启东亿丰商城项目可行性研究报告.docx
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启东亿丰商城项目可行性研究报告
“启东亿丰商城”项目可行性研究报告
前言
启东市地处长江入海口，集黄金水道、黄金海岸、黄金大道于一身，是出江入海的重要门户。
与上海隔江相望，距浦东直线距离仅50多公里。
全市陆地面积1208平方公里，总人口112万，下辖11个镇、1个乡和2个省级经济开发区、2个街道办事处。
启东是全国著名的“海洋经济之乡’’、“电动工具之乡’’、“建筑之乡”、“教育之乡’’、版画之乡’’等。
拟建项目位于启东市区、新车站旁，地理位置优越、交通方便
目录
第一章总论6
1.1项目名称6
1.2项目建设单位简介6
1.3研究内容7
1.4建设目标7
1.5建设规模7
1.6建设进度计划8
1.7投资规模及资金筹措8
第二章投资项目建设的背景和必要性9
2.1项目概况9
2.2政策背景9
2.3环境背景10
2.3.1建设项目所在地自然环境简况10
2.3.2建设项目所在地社会环境概况11
2.3.3建设项目所在地区域环境质量现状及主要环境问题11
2.3.4外部条件12
2.4项目建设必要性12
第三章市场现状及分析预测14
3.1市场现状14
3.2市场分析预测14
3.2.1产品市场定位14
3.2.2产品营销模式15
3.3项目风险预测15
3.3.1主要风险因素15
3.3.2风险防范措施15
第四章项目建设地点和外部配套条件16
4.1投资项目建设地点16
4.2项目外部配套条件16
第五章投资项目建设规模和内容17
5.1规模方案比选17
5.1.1谨慎从小方案17
5.1.2积极从大方案17
5.1.3适度从中方案18
5.2土建方案18
5.3厂区布局19
5.4项目建设内容19
第六章项目的产品条件20
6.1地暖保温板技术特点20
6.2太阳能产品技术特点20
6.2.1太阳能热水器的优点20
6.2.2系统组成21
6.3真空玻璃门窗技术特点22
6.3.1真空玻璃保温、隔声、防结露的工作原理22
6.3.2真空玻璃门窗的性能23
6.4地暖管材技术特点24
第七章建设项目环境保护方案25
7.1环境保护采用的有关法规25
7.2建设项目对环境影响的综合评价25
7.2.1建设项目对环境影响的评价标准25
7.2.2建设项目对环境影响的评价范围26
7.2.3建设项目对环境的影响分析与预测评价26
7.3环境保护措施29
7.3.1环境保护的目标29
7.3.2水环境保护措施30
7.3.3空气质量保护措施30
7.3.4噪声保护措施31
7.3.5水土流失防治措施31
7.3.6固体废弃物防治措施31
7.3.7厂区卫生及人体健康31
第八章项目管理与组织机构33
8.1项目管理33
8.2组织机构34
第九章建设项目招投标37
第十章建设项目实施和进度计划38
10.1工程实施条件38
10.2进度计划38
第十一章投资估算与资金筹措39
11.1编制依据39
11.2估算结论39
11.3资金来源与筹措39
第十二章可行性研究结论41
12.1财务评价41
12.1.1评价依据41
12.1.2评价范围41
12.1.3评价参数41
12.1.4销售收入42
12.1.5总成本及经营成本估算42
12.1.6主要财务指标42
12.1.7财务评价结论43
12.2社会效益评价结论43
12.3建议43
第一章项目简介
开发项目名称：
亿丰（启东）商城
项目建设单位：
上海亿丰企业（集团）启东投资有限公司
项目建设地点：
启东市汇龙镇中央路与和平北路交汇处东南角（启东市区、汽车总站旁），地理位置优越，交通极为便利。
项目建设目标：
打造启东档次最高、业态最全、规模最大的一站式立体化城市商业综合体，建立现代服务业运营典范，引领城市生活与商业向国际化升级，树立城市商业地标。
项目运营介绍：
涵盖义乌商品城、数码家电手机城、家纺家具城、特色餐饮、SOHO办公等核心业态，是亿丰集团在启东城市黄金地段、客运总站旁打造的城市新地标、超大规模一站式商业综合体，迄今为止是启东最大的商业综合体。
