投资价值分析报告Word文件下载.doc
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万科企业股份有限公司（“本公司”）原系经深圳市人民政府深府办（1988）1509号文批准，于1988年11月1日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司，原名为“深圳万科企业股份有限公司”。
1991年1月29日，本公司发行之A股在深圳证券交易所上市。
1993年5月28日，本公司发行之B股在深圳证券交易所上市。
1993年12月28日经深圳市工商行政管理局批准更名为“万科企业股份有限公司”
公司是目前中国最大的专业住宅开发企业，中国大陆首批公开上市的企业之一。
公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，目前万科业务已经扩展到18个大中城市，并确定了以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海湾区域为中心的三大区域城市群带发展以及其它区域中心城市的发展策略。
公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”，王石入选“改革开放30年深圳百名杰出企业家”。
公司获得“CCTV60年60品牌”荣誉称号，董事会主席王石荣获“中国品牌杰出贡献奖”。
在全球人力资源咨询公司翰威特组织的“2009年中国最佳雇主”评选中，公司成为10家上榜企业中唯一的房地产企业。
万科企业股份有限公司（“本公司”）原系经深圳市人民政府深府办（1988）1509号文批准，于1988年11月1日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司，原名为“深圳万科企业股份有限公司”。
本公司经营范围为:
兴办实业（具体项目另行申报）；
国内商业；
物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；
进出口业务（按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理）；
房地产开发。
控股子公司主营业务包括房地产开发、物业管理、投资咨询等。
1.2公司未来发展方向
国家近期接连出台政策，对房地产进行调控。
在多重政策之下，房地产板块整体处于一种弱势盘整之中。
回首过往，从2003年121号文件拉响宏观调控警报，到2010年新国十条出台，七年来宏观调控走过了从单一的“抑制供给”转变为“增加供给和减少需求”，从围绕商品房调控向商品房与保障房分而治之的路线图。
但调控归调控，我们可以看到一些数据，从2010年1月至10月，房价同比涨幅分别为9.5%、10.7%、11.7%、12.8%、12.4%、11.4%、10.3%、9.3%、9.1%、8.6%。
很显然，我们可以看出，中国的楼市并没有和中央预期的一样降下来，充其量只能说保证在了合理的升幅水平之内。
房地产关系着多个行业的兴衰，关系着一个国家的多个命脉支柱产业。
中国的楼市如果在更加严厉的调控下崩盘，中国的每一个国民都要为楼市崩盘分担经济损失，如果楼市崩盘引发全面的经济危机，我们老百姓承受的损失将会更多。
所以，在2011年，中央不会出台更严厉楼市打击政策。
其次就是在CPI疯涨的情况下，物价都在上升。
即使中央出面调控，楼市也会保持在合理的升幅水平内。
万科成立于1984年，是中国大陆首批公开上市的企业之一。
作为中国目前最大的房地产公司，万科的发展在过去的几年中经历了很多波折。
面对市场的不确定性，万科在策略上做出了多次调整，近二十年来，中国的房地产业几经潮起潮落、大浪淘沙，但万科依然保持着持续增长的势头，行业领跑者的地位不可动摇。
目前，万科与上海建工集团已进行了紧密合作，后者为推进万科产业化进程专门成立了“万科事业部”，负责墙面的组装。
接下来，中建总公司和中铁建设总公司也将成为万科的合作伙伴，共同推进产业化实践。
万科今后将寻求与更多国有背景的大建筑公司合作，而小的建筑队在这一领域将逐渐失去生存机会。
