瑞丽房地产市场调研报告Word文档下载推荐.docx
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同时以公园为核心的弄莫湖生活片区也同步推进。
2012年之前，瑞丽的商品房建设以商业（含市场）和商住项目为主。
随着大批商业和商住项目的建成，2013年开始，大量的住宅项目和城市综合体项目开始建设。
而且这些项目的起点都较高，所面对的客户群体也并不局限于本地居民，而是面向众多的成功商家和投资客户。
由此，酒店公寓也正在悄然兴起。
这也表明瑞丽的房地产市场目前正步入改善与投资相结合的时代。
本次调研的商品房项目约有13个（其中在售项目8个，待售项目5个；
住宅项目5个，商业项目1个，商住项目7个，详见《瑞丽调研项目情况表》）。
芒市目前的主要购房群体商业为经营玉石、红木及建材的老板，公务员及投资者；
住宅以本地居民及周边乡镇居民和一部分投资者为主。
三、个案情况
本次调研费时3天，共调研楼盘13个，以下是个案具体情况：
名称
景成新城
项目地址
瑞丽大道景成地海温泉度假中心旁
开发商
瑞丽市美景天成房地产开发有限公司
代理商
无
占地面积（亩）
452
总建面积（万㎡）
72
容积率
2
物业形态
景成集团总部办公区、商务中心区、新城住宅小区。
产权年限（年）
住宅70，商业40
规划户数（户）
住宅共2699户
单价范围（元/㎡）
30层高层4180~5050；
17层小高层4180~4620；
5层多层4180~4400；
别墅均价9680
优惠幅度（%）
未定
面积范围（㎡）
双拼别墅每栋面积363.3㎡；
联排别墅南车库每栋面积339.1㎡，北车库每栋面积330.1㎡；
多层135.95㎡~141.03㎡；
小高层与高层100~152㎡。
总价范围（万元）
高层与小高层41.8~76.76；
5层多层56.83~62.05；
双拼别墅均价351.67；
联排319.54~328.25
物业费（元/㎡/月）
多层0.6；
小高层与高层1.2；
别墅2
工程进度
总部办公楼与商务办公楼已封顶，高层造至3层，别墅未建。
开盘日期
预计2013年7/8月
交房日期
2015年
销售率
目前高层已订购约147套，别墅预定10余套。
推案方式
先推别墅与高层
成交客群
目前预定的客户主要是景成集团的员工和一些关系户。
卖点
1、开发商景成集团在瑞丽拥有极大的名声，品牌效应显著，且拥有大量员工和关系户，是项目销售的有利保障。
2、顺应瑞丽城市的发展需求，建造规模化社区，改善居住条件。
抗性
1、项目距离城区较远，尚无固定的班车，周也缺乏医院、学校等配套设施，故对城区居民的吸引力较小。
万千城·
大城小院
瑞章路目瑙纵歌广场旁
云投建设、宝佳地产
合创世纪
1799
0.6
别墅
70年
预计8000~9000
主体在建
预计2013年7月
2014年
翠屏雅园
瑞江路与勐卯大道交汇处
瑞丽市创兴房地产开发有限责任公司
万豪置业
36
10.8
4.5
2栋25层商住楼，底下4层为裙房。
住宅252户
住宅均价3500，目前促销价2699.
住宅90~140；
经济适用公寓40~55.
住宅31.5~49；
经济适用公寓14~19.25.
预计2013年9月
—
目前仅推出住宅。
1、位于勐卯大道南侧，距离城区中心仅1公里，交通便利，配套齐全。
2、项目位于瑞丽市最大的市场集群圈内，周边共有已建成的5个大型市场，客源基础丰厚。
泛亚国际
瑞丽恩红房地产开发公司
102.35
10.5
1.5
市场内为三层排屋式商铺；
周边为4层建筑，一二层为连体商铺，三、四层为独立住宅。
40年
商铺322套，楼上住宅176套。
商铺均价10800；
住宅均价3080
一次性每平米减200元
商铺144~278；
住宅52~120.
商铺155.5~300.24；
住宅16~36.96.
