物业五常法手册Word格式.doc
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特别对于一个物业项目而言,从物业管理的特点及内容来看,管理的好坏更是要通过现场管理“痕迹”及表现来体现。
良好的现场管理更是吸引顾客、增强客户信心的最佳广告。
经实践证明五常法（简称5-S）是企业各项管理的基础活动，是一种很好的现场管理工具，它通过开展常组织整理、常整顿、常清洁等基本活动，使之成为制度性的规范，最终提高员工的自律性及职业素养。
因此，五常管理对企业的作用是基础性的，也是不可估量的，随着5-S的推行，员工发现问题与解决问题的能力得到了提升，每个员工的创意和工作热情都被很好地激发起来，各单位根据5-S要求对现场进行不断的改善，员工变得严谨而不缺少活力，积极主动地开动脑筋想方设法去改善现场中的不良现象，发挥出了极大的工作潜力。
5-S管理是品质文化的重要组成部分，而一种文化是没有固定模式和基准的，因此，本手册的编写旨在根据5-S的要求，提供一些方法和工具，让推行者真正能够体验到5-S管理的益处，真正理解什么是5-S管理，而不能仅仅停留在表面上，不要简单、机械地照搬5-S管理的内容，而应思考如何对管理进行根本改善，通过持续不断的改善活动，使工作现场的管理水平达到一定的高度，手册中提供的大量的示例来源于我们在管的项目现场，因现场情况及条件、要求不同，故仅供参考，各单位在推行中要善于分析每个案例的精髓，学会举一反三，触类旁通，根据自身现场状况，创造性的参考使用。
5-S管理是基础管理工作的基础，对于改善工作现场环境、秩序等具有重要作用。
但是，如果仅仅是工作现场在变，而人的意识不变，那么5-S管理的推行也是不成功的。
评价5-S管理是否成功的一个重要标准就是企业是否创造了一种追求卓越、追求细节的文化，是否提高了员工的品质意识。
管理有导向，但无固定的模式，创新是管理的灵魂，5-S有限，而创意无限。
本手册由**部提出、解释和归口管理。
物业五常法手册
A版修改状态：
五常包括：
常组织、常整顿、常清洁、常规范、常自律，其含义及目的如下：
常组织是改善现场的第一步。
首先应对现场摆放和停置的各种物品进行分类，然后把现场不需要的物品清理出现场。
区分需要与不需要的事、物，再对不需要的事、物加以处理
特别说明
含义
目的
1、腾出空间；
2、防止误用；
3、创造整洁的现场环境
1、工作场所一目了然；
2、消除找寻物品取的时间；
3、井井有条的工作秩序
对现场所需的物品进行定量和定位，科学合理的布置和摆放，以便最快速地取得所要之物
整顿是研究提高效率的科学，包括场所、方法和标识三要素。
判断整顿三要素是否合理的依据是：
当寻找某一件物品时，能够通过定位、标识迅速找到，并且很方便将物品归位。
1、保持良好工作情绪；
2、稳定品质；
3、追求零故障、零损耗
对现场进行彻底的清扫，杜绝污染源，及时维修异常的设备，保持现场环境整洁及明亮，各设备运行环境和状态良好
经过常组织、整顿，必需品处于立即能取到的状态，但取出的物品还必须完好可用，这是清洁最大的作用，所以，清洁也是对环境和设备的维护和点检，不仅要清扫人们能看到的地方，而且对于通常看不到的地方，如机器的后面等也需要进行认真彻底的清扫。
灰尘的危害：
灰尘→附着氧化→锈蚀→松动→脱落→部件变形→断裂→
故障
1、成为惯例和制度；
2、是标准化的基础；
3、良好的文化开始形成
是常组织、常整顿、常清洁的坚持和深入，并且标准化，制度化，以巩固成果
要成为一种制度，必须充分利用创意改善和全面的标准化，从而获得坚持和制度化的条件，提高工作效率
1、全员遵守规章制度；
2、培养良好职业素养；
3、培养团队精神
