卫生保洁方案新方案.docx

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卫生保洁方案新方案

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沁水新城

环境管理方案

陕西XXXX物业管理有限公司

二O一一年八月

物业环境管理方案

第一章XX公司简介

第二章XXXX概况及管理特点分析

第三章XXXX物业环境服务思路

第四章XX公司服务承诺

第五章服务费用测算

第六章绿化服务方案

第七章保洁服务方案

第八章几点说明

结束语

第一章XX公司简介

XX公司成立于2005年初，公司现有员工650余人，管理人员29名：

本科以上学历13人，专科以上学历23人，其中：

18人获得国家建设部颁发的物业管理资质证书。

 公司主要专业从事企事业单位、商厦、医院、超市、院校、市政设施、写字楼、住宅小区等物业环境卫生、园林绿化养护服务。

公司自成立以来，以“美化生活、清洁环境、服务社会”为目的，全力贯彻“管理人性化、工作细腻化、作业专业化、服务诚信化”的方针政策，我们始终如一的坚持“求实、诚信、认真、勤劳、创新”的企业精神，遵循“用心经营、诚信服务”的企业宗旨，使公司逐步走向了规范化、专业化、规模化。

自成立以来，我们先后与陕西渭南中联重科工业园、渭南经济技术开发区管委会、工商银行渭南分行、澄合矿务局机关小区、医院、渭南师范学院新校区及小区、韩城矿务局、市、区监察院办公大楼及小区、中国农业银行办公大楼及小区、电信办公大楼及小区、渭南供电局办公大楼及小区等52家单位、居民小区、厂区签订长期合作协议和建立长效管理机制，服务面积达到165万平方米。

6年多来，在物业保洁、园林养护管理中得到了企事业单位和小区业主的一致好评.

XX企业文化

形象：

微笑、礼仪、仪容、仪表；

责任：

诚信、正直、可靠

态度：

中肯、有节、诚挚、谦逊

专业：

可行、先进、科技、超前；

服务：

理念、意识、速度、效率；

结果：

卓越、满意、持续；

博爱：

爱心、感恩、回馈、公益。

尊重他人

尊重他人的人格、尊重他人的工作；

没有高低贵贱之分、只有职责和分工不同。

建立信誉

勇于承担责任、切实履行承诺。

善以待人

每个人都有自身的长处，将所有的长处汇集就成为了优势。

严以律己

高标准要求自己、超出客户的期望。

宽以待人

宽视野、宽胸怀。

开放自我

让别人了解我们的目标； 让别人了解我们的优势； 让别人了解我们诚恳；

让我们明确别人的需求； 让我们理解别人的困难； 让我们携手同创清洁环境，共享美好未来。

多一点沟通，让对方能了解； 多一点诚恳，让对方能理解；

多一点配合，让对方能互动； 多一点付出，让自身更主动；

多一点学习，让自身更专业； 多一点考虑，让自身更全面；

多一点爱心，同创清洁环境，共享美好未来。

对客户：

不断提高服务技能、不断完善服务品质，超出客户的期望。

对自己：

平凡的岗位做出不平凡业绩、创造发展空间、提升自我价值，做一个有社会价值和对社会有价值的人。

对公司：

我们每人都是大家庭中的一员、永远以创造公司长远持续发展利益为目标。

对社会：

以一名社会成员的必备责任感，创造更多洁净空间及共同财富，并更以宽阔的视野和胸怀，与所有共同努力的人们共享成果。

对未来：

用责任创造信心，用科技创造舒适，用专业创造洁净，用爱心创造公益，用成就回馈社会。

我们的目标

◆立足基础服务，树立XX诚信高效形象。

◆强化服务意识，打造一流保洁服务品牌。

◆细化服务质量，倡导清洁温馨生活环境。

第二章

XXXX概况及管理特点分析

一、XXXX概况：

XXXX地处西安城东，紧邻城区最大的河流浐河，未来该区域将形成一路（长乐路）、两环〔二环、三环）、一轨（地铁）的高等级立体交通网，项目定位为西安第一座真正意义上的依河而建的纯水景住宅区。

