XX物业工程部管理方案Word文档下载推荐.doc
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一手抓好外包设备的维保单位维保质量，抓好爱护设施设备的业主宣传工作，为设备设施创造更好的运转环境
第二章组织框架结构
根据对所辖物业设备状况的了解和分析，我们将按照分类、细化原则提供具体管理方案
第一节内部管理的运行机制
完善明晰的管理职责，高效节约的人员组织结构是保证工程部管理服务成效的前提。
细化岗位职责，建立科学合理的内部框架，加强岗位培训和业务技能学习，充分发挥员工的主观能动性，挖掘个人的潜力，不断创新，全面根据公司的ISO9000质量管理体系的要求，来确保工程部管理服务的成效。
一、组织框架
工程部经理
维修工
绿化工
维修班班长
绿
化
组
维修主管
值班维修工
各
管
理处
管理员
二、人员配备
部门
职务
主要工作内容
人数
工程部
经理
负责工程部的全面工作
1
协助经理做好日常事务。
做好档案资料、文件打印和日常考勤等工作
库房
负责库房物品的领、发工作及统计工作，及时上报常用物品的采购计划
维修组
班长
负责维修班日常维修工作的安排及公用工具的保管管理工作
负责具体实施维修的具体工作
4
绿化组
负责所辖物业的绿化修剪、治虫，施肥、苗木补栽、移栽等工作
2
备注
天福园配备2人，主管1人；
XX大楼2人；
文云2人；
天狮2人；
吉祥望燕2人。
合计11人。
管理处维修人员的具体工作由管理处安排。
工程部负责人事及技能管理。
三、岗位描述
岗位职务说明
职务说明
职务名称
所属部门
公司
上级领导
总经理、副总经理
直接下属
工程部各部门
岗位职责
按照公司规定执行
管理处主任
1、根据管理处的工作计划以及设备设施保养规程，组织制定本部门工作计划、材料申报计划并予以实施
2、负责督导辖区内设备设施、机房、管井的日常运行管理。
巡查清洁卫生和定期维修保养、更新改造工作
3、负责本部门员工的安全管理、安全教育和专业技能培训，不断提高员工的安全意识、综合能力和专业素质
4、负责组织、调查、分析、判断设备故障和事故原因，作出书面记录和报告
5、负责处理业主关于设备、设施方面的投诉及意见，组织本部门人员抄录水电表，协助办理业主交接手续，参与业主装饰和审批工作
6、对外包的设备、设施维修保养项目按有关合同的要求进行联络和监督工作
7、负责组织对接管的机电设施、设备及配套设施进行验收和完善工作
8、负责本部门质量体系的实施、检查和指导
9、负责工程技术资料的接管、整理、上交。
协助有关部门建立设备、设施基础档案
10、负责组织对业主（用户）自有设备、设施维修要求，提供有偿服务
11、完成领导交办的其他任务
12、对业主投诉意见因未能及时解决和反映，导致事态扩大和不良影响负责
13、对本部门管辖的设备、设施完好率达不到标准和发生重大责任事故负责
14、对外包维修保养、监管不严，导致设备、设施不能正常运行和使用负责
协作部门
管理处、维修班、绿化组
1、要熟悉各管理处的公共设备设施及相关场地的维护、保养程序。
2、负责工程技术资料的收集、整理、归案工作。
3、负责对维修班、绿化组的各项工作任务、工作量进行校正并给予合理调配安排。
4、负责工程部人员的考勤以及维修班、绿化组的日常工作考勤、考评。
5、负责做好工程材料的采购计划。
6、负责工程部所属的各项工程的现物督导和技术指导。
7、负责对工程项目的设计、外包项目费用的决算，零星维修工程的预算，特约服务、有偿服务的费用收缴。
8、负责公共设备设施的维修计划，协助检查、监督设备维修保养的计划。
9、负责特约服务、有偿服务的回访工作。
10、参与协助工程部和管理处对工程项目的接管、验收工作。
11、做好各管理处的维修费用、设备运转率等相关数据的统计。
12、负责工程部资料的打印
13、对岗位职责内的工作失职、失误负责。
14、对监管不严、导致设备设施重大事故负责。
15、完成领导交办的其他任务
1、要全面掌握公司所辖设备设施的各种状况，了解设备的各项技术参数、运行的技术要求以及相关图纸。
懂得各管理处水、电、气的管网布局。
2、负责接待各管理处的报修，并要对维修的类别进行分项，拿出具体维修方案，及时安排维修。
3、负责外接工程项目的现场管理和质量监督。
4、负责维修班的日常培训、考勤、公用工具保管和安全管理。
并要督促维修人员在作业时要严格按《安全操作规程》操作。
