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经营性项目的组织实施、建设、管理、运营；
政府性资源与国有资产的整合、运营；
土地收储、开发；
房地产开发、销售；
为企业和个人融资提供担保服务；
企业兼并、重组；
资产处置；
对外投、融资；
旅游发展。
公司设董事会11人，董事长1人，法人代表由县长葛建荣担任。
公司不设监事会，设监事一名。
按照《公司法》的有关规定，公司实行董事会领导下的总经理负责制，总经理由谢志坚担任。
公司内设办公室、国资管理部、财务部、资产运营部。
广德县国有资产投资经营有限公司是政府的服务机构和授权的投资主体以及国有资产经营管理主体。
是广德县人民政府确定的对国有资产投资融资的专门机构，是城市建设的经营主体，是政府对外融资的平台。
在履行建设职能的基础上，根据广德县城市发展总体规划和土地收购储备中心、建设项目规划选址用地审批领导组研定的有关精神，进行融资、投资和建设。
作为代表政府进行投资融资的公司，经县政府授权经营管理相关的国有资产，同时享受当地政府有关优惠政策。
为加强国有资产管理，提高国有资产规模经济效益，增强国有资产经济活力和发挥国有经济的主导作用，防止国有资产流失，保护国有资产所有者、经营者、使用者的合法权益，县国有资产投资经营有限公司下设2个子公司：
广德经济技术开发区有限公司和广德报丰广告有限公司（实行单独核算）；
3个分公司：
广德交通建设发展有限公司、广德城市建设投资有限公司和广德县国有资产投资经营有限公司旅游发展分公司。
不进行会计核算，实行报账制，纳入总公司统一核算。
公司还与安徽省供销社合资组建了广德县德善小额贷款公司。
近几年来，公司通过收购、竞拍等形式已取得土地储备7000余亩。
目前公司总资产达54亿元，资产负债率28%，公司经营运转情况良好。
5、项目建设内容与规模
（1）建设内容
本项目主要工程内容包括：
建安工程（不含征地拆迁工程）等。
该保障性住房项目主要是廉租房和经济适用房，项目竣工后，将由县政府根据广德低收入家庭住房实际需求情况，合理配备廉租房和经济适用房比例。
（2）工程规模
项目规划总用地面积45093.6平方米（67.64亩），总建筑面积71150平方米，建设保障性住房820套，小区内配套建设给排水、供电、消防、人防、绿化等附属设施。
6、项目建设总投资
项目建设总投资估算为10672.5万元,企业法人自筹资本金2672.5万元，申请银行贷款8000万元。
1.2编制依据
1、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）
2、建设部等部门关于印发《经济适用住房管理办法》的通知（建住房[2007]258号）
3、住建部、发改委、财政部《关于印发2009-2011年廉租住房保障规划的通知》
4、住建部、发改委《关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知》（建保[2010]56号）
5、住建部、发改委《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保[2009]295号）
6、住建部等三部委《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》（建保[2010]62号）
7、住建部等七部委《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保[2010]87号）
8、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）
9、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）
10、《安徽省城镇廉租住房管理办法》
11、住建部等九部委《廉租住房保障办法》（建设部令第162号）
