物业服务合同酬金制定稿.docx
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物业服务合同酬金制定稿
物业管理酬金制委托合同
第一章总则
第一条本合同双方当事人：
委托方（业主委员会以下简称甲方）：
市业主委员会；
受本住宅小区第届业主大会委托，签订本合同。
受托方（物业管理企业以下简称乙方）：
市物业管理有限公司；
根据国家有关法律、法规、政策，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将住宅小区委托给乙方实行酬金制物业管理模式，即乙方仅作为物业资金代管方，依据物业管理合同收取酬金,为甲方实施定额定标物业服务,特订立本合同。
第二条物业基本情况：
物业类型：
住宅;坐落位置:
市路号。
占地面积：
平方米。
建筑面积：
平方米。
第三条乙方提供服务的对象为本物业的全体业主和非业主使用人，本物业的全体业主和非业主使用人均应对履行本合同承担相应的责任。
第二章委托管理事项（物业构成细目见附件一）
第四条房屋建筑共同部位的维修、养护和管理，包括：
屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。
第五条公用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：
共用的上下水管道、落水道、通风道、电梯、共用照明、高压水泵房、楼内消防等小区内设施设备。
第六条市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、沟渠、池、停车场。
第七条共用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理。
第八条附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。
第九条公共环境卫生清扫、保洁，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运。
第十条道路交通与车辆停放秩序的管理。
第十一条配合公安部门维护住宅小区的公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤，做好安全防范工作。
第十二条管理与物业相关业主档案材料（与物业相关的工程图纸、竣工验收资料由甲方自行管理）。
第十三条配合社区居委会开展社区文化娱乐活动，商业活动必须经业主委员会同意且收入纳入物业费共管账户。
第十四条负责宠物管理。
第三章委托管理期限
第十五条本合同委托管理期限为年。
自年月日起至年月日止。
第四章双方的权利和义务
第十六条甲方权利义务：
（一）代表本物业住宅小区的全体业主、非业主使用人签订《物业管理酬金制委托合同》，维护业主、非业主使用人的合法权利；
（二）对乙方的管理实施监督检查，每半年全面进行一次考核评定，如因乙方管理不善，造成重大经济损失或管理失误，有权终止合同；
（三）及时审核乙方提出的物业维修计划预算书。
监督物业维修专项资金的合理使用；
（四）当业主和非业主使用人不按规定交纳物业管理服务费用时，应予以协助督促、催交。
（五）执行业主大会的各项决议，接受广大业主的监督；
（六）贯彻执行并督促业主和非业主使用人遵守物业管理有关法律、法规、政策规定。
（七）物业服务用房属全体业主所有，由乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。
（八）乙方负责发放地下车库机动车停车证、停车卡，预缴停车费的充值、停车感应器送修、失效更换、增购工作。
（九）制定业主规约并督促业主和非业主使用人遵守业主公约和物业管理公共规章制度及规定；
（十）监督公共建筑、共用设施的合理使用；
（十一）审定乙方提出的物业管理方案和物业管理公共规章制度；
第十七条乙方权利义务
（一）负责编制物业管理方案和拟定物业管理公共规章制度，经甲方审定后组织实施；
（二）负责编制物业公共部位、共用设施、设备的维修计划预算书和维修资金使用方案，经甲方审核后由乙方组织实施。
（三）经甲方同意，可选聘专营公司承担本物业的专项管理服务业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；外包项目的合同（草案）要报甲方批准才能签订，否则甲方不承担任何责任。
（四）甲方通过对物业管理处主管（经理或负责人）或保安队长不信任决议的，乙方应在接通知一个月内对上述人员予以撤换。
（五）依据本合同代乙方向业主、非业主使用人收取物业管理各项费用。
物业管理处应在满半年后的40日内向全体业主公布前一阶段的物业收支情况。
甲方有权对乙方物业管理处的相关财务事项进行质询或审计，乙方不得以任何理由拒绝。
