二手房买卖合同签订后卖方违约Word格式.docx
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不过这遭到了买家王丰的拒绝。
他向法院提起诉讼，将卖方母女俩告上法庭，一方面要求继续履行合同，另一方面则要求对方赔偿损失人民币20万元。
罗湖区人民法院一审宣判时就认为，双方签订的合同，是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律与行政法规的强制性规定，是有效的合同，各方当事人均应严格履行。
这一案件中，买家已经依照合同约定履行了支付定金、首期款、提出贷款申请等义务，且被告也当庭陈述银行已经发出贷款承诺函，承诺贷款150万元。
一审法院认为，这足以表明买家已经履行合同项下的义务。
但是卖方在法庭上却明确表示不予继续履行合同，已经构成违约，应当承担违约责任。
卖家新增诉前保全费等成本
既然是违约，那么该承担何种责任？
是否需要作出20万元的损失赔偿？
一审法院认为，买家没有提供相应的损失凭证，再加上卖家在拒绝卖房之后，主动要银行解除资金监管，并积极寻求和解，已经尽到止损的义务，因而法院没有支持买家提出的赔偿损失诉求。
那么是否能够继续履行合同呢？
一审法院在判词中写道，一方面买方在深圳的限购政策之下具备购房资格，同时买方也在法庭上针对涉案合同的履行承诺一次性支付购房款。
除此之外，涉案房产没有抵押登记的情形，红本在手，除了因为涉及本案被诉前保全查封之外，没有其他查封影响过户的情形，已经具备产权过户的条件。
一审法院正是基于以上三种情形，判定继续履行合同。
同时，案件受理费4300元，买家承担2000元，卖家承担2300元，诉前保全费3520元也由卖家予以承担。
也就是说一番官司下来，毁约方不仅房子要继续出售，还要额外支付案件受理费、诉讼保全费以及律师费，损失上万元。
说法
对抑制违约潮有积极意义
代理此案的广东深大地律师事务所律师胡维刚昨天刚刚拿到判决，就将判决文书上传到网络。
胡维刚对这一判决感到很满意，并认为具备积极的意义。
他介绍说，合同的签订正是为了履行，法院的这一判决有力地保护了合同的继续履行，对目前的违约浪潮或有一定的抑制作用。
存在一定风险要谨慎选择
不过面对这一判决，也有律师表示不甚乐观。
广东宝城律师事务所周争锋律师一直呼吁要谨慎选择继续履行合同，因为继续履行合同中存在的风险较大，不可知的因素多，这包括可能产生巨额的税费以及产权人的配偶对权利的主张，这都会带来意想不到的麻烦。
长期从事二手房诉讼交易纠纷的张茂荣律师早前在接受南都记者采访时也表示，他们的团队事先会列出诸多的风险点，逐一进行排查，在有把握的情况下方会选择继续履行合同。
提醒
若符合三个条件继续履行合同的可能性较大
由于“3·
30”新政之后违约案件大多在审理中，该宗案件是目前所知的新政之后第一宗法院支持继续履行合同的案件。
不过南都记者获悉，早前深圳市中级人民法院房产庭法官在一次讲座中曾提及，房产交易合同继续履行一般要符合三个条件，只有具备三个条件，法官才极有可能支持继续履行合同。
迅速判决与案情较清晰有关
这三个条件包括购房者要具备购房资格，其二购房者要将卖家的银行作为第三人，以便法官判决银行配合赎楼手续，解决赎楼问题。
其三则是购房者要能够一次性付款。
最后一个条件，是为了解决执行难题，若不能一次性付款，就需要卖家配合办理按揭手续，执行难度过大。
代理此案的胡维刚律师也介绍说，罗湖法院的这一案件正好符合前述三个条件，直接印证了深圳市中级人民法院房产庭法官在讲座中的有关说法。
胡维刚还表示，案件能够得到迅速判决，也与案情较为清晰有关，卖方明确承认不卖房，违约事实认定较为简单。
而有些案件卖方可能先要找各种理由不承认违约，甚至称是买方违约，因而法庭需要调查的时间会较长。
一次性付款成“拦路虎”
这一案件因为买家选择一次性付款，才获得法院一审判决支持继续履行。
对于很多买家来说，一次性付款将要承担的压力极大，也成为他们选择继续履行合同的“拦路虎”。
在此案中，代理人胡维刚告诉南都记者，当事人也是工薪阶层，一次性支付全部215万元购房款以及中介费等确实倍感压力。
不过胡维刚表示，目前他的当事人是想通过向亲属筹措资金等方式，凑齐钱款，在房屋过户到自己名下之后，再将房屋抵押给银行获取消费贷款，用来偿还亲朋好友的款项。
此前案例
法院按合同成交价20%判处违约金
受“3·
30”房产新政影响，深圳房价暴涨，部分区域房价涨幅超过百万，由此带来的业主反价纠纷越来越（:
二手房买卖合同签订后卖方违约）多。
在深圳，不少遭到反价的买家自发组织起来，通过qq群建立联系，定期组织签名以及信访活动，希望法院在处理该类案件时统一标准、提升赔偿比例。
据悉，目前深圳多家地产中介通用的二手房买卖合同中都约定违约赔偿为双倍定金或者合同成交价格的20%。
以一套300万的房产来算，如果按成交价格的20%，违约金将达到60万，违约成本较高。
但是通常法院在审理案件时，会根据实际情况调整赔偿比例。
有律师告诉南都记者，通常10%比较常见，15%都非常少见。
而就在7月19日，龙岗区人民法院罕见地一审判决一名违约卖家按照合同成交价格20%赔偿买家，并承担案件受理费与保全费。
这一顶格判赔被认为可能成为法院处理该类案件的一个风向标，违约成本将会大大提高。
不过以该案为例，该房产被评估认为价格涨幅至少达到60万元，即便顶格支付赔偿金也只为44万元，违约业主仍可从中获得利益。
不少遭遇违约的买家，对此颇感灰心。
篇二：
二手房交易常见纠纷处置（买方篇）
在二手房交易中，买方反悔的原因有哪些?
