精品最新蚌埠绿地花都房地产开发项目可行性研究报告.docx
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精品最新蚌埠绿地花都房地产开发项目可行性研究报告
蚌埠置业有限公司
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绿地·花都房地产开发项目
可行性研究报告
上海绿地集团·可研组
2009年12月10日
第一章项目整体概述‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥4
第一节企业简介‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥4
第二节项目要点‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥8
第二章房地产市场分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥9
第一节房地产宏观经济环境分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥9
第二节蚌埠市房地产市场分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥12
一、蚌埠市整体经济水平‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥12
二、城市规划战略目标‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥13
三、城市建设发展方向‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥15
四、房地产市场情况‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥16
五、龙子湖大学城区域板块‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥19
第三章项目概况‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥22
第一节项目基本情况‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥22
第二节项目相关经济指标‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥23
第三节项目SWOT分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥24
第四章项目定位及营销策划‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥32
第一节产品定位‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥32
第二节目标客户群定位‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥33
第三节价格定位与价格策略‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥34
第四节卖点策划及卖点储备‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥35
第五节销售计划‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥36
第五章项目规划与建筑设计‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥37
第一节项目总体规划‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥37
第二节建筑设计‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥38
第三节配套设施‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥41
第四节环境艺术设计‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥42
第五节交通系统‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥44
第六节智能化系统配置‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥45
第七节物业管理服务‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥48
第六章财务评价‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥48
第一节项目投资估算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥48
第二节项目实施进度安排‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥52
第三节项目销售计划安排‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥52
第四节项目销售收入估算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥53
第五节项目利润指标估算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥54
第六节项目现金流量估算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥54
第七章项目开发经营风险分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥55
第一节项目盈亏平衡分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥55
第二节项目敏感性分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥56
第三节项目开发经营主要风险及对策分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥58
第八章结论与建议‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥59
第九章其他‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥61
一、项目可行性研究依据‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥61
二、附件（略）‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥61
内容提要
房地产业是投资大、风险高、回报显著的行业，是国家重点调控的行业之一。
21世纪以来，房地产业已成为国民经济的支柱产业，推动和支持了国民经济持续、健康、快速的发展。
但也存在着房地产开发项目不做市场调查，不做可行性研究，盲目上马，结果造成大量房屋闲置和资金积压。
本文通过对蚌埠市经济开发区东海大道北侧绿地·花都房地产开发项目经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据蚌埠市目前的房地产市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，论证了该项目技术、经济、工程、环境的可行性和合理性，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的可行性意见，为项目决策审定和银行贷款提供全面的依据。
关键词：
房地产项目可行性研究
第一章项目整体概述
第一节企业简介
绿地集团是中国企业500强和中国综合性地产领军企业之一，成立于1992年7月18日，在2009年中国企业500强排名中位列第169位，在中国房地产企业中位居第2，在上海地区企业集团中排名第17位。
2008年业务销售收入、资产规模、经营性现金流量三个指标均突破400亿元。
根据绿地集团发展规划，2009年业务销售收入、资产规模、经营性现金流量将突破“三个700亿”，力争2012年前后跻身世界企业500强。
2008年3月5日，“绿地”商标被国家工商总局正式认定为中国驰名商标。