0.65
已交付
2009年8月
2012年11月
商铺已售90%，住宅还余2套复式（120㎡）
共分三期推出，现已是尾房。
经营建材、木材及珠宝的私营老板为主。
2、项目位于瑞丽市最大的市场集群圈内，人气充足。
1、市场的管理力度不够，目前市场的开业率不高，不足30%。
星河蓝湾·
时代广场
瑞丽市瑞宏路中段
瑞丽市融腾房地产开发有限责任公司
云南灵德房地产经纪有限公司
40
12
商业广场、高层、小高层、别墅
高层576套，小高层156套，别墅12套
商业预计1~2万；
别墅预计7000左右；
高层与小高层均价4500。
一次性97%
商业与别墅未定，高层与小高层87~157。
高层与小高层39~70.65
1.2
2012年9月
目前商业正在招商，已有300余家缅商签约珠宝广场，住宅销售去化约30%
商业于2012年开始招商，先推住宅，别墅预计2013年7月推出。
公务员及外来投资客户。
1、位于城区商业副中心，周边配套及交通条件成熟。
1、所处地段的环境较为杂乱，对居住有一定影响，故住宅销售不够理想。
2、招商工作过于片面，目前仅有珠宝商场有签约，其它商业还未能成功招商，对项目整体销售产生了一定的影响。
湖畔尚湾
瑞丽市环城西路与边城街交界处
云南泰兴隆房地产开发集团有限公司、深圳佳家豪投资发展有限公司
盛伟置业机构
87
14.5
2.19
高层住宅、独栋别墅、双拼别墅、底层商业、独栋商业及综合商业
一期住宅144~200
2012年11月开工
预计2013年8月
1、位于弄莫湖湿地公园的中心位置，景观价值极高。
2、项目为城市生活综合体，自身所规划的配套设施足以满足社区需求。
1、一期设计的住宅面积过大，可能会限制客户群。
国门1号
瑞丽市姐告隆兴港
瑞丽姐告鸿瑞置业有限公司
37
9.7
5.5
商业、高层住宅。
住宅420户
住宅均价4500；
商铺6000~25000
一次性98%
住宅76~272；
商业5~80
住宅34~108.8；
商铺8~160
1
现房
2011年3月
2012年6月
一期商业已售罄；
二期商铺仅余7余套，住宅去化98%。
2011年推出一期商业，2012年推出二期住宅与商业
以缅甸及中国商家为主
1、该项目位于姐告特区，随着特区的作用日益凸显，特区内的商品房价值也逐渐攀升。
2、产品定位较为明确，以商业带动住宅，创造最好的产品价值。
3、据悉，特区管委会有在项目边上的中缅街再开一处国门的打算（现有3处），如能成功，则该项目的价值将再获提升。
1、尾盘阶段，销售现场过于松散。
潮都国际
瑞丽市环城西路
德宏明瑞达新龙房地产开发有限公司
42
13
3.98
普通住宅,公寓,写字楼,商铺,建筑综合体
666
普通住宅与公寓均价4500，精装公寓4800~5500元/㎡
一次性总价减2万，贷款总价减1.5万。
普通住宅120~250，公寓41~80；
公寓有部分为精装酒店式公寓（3~10楼）144套，面积均为44㎡。
普通住宅54~112.5，公寓18.45~36；
精装酒店式公寓21.12~24.2。
1、商业已完成1万㎡的大兴量贩超市、5千㎡的苏宁电器、4千㎡的大兴百货的招商工作以及2500㎡的中影南方新干线；
2、住宅部分销售约30%，其中4月推出的30套特价房，还有12套；
3、精装公寓目前去化约50%
目前推出的是普通住宅与公寓，商业尚未推出；
精装公寓推出10年返租，每年7%的租售政策，并附带每年10天免费入住和5年原价购回的承诺。
外来投资者为主
1、该项目位于规划中的弄莫湖核心区，是今后瑞丽的CBD中心。
2、周边现有在建和规划的项目5个，包括大型居住社区湖畔尚湾。
3、酒店式公寓及返租销售的推出，符合瑞丽的投资发展趋势。
4、成功的招商，为后期的销售工作打下了坚实的基础。
1、作为第一个吃螃蟹的项目，酒店式公寓的推出同样存在着风险，主要是市场接受度的问题，如何解决这个问题，将是考验开发商的一大难题。
