；房屋租赁
二、近三年财务状况表
单位：
元
年份
项目
2005年末
2006年末
2007年6月末
一、资产
0
628,818.04
678,591.03
1、流动资产
628,818.04
611,543.03
其中：
应收款合计
451,770.00
451,770.00
2、固定资产
其中：
固定资产净值
73,052.00
3、其他资产
二、负债
628,818.04
678,591.03
1、流动负债
106,834.19
167,480.66
其中：
应付款合计
105,235.19
163,681.36
2、长期负债
三、营业收入总额
270,800.00
217,226.00
其中：
物业管理费收入
270,800.00
217,226.00
四、成本总额
198,395.77
173,632.00
其中：
人力成本
97,000.00
54,000.00
五、税前利润
三、拟派管理项目经理自然情况及主要经历表
XX
王承嘉
性别
男
出生年月
1975年7月
学历
大学
专业
物业管理
职称
中级
建设部物业管理经理上岗证
有
获得时间
2005年6月
主要工作经历：
2001年 XX嘉益物业管理XX
2002年至2005年XX丰邑物业管理XX公司
2005年至今 XX正大世纪房地产物业管理XX
后附物业经理上岗证
四、拟派本项目管理人员
XX
年龄
职务
专业
学历
苏翠莲
29
物管员
工民建
大专
朱冬梅
36
物管员
工民建
大专
后附物业从业人员上岗证
第三部分 物业管理方案及管理指标
第一章确定物业管理目标
1．管理机构
物业管理执行机构―――XX正大世纪房地产物业管理XX物业管理处作为“沈铁南湖佳园”物业管理服务的具体实施机构，向小区业主负责，保证物业管理服务的各项工作及环节均达到业主满意。
沈铁南湖佳园物业管理处采取主任负责制的垂直领导形式。
由于管理处的编制精干、简单、职责明确，所以日常工作由主任直接领导各部门人员，集指挥和职能于一身，便于管理处主任全面掌握日常工作及人员状况，减少失控。
2．管理模式
XX正大世纪房地产物业管理XX为保证沈铁南湖佳园的物业管理能规X化、程序化、标准化的进行，设置了沈铁南湖佳园物业管理处作为沈铁南湖佳园的物业管理机构，建立并实行一套达到国家各部标准具有可操作性、可衡量性、工作结果具有可追溯性、管理的环节具有可控性的管理制度。
3．物业管理责任机构
落实物业管理及服务目标的最终责任人，负责对物业管理及服务状况的整体监控和指导，就管理服务状况最终向委托方负责。
1）制定小区综合管理服务计划的综合管理服务目标。
2）管理办公室负责管理处人员的定岗、定编和各类人才的储 备，定期开展各项专业技能比赛强化培训。
3）物业公司监控管理处的管理状况和服务状况，保证管理达标，协助解决定期组织内审，审查小区管理服务达标情况。
4）定期向业主进行顾客满意度的查访，听取业主对物业管理工作的意见和建议，总结管理状况，提高管理水平。
管理处主任是日常工作的主要负责人。
各项指令下达后，执行人员即开始工作，执行过程中的各种信息通过渠道回到负责人处，供负责人做出校正、判断、总结。
在整个过程中，负责人还要从检查、评比的结果中发现问题，并加以纠正，做到有布置、有检查、有总结，从而保证了管理的有效性。
4．物业管理处岗位设置图
二、日常管理内容
1．秩序维护
根据园区面积及实际情况，结合实际的管理经验，利用人防与技防结合的方式进行园区的秩序维护管理。
园区面积1.9万平方米，管理面积较小，小区的秩维管理设有固定岗、巡逻岗。
小区主出入口一个设固定岗，二十四小时值守，来访人员必须到门卫室登记，经门卫通知业主，取得联系并经业主同意后方可进入园区。
对进出园区的装修等劳务人员实行登记管理。
白天加强固定岗管理力度，注重进出人员和车辆的询问和登记。
由于园区面积较小，秩维人员巡逻时可以看到整个园区，所以在园区中固定岗设立一人，巡逻人员设一人。
门岗人员应保证出入口畅通，确保无闲杂人员进入，大件物品进出时应检查、登记。
巡逻人员按规定线路定时巡逻，对整个园区公共部位的秩序维护、消防等进行维护和管理。
重点区域、重点部位增加巡逻次数。
在巡视过程中对园区内的车辆进行引导，使其有序通行和停放。
夜间巡逻人员增加巡逻次数，无离岗现象发生。
秩维人员负责做好“防火、防盗、防暴、防破坏的四防工作。
定期宣传消防知识，使业主时时注意防火、防盗。
定期检查消防设施的完好情况，熟悉各消防施设的使用方法、分布位置，掌握突发事件的应急预案，如遇到紧急情况时应采取相应的应急方案，并及时报告相关部门（公安、消防等），在相关部门人员没到场之前应采取有效措施保持好现场或组织疏散人群，尽量协助、配合相关部门处理好相关事宜。