中国驰名商标是中国唯一在全球范围内得到国际法律保护的商标标志，是我国品牌商标领域的最高荣誉，“绿地”荣膺这一称号，标志着“绿地”品牌在全国范围内获得了较高的知名度和美誉度，同时也进一步巩固了绿地集团作为中国综合性地产领跑者的地位。
绿地集团创立17年来，始终坚持“绿地，让生活更美好”的企业宗旨和“和谐绿地、共建共享”的发展理念，通过产业经营与资本经营并举发展，形成了目前“房地产主业突出，能源、金融等相关产业并举发展”的产业布局。
房地产开发经营作为绿地集团的核心主导产业，建设项目遍及上海、南京、济南、合肥、南昌、苏州、无锡、常州、扬州、徐州、连云港、芜湖、蚌埠、安庆、黄山、长沙、郑州、新乡、重庆、成都、贵阳、西安、银川、北京、天津、呼和浩特、太原、廊坊、沈阳、长春、哈尔滨、牡丹江等全国21个省35个城市，并与上海四大企业集团共同在俄罗斯圣彼得堡投资建设波罗的海明珠项目；商业地产、建筑、能源、金融、汽车服务等产业也已经具有了较大的规模和较强的实力。
通过多年的全国化经营，“绿地”已成为具有较大影响力、知名度和美誉度的全国性著名房地产品牌之一。
从开发规模来看，绿地集团房地产销售面积、施工面积等均在行业中位居前列，已成为中国房地产行业规模最大的品牌开发商之一。
从产品类型来看，“绿地”是中国房地产行业产品类型最为丰富的综合性品牌之一，目前已形成了住宅、办公、商业地产、文化地产、大型综合性现代服务业等丰富的产品种类。
此外，绿地建设、绿地能源、绿地汽车等品牌也具有较大的知名度和美誉度。
从产品品质来看，“绿地”已成为中国房地产行业综合竞争能力最强的品牌之一。
在产品开发建设过程中，绿地集团严格按照一流的品牌标准复制到项目中，并和当地特色文化相结合，在全国各地的项目均成为高品质的象征。
近年来，绿地集团先后投资建设了“江苏第一高楼”南京绿地广场紫峰大厦、“中部五省第一高楼、郑州绿地会展宾馆”全国最大的世界级家具村”绿地吉盛伟邦国际家具村、“国际一流、亚洲领先、中国第一”的天津绿地盘龙谷世界级复合型文化城、黄浦江畔最具标志性的大型现代服务业综合项目绿地卢湾滨江CBD等一大批项目，均成为所在区域最具标志性的建筑之一。
绿地集团自1992年成立以来就一直使用“绿地”品牌。
经过十几年的不断创新与积累，“绿地”品牌在内涵、模式等方面走出了一条具有绿地特色的成功之路。
在品牌内涵上，通过注入“绿地，让生活更美好”以及“和谐绿地、共建共享”的理念，使得“绿地”品牌较好地契合了上海的城市精神，向社会各界传递了“海纳百川、汇聚和谐”的海派文化内涵。
此外，绿地集团还一贯积极履行社会责任，注重节能省地、保护环境，将“责任”和“绿色”注入品牌内涵。
成立17年来，绿地集团累计出资近4亿元无偿投资建设城市公共绿地，出资6.3亿多元用于社会公益事业。
绿地集团目前已启动“绿色计划”，全面加强节能省地、绿色建筑、住宅产业化等研发及推广应用工作，计划2008年30%项目达到65%节能标准，到2010年实现100%全面达标。
在品牌模式上，绿地集团成功探索出了复合品牌的发展战略。
在房地产主业领域，绿地集团目前已形成了以“绿地”为总品牌的多层次、多类别、多样化总分品牌系列，其中，包括“海珀”、“公馆”、“新里”、“老街”等高中低端系列住宅品牌，“孝贤坊”、“启航社”等老年、青年主题社区品牌，“蓝海”、“MAX-MALL”、“饕界”等办公商业品牌。
此外，绿地集团还与洲际、万豪、豪生、易买得等国际一流商业品牌强强联合，共同投资开发建设了多个国内具有较大影响力的星级酒店、大型现代服务业项目，有效拓展并提升了品牌的层次与水平。
上海绿地集团蚌埠置业有限公司成立于2007年10月24日，注册资金人民币贰亿叁仟万元，公司经营地址位于蚌埠市东海大道与曹山路交叉口，主要经营范围：
房产开发及销售；房地产咨询、中介、租赁；物业管理；建筑材料、五金、金属材料销售等。
上海绿地集团蚌埠置业有限公司是上海绿地集团控股的上海绿地集团合肥置业有限公司在安徽的子公司之一，上海绿地集团合肥置业有限公司是上海绿地集团在实施参与兄弟省市的开发建设，积极拓展业务的战略指导下，以“沪皖联手、优势互补；发展企业、建设安徽”为宗旨，在安徽省合肥市注册设立的一家全资区域性子公司。
公司成立于2003年2月，注册资金伍仟万元人民币，法定代表人：
石文红。
房地产开发企业二级资质，以房地产的开发、销售为主导产业，并经营与房产开发相关的咨询、租赁、物业管理；建材、五金、金属材料、木材销售等业务。
