项目设计成果标准(讨论稿).docx
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项目设计成果标准－总则
项
目
设
计
成
果
标
准
制
度
75
总则
为统一项目设计的标准，规范项目设计的内容和深度，达到“提高设计质量、保证项目进度、控制项目开发成本”的目的，特制定本标准。
各项目设计均应按照本标准执行。
对本标准未涉及的部分，应执行国家、当地现行的有关规范、规程和标准。
本标准是依据国家有关规范与标准，并总结以往项目开发经验编制而成。
本标准遵循以下原则编制：
①设计与市场、成本相结合的原则；
②管理和技术相结合的原则；
③计划管理的原则；
④检查与反馈的原则。
本标准的执行责任人为房产公司主管设计业务的负责人。
本标准与准则解释权属产研设计部。
项目设计成果标准－投资分析
第一部分投资分析阶段成果标准
本阶段工作重点
□收集项目基础资料
□完成规划设计草案及可行性分析
□完成《项目设计工作控制性计划》
□完成《项目可行性研报告－规划设计部分》
目录
1项目基础资料 4
1.1宗地自然条件 4
1.2宗地社会条件 6
1.3竞争楼盘信息 8
2规划设计的可行性分析 12
3规划设计草案 14
3.1规划设计草案的初步概念 14
3.2规划设计草案图纸 14
4《项目设计工作控制性计划》 18
5范例 19
5.1项目基础资料范例 19
5.2规划设计草案 19
1项目基础资料
1.1宗地自然条件
宗地自然条件表一表1.1.1
填表人：
填写日期：
年月日
土地名称/项目名称
图纸、图片名称
内容要求
完成情况
宗地位置
宗地城市位置图
表达宗地在城市范围内的位置，可在城市地图基础上制作
□已制作
宗地区域位置图
表达宗地在城区范围内的位置，可在城市地图基础上制作
□已制作
宗地现状
宗地红线图
宗地面积、角点定位、红线尺寸、标高
□已收集
宗地现状照片
标明拍摄点与目标点位置
□已制作
宗地地形图
宗地为复杂地形时，表达现状地形、
标高（等高线）、现状地貌
□已收集
宗地绿化植被与
水面分布图
植被与水面的定位
□已制作
说明：
1.本表格所列为描述宗地自然条件所需的图纸目录。
应在投资分析阶段收集、制作完成，并作为设计前期阶段进行概念设计、实施方案阶段进行规划方案设计的基础资料。
2.投资分析阶段，若政府提供的“宗地红线图”、“宗地地形图”深度不足，则应在设计前期阶段落实并确认此二图纸。
宗地自然条件表二表1.1.2
填表人：
填写日期：
年月日
土地名称/项目名称
城市
气温
常年绝对温度
最高℃
最低℃
平均℃
城市
风象
主导风向
风向频率玫瑰图（另附图）
□已收集
空气
质量
宗地空气质量状况
□空气质量良好□空气质量较差，需进行检测
水文
宗地内有无地表水
□池塘□水渠
宗地周边有无地表水
□江□河□湖□海□水渠
周边地表水常年水位（黄海高程）
M
周边地表水最高控制水位（黄海高程）
M
地下水位标高（黄海高程）
M
宗地内水质状况
□水质良好□水质较差，需进行检测
噪音
宗地噪音状况
□周边无噪音源□周边有噪音源，需进行检测
宗地有无特殊地下物
冲沟
□有□无
暗河
□有□无
古墓
□有□无
化石
□有□无
地下军用设施、管线
□有□无
地下油罐房
□有□无
其它大型地下建筑物、
□有□无
说明：
1．依据宗地社会条件表一（表1.2.1）的周边公共设施图，当周边存在污染源与噪声源时，应结合实地具体情况判断是否对宗地空气质量状况、水质状况、噪声状况进行检测；决定进行检测后应附各项检测报告。
对于尚未达到饱和通车的道路，应根据道路等级预测饱和通车时的噪音。
2．当存在特殊地下物时需另附文对其进行详细说明。
1.2宗地社会条件
宗地社会条件表一表1.2.1
填表人：
填写日期：
年月日
土地名称/项目名称
图纸名称
内容要求
完成情况
区域现状图
表达宗地所处区域（道路、周围建筑物等）的现状特征
□已收集
区域总体规划图
表达政府对宗地所处区域的规划设想和建设计划
