XX项目用地容积率调整论证报告.docx

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大新县城东片区

金恒幸福里项目用地容积率调整论证报告

2018年6月

1.项目概况 3

1.1项目名称 -3-

1.2建设单位 -3-

1.3项目基本情况 -3-

1.4现状条件 -3-

2. 容积率调整的背景 -4-

2.1项目由来 -4-

2.2用地规划条件 -6-

2.3规划调整实现的主要目标 -7-

3. 规划调整依据与原则 -7-

3.1规划调整主要依据 -7-

3.2相关上位规划 -7-

3.3调整原则 -7-

4. 主要调整理由和内容 -8-

4.1调整理由 -8-

4. 2调整内容 -10-

5. 容积率调整的可行性分析 -11-

5.1政策方面的可行性 -11-

5.2技术方面的可行性 -11-

5. 3规划管理层面的可行性分析 -12-

6. 容积率调整的影响分析 -12-

6.1对配套设施的影响 -12-

6.2对道路交通的影响 -13-

6. 3对城市空间景观的影响 -13-

7. 容积率调整的效益分析 -14-

7.1经济效益 -14-

7.2社会效益 -14-

7. 3环境效益 -15-

8. 结论 -15-

9. 附件 -17-

10. 附图 -34-

1.项目概况

1.1项目名称

金恒幸福里

1.2建设单位

广西金恒房地产开发有限公司

1.3项目基本情况

本项目位于城东片区中西部,东邻新兴路,南靠冠林小区,西邻德天广场，北接伦理路,总用地面积为13311.51m20

从区域位置来看，本地块位于大新县中心组团行政商业中心区,处于县城总规确定的东西向发展轴及南北向发展轴交汇区域,地块紧邻德天广场及城市行政办公中心,是城市未来发展的重点区域及形象窗口,区位条件极其优越。

1.4现状条件

项目现状用地呈三角形,用地平整,用地范围主要为荒地及水塘,据现场考察了解到地质条件较为稳定,利于项目建设。

周边现状用地方面,北侧区域为1处住宅安置用地和少部分空闲地；南侧区域建设较为成熟，包括冠林小区、冠林酒店及德天广场等,其中,德天广场定位为大新县市民文化广场，冠林小区为15栋18层高层住宅小区，现状已全部建成。

图1-1地块周边现状条件分析图

2.容积率调整的背景

近年来,县城经济迅速发展,基础设施配套逐步完善,在旅游业等新兴产业发展的带动下,人口不断向县城集聚,城东片区为县城近期重点开发区域,承担着城市品位提高及门户形象窗口的重任,同时积极应对日趋活跃的房地产市场,围绕城东核心区打造高品质住宅势在必行。

2.1项目由来

本地块原先由CD-01-02A及CD-01-02B两个子地块组成。

CD-01-02A地块:

地块位于桂圆路与规划横一路交叉口北面,用地面积为7549m2,此地块由于2011年8月县城东区一期开发过程中因土地出让等有关遗留问题未能正常交付受让人大新县金绿荫房地产开发有限公司使用而进行调换所得。

CD-01-02B地块:

地块位于A地块东面，用地面积为5762m2,此地块由于2012年10月由大新县金绿荫房地产开发有限公司以国有出让方式竞买所得。

2017年12月，由华蓝设计（集团）有限公司编制的《大新县城东片区控制性详细规划》通过专家评审并批复实施（详见附件），其将CD-01-02A及CD-01-02B两个子地块合二为一,其容积率控制为W3.0。

2018年2月，广西金恒房地产开发有限公司向相关部门提交地块合并及容积率调整的申请。

2018年4月8日，大新县住房和城乡建设局发布《关于县城东片区原CD-01-02号地块（A、B两地块）合并开发的规划意见》（详见附件），统一将两地块合并开发,地块容积率原规划条件要求控制,及容积率W2.7391。

2018年4月16日,广西金恒房地产开发有限公司同大新县国土资源局签订本项目地块国有建设用地使用权出让合同》补充协议（详见附件）O

2018年5月3日之5月8日，广西金恒房地产开发有限公司相继获得本项目地块宗地图（详见附件）及不动产权登记证（详见附件）。

为方便地块整体开发,迎合市场需求和该地块作为高品质居住区的开发定位,促进土地资源优化配置,实现土地经济效益、社会效益和生态效益最大化,同时解决两个子地块历史遗留问题,并充分落实控制性详细规划对地块的控制要求。

经多方研究、分析,本地块出让时所制定原规划设计控制不适应目前开发建设的高标准需求,同时不符合相关规划控制要求,因此有必要进行调整修改。

据此,广西金恒房地产开发有限公司向大新县住房和城乡建设局提交金恒幸福里项目容积率调整的申请，大新县住房和城乡建设局办公会会议讨论，决定同意受理广西金恒房地产开发有限公司的申请，同时要求广西金恒房地产开发有限公司按照法定程序办理调整手续。