对于规定了的事情，所有人员都要求去执行，并养成一种习惯
五常活动始于素质，也终于素质，但素质是抽象的，素质的高低只能通过行为来判断，通过外在的行为规范来引导，所有员工应有遵守规章制度、工作纪律的意识和习惯，在开展5-S活动中，要贯彻自我管理的原则，不能指望别人来代为办理，而应充分依靠现场人员的智慧及合理化建议来改善和创新
2五常法推进工具
常组织的流程，如图2-1-1所示
图2-1-1常组织的流程
在常组织的流程中有三个非常重要的基准：
第一、“要与不要”的基准；
第二、“场所”的基准；
第三、废弃处理的原则。
a）“要与不要”的判断基准
各单位应根据各个场所的具体情况确定判断基准，判断基准应当非常明确。
例如，表2-1-2中列出了公司运营管理部办公桌上允许摆放的物品。
表2-1-2运营管理部办公桌面允许的物品
要（允许放置）
不要（不允许放置）
1.电脑
2.台历1个
3.三层文件架1个
4.电话机
5.笔筒1个（包括一套必要的文具）
6.水杯1个
7.文件夹（数量视需要）
8.参考书籍
9.盆景或其它装饰物（1-2）件
1.过期的文件
2.过期的表格
3.过时的资料
4.枯死的植物、花卉
5.临时记录
6.损坏、不能使用的文具
7.私人用品
8.报纸等
b）“场所”的基准
根据物品的使用频率来判定物品放在什么地方才合适，例如，表2-1-3中列出了一般使用的“场所”基准，各单位可根据实际场所的具体条件及情况制定基准。
表2-1-3明确场所的基准
区分等级
使用频率
处理结果
不用
不能使用
废弃处理
不再使用
很少用
可能会再使用（一年内）
存放于储存室
6个月到1年左右使用一次
少使用
1个月到3个月左右使用一次
经常用
每天到每周使用一次
存放于工作场所附近
实际运用中，各单位可根据具体情况调查物品的使用次数，并决定物品的放置位置和方式，调查可使用表2-1-4
表2-1-4物品使用情况调查表
物品
使用次数
是必需品还是非必需品
一年没用过一次
也许要用的物品
三个月用一次
一星期用一次
三天用一次
每天都用
c）
“废弃处理”的原则
废弃物处理办法，见图2-1-5所示。
废弃物处理
按固定资产管理办法
涉及机密
按相关规定特别处理
普通废弃物
分类后出售
属固定资产
影响人身安全、污染环境物
图2-1-5废弃物处理办法
特别说明：
在5-S管理活动的整理过程中，需要强调的重要意识之一就是：
我们看重的是物品的使用价值，如果在相当长的时间没有使用该物品的需要，那么这件物品的使用价值就不高，应该处理的就要及时处理掉，否则导致无用品过多的堆积，既不利于现场的规范、整洁和高效率，又需要付出不菲的存储及管理的费用，最为重要的是妨碍了管理人员科学管理意识的树立。
对于不要物的处理方法，通常要按照两个原则来执行：
第一、区分申请部门与判定部门；
第二，由一个统一的部门来处理不要物。
表2-1-6列出了现场管理中重点关注的对象（供参考），各单位可根据项目及现场的特点（特别是食堂等项目），列出自己的重点对象，并加以管理。
表2-1-6“常组织”的重点对象
1.办公区堆积的物品
2.办公桌上的物品
3.文件柜、置物架上的物品
4.过期的表单、文件、资料、报纸（包括电脑内存储的文件、资料）
5.过期的公告、通告
6.公共区域的物品
7.设备房、操作间堆积的物品
8.岗厅、前台的物品
9.库房堆积的物品
10.私人物品
整顿三要素
图2-2-1整顿所达到的目的
根据实际的条件、作业者的作业习惯、物品的使用频率、拿取是不是方便以及作业的合理性规定等来确定物品放在哪一个位置比较方便，并对布局进行充分讨论及研究，确保物品摆在应该放置的地方，必要时对物品的放置场所明确区分的方法，例如，图2-2-2使用胶带或隔板将物料架划分为若干区域，这样使得每种物品放置都有明确的区域，从而避免物品之间的混乱堆放。