（六）向业主和非业主使用人告知物业使用的有关规定，当业主和非业主使用人装修物业时，告知有关限制条件，在装修过程中有违反有关规定的行为时，应当通知行为人立即停止并改正，对拒不改正的，应当告知甲方，并报有关行政管理部门依法管理。
（七）乙方在工作时间应对业主和非业主使用人的房屋自用部位、自用设备的简易维修、养护提供服务，并可收取合理的材料费；其他特约服务由双方按社区服务价格协商收费。
（八）负责补救本合同生效前发生的前期物业服务行为的遗留问题。
（九）对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对有关具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、提请有关部门处理等措施。
（十）物业公司应忠实地、合法地履行职责，谨守职业操守。
在规劝、阻止业主及物业使用人的不当行为时，应当尊重业主及物业使用人的人格尊严，不得擅自处置业主及物业使用人的财产，不得侵害业主及物业使用人的合法权益。
物业管理企业未履行物业合同服务的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任和经济赔偿责任。
第五章物业管理服务质量
第十八条乙方按拟定的物业管理方案承诺的服务质量,实行目标管理（见附件二）并明确实现如下基本管理目标：
1、房屋外观：
整洁、美观
2、房屋及设施的维修、养护：
维修及时、保持正常运行
3、公共环境卫生：
大厅、电梯、楼梯、道路每日清扫一次，全天保洁
4、交通秩序：
负责小区秩序管理，力争做到车辆停放有序，保持道路畅通。
5、保安：
24小时值班，流动岗实行不定时巡逻。
6、宠物：
宠物按相关规约严格管理，饲养宠物的业主需到管理处登记备案。
第十九条甲方对物业管理综合服务目标责任制每半年进行一次考核，结合综合服务目标管理评分细则（附件三）和业主满意度进行打分。
1、满意度85%、综合服务目标考评85分为基准，满意度85%、综合服务目标考评达到85分的不奖不罚；
2、满意度、综合服务目标考评85分以上，甲方奖励乙方每分壹千元，作为乙方管理人员奖金；
3、满意度、综合服务目标考评85分以下，甲方扣罚乙方保证金每分壹千元；
4、满意度、综合服务目标考评70分以下，可终止物业委托合同。
由于甲方经费不到位造成乙方管理不到位的，不扣罚乙方相应保证金。
第六章物业管理服务费用
第二十条甲方委托乙方向业主、非业主使用人收取下列费用：
（一）物业管理服务费：
由乙方向业主、非业主使用人收取：
高层住宅元/每平方米建筑面积·月；多层住宅元/每平方米建筑面积·月；商业用房元/每平方米建筑面积·月；空置房按上述标准的%收取。
（二）装修垃圾清运费：
由乙方按物价部门规定的标准按照次数向业主和非业主使用人收取；
（三）公共设施设备、共用部位的用水用电（如电梯、公共照明等）费用高楼按每户每月元限额预收，多层每户每月按元收取，专户管理，结余由业主委员会管理转下年使用。
如遇相关部门价格调整，则重新制定预收标准经甲方审核后实施。
（四）供水、供电部门委托，由乙方向业主、非业主使用人代收代缴水电费的，乙方按实际使用量、规定价格和应分摊的费用向业主、非业主使用人收取。
（五）停车管理费、泊位费按物价部门规定的标准收取：
地下车库私有车位60.00元/辆·月，如遇物价部门对价格进行调整，报甲方核准后收取。
公建配套汽车位按业主大会停车决议收取。
（六）法律、法规、政策规定的其他费用，报经业主委员会核准后收取。
（七）物业管理服务费按季交纳。
车位租金在停车前交纳，未交纳不得停车。
业主和非业主使用人如不按规定交纳各项物业管理服务费用，从逾期次日起按每天应缴额的万分之五交纳滞纳金。
业主满年度三个月后仍不缴各项交费用和滞纳金的，甲方可委托乙方向所在地人民法院提起诉讼，诉讼相关费用双方另行协商。
甲方依照物业管理合同约定一年支付万元作为乙方酬金，每半年支付一次（于7月30日前支付万元，余额于年1月31日前支付）
第二十一条年度收支定额预算见附件四，
每年度预算核定、决算审计均由甲方监督管理，并将收支明细账务向业主公布，做到现金交财务日清月结透明管理。
报销管理制度：
凡是购买发票、工资领发册必须具有经手人、管理处主任、甲方验收人（甲方财务科）或业委会审批人签名方可列支。
经费审批权限按业主大会议事规定1000元以下由乙方总经理审批，1000元以上到5000元由甲方主任或甲方财务主管审核，5000元以上均由甲方常务委员集体审议。
④乙方应在次月15日内将上月费用清单报甲方审核。
第二十二条公共设施设备维修、养护、更新和改造的项目费用、预算列支范围等内容，必须由甲方审批核定后，按财务管理制度执行。
凡是维修方案由乙方报甲方审核（小修十天内予以批复；大中修及时批复后按规定程序上报物业维修资金中心审批；急修年累计5万元以内的由该幢全体业主三分之二签字同意即可），经核准后由乙方组织实施。
第二十三条凡是一切物业相关收费一律使用业委会统一收据（除个别业主要正式发票外），并将所收费用先行汇入甲方指定账户。
