产业地产配套有哪些Word下载.docx
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表1重庆两江新区水电气成本
要素
细分项目
单价
电力
1-10KV
0.672
110KV
0.632
220KV以上
0.622
天然气
天然气（元/m3•月）
2.54
水
大工业供水3.15元/n?
4.45
污水处理费1.37E/m2
资料来源：
重庆两江新区官网
1、道路物流组织配套
道路物流的组织是生产型企业必须关注的重要点，企业的设备与产品都需要依靠货车运输，对于重型加工企业来说，经常有大型货运车辆进出。
因此，必须有满足货车的车道宽度，合理组织安排内外部货流、车流和人流动线，科学安排人员和货物的出入口。
一般而言，制造企业所需道路物流宽度原则上不低于8m,转弯半径不低于12m。
图1道路物流示意图
2、雨水管网
按照项目所在地城市规划或园区规划，结合当地实际情况进行设计。
在项目规划设计中可考虑引入雨水循环系统，搜集的雨水可作为工业用水的有效补充。
图2雨水管网示意图
3、污水处理
一般工业园区都会统一规划一些污水处理设施。
对于产业地产项目，定位产业的特征决定是否需要规划污水处理设施，若目标企业都有排污需求，则需要规划集中的污水处理设施。
但在实际操作中，地方政府都会限制大部分的产业地产项目引入有污染的企业，因此不需要建设集中的污水处理设施。
图3污水处理J
4、 供水设施
主要包括消防用水、生活用水和生产用水等。
5、 供电设施
电力是工业园区最为重要的基础要素之一，园区企业类型对电力的需求不一致，需根据具体情况确定电力的配置。
项目用电规模与项目的建设面积及入驻企业所处的行业密切相关。
项目规模越大，用电量越大；
不同行业的用电量会有较大区别，一般根据行业定位的调查数据来确定。
根据中经研究的经验数据，一般企业用电量在50-60w/m2o
图4供电设施
6、 供气设施
供气设施不是工业园区必备的配套，但某些特殊类别的企业在生产中需要使用天然气，因此需根据目标企业情况来确定是否配备供气设施。
7、 通信设施
现代企业对通信的要求必不可少，部分行业，比如计算机与软件等对通信设
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施、网线的要求非常高。
图5通信设施
二、服务设施配套
服务设施配套是指除企业生产和办公的空间外，为入园企业提供的生产与生活服务空间。
食堂、物流、住宅配套几乎是所有入驻企业不可缺少配套设施。
一般而言，大型企业自身有能力为员工提供服务设施，比如餐厅、小卖部、活动场地等，而小企业的员工服务则完全依靠园区的配套设施。
由于倒班楼和园区商业等配套服务设施的价值远高于厂房，因此配套设施建设成为很多产业地产商打擦边球的依据。
为防止开发商以提供服务配套的名义大量开发住宅与园区商业，各地政府都制定了相应的标准厂房政策，对生活设施、后勤保障、办公服务等配套设施面积所占项目总面积的比例进行明确的规定。
例如，重庆市的最新规定是标准厂房配套占地面积不超过项目总占地面积的7%,且配套建筑面积不超过项目总建筑面积的7%o
表2部分区域配套占比要求
区域
配套占地占比
配套建面占比
重庆市
W7%
云南省昆明市
—
湖南省长沙市
W10%
湖南省衡阳市
浙江省富阳市
W15%
浙江省温州市平阳县
W25%
各地政府标准厂房相关文件汇总整理
根据每个园区定位的不同，配套的设置也有一定差异，需要综合考虑园区运营成本与达到效果的匹配度，判断是否每一个配套设施都必须建设，例如由于园区的规模不够，不能吸引入驻企业员工在产业园区内定居,那么就很难支撑教育、学校、医疗等基础设施的运营，建设这些设施成了浪费资源，因此园区配套的选择是有考究的。
最常见的园区服务配套包括倒班楼、员工食堂以及园区配套商业。
1、倒班楼
倒班楼是为园区入驻企业员工提供的员工宿舍。
一般按照工业的要求进行设计，外观简洁大方。
但倒班楼并非必须要建，要依据项目周边的环境来进行决策，同时建设规模也有所考究。
是否建：
项目周边5km范围内是否有可租售的住宿配套设施？
是否能满足企业的基本需求？
如果周边能提供足够的住宿配套，则项目不需单独建倒班楼。
规模定位：
普通倒班楼一般按照4人35n?
/间进行配置，且项目建设的倒班楼原则上只能为入驻企业的员工服务。
因此，需要在前期调研时对入驻企业员工数量、入驻率等有个基本的预估。
注意事项：
一般会为专家、高层员工等设置少量专门的休息室。
图6倒班楼
2、员工食堂
员工食堂是项目规划中必须考虑的问题，园工吃饭问题可以由企业自己解决，也可以由园区统一规划。
一般而言，中小企业单独配套食堂的成本较高，园区统一配套食堂能够有效降低运营成本，实现规模收益。
园区配套员工食堂可降低意向企业的顾虑，是降低企业运营成本的重要举措。
项目周边500m范围内是否有足够多的餐饮配套商户？
是否能满足所有入园企业员工的需求？
一般情况下，园区都建有规模不等的员工食堂。
规模：
根据园区用餐人数，一般按照0.5-0.8A/m2的标准进行配置，可根据实际情况进行微调。
标准：
根据园区的产业定位，确定园区食堂的标准。
对于入园产业能级高、企业职工平均工资高的园区，食堂标准应相应提升，在菜品、环境上营造高标准。
对于传统的工业企业，食堂标准应相应放低。
一般规模较小的产业地产项目，建设一个食堂足够，但对于大型产业地产项目而言，应考虑食堂的服务半径，必要时可设多个食堂。
图7员工食堂
3、园区商业配套
园区配套商业是为园区内入驻企业的员工、企业主等提高各类生活服务的配套。
一个园区有众多的中小企业，其员工除工作外，还有基本的饮食、娱乐、休闲、购物等生活需求。
由于大部分产业地产项目位于工业园区，生活配套极不完善，需要规划部分商业配套。
项目周边1km范围内是否有商业配套？
商业配套是否能满足员工需求？
一般情况下，园区开发商为提升项目经济效益都会规划部分商业配套。
园区商业一般不会成片规划，大多规划在靠近主干道建筑的底层，以底商的形式存在。
业态：
园区商业的业态必须围绕员工的实际需求来设定。
这在前期的企业调研时可进行针对性访问。
一般而言，园区内必要的配套除倒班楼和职工食堂外，还包括各类餐饮、超市/小卖部、网吧、洗衣店、诊所/药店、银行等。
中自产业绶所・究版
图8园区商业配套
例如，重庆天海星茶园工业社区在建设之初就对企业的配套设施需求进行了摸底调研，根据反馈情况，企业需求最多的是餐饮、银行、超市等配套。
在园区建成后，积极引入这些业态，极大的方便了园区内员工的生活。
图9天海星茶园工业社区商业配套需求调研结果
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