5、负责有偿服务项目的费用确定和收缴，及时将所收费用上交，并负责对服务质量的跟踪检查和确认。
6、负责拟定设备设施的维护保养计划，上报上级领导审核后并予以实施。
7、做好维修班的维修材料的采购计划。
8、负责做好ISO9000的各项质量记录。
9、对职责范围内的管理失职负责。
10、对施工质量、安全事故以及监管不力负责。
11、完成领导交办的其它工作任务。
库房管理员
1、要熟悉库房内以及各种材料的名称，并进行分类管理。
2、负责工程部各种资料的档案管理。
3、做好库房材料台帐，要做到入库、出库材料相一致。
4、负责管理处各部门材料申请的费用统计。
5、要严格执行库房管理制度，对入库材料要严格把关。
6、负责每月的库房盘点，并上报主管人员。
7、负责易耗物品的材料采购计划，以及定点合格供货商的材料采购。
8、完成上级领导交办的其他工作任务。
9、对工作范围内的失职、失误负全责。
维修班长
1、对所辖设备设施的各项技术状况要了解，并要掌握相关的维修技能。
要做到以“及时、保质量、零返修”的工作标准。
2、要严格的按照安全操作规程进行维修操作。
3、负责各项施工、维修的任务实施。
4、负责各管理处的管网疏通，保养和相关的零星维修。
5、负责执行和具体实施各项设备的维护保养计划。
6、对工作的失职失误负责。
7、完成领导交办的其它工作任务。
管理处主任、维修主管
1，熟悉辖区区域内供电、供水、电梯监控、可视对讲、消防等设备、设施的各项技术参数、工作原理和运行状况
2，负责具体配合和实施业主入住交接的验收工作
3，具体实施小区设备、设施、机房、管井的日常运行管理，定时巡查、清洁卫生和定期维修、保养（一、二级），并做好相关记录，保证正常运行。
4，负责责任机房的安全管理工作，禁止非工作人员进入，禁止各种违反设备机房的管理规定的行为
5，负责及时处理、口报用户的要求、意见、和投诉
6，负责所辖区域内计量表计的抄录和维护
7，负责设备、设施实发性事故的应急处理
8，负责公共场所的公共装饰物、招牌、广告的安全管理
9，参与节日或其他公共活动的布置工作
10，负责配合维修班维修所辖设备、设施更新改造工作
11，完成领导交班的其他工作
12，对负责范围内工作失职或失误负责
绿化工
绿化组长
１、负责草坪、灌木、乔木的种植、养护、修剪、施肥工作。
２、在大风来临前负责树木的加固工作。
３、负责各种绿化植物的病虫害防治工作。
４、负责节日期间小区有关绿化环境美化的实施工作。
５、负责对各项绿化设施、设备的保管、保养工作。
６、完成上级领导安排的其他工作任务。
７、对责任范围内的工作失职和失误负责。
四、运行机制
l其主要核心为：
“计划—实施—检查—处理”的质量管理循环。
l计划目标责任制：
按照公司考评标准，结合工程部实际制定管理目标，明确各部门相应责任和权利，在实施过程中抓好权限和自我控制，实施过程中的检查和改进，进行目标成果评价，确定业绩优劣，并与个人利益和待遇相结合。
l建立合理的激励机制。
l由行政管理制度、ISO9000质量体系文件组成的制度自我约束机制，以及由员工、管理处意见反馈、上级公司定期审查的监督机制。
第二节、信息反馈（投诉处理）渠道
为了确保工程部的服务质量，使客户满意率达到和保持95%以上，设备完率98%，维修及时率100%，工程部将设立多种信息反馈渠道，形成信息反馈网络。
附图：
业主（用户）
集团公司相关部门
管理处
物业公司
维保单位
工程部信息处理中心
反馈
实实反实反
施施馈施馈
外包施工单位
第三章物业工程的前期介入
一：
前期介入的重要性
能够全面细致地反映物业管理能得以顺利实施的各种需要，以及凭借以往的物业管理实践经验，能尽早的发现开发建设单位在规划、设计以及施工存在的一些问题或缺陷，及时的向开发建设单位提出，以减少开发建设单位在工程竣工移交后所产生与业主之间的矛盾和物业管理的后续工程维修保养的各种压力。
二：
前期参与的主要项目
《1》在规划设计阶段的参与
房地产开发建设的源头是规划设计。
物业管理的早期介入应从规划设计开始，在规划设计的介入中，物业管理应该有超前的意识，应要充分考虑到房屋产品和居住环境的不断变化，从房屋的使用功能、小区的布局、建材设备的选择、室外的公共道路及通道的人性设计，居住的安全度和舒适性等方面提出全面性、合理性的科学建议。
这样，不但能使房地产开发企业在市场经济的大潮中增加自我产品的竞争力，而且能为房屋的保值增值提供强有力的硬件条件。
《2》在工程施工中的参与