各单位应根据现场的具体情况（特别是食堂等项目）确定物品的放置场所，表2-2-3给出了需重点关注的物品（供参考）。
图2-2-2物料架的划分
表2-2-3重点关注物品
1.文件、资料
2.公告、通告
3.维修工具、器具、维修材料
4.应急、抢险物资、消防器材
5.易燃、易爆、有毒及污染环境、限制贮存的物品
6.钥匙
7.安全操作用具（如绝缘靴、绝缘手套、高压验电笔、绝缘捧等）
8.保洁工、器具
9.绿化工、器具
10.临时堆放物品
最佳方法必须符合容易拿取的原则，并确定保留在工作场所或其附近的物品的数量，物品以不影响工作为前提，数量越少越好，例如，图2-2-4合理方法的示例（供参考），各类物品所用的摆放方法，不仅保持了工作现场的整洁有序，而且体现了员工的创新精神。
而图2-2-5所示，要拿到想要的物品就非常困难。
图2-2-2（a）
²
小零件被分门别类地放在不同的容器里，线材使用挂钩挂放的方式，使
得取拿物品及管理物品变得非常方便
图2-2-2（b）
对物料架的空间进行了细致的划分，同类物品集中存放，各种物料均按
照规定的位置和顺序摆放，并且清楚地标识出来，针对材料的不同特征（如重量、使用频率）分别存在货架的高、低处上，便于取用及保证操作安全。
1、安全操作用具等需使用特殊存放办法；
2、个人维修工具用合适的容器盒装放，建议有工具清单或实物照；
3、应急工具集中存放，须有清单及管理要求
图2-2-2（c）
不能摆放在工具架上的工具分类挂在墙壁上
1.明确共同使用的梯子应有定位并编号；
2.在梯身注明存放位置名称；
3.梯子未使用时应用相关的链子将梯子锁住，预防梯子摆放不平，造成不必要安全事故
图2-2-2（d）
对文件资料的属性进行不同类别的划分，在文件夹和放置位置上分别
贴上相应的标签，柜、架加上进行标识，这样，现场人员不需要打开文件夹或柜门，就能清楚地知道里面放置的是什么。
当文件夹较多时为避免放置出现错位，还采取了一些方法对文件夹进行定位。
图2-2-2（e）
钥匙、报刊的管理
图2-2-2（f）
抹布、拖把等清洁工具悬挂放置，一是可充分利用空间，二则可以保持
工具的洁净，另外还可延长其使用寿命。
对于高标准场所，利用颜色或标签区分清洁工具所用的场所和对象，体现专业和规范。
图2-2-5没有规划的摆放
所有的工作都做了，下一步就要做一些标识，标识好了，就能使物品及现场状态一目了然，方便员工识别，减少员工的记忆劳动。
标识一般要解决两个问题：
物品放在哪里？
处于什么场所？
库房平面布置图标示方法（供参考）：
例如，图2-3-1，对于比较大型的，物品种类较多的仓库（资料室、停车场等类同），为明确各类物品的摆放位置，可制作平面布置图，使用颜色进行不同区域的区分，减少物料找寻时间。
与材料分类区域颜色对应
图2-3-1库房平面图
1、根据仓库的实际摆放情况确定平面布置草图后使用AUTOCAD等绘图工具进行平面图绘制；
尺寸大小根据库房大小而定，打印时可相应调节平面图尺寸，原则：
清晰直观。
为保证标识的整洁，可进行过塑后再进行粘贴；
2、对于小型仓库，且物品种类较少，则不必采用以上指引；
3、根据具体情况仓库内显眼位置处（最好能在库房入口处或者仓管员办公处）。
材料分类区域标示方法：
例如，图2-3-2，作为材料种类的分类标识，明确各种类材料的位置。
与库房平面布置图相结合，以便在最短时间找到该种类材料的位置。
与库房平面图分类颜色对应
图2-3-2材料分类区域标识
材料种类（品种）标示方法：
例如，图2-3-3，作为材料种类的分类标识，与库房平面布置图、材料区域标识相结合，以便在最短时间找到具体材料的位置。
目的：
避免物料存放过剩或供给不足