甲方每月25日（法定节假日顺延）将所收物业管理费和车辆管理收入全额汇至物业费共管账户，双方每半年结算一次。
第二十四条车库车位定额定标管理承包合同及对外发包合同须经甲方认可后才签订执行。
第二十五条物业管理人员年度管理费按定额收入指标（管理费收入计人民币元）完成后，由甲方另行提取定额指标元作为乙方管理员奖金，小于定额指标收入不奖。
公用水电费、停车费、住户二次供水水费、装潢垃圾清运费、小区公共区域广告费和押金等也由乙方代收交甲方。
应收金额应详细提交甲方审核。
第二十六条公共营收归业主所有。
乙方未经甲方同意，不得经营公共营收。
甲方有权对乙方受托的营收项目进行质询或审计，乙方不得拒绝。
第七章违约责任
第二十七条甲方违反本合同第十六条，造成乙方不能按期完成规定管理目标的，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应承担全部赔偿责任。
业主、非业主使用人及其他人因违反有关规定发生的行为造成其他业主、非业主使用人经济损失的，行为人应承担赔偿责任。
第二十八条乙方违反本合同第四章第十七条、第五章第十八条约定，未能达到的管理目标，甲方有权要求乙方期限整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应承担赔偿责任。
物业公司合同签定前乙方取得资质等级被降的，业主方可以自物业公司丧失资质或资质降级之日起另行协商解聘或按原合同履行。
乙方违反本合同第六章约定，擅自提高物业管理服务收费标准的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的，乙方应承担赔偿责任。
任何一方无故终止合同，应赔偿对方经济损失。
第八章附则
第二十九条甲方对乙方人事招聘有监督权，凡是管理人员定岗、定编、定额（岗位工资、奖金、福利及各种补贴）必须经过甲方审定执行。
若乙方认为管理处主管或保安队长不称职，提出新人选，须经甲方认可后，可对上述人员进行任免。
第三十条双方对物业收支实行定额管理，严格按预算收支，多退还、超不补，因突发情况或政策变化需要增加额外费用的，由物业公司报业委会核准另行支出。
定额预算与酬金挂钩，年终实际收入超出预算定额，则由甲方支付给乙方超出额的30%做为奖励；若未能达到预算定额，则从乙方酬金中扣罚不足额的30%。
第三十一条物业服务合同期限届满3个月前，业主委员会应当召开业主大会决定是否续聘。
决定续聘的，应当与物业服务企业重新签订物业服务合同；决定不续聘的，应当重新公开选聘物业服务企业，并以书面形式通知该物业服务企业，在物业管理区域内公告全体业主。
业主委员会、物业服务企业决定提前解除物业服务合同的，应当在3个月前书面通知另一方当事人，并在物业管理区域内的显著位置公告全体业主。
物业服务合同期限届满，合同双方没有作出是否续聘决定的，原物业服务合同继续履行。
合同期限届满继续履行原合同期间，乙方决定不再履行合同义务的,应在3个月以前书面提出，并移交所有资料，清算和返还往来资金。
第三十二条本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解。
协商或调解不成时，提交法院依法裁决。
如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。
第三十三条本合同之附件均为合同有效组成部分，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
本合同及附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。
第三十四条本合同期满后，按《中华人民共和国物权法》、《长春市物业管理办法》和《小区业主大会议事规则》进行续聘或解聘。
第三十五条双方可对本合同的条款进行调整、补充，如以书面形式签订补充协议的，补充协议与本合同具有同等效力。
第三十六条本合同正本连同附件共页，一式三份，甲、乙双方及物业管理主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。
第三十七条本合同自签订之日起生效。
甲方单位签章：
乙方单位签章：
代表人签名：
代表人签名：
年月日
序号
标准内容
规定分值
评分细则
物业自评分值
业委会评分值
一
基础管理
17
1、物业管理制订争创规划和具体实施方案，并同业主委员会签订物业综合服务目标责任制管理合同，双方专利明确。
1
符合1.0，基本符合0.5，不符合0
2、建立维修基金，其管理使用续筹符合有关规定，房屋使用手册，装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善。
1
符合1.0，已建立但管理使用续筹不符合规定扣0.5，未建立0