项目图片
恒泰锦园
环城西路与广母路交汇处瑞丽弄莫湖公园南侧200米处
瑞丽市恒泰锦园房地产开发有限责任公司
80
10
多层、12层小高层，沿街商业
366
住宅：
3500~3900商业均价8900
商业一、二层连卖，面积180㎡；
住宅89.5~159
商业一、二层连卖，160万；
住宅31~60
1.28
2012年7月
2013年7月
住宅销售率45%,商铺5%
分两期推出
本地居民。
1、同样属于弄莫湖周边的社区，拥有较好的生态环境，适应部分改善型客户。
2、价格较低，适应大多数刚需客户。
1、目前弄莫湖区域尚处于建设当中，周边配套设施还未完善，需要一定的时间来发展。
2、售楼处过于隐蔽，不足以吸引客户。
奥星·
世纪
广母路西侧
瑞丽奥星房地产开发有限责任公司
事必达
86
20
3.03
集居住、、休闲、娱乐、办公、购物、教育于一体的城市综合体。
一期312户
一期住宅3500~4200
一期住宅122~287.6
42.7~115
1.1
一期做绿化，二、三期在建主体。
一期2012年7月，二期2013年11月。
一期2013年6月30日
一期销售率约为84%
共分三期，一期为3万方存住宅，二期为住宅与商业，三期存商业。
结婚用房和刚需客户。
3、自身的综合建设对客户有更大的吸引力。
国门春城·
Ⅰ期
云南瑞丽市勐卯大道南段
云南瑞丽国门春城城市开发有限公司
426
30
独栋别墅、双拼别墅、联排别墅、别墅式商铺，一座超五星酒店。
399
5000~8000
188~371
围墙已经圈起，未见施工。
1、位于弄莫湖片区，为规划中的瑞丽核心居住区，未来前景较好。
2、超大规模的社区建设，完善的配套规划，加上明星代言，拥有较高的人气。
1、客户定位较为高端，对客源的要求过高，实际操作过程中需要扩大辐射面。
2、产品规模非常大，建设周期太长，风险难以确定。
贝叶湾
姐岗南路和320国道交汇处
瑞丽奥佳煤化房地产开发有限公司
至祥置业
165
22
高层、小高层、多层
1、项目位于瑞丽江畔，通往姐告的毕竟之路，交通便利。
暂时未知
鑫盛时代佳园
瑞丽市综合农贸市场西侧
云南瑞丽市鑫盛房地产开发有限公司
云南优坚房地产营销策划有限公司
41
10.3654
3.79
高层、小高层、沿街商业
845
住宅均价4300
93%
106~132
45.58~56.76
外墙装饰
一期2012年5月，二期2012年12月
一期2013年6月，二期2014年
一期去化90%，二期去化40%
本地居民、在瑞丽的闽商和关系户。
1、面向弄莫湖片区，具有绝佳的景观效果。
2、是由在瑞丽发展的闽商抱团开发的一项房地产项目，受到在瑞丽的闽商的追捧。
1、小区周边的环境较差，临近缅甸人聚居的片区，安全性较差。
四、房地产现状分析
通过本次调研我们发现：
整个瑞丽的房地产市场正在逐渐转型，投资需求的增加，造成投资型产品增多。
其中的原因主要有两点：
Ø
滇西地区的发展前景看好，尤其是瑞丽桥头堡政策公布后，瑞丽作为政策实施地，拥有更多的机遇和更好的发展前景，因而当地的商业与投资氛围会极大地增强，进而带动投资性房地产的快速发展。
本地居民的生活已得到了极大地改善，加上城市化建设的发展，促使许多人加入到购房大军中来。
外来客商和旅游者也将成为潜在的客户群体。
大批有实力的开发商的加入，如中国华力集团、深圳佳家豪、景成集团等。
于此同时，我们也看到了一些不足，具体表现在以下方面：
本地的旅游资源有限，无法吸引更多的游客在此停留。
城市交通条件不够理想，将会极大的阻碍城市的发展，进而影响到投资性产品的生命力。
由此我们可以看出，瑞丽的房地产发展拥有极好平台和广阔的前景。
随着城市化建设的深入，瑞丽将会成为投资者的热土。
调研人：
姚轶俊
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