1.3经营分析
全国商品住宅成交面积同比下降15.5%；
北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州等14个主要城市，商品住宅成交面积季度同比下降25.5%，单月数据则波动较大。
上述14个城市1月份的住宅成交面积降至06年以来的最低点，同比降幅达72%；
2月份成交面积环比1月份有所增长，同比仍下降27%；
3月份随着春节后自住需求的释放以及首次置业信贷环境的逐步改善，市场成交量有所回升，加上2011年3月份基数较低，今年3月份，上述城市的成交面积同比增长62%、环比增长96%。
报告期内，上述14个城市的成交批售比（商品住宅成交面积/同期批准预售面积）由去年全年的0.7回升至1以上，但值得注意的是，市场成交仍处在低位，批售比回升主要源于新增供应的减少。
相比往年，今年1-2月主要城市的新房批售面积明显减少，已经达到06年以来的最低水平，3月份虽有回升，但一季度整体的批售面积同比仍下降近15%。
新房供应的减少，一定程度上延缓了库存的积累，但考虑到已经累积的库存规模，上述城市的库存压力仍然较大。
报告期内，由于市场成交下降，且行业融资环境依然紧缩，企业的投资能力进一步下滑，缩减开发、暂缓购地成为普遍现象。
一季度，全国住宅新开工面积同比下降5.2%，继09年之后再度出现罕见的开工同比下滑现象。
企业开发投资规模的萎缩，将对市场的后续供应能力产生不利影响。
一季度，有公开数据可持续观察的16个主要城市（深圳、广州、东莞、佛山、上海、杭州、南京、苏州、宁波、北京、天津、沈阳、大连、成都、武汉、重庆）的土地成交面积同比下降约13%，为近三年以来最低，且63%的地块以底价成交，25%的地块流拍，溢价情况已十分少见。
期内，公司继续坚持积极销售的策略，累计实现销售面积300.9万平方米，销售金额310.7亿元。
其中1月份因去年同期基数较大（2010年底很大一部分客户认购在2011年1月实现签约，使公司2011年1月份的签约销售额达到201.0亿元，占去年1季度总签约金额的56.6%），公司的签约销售同比有所下降。
之后的2、3月份，公司的销售金额同比分别上升20.7%和23.5%。
其中，公司在广深区域实现销售面积100.4万平方米，销售金额110.4亿元；
在上海区域实现销售面积50.4万平方米，销售金额61.7亿元；
在北京区域实现销售面积87.4万平方米，销售金额85.1亿元；
在成都区域实现销售面积62.7万平方米，销售金额53.6亿元。
公司继续坚持以中小户型普通商品房为主的产品定位，一季度公司所销售的产品中，144平方米以下的比例进一步微升至90%。
报告期内，公司实现结算面积75.4万平方米，实现结算收入101.3亿元，同比分别增长83.3%和32.1%。
公司实现营业收入103.5亿元，净利润14.0亿元，同比分别增长29.8%和15.8%。
受结算资源结构、市场调整等因素影响，公司房地产业务的结算毛利率由去年同期的35.0%下降至30.8%，减少4.2个百分点。
截至报告期末，公司合并报表范围内有1304万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约1389亿元，较年初进一步增长。
期末，公司持有货币资金390.5亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和178.0亿元。
净负债率23.0%，较年初下降0.8个百分点。
未来公司仍将坚持“现金为王”的策略，保持经营的安全性和稳健性。
截至一季度末，在公司各类存货中，已完工开发产品（现房）83.9亿元，占比3.91%。
公司将坚持市场导向,客户导向,股东导向,战略导向,以更高的标准审视各项工作,积极应对市场挑战。
在计划交付房屋规模进一步扩大的情况下,公司将继续把确保安全生产和产品质量作为工作重点.公司将大力弘扬"
工程师文化"
启动"
千亿计划"
组织大批工程系统管理人员和技术骨干赴日研修,全面学习发达国家先进的工程管理经验,并计划建立项目试点,引入国外资深管理人员树立管理标杆,推动公司质量管理能力迈上新的高度.