2003年，公司投资17亿元人民币，在合肥市政务文化新区开发建造一座占地面积约530亩，建筑面积约70万平方米的现代人文生态社区——绿地·国际花都。
2005年，为响应合肥市旧城改造和城中村改造的号召，斥资7亿元收购了合肥建鑫房地产有限公司，新增投资26亿元精心打造占地390亩，建筑面积60万平方米的新里绿地·海顿公馆。
2007年，公司实施了“立足合肥、面向全省”发展的指导方针，完成了合肥市场的土地再储备，并先后进入芜湖、蚌埠、安庆市场，以37.12亿元竞得占地约1400余亩的芜湖镜湖新城地块，再投资约80亿元，将该地块建设为大型现代服务业综合项目——绿地·镜湖世纪城。
2007年施工面积达到88.6万平方米，销售收入突破15亿元。
2007年10月公司又投资设立了蚌埠置业有限公司，并在2008年初以3亿元成功竞得占地约20万平方米的蚌埠市B09地块，同年又在安庆市注册成立了安庆置业公司，成功竞得占地928亩的安庆东部新城中心商务区“绿地·迎江世纪城”项目。
多年来公司积极参与安徽省内各地市的开发建设，2008年底，开发的绿地·国际花都项目，一至五期已竣工交付使用，目前在建项目为新里绿地·海顿公馆、绿地·国际花都六期、蓝海国际大厦等项目，2009年在建施工面积达180余万平方米，销售收入力争突破30亿元。
目前已成为安徽省房地产行业的领头企业，先后被授予合肥市卫生先进单位、合肥十大房地产诚信企业、放心消费承诺单位，连续多年荣获十大房地产知名企业荣誉称号，所开发项目荣获合肥市城市园林绿化“优质工程”奖、十大房地产知名楼盘等称号。
公司牢牢把握住安徽省新一轮加速发展的有利机遇，充分发挥绿地集团技术研发、品牌和资源优势，凭借在新城建设和现代服务业项目开发方面的丰富经验和先进理念，建设美丽安徽，深入参与安徽的经济社会发展，以“营造美好生活”为己任推动安徽各地市城市规模能级提升、现代服务业发展和百姓居住环境的改善。
第二节项目要点
1、项目名称：
绿地·花都
2、项目地点：
蚌埠市经济开发区龙子湖东岸——东海大道与曹山路交叉口。
3、土地性质综述：
本项目总用地面积200000m2（折合300亩），其中本期工程用地29554.63M2（折合44.33亩），土地形状基本规则。
规划用地位于蚌埠市龙子湖东侧，东至汤和路西边线、西至曹山路东边线、南至东海大道北边线、北至向湖路南边线，项目用地平坦，地质条件较好。
4、项目进展：
总体规划方案评审通过，项目已进入实质性的实施阶段，工程开工前的准备工作已经完成。
二期项目规划指标统计表：
指标名称
规划要求
用地面积
29554.63㎡
用地性质
商住用地
建筑容积率
2.06
绿地率
38％
建筑间距
1：
1.28
地上总建筑面积
60855.52㎡
其中：
高层住宅
58349.63㎡
入户大堂
320㎡
沿汤和路商业
2185.89㎡
地下车库面积
8000㎡
总户数
468户
总停车位数
374辆
其中：
地面停车位
112辆
地下停车位
262辆
第二章房地产市场分析
第一节房地产宏观经济环境分析
从2005年“国八条”算起，到后来的“国六条”、限制外资政策、增加个人所得税、增加二手房交易营业税、发行国债、调低利息税、历次加息以及提高存款准备金率到多部门联手严查、加强住房保障，再到2007年9月27日央行和银监会联合出台的房贷新政、国土资源部的39号令（236号文），两年多时间，调控政策出台之密集、数量之多、时间持续之长、措施之严厉，在我国房地产发展史上实属罕见。
2008年，宏观调控进一步深化，并得到落实执行，叠加效应将日益显现。
房地产热降温，投资将有所回落，开工项目也将适量减少。
随着宏观调控的落实，城市房地产产品结构将更科学化、合理化：
70/90新政的影响将逐步体现，90平米以上房型将继续向节约面积发展。
但由于持续很久的房地产市场的繁荣使得市场的前行仍具有相当的惯性，不少地区房地产发展投资机构、房地产开发商未完工项目的继续，使得2008年尤其2008年上半年的各地市场热点区域增多。
政府将进一步落实宏观调控政策和住房保障制度，不断完善市场体系，以政策和需求为导向，调整供给结构，积极发展二级市场。
并加大对房地产业秩序进行规范和整顿，维护市场健康运行。
2008年在国内外经济下行、前期国家偏紧的房地产调控政策影响下，消费者预期比较悲观，持币观望。
2009年随着国家宏观调控政策的调整，消费者预期逐渐发生变化，在观望中寻找机会。
一是国家已经将支持房地产业稳定发展作为保增长的重点产业，并连续出台一系列鼓励住房消费的政策，从政策层面上给予消费者信心。