该如何应对?
一、买方因缺少支付房款能力而对房屋买卖合同反悔。
房屋买卖合同签订后，因买方经济状况恶化或缺少后续支付房款能力而无法支付合同约定房款，导致违约。
律师观点：
签订房屋买卖合同后，由于买方经济能力关系而导致无法继续履行合同，构成合同违约，这应当对卖方承担违约责任。
所以，买方在签订合同前，首先要对购买房屋的品质和环境做认真的考察;
其次，一定要仔细考虑自己的房款来源以及后续支付能力，防止陷入因为一时冲动而购房，导致违约的尴尬境地。
如果确实履行不能，要勇于承担违约责任，尽快解除房屋买卖合同，防止陷入债务泥潭而无法自拔。
二、以卖方房屋质量瑕疵为由，要求解除房屋买卖合同。
二手房不同于预售商品房，一般已使用一定年限，并存在装修、装饰等现状，所以，或多或少会存在一些质量瑕疵。
如果买方认为卖方售房时故意隐瞒房屋质量瑕疵或者房屋存在违章搭建等情况，就可能导致买卖纠纷产生。
根据上海市高级人民法院相关的司法文件，房屋买卖合同的卖方应就买卖标的物向买方承担质量瑕疵担保责任。
但由于二手房一般已使用一定年限，并存在装修、装饰等现状，买方对房屋的瑕疵状况也应有理性的判断。
因此，对于卖方故意隐瞒房屋质量瑕疵的，应承担赔偿责任。
但对于卖方已如实告知瑕疵或买方已明知瑕疵的，则卖方不承担责任。
对于房屋的隐蔽瑕疵，如并非卖方在装潢、使用过程中所产生，而系房屋本身所固有的，若没有证据证明卖方对此是知晓的，卖方亦不承担瑕疵担保责任;
但买方可以房屋所有人身份，依据因合同转让而取得的权利，向开发商主张保修责任或赔偿责任。
由于买方在签订房屋买卖合同时通常会到现场查看，所以，以卖方故意隐瞒房屋质量瑕疵为由要求解除合同往往举证不能，因为民事欺诈诉请撤销房屋买卖合同的主张难获法院支持。
为了避免产生房屋买卖纠纷，买方除了到现场仔细查看房屋、了解房屋现状外，还可以向附近居民了解该房屋的有关情况，到物业公司调查所购房屋的真实情况，获取房屋的维修信息，必要时聘请专业人员陪同看房，做到心中有底。
在合同里，要约定卖方对其交付的房屋如果出现质量问题应如何承担法律责任。
比如要求卖方保证房屋无渗漏，无违章搭建等情况;
保证管线畅通，设施完备;
房屋出现质量瑕疵，由卖方进行修复，并承担赔偿责任等内容;
如果房屋质量问题严重影响房屋的正常居住使用，买方可以解除合同，并要求卖方赔偿损失。
篇三：
二手房买卖合同纠纷大全与处理
二手房买卖合同纠纷大全与处理
（以下为简单分类，总计大约106种纠纷）
【一、卖方过错系列】13
卖方一房二卖纠纷
卖方反悔不卖纠纷
改底单后卖方反悔纠纷
卖方拒收购房款纠纷
卖方逾期或拒绝交房纠纷
卖方不腾房纠纷
卖方拖欠物业费纠纷
卖方拖延及拒绝过户纠纷
卖方隐瞒凶宅纠纷
卖方隐瞒已抵押纠纷
卖方其他隐瞒纠纷（已出租、配偶未同意、有共有人、质量问题等）
先卖后抵押纠纷
卖方不迁走户口纠纷
【二、买方过错系列】3
买方逾期付款纠纷
买方反悔不买纠纷
买方拖延收房纠纷
【三、侵犯他人权利系列】7
承租人要求优先购买权纠纷
共有人、继承人等权利人主张权利纠纷
卖方配偶主张合同无效纠纷
未经抵押权人同意的买卖纠纷
逃债低价转让纠纷
借名买卖纠纷
侵犯居住人权利纠纷
【四、特殊交易方式纠纷】4
阴阳合同纠纷
假赠与真买卖纠纷