项目依托自身优势及有利位置，投入运营后，将迅速带动大批厂家、客商等进场开展百货、数码、家居、餐饮及其附属产品交易，并直接带动市场的物流、人流、资金流。
项目由公司进行统一运营管理，自持物业与售后代管有机结合，将与业主、厂商、经营商户等和谐共赢。
项目建设规模：
项目用地47938平方米（约合72亩），规划总建筑面积约145830平方米，商业建筑面积119768平方术，地下建筑面积26062平方米，共建3幢4层商业建筑和1幢20层办公楼。
预计项目总投资约7亿元人民币。
目前随计划的安排，正在同步进行项目招商、销售及工程施工。
第2章公司（集团）介绍
一、建设方：
上海亿丰企业（集团）启东投资有限公司
二、建设方简介
上海亿丰企业（集团）启东投资有限公司成立于2010年12月6日，公司注册资金5000万元人民币，是一家以房地产开发、经营为主的私营企业（房地产开发贰级资质），现有专业技术职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员20余人，其中具有中级以上职称的管理人员15人，建筑、结构专业中级以上职称12人，形成了一支高素质、经验足的技术和管理人员队伍。
三、投资者
上海亿丰企业（集团）启东投资有限公司是上海亿丰企业集团投资有限公司、林在珏、张里城共同投资成立。
（一）法人股东介绍
上海亿丰企业集团始创于1997年7月，前身是上海亿丰经济发展有限公司。
上海亿丰企业集团以上海为核心，长三角为腹地，已发展成集房地产开发、物业管理、星级酒店、商业运营、休闲娱乐、家居建材贸易等多元产业为一体的综合性企业集团。
集团现总资产500多亿元人民币，在职员工近千人。
下属子公司近数十家，包括上海恒大陶瓷建材市场、昆山红星美凯龙全球家居有限公司、徐州新世纪建材装饰域、浙江亿丰家居建材城、沈阳亿丰时代广场、安徽六安国际汽车城、上海亿丰时代广场、上海金山化工建材市场、上海亿联全球家居建材博览中心、上海亿丰五金家居广场、上海奥博贸易有限公司、上海佛泰陶瓷有限公司、杭州智联房地产策划代理有限公司等，均已成为当地的重要市场，活跃了地方经济，创造出可观的经济与社会效益，获得当地政府的好评。
上海恒大陶瓷建材市场位于上海市浦东新区杨高南路3298号，1997年12月28日正式对外营业，公司注册资金为人民币5亿元。
项目占地1200亩，现有营业面积约16万平方米，仓库面积约30万平方米，入驻经营户2000余户，从业人员近万人。
业态设有陶瓷、洁具、木制品、五金配件、水暖器材、家具、灯具、涂料等万余种建材品种等经营，年交易额达100亿元人民币。
昆山红星美凯龙全球家居有限公司位于昆山市周市镇翠薇东路518号，成立于2007年，公司注册资金5600万元。
项目占地50亩，总建筑面积60641.48平方米，其中实际经营的面积51846.18平方米，办公用面积3795.3平方米，地下车库面积5000平方米。
商铺已全部售罄，实现销售收入4.5亿元左右。
商场年收取租金4000万元左右，租金收入每年均以20_%的速度增长。
业态设有家具、建材、装饰品、陶瓷制品、木制品，二、橱具的经营销售。
徐州新世纪建材装饰城位于徐州市泉山区七里沟村，公司成立于1998年，注册资金2000万元。
市扬分四期实施提升改造及扩建项目，改扩建后的市场总建筑面积达38万平方米。
目前已完成一、二期的市场提升改造，并全部售馨，共实现销售收入7.5亿元左右。
商场年租金收入5000万左右，市场出租率为100070，可容纳经营商户2600余家。
业态设有陶瓷洁具、水暖石材、橱柜厨具、地板门类、五金灯具等建材装饰产品的经营销售，年交易额30亿元。
市场现有管理人员100多名，从业人员9000多人，该市场已成为淮海经济区最具规模和档次的建材装饰专业市场。
浙江亿丰家居建材城位于杭州市余杭区良渚镇莫干山路，公司成立于2005年，注册资金15000万元。
项目占地800亩，32亿元总投资，100万方总建筑面积，其中包含18万方精品展示中心，23万方仓储物流中心，8万方建材科技研发及人才交流中心，36万方商务配套中心，15万方浙江名品街，2500个停车位。
业态设有精品展示、零售批发、仓储建设、设计加工、居住办公、休闲娱乐、餐饮酒店等。
是杭州首家以“产品总站、品牌基地、批零源市场’’为项目定位的专业建材市场，杭州市重大项目，余杭区重点工程。
