房地产开发工作流程图Word下载.docx
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在这里举例说明一下，比如建筑密度，这个东西看起来很简单是吧，就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。
譬如这个小区是1万平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。
看起来这个计算应该是没有什么争议了。
但是且慢。
这3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。
现在，争议就来了，这个2000平方米，到底算不算建筑基底？
你之所以限制我的建筑密度，无非就是为了保证绿化嘛，保障居民的休闲空间嘛。
现在我虽然好象是在地面上建了东西，但是我这个东西顶上都是绿化啊，我的绿化没有减少啊，我的休闲空间没有减少啊，所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面。
这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，反正技术规范没有限死，有无穷的空间可以钻营。
再举个例子，容积率，总建筑面积除以净用地面积。
也是看起来很简单。
但是放到实践中一看，啥是净用地面积啊？
从哪里起算啊？
是纯粹的土地使用权证载的面积呢，还是比这个面积大那么一点，一直到周边道路的道路中线去呢？
这个东西根本说不清楚，怎么算都行。
把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。
其他的地方，譬如消防通道的设置，高层建筑四周必须设立环形消防车道。
但是这么一搞，小区的绿化基本上就毁掉了。
怎么办？
设置那种隐形消防车道，上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防道路。
这么搞行不行？
反正个人不知道行不行。
消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求的。
审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活，这个过程一般都要2到3个月，往往都要和规划部门反复修改扯皮，来回磨，磨到双方都没了脾气，才能通得过。
也没见过那种零缺陷的总平面设计，只要有心，无论什么公司的总平面，无论是你万科还是富力还是雅居乐，那只要一挑起来，问题都是一筐筐的。
不是消防间距不够，就是在不能开窗的地方开了窗，要么就是车道转弯半径太小，等等等等
4、管线综合审查、排水许可证
管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，现在专门拿出来讲，因为这个东西实在是非常，非常的专业啊。
搞得不好的话，实在是害死人啊。
而且，被这个东西害死的公司比比皆是。
各位千万别以为那些什么保利啊合生啊之类的大公司就不会在这个问题上犯重大原则性的错误，事实上，无论什么房地产公司，在这个问题上栽跟头的的几率，是一样的，这个东西就跟击鼓传花似的，一轮到就死。
说了半天，管线综合是啥？
包括三大项：
小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。
给排水不用多解释了，就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；
强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；
弱电的内容就多了，什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路，等等等等，多得要死。
上面这三样东西要科学的话，统统都得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。
这些线路啊什么的，必须要合理的安排好，不能到处乱走。
作为非专业人士，要判断一个小区的官线综合设计好不好，只需要看两个东西：
1、你就这么走进一个小区，看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。
只要有这个，基本上这个小区你就不用多考虑了。
2、沙井盖是不是基本沿着小区道路排布，不是搞到到处都是。
如果什么沙井盖搞得满地都是，简直看不出走向来的，基本上这个小区你就可以考虑放弃了。
为什么要这么强调这个管线综合呢？