基于条形码管理的仓库使用
图2-3-3材料种类（品种）标识
修改如图2-3-2、2-3-3中相应内容后，可根据仓库大小缩放并直接打印粘贴，为保证标识的整洁，可进行过塑后再进行粘贴。
固定资产标示方法：
例如，图2-3-4
产品名称：
电脑编号：
购买单位：
（销售单位）联系电话：
（销售单位电话）
购买时间：
2008年12月18日
使用部门：
XXX
使用期限：
5年
责任人：
图2-3-4固定资产标识
文件盒（夹）标示方法：
例如，图2-3-5
XXXX
NO.X—1
—1
X
NO.X—1
字体为：
华文楷体，加粗。
可根据字数多少来确定文字大小
如文件分很多子文件，则可添加小标题.如质量体系文件——法律法规文件
单位代码
图2-3-5文件盒（夹）标识
修改如图2-3-4、2-3-5中相应内容后，可缩放大小并直接打印粘贴，为保证标识的整洁，可进行过塑后再进行粘贴。
机器设备标示方法（原设备铭牌完好的，可不采用）
（项目名称）
设备名称
设备编号
设备用途
设备负责人
图2-3-6机器设备标识
图2-3-7其它提示引导性标识示例
设备房名牌、区域名牌、卡座、人员名牌及其它标识，制作时具体参见公司VI手册。
除了清除“脏污”，保持工作场所内干干净净、明明亮亮，而且要排除一切干扰正常工作的隐患，防止和杜绝各种污染源的产生。
如各类电线捆扎离地的方式，就排除了电源线祼压、绊人及杂乱等现象，并可方便清扫。
“常清洁”的重点对象
a）彻底修理机器工具
各类机器和工具在使用过程中难免会受到不同程度的损伤，因此，在清扫的过程中还包括彻底修理有缺陷的机器和工具，尽可能地减少突发的故障。
b）发现脏污问题
机器设备上经常会污迹斑斑，因此需要对机器设备定时地清洗、上油，拧紧螺丝，这样在一定程度上可以稳定品质。
c）杜绝污染源
污染源是造成清扫无法彻底的主要原因。
粉尘、刺激性气体、噪音、管道泄漏等污染都存在源头，只有解决了污染源，才能够彻底解决污染问题。
常规范是在常组织、常整顿、常清洁之后进行认真维护，保持最佳的状态。
常规范不是做表面性的工作，而是对前三项活动的坚持和深入，从而消除发生安全事故的根源，创造一个良好的工作环境，使员工能够愉快地工作；
另外，常规范还是对常组织、常整顿、常清洁的标准化。
所采用的工具主要包括：
定点摄影、目视管理、查检表等
定点摄影主要是通过对现场情况的前后对照和不同单位的横向比较，促使各单位做出整改措施。
在定点摄影的运用过程中，每个单位只需要贴出一些有代表性的照片，并在照片上详细标明以下信息：
具体单位、违反了5-S管理的什么规定。
改善前的现场照片促使各个单位为了本单位形象而采取解决措施，而改善后的现场照片能让各单位的员工获得成就感。
图2-4-1-1整改前后的现场定点摄影对比
图2-4-1-2定点摄影公布栏举例
各单位可参考表2-4-1-3制作一张自检表，并进行定点摄影评比，感受改善前后的变化。
表2-4-1-3定点摄影自检表
内容
改善前
改善后
文件、资料
公告、通告
维修工具、器具、维修材料
办公桌
应急、抢险物资、消防器材
易燃、易爆、有毒及污染环境、限制贮存的物品
钥匙
安全操作用具
保洁工、器具
绿化工、器具
临时堆放物品
其它
目视管理是能看得见的管理，能够让员工用眼看出工作的进展状况是否正常，并迅速地作出判断和决策。
如图2-4-2-1所示的小彩条挂在出风口的方法，很容易就能分辨出空调是否在工作，生活中的交通灯，一般人都知道红灯停、绿灯行。
急救箱上，均会有一个很明显的红十字，有了这种明确标示，需要时很容易为大家所掌握。
图2-4-2-1目视管理
在现场管理中，目视管理的应用实例更是比皆是。
如在通道拐弯处设置一个反色镜，以防止撞车；