车辆管理方面，秩维人员分清职责X围，认真执守、尽职尽责，未经许可园区内禁止外来机动车辆进入。
秩维员对进入园区的车辆进行指挥和疏通。
停放在园区的车辆应停放有序，非机动车摆放整齐。
园区内禁止鸣笛、禁止练车、限速行驶。
2．环境管理
公共区域由保洁员循环保洁，主要包括道路、绿地、楼梯通道、电梯轿箱、公共玻璃、垃圾中转站等。
标准：
道路无明显污迹、杂物、积水等；垃圾中转站、垃圾桶内垃圾不散装，无超载、无强异味、无污水横流；电梯轿箱擦拭干净、无油迹、无粘贴小广告现象；楼梯通道定期拖洗，无废旧物占道现象；花草、树木养护，适时灌溉，定期施肥、除虫、剪枝，及时补种，保持优美的绿化环境。
根据园区实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
垃圾箱及垃圾中转站定期清洁、消毒。
对清洁过程中有安全隐患或造成使用不便处，应设有明显标识或采取有效防X措施。
道路、绿地等每日循环保洁；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次；楼道每日清扫1次，半月拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗2次；雨、雪天气及时清除区内主要道路积水、积雪。
保洁人员在保洁时间内协助秩序维护员协查本区域内的情况。
负责对本区域内的公共设备故障情况的报修和检查。
3．维修、养护管理
沈铁南湖佳园的房屋维修养护及设施、设备的管理、维护将坚持“管养合一”的原则，制定合理的养护计划，建立和健全科学的规章制度，切实做到业主满意。
将制定出《公共设施日常维修计划及实施方案》、《房屋共用部位维修养护计划及实施方案》。
对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，明确责任人。
操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规X，保证设施设备运行正常。
消防设施应配备完好，位置适当，可随时启用，如有设备老化及时更新。
设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
路灯、楼道灯等公共设施、设备正常使用，完好率不低于93%。
确保雨水、污水管道保持通畅，相关设施无破损。
容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防X措施，对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
协调处理各项维修计划、装修疑难事件；定期巡视各设备房，检查各类设备的运转情况，并发现异常及时采取有效措施。
4．档案管理
公司的档案由主任负责管理，主要包括档案的收集、整理、编排、保存。
档案资料的内容包括从接管验收时接手的资料、证件等到施实管理工作中形成的具有参考利用价值的文件材料和相关工作记录等。
档案保存时注意防潮、防虫、防破损。
管理时应按档案类型等做统一分类，做有序编排，设目录大纲，以便查找。
档案保编排有序，装订整齐，目录清楚。
作废文件须经有关领导批准并加盖作废章后方能销毁。
保持文件的清楚、干净、无虫咬，每年对公司的档案文件进行一次全面清查，每季进行一次部门文件抽查，确保文件资料的完整。
档案借阅时严格遵守借阅时间及规定，注意公司的XX文件不外漏，在有人借阅时应提醒借阅人按时归还并保证借阅的资料完整无损坏。
5．物业服务质量标准
公共秩序维护：
实行24小时值班制。
负责维护园区内秩序,制定巡视和值班制度,严格控制外来人员进入小区,配合公安机关预防和处理治安案件。
保洁：
“五定”即定人、定地点、定时间、定任务、定质量。
“六无”即无垃圾污物、无人畜粪便、无砖瓦石块、无碎纸皮核、无污水赃物、无明显粪迹和浮土。
“七净”即路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树根草坪净、楼梯净、单元门口净。
绿化：
定期栽种补绿、定期对小区内树木、草坪及爬藤等浇水、施肥、除杂草、修剪、除病虫。
让业主拥有一个“绿、净、美、安”的生活环境。
维修：
热情接待业主报修，做到维修及时，保证质量，态度认真。
维修期间不准吃、拿、卡、要；不准超标准收费；全心全意为业主服务。
三、入住管理