广西金恒房地产开发有限公司根据相关法律法规规定,特委托南宁市规亿工程设计有限公司编制《大新县城东片区金恒幸福里项目用地容积率调整论证报告》0

2.2用地规划条件

（1）原规划设计条件

表2-1地块原规划设计条件

地块编号

用地

代号

用地名称

总用地

面积（m）

容积率

建筑密

度（％）

绿地

率（％）

建筑限高

（m）

CD01-01-02A

二类居住用地

7549.36

2.5-2.54

CD01-01-02B

二类居住用地

5762.15

2.5-3.0

综合上表，则原规划设计条件中容积率:

（2.54*7549.36+3.0*5762.15）/

（7549.36+5762.15）=2.7391。

（2）控制性详细规划设计条件

表2-2地块控制性详细规划设计条件

地块编号

用地

代号

用地名称

总用地面

积（m?

容积

率

建筑密

度（％）

绿地

率（％）

建筑限局）

（m）

CD01-01-02

二类居住用地

13311.51

3.0

120

根据《大新县城东片区控制性详细规划》，将CD01-01-02A及CD01-01-02B

两个地块合并，其容积率上限控制指标增加至3.0,建筑限高增加至120m,其他

规划设计条件与原规划设计条件一致。

2. 3规划调整实现的主要目标

落实《大新县城市总体规划》（2015—2030）及《大新县城东片区控制性详细规划》要求,促进节约集约利用土地及整体开发,解决子地块历史遗留问题,提高土地合理使用率,提高地块开发强度,将容积率控制指标由原规划设计条件要求的＜2.7691调整为W3.0,同时提高地块建筑控高,以形成丰富的城市建筑形象和风貌,塑造德天广场区域良好的空间环境形象。

3. 规划调整依据与原则

3.1规划调整主要依据

（1）《中华人民共和国城乡规划法》（2015年修正）；

（2）国务院关于促进节约集约用地的通知【国发〔2008〕3号】;

（3）广西壮族自治区实施《中华人民共和国城乡规划法》办法；

（4）《城市居住区规划设计规范》GB50180-93（2016版）；

（5）《建设用地容积率管理办法》；

国家、自治区、市、县其他相关法律法规和标准文件。

3.2相关上位规划

（1）《大新县城市总体规划》（2015—2030）;

（2）《大新县城东片区控制性详细规划》0

3.3调整原则

（1）符合国家、地方法律法规和有关政策精神的原则;

（2）资源节约和环境友好相结合的原则；

（3）有利于加快区域经济发展和城市形象塑造的原则；

（4）具体问题（项目）具体分析的原则；

（5）可操作性原则。

4.主要调整理由和内容

4.1调整理由

（1）城市规划调整的要求

近年来，大新县住房和城乡建设局继《大新县城市总体规划》（2015—2030）批复实施后完成了《大新县城东片区控制性详细规划》等规划编制工作，规划在早前规划的基础之上,从一个新的高的角度对城东片区的发展建设作出了相应的调整,金恒幸福里用地恰好处于《大新县城东片区控制性详细规划》的规划范围内。

金恒幸福里用地出让时间较早,是在新一轮规划之前取得的土地，考虑到本项目推进城市化的需求及该地块的开发效益,在城市规划调整的前提条件下,有必要落实《大新县城东片区控制性详细规划》中相关要求,对地块的规划设计条件及容积率做出相应调整,增加开发强度。

（2）促进集约利用土地，提高土地利用率的要求

土地是人类赖以生存和发展的基础，土地资源的稀缺性是人们集约利用土地的直接动力。

随着经济建设的发展,人们对土地利用的要求越来越高,土地资源日益稀缺,特别是像金恒幸福里这样处于城市核心区、靠近城市公园、靠近未来行政中心的珍贵土地，采取高开发强度的土地集约利用模式是必然选择。

金恒幸福里项目原涉及到CD01-01-02A及CD01-01-02B两个地块，此两个地块形状均为不规则地块，原规划设计条件给定容积率，CD01-01-02A容积率为2.5—2.54,CD01-01-02B容积率为2.5-3.0,两个容积率指标控制不利于指导项目建设。

另一方面,广西金恒房地产开发有限公司将两个地块合宗后,地块形状变得相对规整,促进了原本两个地块夹角区域的土地使用,降低两个地块分别开发所带来的土地浪费。

但原地块CD01-01-02A确定的2.54容积率上限不足以满足开发需求,为了集约利用土地，有必要提高土地的合理开发强度,进一步提局）土地利用效率。

（3）容积率的调整是高标准建设大新县核心区域，提升大新形象的必然要求金恒幸福里位于中心组团行政商业中心区,项目紧邻德天广场与城市行政办公中心,是未来城市最具活力节点之一；此外,随着大新县经济的快速发展,尤其是旅游业的迅速带动,未来该片区建设将承担区域形象窗口的责任,金恒幸福里迎合市场需求,将地块开发定位为高品质居住区。