□已收集
区域交通分析图
表达地铁、轻轨、公交流线及宗地附近站点；表达私家车赴宗地的可选路线
□已制作
周边交通分析图
表达宗地周边道路名称、级别、尺寸及拟建道路的拟建时间等
□已制作
周边道路断面图
表达宗地块周边道路断面各分项尺寸
□已制作
周边公共设施图
表达宗地周边存在对项目设计存在影响的公共建筑名称、类型、面积、基本功能、形态及建成时间；
表达对项目设计存在有利与不利因素的设施：
广场、公园、城市雕塑，高压线、变电所、烟囱、垃圾场、排污沟、其它构成噪音和污染的设施
□已制作
市政管线图
表达给水、雨水、污水、弱电、煤气、暖通、宽带等接口位置、管径、埋深、标高等
□已收集
说明：
1.本表格所列为描述宗地社会条件所需的图纸目录，应在投资分析阶段收集、制作完成，并作为设计前期阶段进行概念设计、实施方案阶段进行规划方案设计的基础资料。
宗地社会条件表二表1.2.2
填表人：
填写日期：
年月日
土地名称/项目名称
当地政策法规要求
日照间距系数
消防间距
□无特殊要求
其它间距
□无特殊要求
规划设计要点
总用地面积
ha
□暂无要点
总建筑面积
m²
容积率
建筑密度
绿地率
车位总数
限高要求
层或m
配套的名称
与面积要求
退红线要求
1.3竞争楼盘信息
1.3.1竞争楼盘列表
竞争楼盘列表表1.3.1
填表人：
填写日期：
年月日
编号
楼盘名称
发展商
所处地段
价位/平米
1
2
3
4
其
他
说
明
确
认
栏
市场营销部门经手人：
年月日
市场营销部门经理：
年月日
设计部经理：
年月日
1.“竞争楼盘”，是指区域内与本项目地理位置、市场定位、产品类型等方面存在相似性，可能与本项目产生竞争的楼盘。
2.本列表中的竞争楼盘，须由设计部与市场营销部门共同确认。
1.3.2竞争楼盘设计信息
竞争楼盘设计信息表一表1.3.2.1
楼盘名称
位置
规划
总用地面积
M²
总建筑面积
M²
容积率
绿化率
总户数
户
车位数
地面
个
地下
个
建筑
住宅总面积
M²
住宅产品类型
□独立别墅□联排别墅□平层公寓□花园洋房
□小高层□高层□其他
住宅结构形式
会所面积
M²
会所个数
商业面积
M²□租□售
幼儿园
班
小学
班
景观
周边自然景观
□有□无
景观设计面积
M²
包含项目
游泳池
室外
M²
室内
M²
水景/喷泉
个
儿童游戏场
组
硬地活动场
个
网球场
个
羽毛球场
个
其它
说明：
1.针对项目竞争楼盘，需完成表格内全部内容。
若用于其它楼盘的考察和调研，可酌情选择完成。
竞争楼盘设计信息表二表1.3.2.2
楼盘名称
位置：
该楼盘的主要卖点、所采用的新概念新技术
设计资源
设计内容
设计单位名称
规划
建筑
方案
施工图
景观
方案
施工图
室内
装修部品标准
室外
墙面一
墙面二
窗
□白铝□彩铝□塑钢
其它
公共室内
电梯品牌
电梯厅
装修标准
其它
住宅室内
□毛坯房
□标准装修
□提供□不提供装修套餐
项目
品牌或材料
入户门/内门
地板
洁具
厨柜
吊顶
其它
说明：
1.针对项目竞争楼盘，需完成表格内全部内容。
若用于其它楼盘的考察和调研，可酌情选择完成。
竞争楼盘设计信息表三表1.3.2.3
楼盘名称
位置
户型
编号
户型种类
面积（M²）
实用率（%）
比例
备注
1
2
3
4
5
6
主力户型编号为:
户型特色评述：
（应附图表达）
说明：
1.实用率
国家规范无定义，为销售中使用的指标，通常为：
单套内建筑面积/单套商品房销售面积（套内建筑面积＋按规定应分摊的公共建筑面积）。
2.单套内建筑面积
包括套内的使用面积、墙体面积及阳台面积。
3.单套内使用面积
住宅房间实际能使用的面积,不含墙、柱等结构构造和保温层的面积。
2规划设计的可行性分析
2.01依据宗地自然条件表一（表1.1.1）的内容，分析宗地自然环境对规划设计的影响。
如：
依据宗地地形图分析建筑与产品的排布可能性；依据宗地绿化与水面的分布图分析现状资源的保护与利用措施等。