物业管理企业不仅接管着新建的楼宇，更管理着使用年限较长的物业。
这样，对楼宇使用过程中暴露出的各种质量问题有所了解。
如果物业管理工作人员对物业的结构、管线布置甚至所有建材的性能了解甚少或不了解，那么就很难管理好，或无法管理。
因而，需要专业人员参与施工质量监理。
这样，不但能加强开发单位的力量，使质量多一份保证，而且能保证竣工验收、移交和日后物业管理的连续性，同时，还能增强售后服务的信誉。
《3》工程介入主要内容
１、了解工程施工的进度，以及在工程建设中所发现的质量问题要及时反映。
２、熟悉小区、大厦的隐蔽管网的走向。
３、要熟悉水、电、气在施工建设中的布局，要充分了解电路的开关，水路的阀门以及煤气的阀门所在的位置。
４、要注意后续物业管理中各项计量需求。
５、在设备安装过程中，要全面跟踪了解，收集设备的各种资料以及相关的技术参数、使用说明、图纸、调试说明等等方面的技术资料。
６、要注意不同的物业用房的水电的使用容量。
第四章设备设施的接管验收
物业的接管验收是物业接管的重要环节。
物业的工程接管验收不仅包括主体建筑、附属配套设备、设施，而且还包括道路、绿化和场地，还应特别重视综合功能的验收，通过严格细致的验收不仅能确保工程的设备设施的完好性，而且还能为今后业主入住后的居住环境解决后顾之忧。
这样，才能从真正意义上体现出和谐的人文居住环境。
其接管验收的主要标准和细则如下：
公共设施设备接管验收标准
一、引用的法规
《江苏省物业管理条例》江苏省人大常委会
《南京市物业管理办法》南京市人民政府
《房屋接管验收标准》ZBP30001—90
《高低压电气装置规则》江苏省电力局
《城市绿化工程施工及验收规范》GJJ/T82—99
《建筑安装工程质量检验评定统一标准》GBJ301
《城市区域环境噪音标准》GB3096—82
《生活饮用水卫生标准》GB5749—85
《二次供水设施卫生规范》GB17051—1997
《安全标志》GB2894—1996
《安全标志使用导则》GB16179—1996
《污水综合排放标志》GB8978—1988
二、验收标准
开发建设单位在移交住宅区时，应按照总建筑面积的千分之三至千分之四无偿提供物业管理服务用房。
1、物业用房
a.物业管理用房应保证相对独立，不得与机站房混用，并具备良好的采光和通风条件，配有橱房和卫生间。
b.物业管理用房地面的面层与基层必须粘结牢固，不空鼓、无裂缝、脱皮和起砂等缺陷。
c.必须留有电话、宽带网接口，并设有一定数量照明及电源插座，且有独立表计量。
d.物业管理用房门窗应安装平整牢固、无翅曲变形、开关灵活、零配件齐全。
e.物业管理用房抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。
f.油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。
2、停车位
停车位应按设计及规划要求配制，地面平整，易保洁，交通引导等标识牌齐全。
3、道路及其它
a.小区内的道路，必须保证表面平整、无起砂、无空鼓、无损伤、无积水、转弯及出入口处设置减速垄。
b.小区内的道路应保证足够的承载能力和宽度（3吨货车通行条件），不得下陷。
c.小区内的道路两侧应设路牙，路牙应安装平直，弯处不能峰突，保证牢固美观，无损伤。
d.小区各主要出入口均应有值班室，并在室内提供上、下水、照明、电源插座、电话接口。
e.小区门口应有交通、楼房座落等示意图。
f.小区应以每户设信报箱。
信报箱要求美观、防盗。
g.休闲廓、场地应配备相应的休闲椅。
j.散水坡无下陷、断裂、与墙体分裂，面层平整、无脱层，无倒流水现象，阳台下平整，便于保洁。
踏步：
踏面、踢面无破损，阴阳角无缺口和断裂。
小区路灯，按设计要求安装，灯具安装牢固，配件齐全，灯泡照明正常。
灯柱安装牢固，柱面油漆均匀，无损伤和刮花。
4、公益设施
a.小区应按设计规划要求设置公益设施，如会所、商业网点、学校等。
b.公益设施主权归所有业主，经营权归物业公司并办相关接管手续。
c.公益设施内各项配套设施必须配置齐全，满足各项基本使用功能。
d.小区内应设置宣传栏。
5、管道布置和敷设
a.各种管道宜沿墙、梁、柱或管道井内作平行或垂直布置，不得妨碍日常操作和紧急情况下的零配件更换。
b.给水管一般不得布置在橱窗、壁橱或木装修内，也不应穿越生活空间，如不可避免时，必须采取隔和防护措施。