在市场调整的背景下,如何确保盈利能力,是公司未来所面临的一项挑战.为此,公司将把成本管理作为一项重点工作.2011年,公司已经建立了集团标准成本体系和成本适配体系,同时加强了对无效成本的防范.在此基础上,成本管理工作将围绕"
提高基础工作质量"
和"
加强成本监控"
两个重点,推动制度和体系的落实,加大对施工,建材市场的研究与监测,强化成本信息系统建设,通过内外标,提升成本测算,管控,分析,执行能力.为了确保在建设规模逐年扩大的情况下采购部品质量的稳定性,同时充分发挥公司的规模优势。
1.4公司战略
1.4.1营销战略
产品战略
万科公司在房地产行业的产品战略：
引进新技术、新材料，根据客户需求，开发差异化、较低的成本的生态、智能型新概念住宅产品。
品牌战略
万科整体产业品牌规划上应采取统一品牌策略，树立和稳固“万科”品牌在消费者心中的良好形象。
在任何涉及万科标识的产品运作形式中保持控制权，以优质的产品和服务持之以恒地提升“万科”的品牌在消费者心目中的知名度、美誉度、忠诚度、依赖度。
渠道战略
未来房地产行业的竞争将以差异化的住宅产品满足不同客户的需求为重点，为此，万科公司的渠道设计应足够宽到以至于能够最大限度地宣传、推销万科公司的产品特色，同时渠道的幅度应有一定的有效性以至于能够有效地专门针对目标客户。
另外，有效的渠道战略应能达到加强营销队伍的管理，设立合理的营销组织结构，有效地控制营销人员的目的。
价格战略
根据万科公司目前的市场地位，万科应采取跟进者的定价策略。
同时应保持产品的价格竞争力和吸引力，和一定的利润空间，即万科应采取同价质优的价格竞争策略。
在实施过程中，应靠研究开发的高投入获得产品技术和性能价格比的领先优势；
在高新精产品的营销中采用“撇脂策略”充分获取先入市场的超额利润，在同质化产品的营销中采取“吸脂策略”，以高质同价的产品狙击竞争对手，扩大市场份额。
促销战略
未来的市场竞争是产品品牌之间的竞争，为此，万科公司应加强对其产品的促销力度。
采取人员促销、广告促销、情感促销、让利促销、现场促销、口碑促销等多种促销方式和手段，形成交相呼应的主体型的促销体系，近期实现万科各类产品变现的最大化，长期的如期实现，配合万科的整体品牌战略。
1.4.2销售战略
近3年来，万科一直保持有较好的营销势头，这主要得益于宏观环境的支持和市场有较大的容量。
但近几年来，万科在房地产行业所面临的竞争越来越激烈，因此，万科公司在销售战略上主要应加强销售人员的组织管理。
其主要的销售策略应包括：
建立有效的信息沟通渠道、有合理制度约束的销售组织机构、科学合理的激励约束机制、有效的监控措施和制度。
既要抓住新产品市场的快速渗透和扩张，也要推进成熟产品在传统市场与新兴市场上的扩张，形成矩阵覆盖的营销网络，以此构建企业核心竞争力，稳固其优势的市场地位。
1.5股本结构
万科Ａ总股本109.95亿股,限售股份0.18亿，流通A股96.62亿。
股本变动：
截止到2011年12月31日，公司未发生股本变动，万科A总股本为109.95亿股。
股本结构
万科Ａ总股本109.95亿股,限售股份0.18亿，流通A股96.62亿。
时间
2011-12-31
2010-12-31
2009-12-29
2008-12-31
2007-12-27
总股本（股）
10,995,210,218
6,872,006,387
流通股（股）
10,976,783,834
10,975,845,440
10,971,050,378
10,705,173,120
6,705,273,109
流通A股（股）
9,661,828,366
9,660,889,972
9,656,094,910
9,390,217,652
5,883,425,941
流通B股（股）
1,314,955,468
821,847,168
限售A股（股）
18,426,384
19,364,778
24,159,840
290,037,098
166,733,278
国家持股（股）
264,000,000
165,000,000
国有法人持股（股）
其他内资持股合计（股）
