客房部盈亏平衡分析最新Word格式.docx
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2、人工成本：
包括部门员工工资、计提职工福利费和工会经费及职工教育经费，按每月工资45,000元计算，45000*（1+0.14+0.02+0.015）=52875元。
3、邮电费：
客房电话费均为客人所打，平均为每月1200元。
4、办公费：
客房部办公费为客房报刊等费用，基本为固定费用，每月约为700元。
5、工作餐费：
工作餐费随员工人数变动而变动，基本属固定成本。
前厅和客房部按每月55人计算，每人每月按250元计算，共计13750元。
6、水电费：
根据酒店总用量按比例分摊，属于半固定半变动成本，中央空调发生的电费，同入住人数不成比例关系，平均按75000元计算。
按总水电费的60%设定为固定成本，即75000*60%=45000元。
7、易耗品、物料消耗、燃料费、清洁洗涤费：
属于变动成本，每月发生约62791元。
8、折旧及摊销费：
固定资产折旧费、无形资产和递延资产摊销费，本项费用属于固定费用，每月发生325985元（含尚未开始计提折旧的三期工程折旧费130449元）。
9、维修费：
同入住人数不成比例关系，按固定费用测算，每月约3500元。
10、广告费：
基本为前台送客人的桃源门票款，随客入住数量的增加而增加，按变动成本测算，平均每月约1400元。
11、绿化费及其他费：
绿化费及其他，基本上是固定数，按每月2200元预测。
12、税金及附加：
客房营业税按5%，城建税按营业税的5%，教育费附加按营业税的6%，堤围费按收入的0.13%，合计是按营业收入的5.68%。
三、盈亏平衡分析
上述成本费用项目中第7项、第10项、第12项和第6项40%部分为变动成本，变动成本占收入的比例为[（62791+1400+30000）/726152=12.97%]加上税金5.68%，变动比例为18.65%，其他项是固定成本，固定成本合计1000+52875+1200+700+13750+45000+325985+3500+2200=446210元）。
设每月收入为X元，即：
X－18.65%＊X－446210=0
X＝548506元
本量利线性图图一
四、敏感因素分析
对客房收入影响有两个因素。
一个是平均房价，一个是平均开房率。
酒店现房间种类与标价见表二：
综合统计，2003年1月至2003年11月主楼开房率平均为46.75%，明月楼平均开房率为35.76%，别墅平均开房率为41.58%，酒店总开房率为41.03%。
团队平均房价为303.60元，相当标价598元的5.07折；
散客平均房价为337.26元，相当标价598元的5.64折；
酒店总体平均房价为315.11元，相当标价的5.27折，详见《2003年1月至2003年11月客房主要指标明细表》。
表二
房间种类
标价
房间数
备注
标双（密月）房
598元/间
19
豪双（湖密）房
102
主楼\明月楼平均房价为631.81元
三人房
698元/间
8
别墅平均房价为1183.2元
豪华套房
988元/间
10
别墅A栋
8888元/栋
5
1777.6元/间
别墅B栋
7888元/栋
6
1314.7元/间
别墅C栋
6888元/栋
9
765.3元/间
合计
平均701.2元/间
159
1晚全价买出111486元
i.假定开房率为近一年的平均开房率41.03%不变，平均房价与客房利润关为：
P=X*159*30*41.03%*（1-18.65%）-446210,其中X为平均房价。
关系线性图如下：
图二
ii.假定平均房价为近一年平均房价315.11元不变，开房率与客房利润关系为：
P=315.11*159*30*X*（1-18.65%）-446210其中X为平均开房率。
图三
近一年平均房价为315.11元，相对标价的五三折，近一年的开房率为41.03%。
从图二中可以看出，若开房率达到41.03%，达到盈亏平衡点时平均房价必须达到280.26元/间，相当于标价的四七折。
从图三中可以看出，若平均房从按五三折，达到盈亏平衡点时开房率为36.49%。
五、平均房价和开房率辨正分析
根据性线图分析，每平均房价下降10元，需开房率上升1.34个百分点，也就是每月多开54间房才能弥补，接团时洽谈房价上升或下降10元是很容易控制的，但一个月多开54间房不容易；
反之，若开房率每下降一个百分点，需提高房价8.0元才能弥补。
从以上看来，房价对收入的影响比开房率敏感，酒店在接团增加收入的同时要切实控制好房价。
六、意见或建议
根据上述分析，理论上最低房价不能低于四七折（280元），即使是全包酒店也应如此。
但目前酒店实际，除周末和节假日开房率不高有较多的空房外，其他周末和节假日房间都较满，且折扣控制得较好，一般情况散客折扣都可以，主要是团队消费。
鉴于此情况，公关营销人员应合理有效的运用价格杠杆，控制好房价，提高开房率。
上述分析也论证了目前酒店制定的对销售人员的优惠权限是切实可行的，只是要进一步明确而已。
财务部：
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