二是我国连续出台强力度的刺激经济的措施，力争2009年经济增长保持在8％以上，在就业和居民收入增长方面基本稳定了预期。
三是由于我国人多地少，目前仍然处在经济较快增长阶段。
从较长时间看，住房价格仍然是稳步上升的趋势。
国家统计局的数据显示，11月国房景气指数为102.78，比10月提高0.75点，为连续第七个月增长，1-11月，全国商品房销售面积75203万平方米，同比增长53%。
其中，商品住宅销售面积同比增长54.4%，办公楼销售面积同比增长39.2%，商业营业用房销售面积同比增长39.1%。
同期，商品房销售额为35987亿元，同比增长86.8%。
其中，商品住宅销售额同比增长91.5%，办公楼和商业营业用房销售额分别同比增长58.4%和60.4%。
价格涨幅远远超过销售面积涨幅，反映出年内房价快速上涨的趋势。
国家统计局数据还显示，1-11月，全国完成房地产开发投资31271亿元，同比增长17.8%。
其中，商品住宅完成投资22369亿元，同比增长15.7%，占房地产开发投资的比重为71.5%。
据研究机构测算，9月单月同比增速创近5年来高峰。
作为企业投资意愿增强的重要体现，新开工面积累计增速急速回升。
前三季度全国房屋新开工面积7.32亿平方米，同比下降0.4%，降幅比1-8月大幅缩小5.5个百分点。
其中9月新开工面积1.01亿平方米，环比8月增长了25%，相比去年同期更是尽增55%。
在今年上半年市场回暖后，新开工面积增速开始急速回升，开发商购置土地面积增速也有回升。
前三季度全国房企完成土地购置面积2.1亿平方米，其中9月购置土地面积0.28亿平方米，环比增加21%。
一线城市可开发用地逐渐减少，库存量难以大幅回升，房价上涨尚有动力；二三线城市正处于快速城市化过程，需求旺盛，土地供应充分，成交量在价格温和上升背景下仍将增长。
在运作方面，房地产开发企业将更重视以品牌、服务获得竞争优势。
房地产市场品牌化、企业经营集团化、项目开发规模化趋势将加强。
在产品品质与户型设计方面，户型适中、品质较优、设计合理、功能实用、环境较好、物业服务较好、交通比较方便、配套较好、房价适当、总价适当的品牌企业开发的中档或中偏高档产品将最受欢迎。
房地产市场竞争日趋激烈的同时，消费冲动将有所趋减，进而销售速度减慢，销售周期加长，“销控”地位下降，房地产营销回归，企业将注重真正、有效的营销策划与市场推广。
目前过分依靠“概念”、“销控”吃饭、全面采取跟随策略就能赢的局面，将逐步被打破。
由于房地产市场经历了2008年下半年市场异变，竞争加剧，将促使房地产企业加强风险控制意识，既重视追求最大利润的赢利管理，又重视必要的风险控制。
同时，房地产企业力求尽可能降低成本，将越来越重视管理工作。
房地产项目规划、项目策划、市场营销等高级专业人才将走俏。
市场越来越细分，精细化发展成为趋势，包括企业定位细分、产品定位细分、目标消费群细分，以及项目开发与企业经营的专业化，追求设计的独特性，注重功能的前瞻性，营销策划与市场推广的个性化与差异化等。
第二节蚌埠市房地产市场分析
一、蚌埠市整体经济水平
从2006～2008年间，蚌埠市城市经济在各方面发展都有良好表现，下面将通过几组指标数据加以说明：
城市GDP发展：
分别完成359.01亿元、410亿元、445亿元，同期增长15.3%、13%和8.5％；
固定资产投资：
分别完成投资155.71亿元、185亿元、210亿元，同期增长24.8%、19%和13.5％；
城镇人均可支配收入：
分别达到10175元、11440元和12250元，同期增长14.6%、12.4%和7.1％；
城市社会消费品零售额：
分别达到61.6亿元、72.16亿元、83.1亿元，同期增长：
18.1%、17.1%、15.2%（04－06年）；
地方财政收入：
分别完成11.5亿元、12.83亿元、16.83亿元，同期增长9%、11.6%和31.2%（04－06年）；
这些指标数据为本项目开发建设提供了良好的经济环境，特别是城镇人均可支配收入的快速上涨，将会促进当地消费者在满足基本生活日常消费的情况下，必然加大对住宅条件改善的需求愿望。
二、城市规划战略目标
规划中的京沪高速铁路共设置：
北京南、天津西、新济南、新徐州、新蚌埠、南京南、上海虹桥等21个客运车站，“届时，北京到上海直达只需5小时，将比目前京沪铁路上的直达列车缩短9小时”。
高铁蚌埠站地区将建成金融、贸易、居住等综合配套、功能齐全的现代化新城区。