一期工程8万方左右，已于2008年全部销售一空，共实现销售收入5亿元左右。
该商场年租金收入5000元左右，出租率100070，现市场正以良好的势头向前发展。
二期工程以商住为主，已经于2011年3月份开盘，销售单价在15000元左右／平方米，销售形势非常可观。
沈阳亿丰时代广场位于沈阳市浑南新区金卡路8号，在沈阳奥体中心正对面，公司成立于2003年，注册资金46000万元。
一期项目占地约123亩，总建筑面积45万平方米，总投资约人民币35亿元。
业态设有购物、休闲、餐饮、娱乐、运动、文化、旅游、商务、展示等9大区块。
商铺部分销售8万平方米左右，实现销售收入10亿元。
商场年租金收入2亿元。
期以商住为主，占地约240亩，总建筑面积85方平方米，分批开发的第一批于2010年6月开盘，建筑面积10万平方米已全部售馨，实现销售收入6亿元，第二批已于2'010年9月底开盘，销售单价在8，000元左右／平方米，目前只剩销售尾盘。
（二）自然人股东介绍
1、林在珏先生：
奥邦集团董事长，MBA工商管理学硕士，扬州市政协委员。
江苏奥邦企业（集团）是一个以“追求卓越、引领创新’’为企业信仰的现代化企业，从事大型市场的开发建设和运作，在全国部分大、中城市成功运作了20多个各类大型交易市场。
奥邦集团以独特的市场经营理念和丰富的市场运作经验，通过多年的商海淬炼，已发展成为集市场开发、物业管理、星级酒店、商业运营、休闲娱乐、家居建材、商品贸易、仓储物流、数码电子、房地产开发等多元产业为一体的综合性企业。
企业总资产50亿元人民币，拥有员工500多人。
企业拥有下属子公司近十个，代表项目包括：
奥邦（扬州）国际数码电子城项目占地132亩，建筑面积20万平米，投资总额10亿元人民币；奥邦（扬州）装饰建材城占地面积300亩，总投资2亿元人民币；奥邦（赣榆）国际商城占地面积895亩，总投资25亿元人民币，奥邦（宝应）亿丰国际商城占地500亩，总投资18亿元人民币；奥邦（南通）商业广场项目占地500亩，总投资20亿元人民币；奥邦（通州）国际数码电子城建筑面积20万方，总投资8亿元人民币；亿丰（启东）商城建筑面积12万方，总投资7亿元人民币。
创建于1996年的扬州曲江装饰城，涵盖陶瓷、木业、油漆、石材、五金、水暖等业态，国内国际一线品牌云集，是集批发、零售为一体的大型专业建材市场，已经发展成为扬州地区最大的建材仓储基地，是扬州“东部核心商圈’’重要组成部分；2006年开发的奥邦亿丰国际商城项目占地542亩，总投资逾10亿元，涵盖家具建材、物流配送、会展中小等业态，已成为华东地区国际化、品牌化、园林化、现代化的大型专业市场，拥有国内国际一线品牌1000多家，市场年交易额突破30亿元；正在建设的奥邦（赣榆）国际家居博览中心、苏鲁商博城、扬州数码电子城、启东（亿丰）商城等项目，以先进的理念和超人的气魄，引导着各地大型专业市场建设的时尚和潮流。
2、张里城先生：
先后投资运营了上海宝山区佛山陶瓷批发部、上海恒大陶瓷建材市场、合肥·亿丰时尚装饰广场、南通·尚美家国际商品城、上海浦东·亿丰广场、亿丰（启东）商城，成立了香港亿丰美邦（集团）投资有限公司、宿州意博置业有限公司、宿州·意邦国际家具品牌中心、中国·意邦投资股份有限公司，当选为安徽省浙江商会副会长、宿州市浙江商会第一届会长。
意博置业有限公司以上海为运营总部，先后在全国投资合作成功开发了50多个大型项目，总投资规模近500亿元。
产业涵盖商业地产和高端住宅、专业市场、仓储物流、物业管理、星级酒店、家居建材、金融、贸易等多元产业为一体的品牌化集团企业。
目前，意博置业已在上海、沈阳、昆山、杭州、徐州、淮安等地构筑起各种大型专业市场及城市综合体商业地产项目，将着力进行品牌建设及综合性商业地产项目的开发，以连锁经营的方式在全国各主要城市强化意博品牌，展现亿丰时代魅力。
四、集团优势
综合上述集团公司几个重点大项目来看，亿丰集团本着“以人为核心、以科技为先导、以市场为导向’’的发展宗旨，凭借先进的管理理念、丰富的管理经验和科学、规范、制度化的管理，并且在市场投资领域中不断开拓，公司的各个项目运作会更加稳步健康发展，公司的发展前景会更加美好。