3、物业管理建立健全各项管理制度和岗位工作标准，并制定具体的修订措施和考核办法。
3
制度工作标准建立健全3.0主要检查：
物业管理服务工作程序质量保证制度，财务制度，岗位考核、考勤制度等发现不完整规范扣0.5，未制订落实措施扣1.0，未制定考核考勤制度扣1.5
4、物业管理人员和专业技术人员持证上岗，员工统一着装，佩带标志，工作规范，作风严谨。
1
管理人员，专业专业技术人员发现无上岗证书扣0.3着装及标志符合0.3不符合0
5、物业智能化管理提高管理效率，在收费财务管理，会计核算，税收等方面执行有关规定，至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况。
1
执行有关规定0.5未执行0，公开0.5未公开0
6、房屋及公用设施设备图纸档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便。
1
包括房屋总平面图，地下管网图，房屋数量种类，用途分类统计成册，及共用设施设备大中修记录。
设计安装图纸和台帐，每发现一项不符合或不完善扣0.1。
7、建立住户档案，房屋及配套权属清册，查阅方便。
1
每发现一处不符合扣0.2。
8、建立24小时值班制度，设立服务电话接受业主和使用人对物业管理服务报修求助建议问询、质疑投诉等分类信息的收集和反馈，并及时处理，有问访制度和记录，投诉回访率85%以上。
3
符合3.0值班制度不符合扣0.5服务电话接受业主和使用对物业管理服务发现一处不及时扣0.5，没有回访记录扣0.5，投诉回访率达不到85%以上扣0.5。
9、每季度向住户发放物业综合服务目标责任制管理考核评估单，对合理的建议及时整改满意率达85%。
2
满意2.0基本满意1.0不满意率达80%以上0
10、建立并落实便民维修服务承诺制，零修急修及时率100%返修率不高于1%并有问访记录。
3
建立并落实1.5建立但未落实扣1.0未建立扣1.5及时率符合1.0每降低一个百分点扣0.2反修率符合0.3，不符合0，问访记录完整0.2记录不完整或无问访记录0
二、房屋维修养护管理
7
1、大厦、栋号、楼层、房屋标志明显大堂内布置合理、整洁、并设立引路文字平面图，且有维护人员管理。
2
符合1.0无标志扣0.5、不整洁扣0.5、无维护人员管理扣0.5、无引路平面图扣0.5。
2、无违反规定私搭乱建、无擅自改变房屋用途现象
1
符合1.0发现一处私搭乱建或擅自改变房屋使用用途均扣0.5
3、楼房外墙完好、整洁、明亮、无污渍污无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱挂现象。
1
符合1.0楼房外观一处不符合明亮或退色的扣0.2发现一处乱贴、涂画挂扣0.2
4、室外招牌，广告牌霓红灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或无破损。
1
符合1.0未按规定设置或按规定设置但不整齐或有破损每处扣0.1有安全隐患每处扣0.2
5、封闭阳台统一有序，色调一致，除建筑设计有要求外不得安装外廊及户外防盗窗，晒衣架等。
1
符合1.0，每发现一处不符合扣0.1
6、房屋装饰装修符合规定未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。
1
符合1.0每发现一处不符合扣0.5
三、共用设施设备管理
34
（一）综合要求
4
1、制订设备安全运行岗位责任制，定期检查，维护保养，运行记录，维修档案等管理。
2
符合2.0，每发现一处不符合扣0.5
2、设备及机房环境整洁，无杂物灰尘、无鼠虫害发生，机房环境符合要求
1
符合1.0，发现一处不符合扣0.2
3、配备所需专业技术人员，严格执行操作规程，运行正常，一年内无重大管理事故发生。
1
符合1.0，不符合扣0.5，管理未做扣0.5
（二）供电系统
3
1、保证一天24小时正常运行，出现故障立即排除，并制订临时用电管理措施与停电应急处理措施。
1.5
符合1.5，发现一处不符合扣0.5
2限电，停电如有通知不按规定提前通知业户、外线停电备用应急发电机送电不超过15分钟。
1.5
符合1.5不通知扣0.5、自发电超15分钟扣1.0
（三）监控系统
4
1、1、监控系统等智能化设施设备运行正常、突发各类情况有记录保存，并能及时报告处理。
2
符合2.0，运行不正常扣1.0突发事件无记录不报告扣1.0
2、监控智能发生故障或损坏，必须及时修理、维修率达100%
2
符合2.0不符合0
（四）消防系统
6
1、消防控制中心24小时值班，消防系统设备设施齐全并有年检记录、完好无损、可随时起用、。
2
符合2.0发生一处不符合扣0.5
2、消防管理人员掌握消防设备设施的使用方法并能及时处理各种问题
1
符合1.0发生一处不符合扣0.5
3、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育、明确各区域防火责任人。
