营改增政策梳理和解读Word文档下载推荐.doc
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一般计税法（一般纳税人发生应税行为适用）应纳增值税额=销项税额-进项税额=含税销售额÷
（1+税率）×
税率-购置价款÷
（1+税率）×
税率
简易计税法（小规模纳税人发生应税行为适用）应纳税额=含税销售额÷
（1+征收率）×
征收率
纳税期限：
增值税的纳税期限分别为1日、3日、5日、10日、15日、1个月或者1个季度。
纳税人的具体纳税期限，由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。
小规模纳税人适用于以1个季度为纳税期限。
纳税人以1个月或者1个季度为1个纳税期的，自期满之日起15日内申报纳税；
以1日、3日、5日、10日或者15日为1个纳税期的，自期满之日起5日内预缴税款，于次月1日起15日内申报纳税并结清上月应纳税款。
不能按照固定期限纳税的，可以按次纳税。
税收减免的处理：
个人发生应税行为的销售额未达到增值税起征点的，免征增值税；
达到起征点的，全额计算缴纳增值税。
增值税起征点不适用于登记为一般纳税人的个体工商户。
增值税起征点幅度如下:
①按期纳税的，为月销售额5,000-20,000元（含本数）。
②按次纳税的，为每次（日）销售额300-500元（含本数）。
对增值税小规模纳税人中月销售额未达到2万元的企业或非企业性单位，免征增值税。
2017年12月31日前，对月销售额2万元（含本数）至3万元的增值税小规模纳税人，免征增值税。
省、自治区、直辖市财政厅（局）和国家税务局应当在规定的幅度内，根据实际情况确定本地区适用的起征点。
《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（2016年第16号）
1、一般纳税人出租不动产
①一般纳税人出租其2016年4月30日之前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额；
应纳税款=含税销售额÷
（1+5%）×
5%
②一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税；
应纳税款=含税销售额÷
（1+11%）×
11%
2、小规模纳税人出租不动产
①单位、个体工商户及其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应按税额；
5%
②个体工商户及其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额；
应纳税款=含税销售额÷
1.5%
备注：
①一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择简易计税方法也可以选择一般计税方法，在测算表中统一按照简易计税方法计税。
（1+11%）×
11%。
③个体工商户及其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额；
（1+5%）×
其他适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额；
归结起来，出租不动产主要有以下三种征收方式：
对收益法测算的影响：
1、营业税改成增值税，需根据纳税人性质、取得不动产的时间及不动产本身的性质来确定计税方式；
纳税人性质：
一般纳税人、小规模纳税人、个体工商户及其他个人；
取得不动产的时间：
2016年4月30日之前、2016年5月1日之后；
不动产性质：
非住宅、住宅；
2、房产税的计征方式
个人物业统一修改为按照不含增值税的租金收入乘以税率计算，税率为4%，其他类型按照原建购价×
0.7×
1.2%计算；
3、教育费附加和城建税计征依据改成增值税，税率保持不变；
尚未明确的问题：
①计征印花税的房产租金收入是否含增值税？
目前处理办法：
数额较小，暂按照含税租金收入计算，即保持原计征方式不变；
②在计算房产税时，原建购价是否含增值税？
打电话问税局确认过，按照含税价计算，既保持原计征方式不变。
三、转让不动产《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（2016年第14号）
一般纳税人
l一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。
l一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。
l一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
l一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。
简易计税法：
应纳税额=（销售收入-原建购价）÷
（1+5%）×
5%
一般计税法：
应纳税额=销售收入÷
（1+11%）×
11%
小规模纳税人
小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
简易计税法：
应纳税额=（销售收入-原建购价）÷
5%小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
应纳税额=销售收入÷
（1+5%）×
归结起来，转让不动产主要有以下三种征收方式：
一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产及小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，适用简易计税方法计税；
应纳税额=（销售收入-原建购价）÷
一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产及小规模纳税人转让其自建的不动产，适用简易计税方法计税；
应纳税额=销售收入÷
一般纳税人转让其2016年5月1日后取得的及自建的不动产，适用一般计税方法；
（1+11%）×
一般纳税人转让其2016年4月30日前取得的或自建的不动产，可以选择简易计税方法也可以选择一般计税方法。
个人转让其购买的住房
北上广深之外的城市：
个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；
个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
北上广深:
个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；