如果它设计不好有什么后果呢？
首先，就是给排水会整天出问题。
一下雨小区就变池塘的事情，我实在是见得太多了；
然后，对于年轻的我来说，就是网络整天出问题，小区网络运营商根本没得选，因为只埋了一条管，别的网络运营商想进来提供优质服务都不行，而现在的这家，不是这里的线路坏就是那里坏，整天修，我这正打怪呢，嘣的一下，断网了。
再然后，夏天千万别开空调，一开就断电跳闸。
家里的电器得轮着用，千万别一起开。
看电视的时候千万别开电脑，不然就得在黑暗之中耗一晚上。
这都是管线综合没搞好的标志啊。
管线综合既然如此重要，那么我们说，我们设计的时候好好的考虑，好好的研究，不就行了吗？
事实上，是不行。
为什么？
因为所有的线，你都得从外面引进来，都得跟外面有个接口。
但是接口在哪里呢？
现在告诉你们，无论开发商们在事先做多少准备工作，做多少调查工作，都无法保证预留的接口不发生变化。
最常见的是市政排污管线突然就重新施工，换地方了，哪怕它不换地方，就是水平抬高个几公分，这个小区的排水因为倾斜度不够，那也完蛋了。
这种事情太常见了。
大家肯定经常看到市政管线施工，把路挖开，今天搞搞这里，明天搞搞哪里。
我反正是被这个东西搞怕了。
这种情况那是想赔钱都搞不定的。
然后，高压电线的接入口，一开始说得好好的，从某某变电站接，等到施工完毕，要正式接的时候，突然发现那个变电站已经搬走了，又或者它的容量已经超了，不能再让你接，你得从其他地方接，这个时候只能花冤枉钱，乱引，引到多少电算多少电。
再说到这个排水许可证。
这个东西是市政部门发的，专门针对小区的排水。
现在都是要求雨污分流了。
就是雨水和生活污水要分两条管排。
这个东西管的是管径和流量，以及连接市政管线的位置。
然后这个东西反过来又影响管线综合设计，事实上是一回事。
再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，非常的烦，也不知道这个东西应该算什么。
立项主要考察的是项目的投资额及可行性。
我不知道在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。
反正现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。
有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。
而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。
立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。
譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。
这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。
但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。
立不了项根本做不了环评。
不过上有政策下有对策，事情都是人办出来的。
反正到目前为止，建设项目都在纷纷的上马中，我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。
操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。
编制费用稍微给多点都没关系。
5、单体审查、建筑工程规划许可证
划部门对单体设计的审查那也是非常严格的，但是总体来说，相对于总平面规划，就比较容易通过一点。
单体设计是啥呢？
就是在总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案。
单体方案主要是些啥内容呢？
个人是这么总结的：
关键就是落实各空间的大小尺寸。
这个阶段有些东西也很麻烦，最烦的是车位。
目前来说，我国各大城市在车位问题上管得那都是非常严格的，要求一般是每户住宅配一个车位，商业一般是100平方米配一个车位。
大体的配置要求基本上都是这样，各城市大同小异。
车位不够，基本上都别想通过单体审查。
当然，总平面审查期间一般来说，也会审车位，不过那个阶段主要是经验值，按35平方米到45平方米平方米一个车位这样的经验值，来评估地下室面积够不够，一般来说规划部门不会很在意车位够不够，不会认真的在图纸上数。
但是单体阶段就不一样了，就开始数了。
这个时候什么毛招都会用上。
比如所谓的子母车位啦，根本停不进去车的转角位也放个车位啦，等等等等，不一而足。