1．接管验收
我公司本着以人为本的原则，从业主的角度及日后物业管理角度进行项目考察，并提出意见和建议。
物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等，应特别重视对综合功能的验收。
公司选派素质好、业务精，对工作认真负责的工程技术人员参加验收工作。
从今后物业维护保养管理的角度验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业户的合法权益。
由施工单位向投资方进行交接，再由投资方向我物业公司交接。
投资方也可委托我公司直接与施工单位进行交接，但得签订物业接收委托书。
交接工作时应注意明确双方交接的人员、交接内容、时间等，并就交接物品的数量、性能、位置等进行清点并做详细记录。
相关资料应保存好。
如在交接过程中发现问题，双方应就问题的原因、责任、解决方法和时间等进行协商。
接管验收中若发现问题，要明确记录在案，约定期限督促开发主体对存在的问题加以解决，直到完全合格。
落实物业的保修事宜。
根据建筑工程保修的有关规定，由开发主体负责保修，向物业管理公司交付保修保证金，或由物业管理公司负责保修，开发主体一次性拨付保修费用。
2．入住管理
2.1入住准备
入住前拟派各岗位人员分步到岗，做各项准备工作。
成立验收小组，了解园区的构造、设备设施性能、水、电、气等的走向及管线位置，并做好详细记录。
以备后查。
2.2入住
业主向售房单位/发展商办理售房手续后，签订售房合同并开出入伙通知书。
凭售房合同与入伙通知书到物业管理公司办理入伙手续。
物业管理公司在审核资料无误后，向业主介绍物业管理服务情况、收费情况；代发展商与业主签订《使用公约》。
若业主验房发现并提出质量问题，经确认，填写返修表送交发展商，管理处应协助发展商对房屋进行整改后，请业主再次验房。
如需二次装修的，需到物业管理公司办理装修手续。
2.3入伙作业规程
由房产发展商或物业管理部门向业户发出入伙通知书。
业户携带购房合同书、入伙通知书、入伙手续书前往指定地点办理手续。
业户到管理处签收入伙资料，付清物业管理费用。
由指定的业户服务人员和维修技术人员陪同业户验房，抄录水电表底数并共同确认。
业户验房后若提出质量问题，填质量返修表，管理处加签意见后，由管理处协助发展商进行工程质量问题的返修工作。
如发展商或施工单位将工程质量问题委托物业管理公司返修时，双方须签字确认。
业户验房确认后领取钥匙，办理签收手续。
3．装修管理
装修施工前：
填写《装修申请表》、《施工人员登记表》并将装修图纸、施工单位资质证书一并交物业公司管理处验审批准。
业主装修前应提前告知我公司，由我公司人员告之装修人员装修的禁止行为和注意事项，使业主了解房屋结构及物业公司的相关规定，物业公司为其办理临时出入证。
装修人员应严格遵守装修规定，不得给其他业主造成损害。
装修时间安排在上午8:
00—12:
00时，下午13:
00—19:
00时内进行，以免影响他人休息。
装修材料如沙石、水泥等一律袋装化进入园区，否则不予放行。
当搬运装修材料、家具进入装修单元时，请注意保护公共设施，损坏或污损任何墙壁、地面、天花板等均由业主负责赔偿。
装修垃圾一律袋装化，装修垃圾应及时清运到园区内指定地点，由物业管理公司统一排放，严禁向窗外、阳台外、楼梯、过道等公共场所抛撒、堆放。
施工中不得将水泥、砂石、胶类等建筑用料或垃圾投入厕所或厨房的下水道。
由此引发的后果，由业主承担责任。
每天有物业管理人员不定时巡逻检查，对违反规定的装修行为及时给予阻止，对态度蛮横不改者报之相关主管部门给予处罚。
装修后业主装修后应陪同物业管理人员对装修结果进行验收。
四、培训管理
培训工作是本公司人力资源管理的重要内容，主要由公司进行指导、协助、监督和检查，通过培训，培养一批知识性强、管理能力强、经验丰富的和工作技能强、具有敬业精神的工作人员。
接管“沈铁南湖佳园”后，公司将结合园区特点，加大培训力度，保证管理质量。
1．培训目标
实施全员培训，确保员工素质满足各项质量要求。
管理人员、特殊工种持证上岗。
2．培训方式
培训方式---内部培训
有公司内部的资深管理人员和专业技术人员举办各种专业培训，包括：
入职培训
所有新员工都应接受行政办公室的入职培训，内容包括公司的基本情况、组织机构和主要领导成员；公司的方针、目标及物业管理工作基本知识；《员工手册》、职业道德；公司有关规章制度。
上岗培训
员工入职培训合格后或转换工种均需上岗培训，包括进行相关专业知识、专业技能的培训。
在岗培训
常规性在岗培训内容包括：