XXXX总建筑占地面积400亩，其中绿化面积280亩，绿化面积占总建筑占地面积的70%。

一、二期建筑面积约35万平方米，绿化面积11.48万平方米。

建筑造型新颖，设计上也是独树一帜，能满足现代主流生活的需求。

有多层区、别墅区、高层区等现代化建筑，道路、车位、地下车库、儿童活动场地、园林、景观小品、景观水系、广场、南北公园等相关公共设施配套到位。

二、XXXX环境管理的特点：

根据以上XXXX的概况，说明环境管理服务应该并已经成为XXXX物业管理的重中之重；

◆要责任心强、服务细致

好的物业管理一定要有好的保洁绿化管理服务，但不好的保洁绿化管理服务一定会直接影响物业管理。

XXXX小区环境需要管理细化，服务周到的环境管理者为之装扮，才能使物有所值。

◆塑造良好的外在形象

XXXX小区为西安城东规模较大、环境优美、现代化强的纯水景住宅小区，这就要求物业管理保洁既要提高服务意识，又要提高管理要求，同时也要具备强烈的外在形象服务意识。

第三章XXXX小区物业环境管理服务思路

经过多次详细的现场勘查和交流沟通，秉着“强力保障优化形象”

的指导思想，针对XXXX小区的规划特点和业主对环境服务满意度的需求。

我们公司服务的整体思路是：

“一个中心、两个基本点”。

“一个中心”是指我们的一切工作全面围绕“服务于XXXX所有业主”的这个工作重心；

"两个基本点”是指以强力保障为基本点，以优化形象为基本点。

我们将提供“专业化系统服务+特色服务”的一体化模式，让业主享受星级清洁环境的服务理念，有效树立XXXX的对内、对外窗口形象。

◆优化环境专业与政治共建

从员工工作着装、文明用语等基层层面做起，严格按照《XX物业关于着装的相关规定》和《XX物业文明用语100句》的相关规定执行，然后进行持续性培训机制，加强文明礼仪培训，强化从业人员服务意识，全面提升从业人员素质。

在工作中，强化从业人员专业技能，加强思想政治教育，以班组为单位，建立起角色转换结合，建立起鲜明特色的物业服务礼仪体系。

◆节能降耗保洁养护互补

保洁服务作为物业服务的一部分，能有效促进物业保值升值。

要通过精心养护保障各种材料光洁如新，且在基础上尽可能降耗，针对XXXX各项管理服务指标，结合XX成熟物业的质量运行体系，做到“节能降耗保洁养护互补”清洁服务的思路。

不仅要做到整洁如新，还要延长材质寿命，园林养护要做到枝繁叶茂，造型奇异、美观生动、合理施肥，结合适时天气延长花期等，以总体实现地面长洁、水长清、树长绿、花长开环境要求。

◆细化服务考核与培训并重

物业保洁与养护服务核心在于强化细节管理。

针对XXXX的特点，我们细化各项服务工作程序，尤其是要细化公共区域保洁和养护服务，要量化工作程序和细化服务礼仪。

做到各区域、各从业人员集中培训、观摩学习、互动交流、实施考核全面提升服务品质。

积极和雇主、业主沟通，细化各项服务程序，接受业主和雇主的合理建议，为业主提供服务优质高效；环境安全温馨；管理规范创新的质量方针，服务工作不断细化、优化，形成良好的循环服务。

第四章物业管理服务承诺

对XXXX实际考察，结合XX物业的自身优势，我们将做到以下服务承诺：

★半年内业主满意率达到85%以上。

★严格按照物业管理二级服务标准要求操作管理。

★时刻做好应急免费服务对外窗口形象。

★争取实现市级卫生文明小区。

卫生管理承诺最终效果（见表）

序号

指标名称

承诺指标

完成承诺

指标的措施

1

保洁率

99%

保洁员、养护员十小时保洁、养护工作，按保洁、养护标准进行操作，保洁、养护工作落实到人，监督检查得力，严格考核。

2

园林养护率

98%

3

雇主、业主满意度

90%

实行人性化管理，增强服务意识，加强与客户沟通，工作中广泛收集客户意见。

4

投诉处理率

100%

定期走访客户，强化服务意识，做到投诉池里有结果并记录和回访

投诉回访率

100%

第五章：

XXXX物业环境管理费用测算

核算依据

◆国家发展改革委员会和建设部联合发布的《物业服务收费管理办法》（发改价格2003.1864号）

◆陕西省建设厅印发的《陕西省物业服务收费管理实施办法》（陕价费发[2004]72号）

◆根据『陕西省人力资源与社会保障厅关于陕西省最低工资标准的通知』（陕人社发『2011』103号文件。

◆依据【XXXX】前期工程

建筑面积35万平米;绿化面积6.63万平米.