26,037,098
1,733,278
高管持股（股）
其他境内自然人持股（股）
股本变动原因
高管股份变动
定向增发机构配售上市
公告日期
2012-03-13
2011-03-08
2009-12-26
2009-03-10
2007-12-25
变动日期
数据来源：
Wind资讯
股本变化
变更日期
总股本（万股）
流通A股（万股）
实际流通A股（万股）
变更原因
1099521.02
968025.48
966182.84
来自年度业绩报告
2011-06-30
965857.83
来自中期业绩报告
966089.00
2009-12-31
965609.49
965609.40
964731.82
根据华润股份按照法定承诺义务做出的承诺，其持有的非流通股股份自获得上市流通权之日起，在十二个月内不上市交易或者转让。
在前项承诺期期满后，通过证券交易所挂牌交易出售原非流通股股份，出售数量占万科股份总数的比例在十二个月内不超过百分之五，在二十四个月内不超过百分之十，且出售价格不低于本次所发行的认沽权证行权价的120%（出售价格将按权证行权价的调整方式在法定限售期内进行调整）。
由于深圳证券交易所和中国证券登记结算有限责任公司（以下简称“登记公司”）将在上述承诺锁定期内对承诺人所持限售股份进行锁定，该锁定措施从技术上为承诺人履行上述承诺义务提供了保证，因此，承诺人有能力履行承诺，无须对限售期限进行担保安排。
华润股份如未按照上述承诺事项履行承诺义务，将按照证券交易所、中国证监会的有关规定接受处罚；
如给流通A股股东的合法权益造成损害的，将依法承担相应的法律责任。
对于所出具的承诺，华润股份做出声明如下：
华润股份将忠实履行承诺，承担相应的法律责任。
如果华润股份将所持的有限售条件的万科股份转让给第三方，转让前提为第三方受让人必须同意并有能力承担上述承诺责任，否则，华润股份不转让。
针对“出售价格不低于本次所发行的认沽权证行权价的120%（出售价格将按权证行权价的调整方式在法定限售期内进行调整）”，华润股份承诺如有违反上述承诺的卖出交易，卖出资金划入万科帐户，归全体股东所有。
2公司所处行业分析
2.1宏观经济分析
当前中国宏观经济总体来说还是保持着上升势头，但是也存在着诸多影响经济增长的负面因素。
总的来说，当前中国经济增长有十大隐患：
（中国工商大学证券期货研究所胡俞越）
1.全面通胀乃至恶性通胀的隐患依然存在
2.双防改三防，防通胀、防过热+防下滑，全球经济呈现L型
3.进出口贸易的高出低进与高进低出的双重困境和人民币对外升值对内贬值的双重压力
4.粮价、油价、股价、房价、汇价，五大价格难题困扰中国
5.房地产价格猛涨是通胀的背后推手
6.圈地运动席卷全国，导致各级政府手中的财富和资源急剧膨胀，18亿亩的红线究竟能守多久？
7.环境和资源的破坏给经济可持续发展带来负效应
8.美国次贷危机对中国经济影响几何？
9.中国能否避免重蹈日本广场协议之后的覆辙？
中国经济的产业升级、结构调整和经济转型
10.中国经济的高速增长还能持续多久？
温家宝总理在最近的一次国务院常务会议上谈到宏观经济形势的时候，也强调我们要增强忧患意识。
因而对于当前的经济形势，可以说是半喜半忧。
2.2房地产行业分析
（1）行业背景分析
随着“京八条”（新北京购房政策），升级版限购令以及房产税试点的集中出台，房价调控再次被推倒了风口浪尖上。
近年来，由于中国经济一路攀升，房地产市场也一度火爆了起来，房价也跟着一路飙升。
以北京市为例，房价已从05年地一平米5000多元攀升到最新的一平米27000多元，增长了4倍多。
就算考虑了这五年中国的通货膨胀，老百姓也能切实感受到房子是越来越贵了。
因此，2010年4年4月17号，国务院下发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，该政策可谓空前严厉，政策出台之后的两个月房价小幅受挫，交易量严重萎缩，但是三个月之后，价格又出现反弹。