另一方面,从周边用地开发建设情况来看,南侧已建成的冠林小区其容积率高达5.4,为有效协调建设项目与周边用地的空间关系,提高城市空间景观的协调性,合理引导德天广场周边区域建筑高度与建筑风貌控制，塑造良好的空间环境，提升片区形象。

故有必要对金恒幸福里项目地块开发强度进行调整。

（4）有利于推动项目建设，解决历史遗留问题

本地块在广西金恒房地产开发有限公司在正式拿到该项目地块的使用权前，原用地就因历史问题不得不对此地块一分为二,分期分地块进行更新改造。

这也从一定程度上说明金恒幸福里项目所处地块开发建设难度大,存在历史遗留问题。

另一方面，原子地块规划设计条件批复时间较久，不能适应片区发展需要及最新规划控制要求,为推动项目建设,解决历史遗留等问题,在考虑到核心区规划发展要求及开发商的实际利益的同时，提出提高容积率指标。

另一方面,随着金恒幸福里项目的建设实施,对周边旧城改造、居住区建设乃至新城市行政中心地块的拆迁安置工作均有积极推动作用。

4.2调整内容

（1）规划调整概要

表4-1容积率调整前后主要技术经济指标对比分析表

指标类型

调整后

原规划设计

条件

前后变化情

况

1、规划总用地面积（单位：

m2）

13311.51

不变

2、总建筑面积

（单位:

m2）

36462

39933

增加9.5%

3、容积率

<3.0

<2.67

增加9.5%

4、建筑密度

<30%

不变

5、绿地率

>35%

不变

6、建筑控制高度

《55米

W120米

增加118%

（2）主要调整内容说明

容积率由《大新县城东新区控制性详细规划》约定的＜2.7391调整为W3.0,提高幅度为:

（3.0-2.7391）/2.7391xl00%=9.5%;同时，将地块建筑限高由55m提高至120m,其余设计条件不变,同时落实完善容积率调整后的配套设施

布置。

5.容积率调整的可行性分析

5.1政策方面的可行性

该项目提高容积率既符合国家现行政策中集约节约利用土地的根本政策（国务院关于促进节约集约用地的通知【国发〔2008〕3号】）要求，又具有《建设用地容积率管理办法》容积率提高的条件。

根据《建设用地容积率管理办法》第七条一一国有土地使用权一经出让或划拨,任何建设单位或个人都不得擅自更改确定的容积率。

符合下列情形之一的,方可进行调整：

（—）因城乡规划修改造成地块开发条件变化的；

（-）因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的；

（三）国家和省、自治区、直辖市的有关政策发生变化的；

（四）法律、法规规定的其他条件。

项目用地容积率调整符合《建设用地容积率管理办法》第七条（—）的规定即：

因城乡规划修改造成地块开发条件变化的；《大新县城东片区控制性详细规划》明确将原有两个子地块合并开发,合并后地块规划容积率《3.0。

5.2技术方面的可行性

地块容积率及建筑限高调整后,注重一体化布局,容积率达到3.0,在后续地块修建性详细规划设计中，应统筹周边区域建设情况，协调设施配套，日照方面不影响项目用地周边地块。

同时用地地块合二为一后，促进了原有两个子地块间用地的使用，提高了小区公共开敞空间的使用效率,促进设施共享。

5. 3规划管理层面的可行性分析

地块调整符合最新控制性详细规划要求。

在一批复实施的《大新县城东片区控制性详细规划》中，合并了两个地块，且确定容积率为W3.0，建筑控高为120mo本次修改根据控制性详细规划要求重新提出规划地块条件。

6.容积率调整的影响分析

6. 1对配套设施的影响

居住人口的数量决定着相关公共服务设施和市政配套设施的建设,在对容积率调整对配套设施影响分析之前,有必要大体了解地块容积率变化前后居住人口变化的情况。

根据地块容积率由原规划设计条件2.7391增加到3.0时,地块总建筑面积增加为3471m，,居住区服务设施建筑面积按5%计算,则此次调整增加住宅建筑面积约3300m20综合相关规划中确定的人均住宅建筑面积40m7人计算,本次调整规划居住人口由866人增加至948人,共增加居住人口82人。

人口增加较少,对周边区域公共服务设施及公用设施影响极小。

另一方面,人口数量的增加必将会导致小区停车配套需求增大,因此地块在后续修建性详细规划设计过程中须落实因人口变化带来的地块物业管理用房、停车位指标及其他公共服务设施配建要求,并按照有关规范、规定完善小区配建设施配套建设。

6.2对道路交通的影响

金恒幸福里用地处于三条城市道路的围合区域内,其中西侧桂圆路红线宽度30米,为次干路,南侧及东侧道路红线宽度均是15米,为支路。

北侧伦那路红线宽度9米,为小区支路,规划用地周边的交通条件较便利。

依据人口测算,项目按照容积率为3.0建成后,较容积率为2.7391时人口大约增加82人。

参照相关出行数据,高峰小时项目用地将对周边路网诱增（由项目规模调整导致周边路网交通量的增加）约9辆小汽车出行,对周边路网影响极小。