环境服务费每月每平方米0.44元。

其中保洁服务费每月每平方米0.27元；绿化服务费每月每平方米0.18元。

一、保洁费月预算

（没考虑到的双方协商具再议）

1、人工费　　F1:

　57450.00元

人员职务

基本工资（元）/人

职务补助（元）/人

人数（名）

合计（元）

环境经理

2000.00

350.00

1

2350.00

主管

1300.00

200.00

1

1500.00

领班

1000.00

150.00

4

4600.00

保洁员

1000.00

-

49

49000.00

2、按规定应提的福利　F2：

1436.00元。

职工福利、工会、教育培训经费2.5%

57450×2.5﹪=1436元

3、按规定应提的社会保险F3：

5458.00元

、医疗保险8%57450×8﹪=4596元

、工伤保险1.5%57450×1.5%=862元

、养老保险21%

4、按规定应提的劳保用品费　F4：

1149.00元

按人工费的2%×57450.00元=1149.00元

5、餐补：

按每人每月104元计算F5:

5616.00元

54名×104元=5616元

6、服装费:

F6:

1100.00元

管理人员1×480÷24=20元

保洁人员54×240÷12=1080元

7、清洁工具、材料及耗材及清洁设备、工具折旧费：

合计F7：

4356.00元。

1）日常清洁剂及用品883.00元

名称

数量

单位

单价

月损耗

区域分布及用量

全能清洁剂

5

加仑

30.00

150.00

地面、卫生间及各种设施等

不锈钢光亮剂

3

加仑

66.00

198.00

电梯间及不锈钢保养

玻璃水

2

加仑

30.00

60.00

所有玻璃门窗的清洁

洁厕剂

1

加仑

30.00

30.00

所有卫生间洁具的清洁

静电除尘剂

1

加仑

65.00

65.00

走廊地面的清洁

地板清洁剂

4

加仑

30.00

120.00

室内地板的清洁

除锈剂

4

加仑

35.00

140.00

卫生间、洗澡间除锈用

外墙清洁剂

4

加仑

30.00

120.00

景观外墙清洁

2）清洁设备及工具每月消耗及折旧费：

3473.00元.

名称

数量

单位

单价（元）

使用期限

月损耗（元）

楼层分布

拖把

45

把

8.00

1.5个月

240.00

每层1把，地面卫生间清洁

榨水车

10

台

160.00

12个月

133.00

室内地面清洁，每人1台

伸缩杆

30

个

35.00

8个月

131.00

高出清洁用，每人你把

笤帚

54

把

8.00

1.5个月

288.00

地面清洁，每人1把

簸箕

54

各

18.00

3个月

324.00

地面清洁，每人1把

大扫把

20

把

12.00

1个月

240.00

室外地面清洁，每人1把

玻璃上水器

30

个

15.00

4个月

112.50

玻璃门窗清洁

刮水器

30

个

15.00

4个月

112.50

玻璃门窗清洁

大垃圾袋

50

包

15.00

1个月

750.00

垃圾桶用

便池刷

2

个

3.50

3个月

2.33

男女卫生间用

毛巾

54

条

2.50

1个月

135.00

设施清洁

水桶

54

个

35.00

12个月

158.00

清洁桶每人1个

尘推

25

套

35.00

6个月

145.83

走廊地面用，每人1把

尘推套

25

条

18.00

6个月

36.00

走廊地面用，每人1把

梯子

6

把

120.00

1年

60.00

高出清洁用

雨衣

54

把

8.00

12个月

36.00

雨鞋

54

双

28.00

12个月

126.00

手套

54

双

4.50

2个月

121.5

三轮车

3

辆

1500

14年

321.00

清理垃圾

8、消杀费F8:

1200.00元。

消杀费包括消杀工具和消杀材料，平均每月消杀四害两次，每次600元，合计1200.00元。

9、物管费F9:

2333.00元

按1-8项的3%收取。

77765.00元×3%=2333.00元

10、公司管理费及利润：

F10:

7846.00元

按1-9项的10%收取。

80098.00元×10%=8010.00元

11、税务：

（按服务行业6.58%收取）

88108×6.58%=5798元

8、每月保洁服务费共计：

F1＋F2＋F3＋F4＋F5＋F6＋F7＋F8＋F9＋F10＋F11

每月保洁服务费共计：

93906.00元。

建筑面积共计：

35万平米，每平米每月：

0.27元。

注:

1、垃圾外运费及室内外高空清洁费等另计。

2、所有垃圾箱由小区物业提供。

（以上不含此费用）

3、保洁有水电由小区物业免费提供。

二、园林养护费月预算

根据园林绿化二级标准管理经验以及现场景观要求、绿化密度，每位园林技工管理3000平米绿化面积。

根据一期绿化面积3.87万平方米，二期绿化面积2.75万平方米，合计6.62万平方米。

需要绿化技工为6.62万平方米÷3000=22名

（没考虑到的双方协商具再议）

1、绿化工费　　F1:

35300.00元

人员职务

基本工资（元）/人

职务补助（元）/人

人数（名）

合计（元）

主管

1800.00

200.00

1

2000.00

领班

1500.00

150.00

2

3300.00

绿化技工

1500.00

-

20

30000.00

2、按规定应提的福利　F2：

882.50元。

职工福利、工会、教育、培训经费2.5%

35300×2.5﹪=882.5元

3、按规定应提的社会保险F3：

3353.50元

、医疗保险8%35300×8﹪=2824元

、工伤保险1.5%35300×1.5%=529.5元

、养老保险21%

4、按规定应提的劳保用品费　F4：

706.00元

按人工费的2%×35300.00元=706元

5、餐补：

按每人每月104元计算F5：

2288元/月

104元×22名=2288.00元

6、服装费:

F6:

460.00元

管理人员1×480÷24=20元

绿化工22×240÷12=440元

7、园林绿化工具、设备费F7:

1687.00元

序号

名称

数量

单位

单价

使用期限

月损耗（元）

1

手推割草机

3

辆

550.00

15个月

110.00

2

高枝剪

10

把

45.00

12个月

37.50

3

小枝剪

20

把

20.00

12个月

33.40

4

手锯

20

把

50.00

12个月

83.34

5

铁锨

20

把

30.00

24个月

25.00

6

锄头

15

把

30.00

24个月

18.75

7

铲刀

15

把

10.00

10个月

15.00

8

手摇喷雾器

5

个

150.00

12个月

187.50

9

水管（1寸）

10

50m/卷

150.00

12个月

125.00

10

高压喷雾车

1

辆

6500.00

36个月

180.55

11

半自动手锯

10

台

380.00

18个月

211.00

12

柴油

45

升

7.80

1个月

351.00

13

水管接头

20

个

6.50

12个月

10.83

14

自动喷头

25

个

5

1个月

125.00

15

三轮车

2

辆

1550

18个月

172.00

8、园林养护月费用：

F8:

4456.00元

以绿化二级管理要求:

植物淋水足够，不出现缺水现象；每年平均全面施肥3次，全面修剪5次、喷药6次、除杂草及中耕3次。

1）、施肥费用：

50元/667平米（1亩）×6.62万平米（约99亩）×3次÷12月=1238.00元/月

2）、病虫害防治费用：

35元/667平米（1亩）×6.62万平米（约99亩）×6次÷12月=1733.00元/月

3）、临时工费：

每年补苗、施肥3次、喷药6次、除杂草及中耕3次。

667平米（1亩）用工3名×60元/每天/每名×6.62万平米（约99亩）÷12月=1485.00元/月

9、补苗、树木、花种及管理费F9:

2457.00元

按1-8项的5%收取。

49133.00元×5%=2457.00元

10、公司管理费及利润：

F10:

6191.00元

按1-9项的12%收取。

51590.00元×12%=6191.00元

11、税务：

（按服务行业6.58%收取）F11:

3802.00元

57781×6.58%=3802元

每月保洁服务费共计：

F1＋F2＋F3＋F4＋F5＋F6＋F7＋F8＋F9＋F10＋F11

每月园林养护费共计：

61583.00元。

建筑面积共计：

35万平米，每平米每月：

0.18元。

注:

1、如不要税票可以减去税务费用。

2、如果园林植物损坏或死亡是由于自然原因，则应由业主自行更换。

更换的植物应完全“健康”并适合当地气候，其类型、品种、形态和大小应与原来的一样。

3、现有园林苗木出现损坏或死亡需要救治及补种，所产生的苗木费用和劳务费用有甲方负责（或费用另计）。

第六章养护服务方案

物业环境绿化管理工作既是一年四季日常性工作，又具阶段性特点。

如：

花、草、树木栽种、松土和病虫害防治等，一年四季都要分段进行。

树木栽植后，管理是绿化成功的关键，因此搞好绿化管理显得非常必要。

物业环境绿化管理内容：

主要内容包括：

浇水、施肥、整形修剪、除草、松土、防治病虫害、花草树木技术管理等工作。

1、浇水：

要根据季节、气候、地域条件决定浇水量，也要根据绿化品种、生长期决定浇水量。

2、施肥：

要根据土质、花木生长期和培植需要，决定施肥的种类和数量。

3、整形修剪：

要根据树木分枝习性、观赏功能的需要、生长开花结果、

自对树木整形修剪。

4、除草、松土：

除草可减少草与树木争水的问题。

使土壤达到保水、保温、透气增温的目的。

5、防治病虫害：

病虫害防治应贯彻“以防为主，综合治理”的原则，根据病虫害发生的规律，实施预防措施和综合治理，创造有利花木生长的条件，提高花木的抗病虫害能力。

6、花草树木技术管理：

主要包括树木涂白、对临街花草树木加以围护、立柱保护，喷洗叶子、清除灰尘，提高抗病能力的管理。

物业绿化管理的质量要求：

1、树木：

生长茂盛无枯枝。

2、树形:

