房地产开发项目的成本和利润测算模板Word下载.docx

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附件:

（1）1-10类地区土地出让金标准价。

（2）土地出让金修正系数表 

（二）.征地及拆迁补偿费:

详见附资料一:

土地征用及拆迁补偿费开支范围.　　　

说明:

（1）测算时亦可依据《基准地价表》,计取"

土地开发及其它费用"

的数据. 

二.前期工程费:

（取值在40-120元/平M）　　

1.临时水,电,路,场地平整费　　　

依据:

1992年建安工程定额。

标准:

按实际发生工程量计算。

施工现场千差万别,通常按建筑面积5-15元/平M,或建安工程费的1%.　　

2.规划,测量,勘察,设计费:

原国家建委（79）建发设字第315号文,国家计委计字（1984）596号文,建设部（1991）第150,316,425号文。

国家物价 

局,建设部[1992]价费字375号.　　　

（1）勘察费:

概算价*0.30-0.80%　　　

（2）民用建筑设计费

民用建筑工程设计费率收费标准　　　　　　　　　　单位:

%

┏━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓

┃工程　│　　　　工程概算投资（万元）　　　　　┃

┃　　　　├─────┬─────┬─────┬─────┨

┃等级　│300以下│301-1000│1001-3000│3001以上┃

┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨

┃特级　│　2.2　│　2.1　│　　2.0　│　　1.9　┃

┃一级　│　2.0　│　1.9　│　1.8　│　1.7　┃

┃二级　│　1.8　│　1.7　│　1.6　│　1.5　┃

┃三级　│　1.6　│　1.5　│　1.4　│　1.3　┃

┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨ 

┃四级　　│　1.4　│　1.3　│　1.2　│　　　　┃

┃五级　│　1.2　│　1.1　│　　　　　│　　　　┃

┗━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┛

备注:

特级:

1.列为国家重点工程或以国际性活动为主的特高级大型公共建筑。

2.有全国性历史意义或技术要求特别复杂的中小型公共建筑。

3.30层以上建筑。

4.高大空间有声,光等特殊要求的建筑.　　

一级:

1.高级大型公共建筑。

2.有地区性历史意义或技术要求复杂的中小型公共建筑。

3.16层以上29层以下或超过50M高的公共建筑.　　

二级:

1.中高级,大中型公共建筑。

2.技术要求较高的中小型建筑。

3.16层以上29层以下住宅.　　

三级:

1.中级,中型公共建筑。

2.7层以上（含7层）15层以下有电梯住宅或框架结构的建筑。

四级:

1.一般中小型公共建筑。

2.7层以下无电梯的住宅,宿舍及砖混建筑.　　

五级:

一,二层单功能,一般小跨度结构建筑. 

（1）民用建筑大型>

10000平M　　　　　　　　　　

中型3000-10000平M　　　　　　　　　　

小型<

3000平M　　　　

（2）仅做民用建筑初步设计或施工图分阶段设计时,其工作量的比例为40%和60%.　　　　

（3）提供文件的份数为初步设计图纸6份,施工图8份.　

3.规划条件,可行性研究费　　　

依据:

建设部（1991）第425号文　　　

标准:

（1）按现行规划收费定额计算:

工日定额*85元/工日　　　　

用地规模（公顷）　　　　　　工日定额　　　　　　

<

=3　　　　　　　　　　　　 

90　　　　　　

10　　　　　　　　　　　　300　　　　　　

20　　　　　　　　　　　　500　　　　　　

30　　　　　　　　　　　　780　　　　　　

40　　　　　　　　　　　　920　　　　　　

50　　　　　　　　　　　1000　　　　　　

>

50　　　　　　　　　　　面议　　　　　　

（2）施工执照费按京政发[1988]21号文:

概算额*（1-3）‰ 

三.基础设施费　　

1.红线内基础设施费　　　

京政发[1993]34号文　　　

1）.根据工程的实际情况定.　　　　　　　

管线延长M*管线单方造价.　　　　　　