据介绍，规划于大学园区东侧的高铁蚌埠站，将是蚌埠市面向沪、宁等经济发达地区的重要窗口地带，结合该区域的自然资源及空间特征等，蚌埠市已从总体定位、功能分区、交通组织、公共设施设置以及生态环境保护等方面，提出了蚌埠站设计意见和片区发展整体构思。
同时，站房建设将充分体现功能性、系统性与经济性，努力实现真正意义上的铁路、公路和城市交通“零换乘”，使蚌埠站成为区域性综合交通枢纽站。
高铁蚌埠站周边地段区域包括：
北至东海大道，南至学苑路，西至财大路，东至李楼路，总面积288.1公顷。
依据功能用地、土地增值规律、道路结构体系和地形变化特征，“高铁新城”空间结构布局可概括为：
“一核、两轴、三区”。
“一核”是指以高铁站东侧的公共绿地为中心，形成圈层式的核心滨水商业带，分别布置酒店旅馆、商业金融、物流贸易、行政办公及居住等用地。
其中，绿地周边将建设大型商贸区，繁华热闹的商业综合用地将呈半环状围合。
“两轴”分别为城市沿高铁两侧向南延伸的纵向城市生长轴，穿越高铁干道两侧向东延伸的横向城市生长轴。
“三区”即高铁站两侧的综合交通功能区、高铁沿线及核心绿地周边的综合功能发展区、东海大道和学苑路之间的绿色逸居发展区。
京沪高速铁路建设将高效连接中国经济发展最活跃的“环渤海”和“长三角”两大区域。
高铁蚌埠站的设立，将使蚌埠进入这两大城市群的强辐射范围，进一步提升蚌埠在全国经济格局中的作用。
届时，蚌埠既可快捷地连通北京、天津等环渤海城市，又打通了融入长三角的快速通道，为蚌埠面向沪宁、对接长三角、加速实施东向战略提供了难得的发展契机与平台。
现在可以想象的是，到2010年，蚌埠市东部地区将得到进一步的发展。
龙子湖区将成为蚌埠市的教育重地、交通基地、旅游宝地。
京沪高速铁路将和龙子湖风景区、高教园区一起成为推动蚌埠经济发展的中心，蚌埠乃至皖北地区教育，交通的中心区，那时的蚌埠展现的将是一副壮美的图景！
蚌埠是安徽省内城市唯一停靠站，而“绿地·花都”房地产开发项目距离蚌埠高铁站仅1.5公里左右，这为本项目后市发展提供良好契机。
随着市政建设力度的加大及城市规划战略目标的逐渐实施，将吸引越来越多的外来人口落户蚌埠，进一步为本地房地产市场的发展带来契机！
三、城市建设发展方向
根据《蚌埠市近期建设规划（2006－2010年）》方案的规划情况，实施“东进、西联、南拓、北跨、中优”的空间发展策略，基本形成“组团分布──一主两次、功能结构──圈层发展、山水格局──单轴双环”的城市空间框架。
城市东部结合京沪高速铁路的开工建设和龙子湖地区综合开发，逐步建设成为集教育、科研、物流、休闲为一体的新型城区；
城市西部继续加强供热、供水、道路等基础设施建设，发展成为蚌埠市工业集聚地；
城市南部逐步形成物流加工配送区；
城市北部重点是跨河发展，优先做好基础设施建设，尽快完善城市功能，逐步形成城市副中心；
城市中部要优化老城区空间布局，整治滨水地带环境，重塑新的商业与居住、文化中心。
未来发展趋势：
短期内加速城市中部的完善，中期向“沿龙子湖以东大学城区域”方向发展迈进，远期整治东海大道沿线并拓展城市南部！
从整体市场发展趋势来看，中、长期内蚌埠市城南龙子湖大学城版块是城市发展的主要区位及方向，而东海大道（城市主干道）大学城路段沿线将会依托已经发展成熟的大学资源、高速铁路以及龙子湖自然景观等配套设施，成为今后蚌埠市3～5年内城市房地产开发的热点区域。
四、房地产市场情况
1、近年房地产投资
根据对蚌埠市近年来在房地产市场的投资情况分析，房地产市场供需基本持平，市场需求稳步上升房地产市场日益活跃，市场交易量持续大幅度增长；供应量与需求量基本平衡，市场规模稳步放大，市场结构继续改善，初步形成了增量与存量的联动，房地产市场已呈现出健康、持续发展的良好势头。
2006年房地产完成投资24.65亿元，增长15.8%，其中住宅完成投资15.90亿元，增长18.5%。
2007年房地产完成投资33.6亿元，增长36.3%，其中住宅完成投资18.98亿元，增长19.4%。
2008年房地产开发完成投资40.54亿元，其中市区完成开发投资32.06亿元,完成房地产开发投资与上年同比增长20.65%。
2009年1—10月份，我市完成房地产投资额为24.47亿元，占全社会固定总资产近10%。
整体房地产市场投资情况呈现逐年增长趋势，说明当地房地产需求能力旺盛，同时住宅投资环比大幅提高也反映当地人们的消费很大程度上将以满足居住生活为基本目的。
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