2.02依据宗地自然条件表二（表1.1.2）的内容，对于有特殊地下物（如冲沟、暗河、古墓、地下军用设施等）或存在空气污染、水质污染、噪声污染的地块对规划设计的影响程度及对应的设计思路和解决办法（该思路、办法对应的成本估算要在《投资与收益分析》中体现）。
2.03依据宗地社会条件表一（表1.2.1）的内容，分析区域总体规划、道路交通状况、周边公共设施状况、市政配套状况等对规划设计的影响。
如：
区域总体规划对小区分期开发顺序的影响；道路交通状况对小区主要出入口设置与人车流线的影响；商业设施、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积确定的影响；不利因素设施的影响和解决方案；市政配套状况对技术设计的影响等。
2.04依据宗地社会条件表二（表1.2.2）的内容，分析当地政府各类间距要求对建筑排布的影响。
2.05当不具备政府规划设计要点，容积率、面积分配比例等技术经济指标不完全确定时，进行我司最理想的容积率和产品分配比例分析，完成容积率分析方案及对应的容积率分析表（表3.2.2.3），当容积率确认后，深化该容积率指标下的方案及完成其对应的综合经济技术指标表（表3.2.2.1）与产品分析表（表3.2.2.1）（不同指标数据选择对应的经济效益分析在《投资与收益分析》中体现）。
2.06当具备政府规划设计要点，即具备既定容积率、建筑密度和配套公建面积时，按照楼层完全平均或多层、小高层、高层等不同比例分配的假设情况，进行最基本的建筑排列，完成规划设计草案其对应的综合经济技术指标表（表3.2.2.1）与产品分析表（表3.2.2.1）（不同假设情况下，对应的建设周期计划、成本估算、销售价格预测及经济效益分析，要在《工程与与销售计划》、《投资与收益分析》中体现）。
（本节内容为根据经营部《项目可行性报告》相关要求调整。
）
3规划设计草案
3.1规划设计草案的初步概念
3.1.1设计概念：
表现项目预期的风格和设计主题。
3.1.2技术概念：
计划采用的重要新技术及其与规划设计的关系。
3.1.3可持续发展概念：
对项目分期发展的设想、对营造统一的社区概念的设想、对产品差异性的考虑。
3.2规划设计草案图纸
3.2.1规划设计草案总平面图
3.2.2综合经济技术指标
综合经济技术指标表表3.2.2.1
填表人：
填写日期：
年月日
项目名称
有无规划要点
项目规划总用地
ha
容积率
居住区用地
ha
建筑密度
总建筑面积
M²
绿地率
%
住宅总建筑面积
M²
住宅总户数
户
公共服务设施总面积
M²
汽车位总数
个
住宅
内容
类型
建筑面积
占住宅总建筑
面积比例（%）
拟结构形式
备注
低层住宅（1～3层）
多层住宅（4～6层）
小高层住宅（7～11.5层）
中高层住宅（12～18层）
高层住宅（19层～100m）
超高层住宅（>100m）
公共服务设施
内容
类型
建筑面积（M²）
用地面积（M²）
商业
会所
学校
幼儿园
市政公用
其他
汽车停车
内容
停车方式
车位数
占总停车面积比例（%）
地下、半地下
架空层
地面车库
地面露天
交楼标准
内容
装修标准
占住宅总建筑面积比例（%）
毛坯房
仅提供厨卫装修
提供全套精装修
说明：
1.根据项目开发经验，7～9层住宅与9～11.5层住宅开发成本差异不大，因此上表将7～9层住宅并入小高层类进行统计。
2.设计部完成上表后提交成本管理部门进行投资分析阶段的成本测算。
容积率分析表表3.2.2.2
填表人：
填写日期：
年月日
土地方全称
序号
总体
指标
住宅部分
配套部分
指标
类型
占地面积之和
（Ha）
容积率
建筑面积
之和
（M2）
面积比
户数
之和
（户）
户数比
会所
（M2）
商业
（M2）
配套
（M2）
方案一
总建筑
面积
（M2）
低层住宅：
独立别墅（1～3层）
低层住宅：
联排别墅（1～3层）
总容积率
多层住宅（4～6层）
小高层住宅（7～11.5层）
总户数
中高层住宅（12～18层）
高层住宅（19层～100m）