12、《广德县经济适用住房销售管理办法》（广政〔2005〕155号）
13、《广德县城镇最低收入家庭廉租住房管理暂行办法》（广政〔2007〕54号）
14、《广德县城镇廉租住房保障办法》（政办〔2009〕119号）
15、《宣城市城市总体规划》（2007-2020年）；
16、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
17、《广德县土地利用总体规划大纲》（2006～2020年）
18、《广德县城市总体规划》（2007-2020）
19、项目业主提供的其他资料。
1.3可行性研究的主要结论
房地产行业对于我国和地区经济的重要性毋庸置疑，但其非理性的疯狂增长，给我国经济的快速、稳定发展埋下了隐患。
对此，从2005年开始，接连出台了一系列调控政策。
温家宝在近年两会中指出要着力保障和改善民生，促进社会和谐进步。
促进房地产市场平稳健康发展。
要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。
政府工作报告明确提出了促进房地产市场平稳健康发展的相关措施。
项目建设在我国房地产价格非理性增长的背景下，为中低收入家庭解决住房问题，对于遏制房市的过度投资投机炒作，保障我国房地产健康、稳定发展均体现了必要性。
根据对建设条件、工程方案和对财务可行性的分析研究，本工程建设条件具备，工程方案合理，财务分析可行。
综上所述，项目建设十分必要且可行。
第二章项目建设背景及必要性
2.1房地产市场背景
从2004年以来，商品房市场价格上涨很快，到2007年下半年，我国各主要城市房价相对于2004年初翻了一倍还要多，涨幅之大和涨速之快对社会、经济的冲击很大，带来许多负面影响。
从2007年底开始，加上汶川5.12特大地震和随后发生全球性金融危机，使得2008年全年房地产市场出现短暂的回落。
但是，2009年初开始，全国房地产市场出现了新一轮的堪称“爆炸式”的增长。
我国房地产价格的快速增长，特别是北京、上海、深圳等一线城市，其房地产价格已然出现非理性增长、房地产泡沫已然显现。
说中国的高房价在世界上独一无二并不过分，许多人特别是决策部门的领导心里都明白。
一位网友这样跟帖说：
“在北京和上海卖掉100平米的房子可在美国购买两套别墅。
不要怀疑——这是事实。
”就是说，中国房价高，收入低，同世界已经“接”不上“轨”了。
政府为了抑制快速上涨的房价，从2005年开始，接连出台了一系列调控政策，比如国八条、国六条等。
但这些政策的实施效果难以令人满意，此后房价仍然过快上升，大部分城市房价上涨速度达到了令人吃惊的程度。
在2009年房地产市场再次“疯狂”增长的背景下，房地产成为近两年全国两会众多委员的提案和媒体议论的焦点。
2.2保障性住房建设概况
随着市场经济的发展，不可避免地会出现贫富分化，形成一定数量的中、低收入群体。
而据民政部数据显示，2005年城镇低保人数稳定在2200万人左右。
这是一个不可忽视的群体。
然而，就住房而言，被纳入廉租住房保障范围的只有32.9万户。
因此在两会上，不少全国政协委员呼吁加大廉租房和经济适用房制度建设力度，解决中低收入、贫困家庭的住房问题，实现社会不同阶层人民均能够有房可住，解除他们的后顾之忧，促进社会的稳定发展。
从1991年提出建立保障性住房制度到2004年出台相关管理办法，已有数年光景。
截至2005年底，291个地级以上城市中，有221个城市实施了廉租住房制度，占地级以上城市的75.9%。
虽然各地结合实际情况，积极推进廉租住房制度建设，取得了初步成效，为改善城镇最低收入家庭住房条件发挥了重要作用。
广德县从2007年以来，地方政府共筹集资金1000余万元，建设竣工廉租房236套。
廉租住房补贴保障对象由起初的425户发展到现在826户，正在逐步解决城市低收入家庭的住房困难。
2.3项目建设的必要性
近年来，加大社会保障性住房建设的力度，成为各地“两会”商讨议论的热门话题。