但是有些时候，无论怎么摆都摆不够，那也有办法，就是宣称我这里要做立体机械停车位。
立体机械停车位相信很多人都见过，那玩意非常的不好使唤，进出一次花上半个小时那是非常正常的事情。
不过无数开发商都只是停留在口头上，只要通过单体审查了，这个机械停车装置那是绝对不会安装的。
那么，为什么开发商那么不愿意建大点地下室？
因为建地下室是亏本的。
买的人也少。
10几20万买一巴掌大的停车位，开发商还亏本？
事实是，停下一台车，的确只需要10个平方米不到的空间。
但是，你要把这部车停进去，你另外还需要30平方米的进车道。
所以按经验值，每个停车位所须分担的面积，基本上都是35到45平方米。
规划部门都这么掌握。
你这个车是不能垂直起降的。
这就是客观规律。
当然这个是大概经验，在有些城市，停车位还是能赚钱的，比如广州、深圳和上海的一些黄金地段的楼盘，据说停车位都能买到40万一个。
不过这个不代表一般规律。
审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证。
这个过程比较没什么技术含量。
不值得多说。
6、消防和人防专项审查
这两样东西搞死人。
直接这么下两个结论：
没有哪个小区的消防和人防设计是达标的。
没有哪个小区的消防和人防设备是合格。
就这么直接一点：
消防报建，要说难，是所有专业报建中最艰难的，但是如果说简单，也可以很简单。
至于人防报建，这个东西莫名其妙。
先从消防说起。
消防部门是武警官兵，不是政府机构，这个大家心里要有数。
我国的消防审查，在很多时候都是官僚的。
另外呢，我们的开发商要满足消防规范的话，这个投入太大了。
另外我们的消费者也没这种意识。
因为很多消防上的要求是非常影响使用的，比如电梯间和楼梯间之间设置个1级防火门，那对业主进进出出来讲，是非常不方便的。
基本上来讲，消防设计绝对不可能严格按规范做够做足。
在这个方面，审查那也是越来越严。
一般说，各发展商都是委托消防施工企业代理报建。
为什么呢？
因为这些企业长期和消防部门打交道，跟消防部门之间的关系千丝万缕源远流长，往往由他们出面才能把事情办成。
但是，在这里说句公道话：
涉及生命安全的消防规范，基本上没人敢动手脚。
比如12层以上要设置专门的消防电梯，17层以上设置剪刀楼梯，这些强制性规范已经是铁律。
没见过有开发商能绕得过这些强制性规范的，即使能绕过去将会获得巨大的回报，譬如减少一套楼梯，那是多么好的事情啊，但是基本上没人敢去办。
人防工程是非常神经的一样中国特色的东西。
真要有空袭了绝对不会呆在高层建筑的地下室里，911的那栋大楼就是前车之见。
真要被炸了楼，呆在地下室里绝对活埋掉。
人防部门属于政府部门，不是军队编制。
用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位，但是这部分要被划出来，不能发产权证。
这部分停车位只有使用权。
关于人防停车位的使用权问题，现在的争议非常大。
社会上各种声音都有，尤其是自以为看通了物权法的神经们。
现在告诉你们，所有的人防用途的东西，产权都是国家所有。
国家为了鼓励大家搞人防工程，就允许你暂时用着。
但是这个产权，无论如何，都不可能归属于什么全体业主。
因为人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质，不能卖，所以开发商绝对会想办法减少人防面积。
另外，人防设备那也是非常疯狂的东西，比如人防那个安全门，那都不知道算啥，那个东西要真放进地下室，还真是搞碉堡了。
7、节能审查、施工图审查
在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的基础上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计，做一个节能计算书，就可以开始这两项审查了。
节能审查，在个人经验里面，是怎么审都行的事情。
我国现在越来越强调可持续发展，建筑节能摆上的位置也越来越高。
这么说吧：
什么360度大落地窗、全敞开式阳台、无封闭式中庭这些东西，在节能方面肯定是不达标的。
搞了这些东西，夏天空调得开到疯狂掉。
不过老百姓都喜欢这种新鲜东西。
恩，在这里南北差异非常明显：
北方一般在节能审查上都比较能达标，老百姓在观念上也比较能接受这个，因为北方有一个取暖的问题，节能不能达标的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖费的。
但是南方人对这种东西就比较不待见，我就好这一口，你管得着啊。
开间超过6米的客厅，在取暖上就肯定不达标了。