如支管允许埋设在楼板面（或地面）垫层内，但采用的铜管和聚丁稀（PB）管必须有防护套。
c.给水管道上的阀门应设置在易于操作和方便维修的位置。
d.各类管路应安装牢固，外观完好无损，配件齐全，无滴漏现象。
e.平台：
防水层表面无裂缝，天沟、落水口畅通，管道完好。
f.屋面避雷设施：
各种避雷装置的所有连接点牢固可靠，接地电阻必须符合电气安装工程有关规范要求，并提供避雷装置检测报告。
6、屋面
a.屋面必须符合《屋面工程技术规范》（GB50207-94）的规定，排水畅通，无积水，不渗漏，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口严密，不渗漏，盖瓦完好率应达到98%以上。
b.屋面应预留上人孔
7、附属工程及其它
a.室外排水系统的标示，窖井（检查井）设置，管道坡度，管径必须符合（室外排水设计规范）（GBJ14-87）的要求，管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈，检查井内应无遗留建筑垃圾。
b.化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口，高差不得低于5cm，立管与粪池间连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯。
c.明沟、渗水、落水沟头不得有断裂和现象。
d.房屋入口处与室外道路的标示和质量应符合设计要求，与主干道相通，路面不应有积水、空鼓和断裂现象。
8、消防给水
小区内每100m²
应配备1个消防栓和相应的消防带及枪头，并配备一定数量的灭火器。
9、污水管道检查口，清扫口按现场实际情况设置，必须安装平整、牢固，保证实用、畅通。
10、污水处理装置
a.运行机械噪声不得超过《城市区域环境噪声标准》。
b.工艺流程清晰、可靠、处理效果好。
c.集水坑应有便于维修安装污水泵的入孔。
11、标识
a.小区内各幢、单元、室内应设有明显标识，标识应安装牢固、美观。
b.小区入口、出口及小区内道路应设有标志标识，设置及形状、颜色应符合国家道路标识规范，道路地平线垂直。
12、配电系统：
电表盖板无损坏、短少，安装牢固。
预留线头的电源接通是否正常，并用胶布安全缠包线头。
配电系统应有一定的安全防护措施。
13、绿化验收
a.配套绿化工程应按规定要求施工到位。
无黄土裸露，成活率在98%以上，生长正常，整块草地没有已开花杂草，整块草地没有明显宽叶杂草，无病虫害；
绿期250日以上，草坪平整，绿地整洁，无堆物堆料（目视无明显砖头瓦片等）。
b.园林树木
生长长势较好，生长与该树种、该树木的平均年生长量相当。
树冠基本完整，主侧枝分布合理，树冠通风透光，没有死树的枯死杈。
树干无明显的机械损伤。
叶色、叶片大小、厚度正常，有黄叶、焦叶、卷叶以及有虫屎、虫网、积尘叶的柱树在8%以下，缺株在2%以下。
c.花卉
花卉长势良好，并能体现出规划设计要求。
花期正常，缺株率在10%以下。
无病虫害，无缺水枯萎现象，株形丰满、整齐。
d.绿地应有相当独立、方便的给水设施（每隔20米应有一个接水口）
14、建筑给水
水压：
给水系统最不利点的最小静水压70-100KPA。
对住宅，最低卫生器具给水配件处静水压300-350KPA；
对高层办公楼、商住楼，最低卫生器具给水配件处静水压350-450KPA。
15、管道布置和敷设
a.各种管道宜沿墙、梁、柱或管道井内作平行或垂直布置，不得妨碍日常操作和紧急紧急情况下的更换零配件；
b.给水管一般不得布置在橱窗、壁橱或木装修内，也不应穿越生活间，如不可避免时，必须采取隔离和防护措施。
如支管允许埋设在楼板面（或地面）垫层内，但采用的铜管和聚丁稀（PB）管必须有防护套；
c.卫生洁具给水配件安装调试按国家规范或供应商样本尺寸执行，由业主自选洁具的房屋，至少安装应安装2只试验龙头。
且其它的供水管口应妥善封堵，留出明显标记。
16、管材及附件
a.管材的选用执行设计规定，管道配件应采用与管材相应的材料，给水管道上附件的工作压力应与该管道系统的工作压力一致；
b.给水管道上的阀门，应设置在易于操作和方便检修的位置，在其它部位安装的阀门部件，应考虑根据实际情况制作固定攀爬。
c.生活给水系统若需设置减压阀，必须是
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