各地政府官员对此纷纷表达了决心和信心，有的还提出了明确的目标和实施措施。
可以预见，大力加强社会保障性住房建设，将成为各级地方政府工作今后一个时期的重头戏。
这对于在房价高企重压下的低收入家庭来说，无疑重新燃起了“拥有自己一席之地”的希望。
1、解决低收入家庭的住房问题是政府应切实负起的责任
我国住房制度改革确立了房地产市场作为住房资源配置的主渠道，但低收入家庭由于支付能力的不足，难以通过市场自行解决住房问题，被排斥在市场之外。
在住房资源配置中，既要充分发挥市场机制的作用，也要积极发挥政府保障的作用，一个完善的住房制度必然是由市场机制和住房保障制度有机构成、各负其责的制度。
因此，住房问题需要政府介入，通过建立住房保障制度，保障低收入家庭的基本居住权，解决住房上的社会问题和公平问题。
从一些市场经济国家解决住房问题的经验看，住房保障是政府的重要职能之一。
政府通过安排一定的财政资金支持住房保障，运用多种政策手段给予低收入群体不同的保障支持力度，帮助低收入群体获得基本的住房。
如英国政府扶持非赢利组织兴建的普通住宅和对低收入者的租金补贴，近30年来每年一直保持在占GDP的2%以上，占政府公共支出的5%左右。
目前，我国部分地方政府重视房地产市场发展对本地经济的拉动作用，但忽视了住房保障是政府不可推卸的重要责任。
截至2010年，全国291个地级以上城市中，基本上实施廉租住房制度，部分省、自治区、直辖市通过签订目标责任书等方式，将廉租住房制度建设纳入对市（区）、县政府目标责任制管理和明确了最低收入家庭住房保障目标及具体考核办法。
因此，政府要切实负担起应负之责，尽快完善住房保障制度。
2、构建和谐社会要求关注低收入群体的住房问题
从党的十六届四中全会就提出了构建和谐社会，要求按照民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的要求，加快推进和谐社会建设。
社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的“托底”机制，如果广大人民群众可以享有可靠的社会保障，就可以安居乐业。
住房保障制度是社会保障制度的重要构成部分，因而，建立完善的住房保障体系，改善低收入家庭的居住条件是构建社会主义和谐社会、保证社会稳定的重要方面。
3、当前房价的过快上涨使住房保障制度建设更具紧迫性
近几年来，我国部分城市房价处于高位上涨的阶段，房价上涨越快，住房保障的矛盾越突出，对住房保障的需求越迫切。
当前，由于住房保障制度不够健全，即便是低收入群体，也只能通过市场解决住房问题。
低收入群体住房问题随着房价的持续攀升而日益凸显，尤其在一些特大城市和大城市，低收入群体的住房支付能力和房价之间的差距呈逐步扩大之势。
第三章工程建设条件
3.1广德县概况
广德县位于安徽省东南部，苏浙皖三省八县（市）交界处，全县总面积2165平方公里，辖5镇4乡，总人口51.1万。
东临杭嘉湖，北倚苏锡常，周边“两个半小时经济圈”有上海、杭州、南京、合肥等4个省会城市和16个大中发达城市，是安徽省唯一与苏浙两个发达省份毗邻接壤的县份，是东进西出的桥头堡、南北经济的结合点，是华东沿海经济挺进安徽等中西部地区的第一站。
合杭高速、宣杭铁路复线、318国道和3条省道穿境而过，交通便捷，运输发达，素有“三省通衢”之美誉。
环绕四周的有上海虹桥、杭州萧山、南京禄口、合肥骆岗等机场和上海、芜湖、南京、宁波等港口，物流畅通，经济发展条件优越，广德已成为长三角经济向内地辐射的物流副中心。
3.2自然条件
1、气象
广德县属北亚热带湿润气候区。
气候温和，雨水丰沛，日照充足，四季分明，雨热同季，无霜期长。
全年平均温度15.4℃，各年平均降水量均在1100～1500毫米之间，降水趋势自南向北逐渐减少。
本区河流较为发育，无量溪河、桐汭河由南向北流贯全境，建有芦村、张家湾等60多座中小型水库，地表水资源丰富，无腐蚀性，可作施工用水。