2）.根据经验,基础设施费一般为建安工程费的2%-10%.　　　

（1）一般该项费用为基础设施各种管线工程量*单方造价。

（2）各种管线单方造价:

自来水管线　　　600元/M　　　　　　　　　

雨水管线　　　　700元/M　　　　　　　　　

污水管线　　　　800元/M　　　　　　　　　

煤气管线　　　　1000元/M　　　　　　　　　

热力管线　　　　2000元/M　　　　　　　　　

供电管线　　　　700元/M　　　　　　　　　　　

电信管线　　　　1500元/门　　　　　　　　　

道路　　　　　　　80元/平M 

绿化　　　　　　　20元/平M　　　　　　

（3）经验数据:

环卫费　　　　　　　5元/平M　　　　　　　　　

照明费　　　　　　　5元/平M　　　　　　

（4）该项费用一般范围　　　150-400元/平M　　　　　　　　

普通住宅　　　　　　　　150元/平M　　　　　　　　

高档住宅（公寓,写字楼）　　400元/平M　　

2.红线外基础设施费（包括集资和自己修建）　　　

设计方案和集资协议。

根据工程的实际情况定。

（1）热力,煤气,自来水,污水处理如有集资,则相应的四源费中的该项不在计取.　　　　　　

（2）若自己修建,测算依据同红线内基础设施费.

四.房屋建安工程费　　

1.建安工程费 

现行建安费定额计算单方造价.　　　

（1）普通住宅 

多层　　　900-1000元/平M　　　　　　　　　　　　

高层　　　1600-1800元/平M　　　　　

（2）公共建筑　　　　　　　

A.公寓,写字楼　　　　3000-4500元/平M　　　　　　　　

其中:

结构　　　　1000-1500元/平M　　　　　　　　　　　

装修　　　　　800-1000元/平M　　　　　　　　　　　

设备　　　　1200-2000元/平M　　　　　　　

B.别墅　　　　　　　　　　3000元/平M　　　

说明:

（1）公共建筑包括公寓,写字楼,别墅,以及教育,医疗卫生,文化体育,商业服务,金融邮电,社区服务,行政管理,

市政公用.　　　　　　

（2）依据:

京政发[1985]149号文。

建筑面积9678-10630平M/千户　　　　　　　　

工程取费按实际工程量.　　　　　　　　

①.详见公建配套附表.　　　　　　　　　　

a.北京市新建改建居住小区公共服务，设施配套建设定额指标。

b.北京市新建改建居住区公共服务设，施配套建设定额指标。

②.通常取7-15%为公建配套面积比率.　　

2.招投标费　　　

京政办发（1987）第152号文　　　

中标额*1‰　　

3.预算审查费　　　

（84）建京经字第439号。

预算造价*0.5‰　　　

（京计基字（1997）第0711号，住宅工程费率为0%）　　

4.工程监理费　　　

（1）国家物价局.建设部[1992]价费字479号。

（2）[93]京建法字第029号　　　

工程造价*适用税率　　　

适用税率:

　　　工程造价 

500万元以下　　　　　　　　2.5%　　　　　　　　

500---1000　　　　　　2.0-2.5%　　　　　　　　

1000---5000　　　　　1.4-2.0%　　　　　　　　

5000--10000　　　　　　1.2-1.4%　　　　　　　　

10000--50000　　　　　　 

0.8-1.2%　　　　　　　　

50000-100000　　　　　　 

0.6-0.8%　　　　　　　　　

>

100000　　　　　　　　　0.6%　　　

（1）实行监理的工程由监理单位向工程质量监督部门上缴质量监督费,其费率为工程监理费中的7%，工程质量监督部门不在收取建设单位的质量管理监督费。

（2）设计监理费由于金额相对较小,测算时一般不予考虑。

5.竣工图费　　　

（86）市建规字第097号。

设计费*7%　　

6.建材发展基金　　　

（89）京建材字第292号。

建安工程造价*2%　　　

（京计基字（1997）第0711号，住宅工程费率为0%）

房地产开发工程的成本和利润测算模板

（二）

五.公共配套设施费　

1.锅炉房　　

总建面积/锅炉每吨供热面积*锅炉每吨造价　　

（1）锅炉每吨供热面积约5000平M。

（2）锅炉每吨造价约25万元.　