美观完整无倾斜。

3、绿篱：

修剪整齐无缺枝。

4、花坛;土壤疏松无垃圾。

5、草坪：

平整清洁无杂草。

绿化植物养护具体的考核指标：

1、新种树苗：

本市苗成活率大于95％，外地苗成活率大于90％。

2、新种树木：

高度一尺处倾斜超过10厘米的树木不超过树木总数的2％；栽植一年以上的树木保存率大于98％。

3、五大害虫的树木不超过树木总数的2％；树木二级分支枯枝不超过树木总数的2％。

4、绿化围栏设施无缺损；绿化建筑小品无损坏。

5、草坪无高大杂草，绿化无家生或野生的攀缘植物。

6、绿地整洁无砖块、垃圾。

7、绿化档案齐全、完整、有动态记录。

一、物业绿化的日常管理内容

（一）保洁按照养护管理分工及岗位责任制清除绿地垃圾和杂物，包括生活垃圾、砖块、落地树叶、干枯树枝、板块、烟蒂、纸屑等。

对对水池、雕塑和园林小品及绿化配套设施要按要求进行保洁绿地要全天候的进行打扫。

（二）除杂草、松土、培土是养护工作的主要组成部分。

经常处杂草，可防止杂草与草坪在生长过程中争水、争肥、争空间而影响草坪的正常生长；对于草坪土壤板结和认为严重践踏地带，要注意打孔透气，必要时还必须用沙壤土混合有机肥料铺施，以保障生长、青绿度高、弹性好、整齐美观；绿地的花坛、绿篱、垂直绿化、单植灌木和乔木要按要求进行松土和培土。

（三）排灌、施肥。

在对草坪、乔木、灌木进行排灌、施肥时，应按植物种类、生产期、生产季节天气情况等的不同有区别的进行，保证水、肥充足适宜。

（四）补植。

对于被破坏的草地和乔木、灌木要及时进行补植，要及时清除灌木和花卉的死苗。

乔木发现死树时，也要进行及时的清理，

从而做到乔木、灌木无缺株，绿篱无断层。

（五）修剪、造型。

根据根据植物的生长特性和长势，应适时对其进行修剪和造型，以增强绿化、美化的效果。

（六）病虫害防治。

病虫害对花、草、树木的危害很大，轻者影响景观，重者导致花、草、树木的死亡。

因此做好病虫害的防治工作应以防为主，精心管养，使植物增强抗病虫的能力；同时要经常检查，早发现、早处理。

在防治时可采取综合防治、化学防治、物理人工防治和生物防治等方法。

（七）绿地及设施的维护做到绿地完善；花、草、树木不受破坏；绿地不被侵占，绿地版图完整；无乱摆乱卖、乱停乱放的现象。

绿地各种设施如有损坏，要及时修补或更换，以保证设施的完整美观。

保护好绿地围栏等绿化设施。

保护绿化供水设施，防止绿化用水被盗用。

对护树的竹竿、绑带要及时加固，使其达到护树目的。

生长季节，随着树木生长，及时松掉绑在树干上的带子，以防嵌入树体，从而影响树木的生长；同时要是注意不能用铁丝直接绑在树干上，中间要垫上胶皮。

（八）水池的管理要做到保持水面及水池内外清洁，水质良好、水量适度，节约用水；池体美观，不漏水，设施完好无损。

同时要及时清除杂物，定时杀灭蚊子幼虫，定时清理水池；控制好水的深度，管好水闸开关，不浪费水；及时修复受损的水池及设施。

绿地路面应保持清洁、美观、完好无损，要及时清除路面垃圾杂物，修补破损并保持完好。

绿地环境卫生要做到；绿地清洁，无垃圾杂物、无石砾石块、无干枯树枝、无粪便暴露、无鼠洞和蚊蝇滋生地等。

（九）防旱、防冻在旱季，根据天气预报和绿地实际情况，检查花、草、树木的生长情况，做好防旱、抗旱的组织和实施工作。

（十）搞好如在节假日，应按要求配合做好节日的摆花工作，同时增加人员搞好节日的保洁和管理工作；草坪、花灌木等各种花木按其生

长习性，应提前得到修剪，保证节假期间达到更美