2、地质
按安徽省地质区划，沿线属扬子地质区江南地质分区，出露的地质以下古生界为主，其中以志留系、奥陶系居多。
广德一带为第四系全新统芜湖组，下部为青灰、灰黄色含砾中细砂，低液限粘土，中部为灰黑，包含有机质粉砂，低液限粉土，上部为浅棕色粉砂，低液限和搞液限粘土。
3、地震
据已收集的历史记载资料，广德县域发生过有感地震3次，未见破坏性地震，所发生的地震震级都在4级以下，为弱震，地震频率也不高。
根据《安徽省地震烈度区划图》，路线经过地区地震动峰值加速度值为0.05g，相当于原地震基本烈度Ⅵ度，对公路建设无大的影响。
3.3自然资源
广德土地资源储备丰富，有耕地42万亩，林地171万亩。
广德是“中国竹子之乡”、“中国板栗之乡”，被国务院列为“全国山区综合开发示范县”和“全国经济林建设示范县”，境内竹林面积75余万亩，毛竹蓄积量1.5亿株，居全省第一、全国第六，板栗面积、产量居全省前列。
广德是“长三角”地区的矿产资源大县，矿藏资源极其丰富，开发前景十分广阔。
现已探明具有开采价值的有金、铁、铀、煤炭、石灰石、大理石、萤石等30多个品种，尤其是品位较高的黄砂，畅销长三角市场，年运销量达200万吨。
广德县属北亚热带湿润气候区，年平均气温15.4℃，年均降水量1328毫米，无霜期近300天，是休闲度假的理想场所。
国家AAAA级重点风景名胜区太极洞，是华东地区最大的天然溶洞，与“钱塘江潮、登州海市、雷州换鼓”齐称“天下四绝”，素有“桂林山水、广德石洞”并相媲美之说；
始建于公元979年巍巍壮观的天寿寺塔、古朴典雅的鼓角楼、闻名遐迩的岳飞抗金遗址、灵秀甲东南的桃姑迷宫、万顷碧波的卢湖竹海及富有浓郁祠山文化的横山国家森林公园，各以其独特风姿吸引着四海宾朋、八方游客。
在2007年召开的“2007首届中国旅游论坛”上，广德县被授予“中国最佳休闲旅游县”称号。
3.4基础设施
电力设施完善，供应充沛可靠，现有220千伏变电所2座，110千伏变电所4座，35千伏供电主网覆盖全县，是安徽省唯一拥有2座220千伏变电所的县级城市。
道路运输四通八达，全县乡乡通油路，村村通公路。
县城供水日产已达2.5万吨，日产10万吨的新水厂已投入使用。
城市建设日新月异，按照加快建设现代化中等城市的要求，修订完善了《广德县城市总体规划》，近期规划广德县城2007年目标为建成区12平方公里、15万人口。
广德经济开发区位于县城东郊，规划总面积43平方公里，2006年2月被批准为省级开发区，按照建设长江三角洲一流开发区的目标，坚持高起点规划、高标准建设，开发区区内设有外贸加工、特色工业、高新技术产业和商贸综合服务等多个功能区，区内主干道按省级经济开发区标准设计，供水、供电、供气、排水、排污、通讯管线均已一次性铺设到位。
目前开发区已成为吸引长三角投资者创业的腹地。
2006年10月广德经济开发区在“长三角投资发展论坛”上被评为“长三角最具投资价值开发区”。
2007年第二届长三角发展投资论坛上，广德县被评选为“长三角最具投资价值县市”。
3.5区位优势
广德县位于安徽省东南端，皖、浙、苏三省、八县（市）（长兴、安吉、宁国、宣州市、郎溪、溧阳市、宜兴市）结合部，是“两山一湖”的重要节点。
1、承接长三角产业转移趋势明显
随着国内外宏观经济发展的新变化，受到电力、劳动力、土地等生产要素的制约，长三角经济增长方式朝着集约化、高技术、高附加值等方面转变，纺织服装业、加工及竹藤棕草制品业、化学原料及化学制品制造业、食品加工制造业、非金属矿物制品业、金属制品业等占长三角地区工业生产总值的比重呈现逐年下降的趋势，向外部扩散的趋势较为明显。
而广德在电力、劳动力、土地等生产要素方面具有较好承接优势，同时一些相关产业具备较好的基础，可以通过承接产业转移，接轨长三角产业体系，推动自身经济发展。
根据《广德县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》要求，在实施“东向融入，跨越发展”战略中，广德县要率先在安徽省“东向发展”战略中取得突破，为省内其他县市融入长三角树立典范。
