成都市物流仓储设施市场投资分析工商管理硕士MBA学位论文.docx

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成都市物流仓储设施市场投资分析工商管理硕士MBA学位论文

西南交通大学——国立南澳大学

工商管理硕士（MBA）学位论文

成都市物流仓储设施市场投资分析

ClassifiedIndex:

（此处填国内图书分类号）

U.D.C:

（此处填国际图书分类号）

SouthwestJiaotongUniversity&UniversityofSouthAustralia

MasterDegreeThesis

MARKETSTUDYOFCHENGDULOGISTICSWAREHOUSEINVESTMENTOPPORTUNITIES

Grade:

2008

Candidate:

LEITAO

StudentID:

100107261

AcademicDegreeAppliedfor:

MasterofBusinessAdministration

September23,2018

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日期：

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摘要

成都位于四川省中部，是中国西部地区重要城市。

成都发展的目标是成为中国中西部创业环境最优、人居环境最佳、综合实力最强的现代特大中心城市，并致力于构建中国中西部的金融中心。

在过去十年里，成都的国内生产总值、零售销售额、外商投资和货运总量一直保持持续稳定的增长。

自08年4季度金融危机爆发之后，受国内外租赁需求的影响，工业增长率放缓。

尽管如此，经济增长也呈现出积极迹象，2009年全市实现地区生产总值4502.6亿元，增长14.7%。

成都的物流市场发展从2005年开始。

近年来，随着政府规划将成都建设为中国西部物流中心，新兴的物流园区和中心涌现出大量的新增物流设施。

随着物流市场的发展和对高规格仓库的需求增长，陈旧的仓库和落后的物流技术逐渐被淘汰。

很多物流公司继续开拓新的配送方式、迁入符合现代物流业发展的高标准的新仓库以此整合低效率的分销网络，并提高物流效率。

拟投资项目位于成都市政府规划的主要物流园区之一——成都西南方向的成都航空港物流园区，交通网络发达，靠近高速公路、大件路和机场，能快速的到达市区和周边地区。

根据目前市面上仓库所处的地理位置不同租金差异较大，且根据建筑标准不同分为A级和B级仓储设施，A级仓库的租金在RMB17-24/平方米/月，B级仓库的租金在RMB11-16/平方米/月。

随着仓储需求的不断增大，仓库租金快速上涨。

自2006年到2008年，租金的年增长率为4.8%，均价达到RMB17.22/平方米/月；至2009年3季度，租金均价为RMB19.51/平方米/月，同比增长8.3%。

随着大量的物流设施涌入市场，这将为物流市场带来更多机遇。

高规格仓库的竣工，土地价格的增长，建安费上涨，火车东站重建促使大量客户搬迁、升级和新设物流点，虽然会造成市场竞争激烈，但保守估计仓库租金仍然会以3%的年增长率持续上涨。

从2007年到2008年，市面上仓库的平均空置率保持在14%。

2009年3季度，增长为26%。

A级仓库和B级仓库不存在显著的空置率差异。

随着2009年4季度4个项目的竣工，2009年底，仓库空置率增加为47%。

根据历史数据和项目规划，研究预计到2013年底，仓库空置率将保持在20%左右。

未来大量的供应量会给市场带来激烈的竞争，以及影响物流物业的投资收益回报率。

成都物流市场仍然处于发展初期，绝大部分的租户对价格相当敏感，从仓库贮存迈向更高价值的物流操作技术应用这一观念的转变需要一段时间。

鉴于成都市场有较多竞争对手，目前的项目会因为高价租金削弱其竞争力。

成都航空港物流园区的配套设置依然不完善，例如通往城区的交通，餐饮和住宿，其建成时间需要2-3年。

预计主项目的租金自2009年到2011年将会保持平稳。

随着市场逐渐成熟、项目所在范围的基础设施和配套设施逐渐完善，项目租金在2012年会有一定增幅。

预计项目投入使用后的2-3年内达到较高的租用率。

关键词：

成都航空物流园、租金、供应量、空置率

Abstract

Chengdu’sGDP,retailsales,FDIandcargovolumehasalwaysmaintainedstablegrowthrateinpastdecade.Meanwhile,theglobalfinancialcrisisdidimpactChengduindustryastheannualgrowthshrank.Startingform4Q08rightafterthecrisisbrokeout,thegrowthratecutdowninfluencedbylesseningdemandfrombothdomesticandoverseas;however,thegrowthhasbeenpositiveallalong.

Chengdu’slogisticsfacilitiesinvestmentmarketsstartedtodevelopfrom2005.Followingthegovernment’splanningtodevelopChengduasthelogisticscentreinWesternChina,anumberofnewsuppliescompletedinthenewlydevelopedlogisticsparksorcentersinrecentyears.Asthelogisticsmarketdevelops,theoldlogisticsandwarehousingfacilitiescouldnolongermeettherequirementsofthemodernlogisticsindustryandthedemandsforhigh-qualitylogisticspropertiesareincreasing.Whilethechallengingeconomicenvironmentstillplaysalargeroleinbusinessdecisions,manycompaniescontinuetolookforwaystoconsolidatedistributionnetworksfrominefficient,movingfromolderfacilitiesintonewerdistributioncenterstoincreaseefficiencies.