这一切都是“亿丰（启东）商城’’项目成功的重要保证。
亿丰集团公司造就了大量优秀的管理人才，并具有阵容强大的学术专家顾问团，这为亿丰（启东）商城未来的经营管理奠定了基础。
经过多年的滚动开发和积累，亿丰集团现总资产500乡亿元人民币，足以证明开发“亿丰（启东）商城’’具有雄厚的经济实力和抵御风险能力。
五、管理人员介绍
公司董事长张新全先生，2005年6月，任温州亿邦房地产策划代理有限公司市场部经理，参与沈阳亿丰时代广场和江苏徐州新世纪建材装饰城项目前期策划调研。
2006年1月，任杭州智联房地产策划代理有限公司市场部经理，参与浙江亿丰家居建材城，阿联酋迪拜国际建材交易市场，九江华东建材市场等项目前期策划调研。
2007年9月，任昆山亿丰置业有限公司总经理和上海亿丰企业集团（淮安）投资有限公司董事。
2009年，成立上海亿丰企业集团（淮安）投资有限公司，建立淮安亿丰时代广场项目。
2011年，成立上海亿丰企业（集团）启东投资有限公司，建立亿丰（启东）商城项目，致力于打造启东最大商业综合体。
公司总经理林世年先生，中共党员，大专学历，经济师。
1987年一1998年，在浙江泰顺县大安乡卫生院工作（其中92年一98年任院长）；1993年一2005．年，兼任浙江泰顺县大安乡埠尾村党支部书记；2005年一2006年，任上海亿丰集团市场拓展部经理；2006年一一2007年，筹建扬州亿丰置业发展有限公司任常务副总经理；2008年一2009年，宝应浙江商会常务副会长；2008年一2010年，扬州亿丰置业发展有限公司任总经理，亿丰国际商贸港总经理，筹办奥邦·亿丰集团筹办任执行总经理，兼任扬州百安居商业运营有限公司董事长；2010年至今，任上海亿丰企业．（集团）启东投资有限公司总经理。
2007年前，曾多次荣获县级优秀共产党员称号，系中共泰顺县十一次代表大会代表；2007年，当选宝应县人大代表、获县“十佳青年创业之垦’’荣誉称号；2007年，被宝应县委县政府聘为经济环境优化监督员；2008年，被建设部授予“中国房地产最具影响100职业经理人’’；2006年，被评为“慈善之星’’；2009年，被授予“五四’’勋章奖；2009年，被授予宝应县“文化艺术特别贡献奖’’；2009年，被授予宝应县经济开发区先进个人；2008年至今，宝应县企业家协会副会长；2009年8月，宝应温州商会会长，宝应青年创业促进会副会长、宝应房地产协会理事、宝应消费者协会理事、扬州“当代儒商’’称号；2010年7月，中共扬州亿丰置业发展有限公司党支部书记。
第三章社会效益评价
一、投资就业效果
劳动就业问题关系到国民经济的持续、稳定、快速发展以及社会的安定团结，尤其是在我国人口众多，社会生产力水平不高，尤其是农村剩余劳动力处于无限供给的情况下，项目所在地为启东经济发达地区显得尤为重要。
分析就业的经济效果，主要评价指标是单位投资就业效果。
亿丰（启东）商城项目的总投资额预计约7亿元人民币。
商业项目投入运行后，将带动大批客商进场开展百货、餐饮、电子数码、建材及其附属产品交易，并建立起现代服务业典范，树立启东新地标，打造启东新商圈。
二、其他社会经济效益
该项目总体规划中商业建筑面积约12万平方米。
建成后，按照平均每间营业面积20平方米计算，可吸纳近6000家经销商、代理商或厂商入住，从而带动市场的物流、人流、资金流，活跃地方经济，促进经济发展，扩大地方财政收入，为地方经济的持续、稳定发展提供保障。
第四章项目财务分析
项目的风险是客观存在的，并且贯穿于项目建设和生产运营的全过程。
通过对“亿丰（启东）商城’’项目整个建设和生产运营过程进行严谨分析，项目投资者凭借着自身的经济、资金实力、多年的管理经验，有能力克服建设及经营风险，制定出严密的投融资计划和恰当的市场招商、销售、经营策略，确保投融资渠道的畅通，使项目运行成功。
（详见后表）
1、经营现金流量预测
上表为“亿丰（启东）商城”项目经济数据指标统计情况，该项目建设期为2年，据分析，项目竣工后当年可收回投资并获取利润。
本项目拟将商业面积的55％进行销售，预计取得收入8.98亿元，另50％商业面积将用于出租，年租金约7186万年。
收入可用于工程建设、偿还贷款本息、日常经营和分配利润等。
二、项目成本利润测算
亿丰（启东）商城项目成本利润测算表（达产期1-3年）