改底单相关纠纷
房屋置换纠纷
【五、特殊房产类型纠纷】15
【公房】
公房承租权转让纠纷
公房买卖未经单位同意或单位优先购买权纠纷
公房未上市、不能上市及费用分担纠纷
公房其他相关纠纷
【经济适用房】
经济适用房相关纠纷
两限房相关纠纷
【回迁房】
回迁房相关纠纷（冒名购房、未满五年购房）
【农村房屋】
城镇户口购买小产权房相关纠纷
同村人农村房屋买卖纠纷
购买二十年租赁权的纠纷
【无证房】
无房产证买卖合同纠纷
未取得预售许可证房屋买卖合同纠纷
无土地证买卖合同纠纷
【其他】
未还清银行按揭贷款未解抵押房产买卖纠纷
违章建筑买卖纠纷
赠与房产的买卖纠纷
继承房产的买卖纠纷
【六、特殊交易主体纠纷】6
多人买房或卖房引发的纠纷
外国人购房或卖房引发的纠纷
公司企业房产买卖纠纷
未成年人名义购房纠纷
委托卖房相关纠纷
表见代理相关纠纷
【七、金额纠纷】5
定金纠纷
买方定金未交齐卖方解除合同纠纷
定金协议被认定为房屋买卖合同纠纷
违约金纠纷
税费相关纠纷
【八、合同履行纠纷】16
合同约定不明纠纷
合同与补充协议或居间合同条款冲突纠纷
推迟交税过户引发的纠纷
质量纠纷
面积纠纷
配套设施、装修纠纷
网签相关纠纷
面签相关纠纷
交房收房纠纷
物业交接纠纷、公共维修基金过户纠纷
买方或卖方去世引发的合同履行纠纷
合同履行过程中买方变为外国国籍不足1年的
一方丢失合同原件引发的纠纷
合同作废、解除不当引发的纠纷
房屋毁损引发的纠纷
不可抗力引发的纠纷
【九、贷款中相关纠纷】11
买方要求变更买方姓名纠纷
买方要求变更或增加贷款银行纠纷
买方请求延期办理贷款纠纷
买方信用等原因导致贷款不能纠纷
买方拖延或不配合办理贷款纠纷
卖方恶意隐瞒房龄导致买方贷款不能纠纷
卖方拒绝配合办理贷款纠纷
卖方夫妻一方拒绝面签纠纷
政策变动引发的买方贷款不能纠纷
不可抗力等引发的买方贷款不能纠纷
与银行的相关纠纷
【十、合同总则相关纠纷】8
合同无效纠纷
解除合同纠纷
合同撤销纠纷
查封纠纷
无法取得房产证纠纷
无法办理土地使用权证纠纷
购房意向书还是购房合同？
【十一、诉讼交织】12
买方或卖方诈骗相关纠纷
合同履行中的疑难纠纷
涉及离婚相关房产相关纠纷
涉及继承相关房产买卖纠纷
涉及公司企业出资等相关纠纷
二手房买卖与拆迁交叉纠纷
被盗名买卖引发的纠纷
因房产买卖引发的与受托人纠纷
因房产买卖引发的与银行相关纠纷
因房产买卖引发的与公证处纠纷
因房产买卖引发的与评估机构相关纠纷
因房产买卖引发的与房管局相关纠纷
【十二、相关后事纠纷】7
与承租人相关纠纷
腾房纠纷
租金支付、装修等处理
双方解除合同后的纠纷
合同被判处无效、撤销、解除后的相关纠纷：
房款、还房、银行处理
合同被判处继续履行后的纠纷
房产的执行
【十三、与中介有关的纠纷】13
跳单纠纷
要求退代办费纠纷
中介费退还纠纷
买卖双方关于中介费的负担纠纷中介代办服务纠纷如丢件及拖延办理中介隐瞒真实信息及提供虚假信息的纠纷
意向金、代收款纠纷
中介吃差价纠纷
中介税费相关纠纷
中介挪用资金纠纷
中介与银行反复面签、网签引发的纠纷
中介私撤网签纠纷
中介网签错误纠纷
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