员工职业道德、服务意识、工作态度、工作职责、劳动纪律、规章制度、物业公司状况及掌握提高岗位技能的经常而必要的培训。
五、职责
主任：
全面负责管理处的日常工作。
明确工作要求，监督各岗位工作，按照逐级负责原则，认真抓好员工的思想政治工作。
定期召开工作会议，布置、检查、落实、总结各项工作，策划员工培训及园区活动。
制定物业管理规定，处理业主投诉和纠纷。
健全业主档案，处理业主投诉和纠纷。
培训、考核员工的素质及爱岗敬业精神。
保洁绿化员：
负责本辖区的卫生清扫工作。
负责本辖区内的公共设施的清洁工作
负责小区内的垃圾收集及清运工作。
负责小区内苗木的移栽和修剪。
负责小区内花草树木的养护和管理。
对花草树木定期进行浇水、施肥、除草、修剪，防止病虫害的发生。
负责对绿化修剪场地的清理、清洁。
秩维员：
服从领导，听从指挥。
负责本辖区内的车辆进出、停放管理。
负责本辖区的人员进出管理。
负责小区的公共秩序维护工作。
负责小区应急处理的抢救工作。
完成领导交办的其它工作。
维修员：
定期清洁所管理的设备和设备房，确保设备设施、设备机房的整洁。
严格遵守操作规程，防止安全事故发生。
发生突发情况，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设施、设备的正常、完好。
定期对设施、设备进行全面巡视、检查，发现问题及时处理。
负责业户的日常报修工作，并做到工完料清。
认真完成领导交办的其它工作任务。
第四部分物业管理服务收费标准测算
沈铁·南湖佳园小区建筑面积：
19，984平方米。
人员配置16人。
物业费成本构成
工资薪金：
序号
职位
人数（人）
月工资（元）
工资小计（元）
1
主任
1
1,500.00
1,500.00
2
管理员
1
800.00
800.00
3
维修工
3
750.00
2,250.00
4
保洁绿化员
2
550.00
1,100.00
5
秩序维护员
9
750.00
6,750.00
合计
16
3,400.00
12,400.00
福利：
序号
险种
人数（人）
基数（元）
小计（元）
1
保险费23.5%
16
工资总额12400
2914.00
2
福利费14%
16
1736.00
合计
4650.00
服装费：
序号
人员
人数（人）
单价（元/套）
折旧年限（年）
小计（元）
1
主任
1
800.00
2
33.33
2
秩序维护员
9
700.00
2
262.50
3
其他
6
200.00
2
50
合计
16
345.83
公共维护费：
序号
项目
明细
小计（元）
1
工具配备
包括：
钳子、工具箱等
15.00
2
设备维护
换零件等
20.00
合计
35.00
能源费：
序号
项目
计算过程
小计（元）
1
路灯
0.72千瓦×3小时×0.79元×30天
51.19
2
楼道照明灯
0.72千瓦×1小时×0.79元×30天
17.06
3
物业用房
0.16千瓦×3小时×0.79元×30天
11.38
4
物业用水
200.00
合计
279.63
保洁绿化：
序号
项目
小计（元）
1
工具配备
估算
30.00
合计
30.00
办公费用：
序号
项目
计算过程
小计（元）
1
物业用房采暖费
150平方米×22元÷12月
275.00
2
用品配置
估算
30.00
3
通讯费
估算
60.00
4
化粪池清掏
19,000平方米×0.1元/平÷12月
158.33
合计
523.33
秩序维护费：
序号
项目
标准（元）
天数（天）
人数（人）
小计（元）
1
备置设备
200.00
合计
200.00
以上费用合计18,463.79元
税金、利润：
序号
项目
比例（%）
基数（元）
小计（元）
1
利润
5
18463.79
923.19
2
税金
5.55
18463.79
1024.74
合计
1,947.19
费用总计：
20,410.98元/月
分摊面积：
19,834平方米
物业费：
20,410.98元/月÷19,834平方米=1.00元/月/平方米
电梯费成本构成
收入：
12元/人·月×126户×2.5人/户=3780元/月
支出：
电费
22千瓦×6小时×0.79元×30天
3128.40
年检费
｛570元＋57元×（24-5）层｝×2部÷12月
275.5
维保费
1,200元/部×2部
2400.00
合计
5803.9
差额：
收入－支出=3780元－5803.9元=-2,023.9元/月
差额部分与开发商共同协商
升级会员 