在螺丝母上做记号，以确定固定的相对位置，判断螺丝母是否松动；
关键部位，用灯光照射，以引起注意；
用顺序数字，表明检查点和进行的步骤；
用图式，相片作为操作的指导书；
通告、海报是在告知，也是目视管理的一种常用的方法。
这些管理办法直观易懂，不仅传递信息快，信息公开化，透明度高，还便于现场各方面人员的协调配合与相互监督，显示了员工在现场管理中员工无穷的创意。
现场的作业人员还可以通过目视的方式将自己的建议、成果、感想展示出来进行相互交流。
以下列举目视管理在安全、仓库、设备、物品、识别等管理中较为有效的管理手段及其产生的作用。
2.4.2.1
区域线
a）用警示线确定区域功能的有关方法
对象
基准规格
基准颜色
产生的作用
高、低压配电柜；
变压器；
发电机组；
空调冷水机组；
锅炉；
消防箱等
30~50
公司内部标准
提醒、防止外来参观、检查的人员触及设备，导致发生意外或引发事故。
实现的方法：
１.先将需粘贴的部位清理干净；
２.在贴转角接头处时，应将警戒带头先裁成45度角后，再将两个45度角对接；
３.警戒线要求横平、竖直；
４.如果空间能满足的，安全警戒线不要粘贴在橡胶绝缘垫上。
l在贴有安全警戒线的设备房内，必须有“非操作人员请勿入进入安全警戒线内”的提示！
设备房内只有单一安全警戒线的，提示可贴在警戒线内，设备房内有多条警戒线的，提示可贴在设备房进门处。
字体为宋体。
字的大小可根据实际情况选择，要求能较醒目。
字的颜色为黄色
l也可用油漆在地面上刷出线条
示例（供参考用）
b）物品定位线、分区线的有关方法
物品定位、分区线
10~25
黄色地面时使用白色
防止物品随意移动或搬动后不能归位
1、当需要定位线对物品进行定位时（移动后不能或不便归位的物品），视实际情况可以采用实线、虚线或四角定位线等形式；
2、可使用标志漆或定位胶带进行定位
示例：
1.位置已经固定的物品不需要使用专门的定位线；
2.谨慎使用定位线，以不破坏原有协调环境及征得甲方同意为原则
c）市政井盖设施的标示线
污水井盖、供水进盖、电缆井盖、雨水井盖
明确井盖设施及其外沿的位置，提示路人、车辆注意
1.在井盖边缘涂刷油漆。
2.颜色：
黄色；
宽度：
边缘30mm-50mm
3.井盖上有文字说明，并将文字区域涂刷为红色
2.4.2.2 物品的形迹管理
a）实现的方法
ü
在物品放置处画上该物品的现状
标出物品名称
标出使用者或借出者
必要时进行台账管理
b）产生的作用
明示物品放置的位置和数量
物品取走后的状况一目了然
防止需要时找不到工具的现象发生
c）示例
图2-4-2-2物品的形迹管理
2.4.2.3 安全库存量与最大库存量
明示应该放置何种物品
明示最大库存量和安全库存量
明示物品数量不足时如何应对
防止过量采购
防止断货，以免影响工作
c）示例（供参考）
图2-4-2-3库存管理
d）示例（供参考）
材料的使用次序和可用期限都有明确标识，取用时采用“先进先出”原则。
2.4.2.4 仪表极限数据管理
在仪表指针的正常范围上标示为绿色，异常范围上标示为红色，标示分别为：
正常值、非正常值、警戒值、最小值、最大值。
在计量器具（表）上用色标直接标明正常值区域、非正常值区域、警戒值区
域，便于快速发现异常、及时提醒值班人员，根据不同情况采取相应的处置措施，使现场值班人员对于仪表的指针是否处于正常范围一目了然。
c）对象：
电流表、电压表、压力表、温度计、油量计、真空表等
d）示例
电压表的标示方法：
（1）需标识的电压表的界定：
高压进线总表、低压进线总表、电容器的电压表、空调主机电源控制柜的电压表、及其它对电压质量有
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