超高层住宅（>100M）
方案二
总建筑
面积
（M2）
低层住宅：
独立别墅（1～3层）
低层住宅：
联排别墅（1～3层）
总容积率
多层住宅（4～6层）
小高层住宅（7～11.5层）
总户数
中高层住宅（12～18层）
高层住宅（19层～100m）
超高层住宅（>100M）
3.2.3产品分析
3.2.3.1规划设计草案的主要目的是通过设计分析为项目的投资效益和经营前景提供技术上的依据。
经过对项目有利因素和不利因素的研究，以及规划设计草案中各类产品受各因素影响的情况，编制出图表或文字提交市场营销和成本部门，形成项目财务分析和营销策略的基础。
3.2.3.2“有利因素、不利因素”是指对产品定价产生较大影响的因素；需针对具体情况，分析地块及产品中存在的主要矛盾，得出各主要因素。
“有利因素”包括良好建筑朝向、良好景观朝向等；“不利因素”包括噪声、不良建筑朝向、不良景观等。
3.2.3.3关于各因素的可参考定义：
（1）良好建筑朝向：
“南偏东15°至南偏西15°范围内”的朝向；
（2）不良建筑朝向：
“西偏南45°至西偏北45°范围内”的朝向；
（3）景观朝向：
住宅朝向地块内、外的景观资源。
4《项目设计工作控制性计划》
（此部分内容暂缺）
5范例
5.1项目基础资料范例
序号
文件名称
《项目设计成果范例汇编》索引号
1
宗地城市位置图
TZ-1-1
2
宗地区域位置图
TZ-1-2
3
宗地红线图
TZ-1-3
4
宗地现状照片
TZ-1-4
5
宗地地形图
TZ-1-5
6
宗地绿化植被与水面分布图
TZ-1-6
7
区域现状图
TZ-1-7
8
区域总体规划图
TZ-1-8
9
区域交通分析图
TZ-1-9
10
周边交通分析图
TZ-1-10
11
周边道路断面图
TZ-1-11
12
周边公共设施图
TZ-1-12
13
市政管线图
TZ-1-13
5.2规划设计草案
序号
文件名称
《项目设计成果范例汇编》索引号
1
规划设计草案设计说明
TZ-1-1
2
规划设计草案指标表
TZ-1-2
3
规划设计草案总平面图
TZ-1-3
项目设计成果标准－设计前期
第二部分设计前期阶段成果标准
本阶段工作重点
□参与《产品建议书》的编制和确认
□完成概念设计方案及分析
□完成《项目设计工作总体计划》
□完成《项目设计指导书》
目录
《项目设计指导书》形成的过程文件 22
概念设计任务书 22
重要节点的审核意见 22
概念设计方案 22
设计说明 22
综合经济技术指标及产品分析 23
概念设计图纸 23
《项目设计指导书》 25
项目概况及用地分析 25
开发目标、开发计划与项目设计总体计划 27
市场定位和产品建议 28
成本控制因素与工程管理意见 29
概念设计研究结论 30
方案设计需要解决的问题 32
项目设计各环节的综合分析 34
范例 35
《项目设计指导书》形成的过程文件范例 35
概念设计方案范例 36
《项目设计指导书》范例 36
其它范例 37
1《项目设计指导书》形成的过程文件
1.1.概念设计任务书
1.1.1项目概况及用地分析
应附文：
参照本部分3.1项目概况及用地分析（第27页）。
1.1.2经济技术指标及设计要求
应附表：
第二部分表3.2.2.1综合经济技术指标表（第15页）。
1.1.3概念设计成果及进度要求
应附文：
参照本部分2.概念设计方案（第24页）。
1.1.4甲方提供的附件资料
1.2重要节点的审核意见
1.2.1产研设计部对项目设计工作总体计划的意见
1.2.2产研设计部对设计前期工作结论的意见
2概念设计方案
2.1设计说明
2.1.1应包括对概念设计方案的介绍、分析；对《概念设计任务书》中提出的各类要求，应专门阐述解决方案。
2.2综合经济技术指标及产品分析
2.2.1综合经济技术指标表详第二部分表3.2.2.1（第15页）
2.2.2产品分析
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