通过接轨长三角，使广德县的经济得到快速发展，工业化和城镇化水平得到显著提高，产业竞争力得到迅速提升，实现与长三角地区经济发展一体化。
中心经济区应加强交通、水、电、信息等各种基础配套设施的建设，重点发展高技术高附加值的产业，努力成为省内现代化工业园区的示范区。
力争培植一批具有自主创新能力、自主知识产权和核心技术的企业集团，成为高起点、高标准、高品位的产业载体，突出中心经济区在承接长三角产业转移中的主导作用和广德经济发展空间布局中的核心地位，逐步实现由产业集聚到辐射，最终带动广德全县经济的全面发展。
2、沪宁杭地区近邻
沪宁杭地区、珠江三角洲和京津唐地区是我国经济发达地区，也是城市密集区。
广德县地处宣州东南部，东部同浙江省经济最发达的杭嘉湖地区接壤，北部同江苏省经济最发达的苏南地区相连，通过宣杭铁路、318国道、宣杭高速公路及215、230省道，把广德县与南京市、杭州市、湖州市、宜兴市、溧阳市等各级各类中心城市紧密地联系在一起。
特别是广德县与宣城市、宁国市、宜兴市、溧阳市、长兴县、安吉县、郎溪县互为近邻，彼此经济社会交往十分频繁，对全县的发展十分有利。
传统上广德与浙江的经济联系较强，特别与湖州、杭州的经济联系更加密切。
3、上海市腹地
上海是长江三角洲的龙头,是全国最大的经济中心城市。
广德仅距上海243公里，且随着交通条件不断改善，两地时空距离大大缩短，广德县丰富、优质的农副产品及其他原料产品正源源运往上海市，并通过上海市拓展对外贸易，参与亚太经济圈和国际经济大循环。
随着浦东开发和城市经济发展，上海市对广德县的辐射和影响作用会进一步加强。
4、皖、苏、浙3省边境贸易区
广德县位于安徽、江苏和浙江3省交界处，与浙江有传统的密切联系，边境贸易发达。
广德县位于上海至著名风景区——黄山的中途站，广德的太极洞为天下一绝，同时广德丰富的生态旅游资源和多姿多彩的田园风光可以使广德成为上海、杭州等沿海中心城市居民休闲度假的重要基地，从而更进一步加强这些中心城市与广德的经济联系。
广德是安徽省的东南大门，是沪、江、浙发达地区经济向安徽中部地区扩散与转移的重要“转承点”。
3.6经济发展
2010年，生产总值突破100亿元、同比增长15%，实现财政收入13.28亿元、增长38.2%，完成固定资产投资162亿元、增长25%，农民人均纯收入7500元、增长13%。
实际到位实到内资50亿元、外资7225.3万美元。
广德人思想开明，敢闯敢试；
广德县政策开放，勇于创新。
在全省率先完成国有集体企业改制，率先推进事业单位改革，率先东向对接、融入发展。
在认真审视县情、借鉴先进经验的基础上，县委、县政府确定了“工业兴县、竹业富民”和“东向发展、融入长三角”发展战略，经济社会实现快速健康协调发展，工业上形成了机械设备、信息电子、光气医药、新型材料、纺织服装、农产品加工等主导产业。
在全省61个县经济运行综合考评中，2004-2008年连续5年位居“综合十强县”；
2006-2008年连续3年位居全国“中部百强县”，并由第90为上升至64位。
广德是安徽省扩权强县改革首批试点县之一，在经济管理职能上，拥有市级政府的审批核准权限。
经济外向度的日益扩大，已吸引了来自世界上20多个国家和地区的外资企业和众多的国内知名企业落户创业发展，利用外资增长强劲，连续多年受到安徽省委、省政府表彰。
此外，还是全省“农村综合改革”、“农村土地使用制度综合改革”、“生态县建设”试点县，先后被评为“浙商（省外）投资潜力城市”、“长三角最具投资价值县市”、“浙商最佳投资服务县”、“全国区域带动力中小城市百强”、“中国金融生态县”、“2009中国十大改革年度县”。
第四章需求分析与政策保障
4.1需求趋势
住房是人们基本的生活需求，是民生之需。
在城市居民中，低收入家庭对住房的需求最为迫切，用经济学的语言来说，这部分群体对住房的需求是刚性需求。