1
符合1.0责任不明确、每发现一处扣0.5
4、订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施，引路标志完好，紧急疏散通道畅通。
1
符合1.0无应急方案扣0.5各种标志每缺少一个及每发现一处未畅通扣0.1
5、无火灾安全隐患
1
每发现一处安全隐患扣0.5
（五）电梯系统
6
1、电梯准用证，年检合格证、维修保养合同完备。
1
符合1.0不符合0
2、电梯按规定或约定时间运行、安全设施齐全、通风照明及附属设施完好。
1
每发现一处不符合扣0.2
3、轿厢、井道、机房保持清洁。
1
符合1.0不符合0
4、电梯由专业人员维修保养、维修保养人员持证上岗。
1
符合1.0不符合0
5、运行出现故障后，维修人员应规定时间内到达现场维修，并有记录。
1
符合1.0不符合0
6、运行出现险情后、应有排除的应急处理措施。
1
符合1.0不符合0
（六）给排水系统
9
1、建立大厦用水，供水宣传管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节水计划。
1
符合1.0基本符合0.5不符合0
2、设备、阀门、管道工作正常、无跑冒滴漏。
1
每发现一处不符合扣0.2
3、每半年对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；二次供水卫生许可证，水质化验单，操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生无二次污染。
2
符合2.0发现一处不符合扣0.5
4、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施、水池水箱周围无污染隐患。
1
没有措施扣0.5水箱周围每发现一处隐患扣0.2
5、限水、停水如有通知不按规定时间通知用户。
1
符合1.0基本符合0.5不符合0
6、排水系统通畅，汛期道路无积水、地下室、车库设备房无积水、浸泡发生。
1
符合1.0每发现一处不符合扣0.2
7、遇有事故、维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积泡水，泛水，长期停水。
1
符合1.0基本符合0.5不符合0
8、制订事故应急处理方案
1
无处理方案扣1.0方案不完善扣0.5
（七）空调，供气系统
2
1、空调安装位置统一、排列有序，冷凝水等不得乱散、支架无锈蚀。
1
符合1.0不符合0
2、煤气设备完好，供气正常、管道阀门无泄漏现象及事故隐患。
如有发生请及时联系煤气公司，并存记录。
1
符合1.0不符合0
四、共用设施管理
4
1、共用的配套服务设施完好，无随意改变用途。
1
符合1.0，每发现一处不符合扣0.2
2、共用管线统一入地或入公共管道无架空管线，无碍观瞻。
1
符合1.0，每发现一处不符合扣0.2
3、道路、楼道、大堂等公共照明完好。
1
符合1.0，每发现一处不符合扣0.2
4、住宅区范围内的道路通畅、路面平坦。
1
符合1.0
五、安全秩序维护管理
10
1、有专业保安队伍，实行24小时值班制对重点部位区域每2小时巡查一次，晚上增加巡查管理，各类车辆不得驶入区内停放。
3
符合3.0无实行24小时值班制扣1.0无巡查扣1.0各类车辆违规驶入区内停放发现一次扣0.2
2、高楼制订安全防范措施、大堂设小区秩序维护人员，实施早上七时到晚上24小时岗位工作为第二道关口把关，夜间无值班阶段加强巡查管理。
2
符合2.0发现一处无值班人员扣0.5晚间提早离岗发现一处扣1.0无值班阶段无巡查管理扣0.5
3、大门要建立监控管理制度，如显示突发情况秩序维护员要立即到达现场及时处理，并记录保存。
1
符合1.0不符合0
4、外来人员的进出采用身份证识别和持出入证进行出入并登记控制管理，登记率98%:
无叫卖、乞讨可疑人员进出。
2
符合2.0发现进出口无登记扣0.5存在叫卖等进出扣0.5登记率达不到98%0
5、安全秩序维护管理被盗、刑事、治安案件发生率要达到1%以下。
2
符合2.0不符合0
六、交通秩序维护管理
6
1、车库在现有定位管理的基础上，实施机能细化一卡通管理，并要把车库管理工作纳入小区安全秩序维护统一管理来抓，出入口也要建立24小时岗位责任制。
2
符合2.0，不符合0
2、车库出入处外来人员的进出也要采用身份证识别和持出入证进行登记。
1
符合1.0，发现未登记进入扣0.5
3、室内停车场管理严格：
非机动车辆有指定停放场地，管理制度落实，行放整齐，场地整洁。
1
符合1.0不符合0
4、小区外停车辆有专人管理疏导、排列整齐有序。
1
符合1.0不符合0
5、各类车辆不得驶入小区内停放或危及人身安全处设有明显标志和防范措施。
1
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