同时，在完全不考虑洗手间的采光和通风要求时，90平方米的套型面积的确可以设计出非常不错的三居室的户型。
这是与北方人的使用习惯及气候一致的：
空气干燥，而且洗手间的使用频率较低，一般人都不习惯每天洗澡但在南方，仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户，90平方米要设计出三居室，就几乎是不可能完成的任务。
房子朝外的位置就那么几个面，几个房间一占，厕所就不知道摆在哪里了。
现在开始说施工图审查。
施工图审查现在都已经在表面上市场化了，允许开发商自己找资质的施工图审查单位做审查。
施工图审查单位还必须对审查结果负责。
但是，基于我国的审查技术非常的落后，恩，怎么说呢，连设计、施工技术都非常落后，因此这个审查实在是见仁见智，根本没法子审。
施工图审查是收费项目，非常贵，所以一直都是名义上的市场化，事实上的垄断化。
施工图审查时除了给审查费，专家红包那也是不能少滴。
8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可
余泥和噪音，这两个东西专门拿在这里讲，是因为这两样东西是最扰民的。
以前在很多城市，几乎没怎么管这两样东西：
余泥和噪音。
但现在，越来越多的城市，开始加强了对这两样东西的管理。
余泥在运输过程中，很容易污染路面。
余泥排放现在都快成了各大公路管理部门，包括公路、交通、警察，的主要生财道路了。
运输施工余泥的车辆，只能在规定时间，规定道路上行驶。
但在很多时候，根本不可能这么规范。
尤其是工程赶进度的时候，那是日夜得都运泥啊，没办法，只能打通各路神仙。
噪音排放许可，是指只能在规定时间，用规范的，噪音较轻的方式施工。
这个是环境保护部门管着的。
现在很多城市已经禁止使用锤击桩了。
那玩意打起来不是人能忍受的，站在工地里，听了一天的锤击声，第二天耳朵里都是嗡嗡声，几乎没给锤傻了。
当然用锤击桩，那肯定是最经济的。
只要没人管，开发商绝对用锤击桩。
此外，对那些夜间连续施工的，更要予以管制。
现在在一些城市，这个夜间连续施工的管理，就管得非常好，比如广州和深圳。
那是真管得不错。
无论怎么找关系都难批得下来。
如果居然胆敢不报批就夜间开工？
那是嫌自己钱多，想支援政府的贫困官员了。
9、质量监督、安全监督
质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。
拿施工许可证之前，必须得去两个站办审批手续。
看来，质量问题都是安全问题。
在现实的操作中，但凡涉及到检测的，就由质监办；
不需要检测，一般用肉眼就能发现毛病的，就属于安监的职责。
由于质监搞检测，比如桩荷载检测、水泥检测，这些东西，都是收费项目，所以质监在管理上就没那么的严，为什么呢，因为质监大多得靠这些收费项目养活自己。
收人钱手软，云云。
安监基本不收费，但是他们也能想出非常多的收费服务出来，譬如安全生产培训，工人佩带平安智能卡上班，等等，总之各有各的门路啦。
现在在有些城市，质量检测的功能已经开始市场化了，有资质的检测单位都能做检测了。
打完桩必须做检测。
检测合格了，才能做承台，继续往上建。
不过呢，绝大多数的城市，这个功能被质量监督站牢牢的把持着。
这个也是建设部门的生财主道啊。
10、施工招投标、监理报建
首先，必须说明，按照我国现行招投标法，私营房地产公司（无国有经济成分），其房地产项目不需要做建筑施工招投标，他们可以直接发包。
但在某些大城市，譬如广州，无论什么企业施工，都必须做招投标。
这是广州在管理上严重违反行政许可法的地方。
在大多数城市，私营企业只要能提供私营企业证明，既可免除施工招投标手续。
啥是私营企业证明呢？
去工商局打一张股东结构书就行了。
监理招标的程序跟施工招标的程序及做法几乎一致。
监理报建是完成这个监理免招标或招标手续之后的事情，做一个监理规划和监理细则，交建设部门审核一番，认为OK了，发一个监理审查意见。
通过了就是下一步，施工许可证。
监理规划和监理细则，从来没看到建设部门真的做过审核。
11、施工许可证
施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总。
缺一不可。
但在与同行的交流中，也从来没见过老老实实的一步步完成所有手续，再来办施工许可手续的。
要这样的话，绝对没1年的时间出不来。
不相信的同学，请回头再把前面10个大项看一遍，基本上每个大项里的每一个小项的工作日不会少于20个。
而且得一步一步来。
这是什么概念？
这是卡死你的概念。
随便哪个环节出了任何问题，直接就GAMEOVER。