虽然目前中国的货币政策已相对紧缩，央行已连续几次上调存款准备金率，但是由于中国经济的稳步快速增长，物价在中央政府的严格调控下，仍然呈攀升态势，故而房地产价格没有下调。
高房价严重影响了普通居民的居住问题，导致居民居住困难以及改善居住困难。
而且，高房价导致居民的收入都花在房屋上，使其没有多余的钱改善其生活质量，也影响了其他行业的消费与发展。
居住是来百姓的民生问题，征服必须出面解决。
近期，国家陆续出出台了的严厉的房价打压政策，主要有：
2010年9月29日，财政部，国家税务总局，住房和城市建设部出台了《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》。
2010年10月7日，上海市市政府批转《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作若干意见的通知》。
（2）我国房地产行业及相关概念
房地产的概念房地产即房产和地产的通称。
房地产是房产和地产的合称。
又称不动产。
房地产是一种不能移动，或移动后会引起性质、形状改变的财产。
房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。
房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。
房地产可以有三种存在形态：
即土地、建筑物、房地合一。
在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。
（3）行业发展趋势
所以，在2011年，中央不会出台更严厉楼市打击政策。
（4）行业存在问题
单纯的房地产业市场化难以解决中低收入群体的住房问题。
多元化的房地产市场需求刺激房价不断上涨。
土地管理制度影响土地供给。
产品结构偏差影响房地产市场供给。
2.3万科A行业竞争力分析
1.市场地位
万科是目前中国最大的专业住在开发企业。
致力于通过规范、透明的企业文化和文件、专注的发展模式，成为最受客户、投资者、宇昂、合作伙伴欢迎、尊重的企业。
破解公司治理和道德准则上的表现，连续七次获得”中国最受尊重企业“称号。
2.同行业间的竞争
竞争激烈，主要竞争对手有：
碧桂园剧团、中海地产股份有限公司。
但万科凭借其核心竞争力即:
拥有优秀的管理团队以及在其领导下，充分利用市场资源、发挥技术优势，通过专业化经营塑造了房地产业第一品牌。
3.潜在进入者的威胁
我国房地产新进入者的威胁比较大，主要原因是：
（1）进入门槛比较低：
由于我国的房地产开发公司数量多而且大部分规模小，而房地产产品又具有比较明显的不可移性。
（2）高额利润的诱惑:
许多有资金实力的集团公司涉足房地产开发房地产行业。
但从另一方面来讲:
投资地产需要大量资金作为支持,因此投资风险是比较大的.从这点来看由于万科经营多年对国内房产行情了解甚多再加上其雄厚的资金力量,万科占据不容忽视的优势地位
4.买方的谈判能力
由于消费者购买房地产产品大多是零散购买，购买者分散而弱小，议价能力几乎没有。
另外房地产开发过程复杂，生产周期长，消费者的房地产信息成本较高，因此目前来说消费者力量相对较弱，但随着我国房地产行业的高速发展，房地产市场逐渐由卖方市场向买方市场转变，买方的谈判力量有逐渐增强之势。
5.万科公司的谈判地位
由于土地的出让由地方政府垄断，政府是开发商的唯一土地供应商，处于垄断地位，议价能力极强。
并且土地供给缺乏价格弹性（价格的上涨幅度会远大于由价格引起的土地供给量的增加幅度），因此房地产开发公司在土地使用权的获得方面谈判能力不强，但在其他方面，比如原材料的采购，工程项目的招标方面，公司的谈判地位相对较高。
2.4万科A行业竞争力优势
该公司四大核心优势，即客户导向型产品优势、区域纵深优势、高周转优势和土地风控优势。
从企业竞争角度看，核心竞争力是企业持久竞争优势的来源和基础，是企业独树一帜的能力，万科公司应根据企业所处内外部环境及经营现状，选择培育核心竞争力的方向，尽快形成核心竞争力的主
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