个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
土地增值税：
营改增之前扣除项包括：
登记价（按照购买年限每年加计5%扣除，中行除外）、营业税、城建税、教育费附加、印花税、交易服务费、应补地价、装修改良等；
营改增之后扣除项包括：
登记价（按照购买年限每年加计5%扣除，中行除外）、城建税、教育费附加、印花税、交易服务费、应补地价、装修改良等；
营改增之后，增值税不能作为土地增值税的扣除项；
问题：
登记价是否需要变更为不含税登记价？
打电话问税局确认过，按照含税价计算，既保持原计征方式不变。
所得税：
营改增之前所得税计算方法：
企业所得税按季度预征，测算时一般不计；
个人所得税=（含税销售额-登记价-营业税-城建税-教育费附加-印花税-土地增值税-交易服务费-应补地价-装修改良等）×
20%；
营改增之后所得税计算方法：
个人所得税=（不含税销售额-登记价-城建税-教育费附加-印花税-土地增值税-交易服务费-应补地价-装修改良等）×
在“营改增”实施之前，纳税人缴纳的营业税可以在所得税税前全额扣除。
而在“营改增”实施之后，由于增值税是价外税，并不包含在收入总额中，在计算应纳税所得额时，增值税不得在收入总额中扣除，因此导致应纳税所得额增加。
即：
营改增之后，增值税不能作为所得税的扣除项；
取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值。
四、房企销售自行开发的房地产
《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（2016年第18号）
适用范围：
自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设；
房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售；
销售额：
房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
销售额=（含税销售额-当期允许扣除的土地价款）÷
（1+11%）
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷
房地产项目可供销售建筑面积）×
支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
应纳增值税额=销项税额-进项税额=（含税销售额-当期允许扣除的土地价款）÷
1.11×
0.11-（建安成本+开发间接费等）÷
0.11
城市更新项目中的拆迁款能否在销售额中扣减？
能否作为进项税额抵扣？
目前处理办法：
不可以。
房地产老项目：
一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。
房地产老项目，是指：
《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；
《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。
应纳增值税额=不含税销售额×
5%=含税销售额÷
1.05×
0.05
如果项目分期开发，分期办理《建筑工程施工许可证》的，一期开工日期在2016年4月30日之前，二期开工日期在2016年4月30日之后，能否算房地产老项目？
如果二期的项目公司和一期保持一致，则可以按照房地产老项目计算；
预缴税款：
一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%预征率预缴增值税。
应预缴税款=预收款÷
（1+适用税率或征收率）×
3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；
适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
其他问题：
1、财务费用能否在销项税额中抵扣？
财务费用作为贷款服务类进项税额是不可以在销项税额中抵扣的。
2、房企经营租赁其自行开发的房地产如何计税？
未知。
建议暂时按照已取得的房地产的计税方法；
19
对可研测算表的影响：
1、土地增值税：
营改增前土增扣除项：
（土地成本+拆迁补偿成本+建安成本+开发间接费）×
（1.2+10%）＋营业税+城建税+教育费附加+印花税其中1.2是房地产开发企业加计20%扣除，10%是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用按照10%扣除；
营改增后土增扣除项（目前处理办法）：
（土地成本+建安成本+开发间接费）÷
（1.2+10%）+拆迁补偿成本×
（1.2+10%）+城建税+教育费附加+印花税
（土地成本+建安成本+开发间接费）÷
（1.2+10%）×
（1-0.11）+拆迁补偿成本×
（1.2+10%）+城建税+教育费附加+印花税
2、营改增对利润表的影响目前处理办法：
收入和建安成本统一变更为不含税的收入、成本，销售税金及附加变更为扣除增值税外的其他附税，经营税金及附加变更为扣除增值税外的其他附加税和土地使用税之和。
3、测算表中增值税是否考虑先预征后清算？
测算表多以半年、年为跨度，暂不考虑预征，统一按照清算处理。
探讨：
根据《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）：
土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
是否可以理解为：
在增值税中做为进项税额已抵扣掉的部分不再作为土增税扣除项，剩余未抵扣的部分可作为土增税扣除项？
即：
示例1：
某房企预计于2016年销售某房地产老项目，其中4月份销售收入1000万元，5月份之后销售收入9000万元，预计共取得进项税额495.5万元。
营改增前营业税=（1000+9000）×
5%=500万元营改增后一般计税法应纳税额=1000×
5%+9000÷
1.11×
0.11-495.5=446.4万元营改增后简易计税法应纳税额=1000×
1.05×
0.05=478.6万元
示例2：
某房企预计于2016年5月后销售某房地产老项目，预计总销售收入10000万元，预计共取得进项税额495.5万元。
营改增前营业税=10000×
5%=500万元营改增后一般计税法应纳税额=10000÷
0.11-495.5=495.5万元营改增后简易计税法应纳税额=10000÷
0.05=476.2万元
√
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