然而，随着我国经济和房地产市场的快速发展，房价上涨较快，部分中、低收入人群的住房保障问题逐渐显露出来。
为解决房地产市场存在的种种问题，近几年从中央到地方各级政府部门出台了一系列政策，通过规定90平方米以下中小户型的建设比例、加大住房保障、从紧的货币政策等政府调控和完善市场机制的手段稳定房地产市场，尤其是“住房保障”这个带着浓厚民生意味的词，在近年来成为了一个被提及率几乎最高的词汇。
从当前城镇化发展的趋势来看，随着人口向城镇的集聚，也包括既有的农村重点的集镇，他们在国家城镇化发展的过程中，逐步从传统的农业型转化为城镇型的这些居民，总体上来讲城镇地区住房需求是在不断加大的，这是一个需求的总的发展趋势。
我国是一个人均资源量比较少的、紧缺的国家。
在城镇化过程中，一直都面临着资源和环境的压力。
另有一个重要现实问题，95%的人是集中在不到50%的东、中部地区的国土面积上，加大了实际上有供需不对称的因素。
4.2住房保障的对象及政策目标
住房保障最直白地讲就是住房领域的社会保障，是政府为弥补市场“失灵”，运用经济、行政和法律的手段，以满足全体国民的基本住房需求。
住房保障的对象，从狭义上讲是少数低收入、住房困难群体；
从广义上讲，囊括了可支付能力不足的广大中等收入群体和有特殊住房需求的群体（如老年人、残疾人等）。
如果说对少数贫困群体实施的特殊性住房保障是一种社会救助，那么对广大中等收入群体实施的普遍性住房保障则是提高其住房消费可支付能力的一种扶持。
更确切地说，特殊性住房保障是对贫困群体的救助、体现了社会公平与互助，而普遍性的住房保障提升广大社会成员可支付能力则是社会和谐和经济发展的基础，一个完善的住房保障制度应是特殊性住房保障与普遍性住房保障的有机结合。
尽管住房保障的对象不同、政府救助和扶持的方式不同，但政府实施住房保障的政策目标只有一个，就是让“人人住有所居”，而不是“人人都有产权房”。
遵循特殊保障与普遍保障相结合，政府主导与市场机制相结合，中央决策与地方因地制宜创新相结合的基本原则，来构建以“住有所居”为目标的多元住房保障体系。
我国的保障性住房建设可界定为：
是政府从供给面入手实施住房保障的一种方式，其受益的对象主要是低收入群体，也应包括部分可支付能力不足的中等收入群体。
更确切地讲，凡为政府政策目标、为特定保障对象服务、享受政府土地、信贷和税收某种优惠政策兴建的住房都可视为保障性住房的一部分。
4.3保障性住房的供给形式与供给方式
（一）保障性住房的供给形式与对象
保障性住房的供给形式以廉租房、经济适用房及限价房的形式供应。
1、廉租房
根据规划，新建廉租住房将在经济适用房和限价商品房小区中配建，配建比例按规划将控制在建筑面积的10％～15％。
2、经济适用房
经济适用住房保障对象为收入、住房均符合规定条件的困难家庭。
3、限价房
限价商品住房供应对象为不符合经济适用住房申购条件，又无力购买市场价普通商品住房的本地居民以及在本地务工一定年限并连续缴纳社保的外来务工家庭。
（二）保障性住房的供给方式
从各国的实践来看，保障性住房供给主要有以下方式：
1、政府直接投资兴建公共住房，以低租金出租给低收入群体
英国在1945—1975年间，地方政府建造公房290多万套，有效缓解了二战后的“房荒”。
美国在1949—1979年间，由政府兴建公共住房的总量从17万套增加至120万套，从而有效解决了低租金住房供给不足和低收入者的住房难问题。
而日本的公共住房多是以公营和公团方式供给的，依据《1951年公营住宅法》，公营住房是地方政府为有特殊住房需求的低收入者、母子家庭和残疾家庭提供的低租金住房。
而公团是依据《日本住宅公团法》成立的特殊法人，专门从事公共住房建设、住宅区改造和经营，其兴建的公共住房既有租赁房，又有可售住房，既有收入下限也有收入上限，主要面向中等收入群体。
我国香港从1961年开始推出“廉租房
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