因此，我们经常可以看到，除了一些管理相对规范和严格的大城市，很多的城市都可以在未领取施工许可证的情况下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先动的。
这就是一种双方博弈之后达到的平衡。
哪怕是在这些管理相对规范的大城市，也有空子可以钻，比如基坑支护可以先发一个单独的施工许可证，然后再发地下室部分的施工许可证，再发地上部分。
这么把一个项目分割成很多部分发证。
因为这是双方一起适应，互相妥协的结果。
政府要是把企业都给玩死了，他们就没得玩了。
13、放线、验线
这个就简单的说一说吧。
图纸画出来之后，要把图纸上的建筑物在实地上落实一个具体的位置，这是个技术活，要测量，定坐标。
这个活就叫放线。
放线一般是规划部门下属的测绘院或类似的测绘机构干，不过有些发达城市也已经把这个工作半市场化了。
嘿嘿，又来一个半市场化。
正式放线的前提是领取了施工许可证。
放线后，测绘院会发出一份放线册。
在工程提前施工，违章施工的场合，都需要做通这个测绘院的工作。
让他们提前来做放线。
唉，又来一个“做通”工作。
放线完毕，施工单位照着这个边角点施工，完了之后就做验线。
一看这个建筑的确是按图纸建起来的，没超出边线，测绘院就出验线册。
这个验线工作跟日后的验收有莫大的关系。
所以测绘院也得要像皇帝老子一样供着，尤其是在提前放线的场合。
14、预售许可证
预售现在的管理已经比较严格了。
现在房地产预售许可都要求在网上办理，全程公示。
现在在预售上面做手脚的可能性越来越小了。
预售许可最重要的条件是：
高层建筑结构完成3分之2，低层建筑结构封顶。
这个条件跟银行办理按揭贷款的条件又不一样：
无论层数高低，全部封顶才能放贷。
因此现在高层建筑往往在完成3分之2的结构，取得预售许可证之后，开发商在推盘时都不积极。
因为这个时候，钱也不是很能收得到，只能收到个2、3成，但是各项交易税费却要按足成在当年予以计算。
但是在北方很多城市都是在没有取得预售证之前就开始内部认购卖VIP卡了，预售证也是想法提前拿出来，发票都是在交房之后再开。
在预售许可方面还有个值得一说的地方就是预测绘。
房管部门下属的房屋测量部门，根据开发商提供的图纸，事先算一个面积。
这个叫预测绘。
在竣工之后，到实地测量，就是实测了。
现在为了避免面积方面的纠纷，各大开发商都学乖了，开始花很大的精力在做通房屋测量机构的工作上。
总之无论到时候实测面积是多少，房屋测量机构都照样按着当初的预测面积出报告。
15、关于预售中的土地解押
先从土地抵押说起。
现在关于土地抵押的规则越来越严格了。
土地必须在办理了施工许可证之后才能抵押贷款。
这也是开发商为什么这么紧张施工许可证的原因。
贷款额现在基本上都是根据施工许可证载建筑规模来确定和发放的。
在这方面，全国的银行都是大同小异的。
土地抵押必须办理抵押登记，这个是常识了。
根据现在越来越严厉的销售管理规则，办理预售许可证时，该地块不能有任何抵押。
但是，我们都知道一个事实就是：
任何开发商都必然会选择将土地抵押贷款。
这就意味着开发商在办理预售许可证时面临着很严重的资金压力：
要么还贷，要么更换抵押物，不然这个预售许可证就出不来了。
现在的任务是：
即不还贷，又不更换抵押物，又能解押，还要能办出预售许可证。
其中的两个办法。
现在绝大多数的城市，国土部门和房管部门都是分离的。
在国土部门办理土地抵押登记，在房管部门办理预售许可证。
这两个部门绝对不会主动向对方查询对方的登记资料的。
在这些地方，先做通银行工作，比较合理的，能让双方的脸面都过得去的借口，是更换抵押物。
更换抵押物的话，原抵押物要先解押，再将新抵押物办理抵押登记。
这个解押和新抵押中间，会有一个抵押物悬空期。
这个悬空期是合理的。
无论银监还是上级什么部门来查，都可以解释过去。
那么我们就利用这个悬空期吧。
先以更换抵押物的理由非常合理的将土地解押掉（有些人把银行的工作做得很通的，连更换抵押物这样的理由都不需要找，直接先解押掉，然后拿着这个注明了已解押字样的土地证，赶紧去房管部门，给他们看，我的土地证已经解押了啦。
房管部门一看，哦，的确如此，于是收材料办预售许可证了。
只要他们一收材料，立马又把这个土地证重新送进国土部门办抵押。
办得快的话，只需要悬空半个小时。
如果担心房管部门还会再看看土地证的话，可以先等个1天两天再去国土部门办抵押，也行。
国土部门与房管部门分离，实在是一项有无数空子可以钻的的制度啊。
此外，在可以办理在建工程抵押的城市（这里说明一下，在建工程抵押不是每个城市都办得了。
很多城市的房管部门不受理这种抵押登记手续），也可以试试，土地解押，换成地面上的在建工
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