2.变配电所　　

每建筑平M30元.　

3.集资维护费　　

每建筑平M80元.　

4.电贴费（建设部明文取消，北京仍在执行）　　

原（84）华北电供用字25号文290元/KVA　　　　

后调整为四环路以内1100元/KVA　　　　　　　　

四环路以外550元/KVA。

现调整为单路供电270元/KVA　　　　　　　　

双路供电540元/KVA。

住宅用电量30-60VA/平M。

其他用电量50-80VA/平M.

六.管理费　　

（92）京价收字第124号。

一至五项之和*2.5%.

七.基础设施增容费　

1.商品房　　

京计基字（1988）第866号文　　

自来水厂建设费12元/平M。

煤气厂建设费29元/平M。

供热厂建设费30元/平M。

污水处理厂建设费10元/平M。

（1）.用一项交一项。

（2）.如其中之一在基础设施中有集资,则该项不再重复计取。

2.非住宅建设工程四源费　　

（1）.京政发（1986）131号。

（2）.京政发（1986）155号。

　　自来水厂建设费:

设计日用水量*830元/吨。

煤气厂建设费:

设计日用气量*600元/吨。

供热厂建设费:

设计每小时供热量*35万元/百万大卡。

污水处理厂建设费:

设计日排污量*830元/吨。

交纳数额在20万元以上的在接用"

四源"

之前可以分期交纳.

八.工程配套设施建设费　

1.综合开发市政费　　

（1）.京计基字（1988）第648号。

（2）.市开办（1988）经字第2号。

（1）.（商品房收入-四源费-用电权）*15%。

（2）.建设投资*15%。

2.分散建设市政费　　

京计基字（1988）第648号。

多层,纯住宅建筑面积*60元/平M。

高层,纯住宅建筑面积*90元/平M。

3.98年最新规定城近郊区商品房大市政费一律按100元/平M计算。

九.两税一费　

1.营业税　　

（90）财税字第009号。

商品房收入*5%。

2.城市建设维护税　　

市开办（1988）经字第2号。

营业税*7%。

3.教育附加费　　

营业税*3%。

两税一费计取标准:

商品房收入*5.5%。

十.用电权费（取消）　　

京政发[1993]17号　　

（1）.住宅建筑面积*40元/平M。

（2）.其他用电量（KVA）*4000元/KVA。

用电量:

（1）住宅用电量20-30VA/平M。

（2）其他用电量40-50VA/平M。

十一.投资方向调节税（取消）　　

京税字（1991）805号　　

（商品房销售价格-大市政费-四源费-用电权费-土地出让金）*80%*适用税率　　

适用税率:

（1）.按国家规定不纳入计划管理,投资额不满5万元的固定资产投资工程,北方节能住宅,其税率为0%.　　

（2）.一般民用住宅,包括商品房住宅,其税率为5%。

（3）.更新改造工程,其税率为10%。

（4）.京政发[1991]61号通知,税率表未列出的除更新改造投资以外的其他固定资产投资工程,其税率为15%。

（5）.公费建设超标准独门独院,别墅式住宅,经有关单位批准允许建设的楼堂馆所,其税率为30%. 

十二.不可预见费　　

估　　

一至六项之和*5%. 

十三.建设周期　　

建安工程定额　　

建筑面积（万平M）　　　　建设周期（年）　　　　　

=3.0　　　　　　　　　　　1　　　　　

3.0--6.0　　　　　　　　　2　　　　　

6.0--12.0　　　　　　　　　3　　　　　

=12.0　　　　　　　　　　　4 

利润，就看你们那里的行业毛利确定吧。

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