序号
测算项目
计算依据
计算数量
金额（万元）
备注
一
土地成本
1574.74
47938.00
23110.25
土地出让金
47938.00
22300.00
契税等
810.25
二
建设成本
2975.60
145830.00
43393.22
地上地建
1，400
119768.00
16767.52
地下土建
2，600
26062.00
6776.12
装饰装修
800
145830.00
11666.40
前期费用
20
145830.00
291.66
设计费
180.00
监理费
7.8
145830.00
113.75
桩基工程
60
145830.00
874.98
基础工程
130
145830.00
1895.79
室外配电、供排水、消防、道路等
配套设施
85
145830.00
1239.56
智能化、电梯、有线宽带等
环世绿化
15
145830.00
218.75
市政配套费
85
145830.00
1239.56
其他规费等
50
145830.00
729.15
不可预见费
2％
70000.00
1400.00
三
期间费用
305.52
4455.37
销售费用
1.50％
111384.24
1670.76
管理费用
1.00％
111384.24
1113.84
财务费用
1.50％
111384.24
1670.76
四
开发总成本
4865.86
70958.84
土地成本+建设成本+期间费用
五
总收入
111384.24
销售收入
15,000
59884.00
89826.00
按商业面积的50％销售，分批分次释放
租金收入
100
59884.00
21558.24
按商业面积的50％出租，100元/㎡/月，按3年租金
六
利润
40425.40
缴纳税费前毛利润
七
税费合计
20218.51
营业税等
5.75％
111384.24
6404.59
房产税
12.00％
21558.24
2586.99
土地增值税
5.00％
89826.00
4491.30
所得税
25.00％
26942.52
6735.63
八
净利润
20206.89
销售净利润率
22.50％
项目数据分析：
据初步测算，本项目建设期为两年，达产期次年即可收回投资并盈利。
项目总成本预计约7亿元，预计总收入为11.13亿元（按3年运营期计算），营业税及附加、土地增值税、房产税等13482.88万元，利润总额26942.52万元，上交企业所得税6735.63万元，净利润20206.89万元。
该项目的盈亏平衡点为40070，即项目销售达到商业总建筑面积的40%时即可收回成本（不合出租部分）。
从上述指标看，该项目具有较强的抗风险能力，具有较好的前期和整体投资经济效益。
三、项目资金规划
“亿丰（启东）商城’’商业项目的建设方上海亿丰企业（集团）启东投资有限公司负责筹集资金，注册资本及股东投入3亿元，剩余资金主要通过股东追加投资、销售、租金收入及向金融机构信贷的方式获得，拟通过项目土地使用权或在建工程抵押进行固定资产融资信贷，融资取得的资金全部用于本项目开发建设；偿还贷款和筹措资金来源于本项目开发利润（销售及出租收入）。
第五章项目销售情况
已销售备案情况
办公部分已销售3396.75平米，实现销售金额为33422763.2元；商业部分已销售19685.39平米，实现销售金额为414211046.89元，累计已实现销售金额为447633810.09元。
第六章结论
本项目选址得当，业态功能定位科学合理，投资方实力雄厚，运营理念先进超前，具有很强的实际市场运作能力，项目具有客观的社会效益，市场前景广阔，具有较强的抗风险能力，且项目紧邻启东汽车总站，因此，投资“启东亿丰商城”项目具备操作可行性，最终的投资结论待实地尽调后做出。
第六章相关证照
1、营业执照
2、组织机构代码证
3、税务登记证
4、开户许可证
5、房地产开发资质
6、国有土地使用权证
7、建设工程规划许可证
8、建设工程施工许可证
9、建设用地规划许可证
10、房屋预售许可证
11、土地出让金发票
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