Thesubjectproject,situatedwithinChengduAviationLogisticsParkinthesouthwestofChengdu,isoneofkeylogisticsparksplannedbytheChengdugovernment.Thesitehasgoodaccessibilitytobothcitycentreandsurroundingdistrictsandcountiesasitisnearwell-developedtransportationnetworkcomprisingofhighways,expresswaysandairtransportation.

TherentallevelofClassAwarehousesrangesfromRMB17-24persqmpermonthdependingondifferentlocationswhilethatforClassBisaboutRMB11-16sqmpermonth.From2006to2008,theaveragerentexperiencedanannualgrowthrateof4.8%toRMB17.22persqmpermonth.Upto3Q2009,therentincreasedby8.3%toRMB19.51/sqm/month.ThegreatincreaseisattributedbythestrongdemandfromlogisticsservicestationsandChengduAviationLogisticsPark.

Despitethelargesupplyinfuture,weconservativelyexpectthattherentwillstillincreaseby3%y-o-y,whichisdrivenbythecompletionofhigh-qualitywarehousefacilities,increaseoflandprice,constructioncostandthedemandfromrelocation（fromEastRailwayStation）,upgrading（fortime-efficiencylogisticsfacilities）andnew-setup（forhigh-qualitylogisticsfacilities）.

From2007to2008,thevacancyrateaveragedat14%butincreaseto26%asof3Q2009.ThereisnodistinctdifferencebetweenClassAandClassBregardingtothevacancynumber.Withthecompletionoffourprojectsin4Q09,weexpectbyend-2009,thevacancyratewillsoarto47%.Basedonassumptionfromhistoricaldataanddemandprojection,weestimatethevacancyratewillstayat20%byend2013.

Therearelargesuppliesinthefuture,whichwillbringcompetitionandaffectthefutureinvestmentyieldoflogisticproperties.Chengdu’slogisticsmarketisstillinitsinfancyandmajorityexistingtenantsarecostsensitive.Itwilltaketimeforthemtoshiftawayfromwarehousingforstoragepurposestowardsotherhighervalueactivities.Asforthesubjectproject,thehighrentalwillundermineit’scompetitivenessgiventhefactthattherewillbeanumberofcompetitorsinChengdu.InChengduAviationLogisticsPark,supportivefacilitiesstilllagbehindincludingtransportationtodowntown,canteenandaccommodation,whichareexpectedtobecompletedin2-3years.

Therentallevelforthesubjectprojectwillkeepflatfrom2009to2011,butincreaseafter2012whenthemarketbecomesmorematureandtheimprovementofinfrastructureandsupportivefacilitiesofthesubjectareaisexpected.Itwilltakeabout2-3yearsforthesubjectprojecttobemostlyoccupiedafteritscompletion.

Keywords:

ChengduAviationLogisticsPark,Rental、Supply、Vacancy

目录

第1章绪论1

1.1选题的意义和背景1

1.2文章结构2

第2章物流仓储设施发展环境3

2.1中国物流发展现状分析及发展趋势3

2.2成都经济发展分析4

2.2.1GDP发展趋势4

2.2.2第一、二、三产业比重变化趋势5

2.2.3外商直接投资变化趋势6

2.2.4规模以上的工业增加值6

2.2.5社会消费品零售总额变化趋势7

2.2.5社会消费品零售总额变化趋势7

2.2.6进出口额变化趋势7

2.2.7货运量变化趋势7

2.3区域交通基础设施发展分析9

2.3.1中西部地区的铁路核心枢纽9

2.3.2中西部地区的公路货运枢纽11

2．3.3便捷的内陆出海通道12

2.3.4中西部最大的国际航空港14

2.4成都市政府物流发展规划及扶持政策分析15

2.4.1成都物流产业规划15

2.4.2物流产业扶持政策16

2.4.3成都市政府震后投资16

第3章项目选址分析及物流仓储市场分析17

3.2.1物流仓储设施分类17

3.2.2物流仓储设施供应分析17

3.2.3物流仓储设施需求分析21

3.2.4物流仓储设施租金分析24

3.2.5物流仓储设施竞争分析24

3.2.6物流仓储设投资风险分析24

第4章项目投资方案评价26

4.1投资方案评价指标26

4.1.1净现值（NPV）26

4.1.2内部收益率（IRR）27

4.2投资方案评价指标分析28

结论31

参考文献33

第1章绪论

1.1选题的意义和背景

高效的物流体系是中国经济持续增长和现代化的关键因素。

随着对中国商品的国际和国内需求持续增长，物流行业需要迅速扩张才能为中国的制造商和零售商提供高效和高性价比的服务。

这对该巨大的市场需求，全球已有众多的工业投资基金介入其中，投资符合现代物流标准的物流仓储设施，通过获得高于市场平均水平的租金，享有长期稳定的回报。

成都物流仓储市场处于逐步成熟过程中，如何投资该非成熟市场，本文从宏观、微观层面逐步分析，以证明该市场的投资价值。

中国的物流市场尚处于起步阶段，对现代物流物业的大量需求与监管障碍及缺乏市场透明度之间的矛盾，给物流房地产行业带来了巨大的机遇和挑战。

目前的物流业务集中于三个主要地区绝大部分接受调查企业的仓储设施（85%）都集中在三个主要地区：

长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地区。

最为集中的是以上海（32%）为中心的长江三角洲（43%）。

珠江三角洲和环渤海地区（各21%）目前的集中程度都低于长江三角洲。

在珠江三角洲地区较为集中的是广州（11%）

和深圳（9%）。

在环渤海地区，主要集中在北京（13%）和天津（4%）。

在这三个主要地区以外，成都所占比例也比较大（5%）。

此外，只有厦门和沈阳超过了1%的比例。

未来的物流业务仍将集中在这三大地区，但会从上海和北京分流。

从未来计划（未来两年）来看，物流业务仍将集中在三个主要地区（保持在85%）。

但会有一定的物流业务从上海和长江三角洲（27%）分流出来，流向珠江三角洲（35%），尤其是广州（19%）和深圳（15%）。

该地区目前已大量投资于道路、铁路和港口基础设施。

环渤海地区也在许多公司的未来计划范围内，但更多的增长将出现在天津（8%），而不是北京（13%）。

在这三大地区之外，成都是企业扩展规划的重点（11%的被调查企业准备在成都设立新的物流设施）。

其他超过1%的城市包括青岛和武汉运输基础设施和市场是选址决策的主要考虑因素运输基础设施、市场和供应商是选择仓储地点首要考虑的因素。

上述的三个主要地区拥有最好的运输基础设施、最大的消费者市场和最深的供应商网络。

1.2文章结构

本文共分为四大部分：

第1章绪论部分，主要综述文章的选题意义与背景，并以此为铺垫，引入正文；

第2章关于物流仓储设施发展环境，主要是分别从中国物流发展现状分析及发展趋势，成都经济发展分析，区域交通基础设施发展分析和成都市政府物流发展规划及扶持政策分析四个方面进行剖析，试图从宏观环境的分析证明项目的投资价值；

第3章详细从项目选址及物流仓储市场分析入手，指出成都微观投资环境价值；

第4章则结合项目投资方案评价指标，对投资项目进行测算，确定项目的投资价值。

第2章物流仓储设施发展环境

2.1中国物流发展现状分析及发展趋势

中国的物流市场尚处于起步阶段，对现代物流物业的大量需求与监管障碍及缺乏市场透明度之间的矛盾，给物流行业的所有企业带来了巨大的机遇和挑战。

主要表现如下：

一、物流市场需求旺盛，服务水平有待提高

a）长久以来，受传统观念和计划经济体制的影响，中国相当多的工商企业仍然保留着“大而全”、“小而全”的经营方式，从原材料采购到产品销售，整个过程中所产生一系列物流需求主要依靠企业内部组织的团队消化完成。

随着大量外资企业的涌入和国内企业运营现代化程度的提高，对现代物流服务的需求正在快速增加。

b）现有企业的物流服务的方式和手段都比较原始。

虽然中国已经有多达70万家称之为“物流公司”的企业，但他们中的多数服务意识不强、技术水平落后、专业人才匮乏，大都只能简单地提供运输和仓储等单项或分段的物流服务，而不能提供物流信息化管理、库存数据化管理、流程设计等增值服务，尤其不能提供真正意义上的企业全方位物流解决方案。

c）国内现有的物流企业规模较小，服务能力不足。

现在具有全国性的服务网络、能够提供全程全网服务的企业凤毛麟角，更谈不上提供全球范围和国际标准的服务。

二、物流基础设施尚待完善

a）物流运输基础设施总体规模仍然很小，按国土面积和人口数量计算的运输网络密度，中国仅为1344.48公里／万平方公里和10.43公里／万人，远远落后于欧美等经济发达国家。

b）能够有效连接不同运输方式的大型综合货运枢纽、服务于区域或城市的物流基地、物流中心等现代化物流设施十分缺乏，严重阻碍物流集散和运输效率的提高。

以上海市而论，全市现有仓储面积接近九百万平方米，但是能符合现代化物流需求的仓储面积不到八十万平方米，除去一些大型企业自用的近三十万平方米，真正能为广大用户使用的只有四、五十万平方米，与上海现代化国际大都市的地位极其不相称。

c）运输结构矛盾比较突出，各种运输方式尚未形成合理分工关系，业务范围交叉严重，在同类货源上进行盲目竞争，使得各种运输方式不能合理地发挥各自的优势。

三、物流技术装备比较落后

a）装备水平较低，各种运输方式间的装备标准不统一，物流器具标准不配套，物流包装标准与物流设施标准之间缺乏有效地衔接，在相当程度上延缓了物流机械化和自动化水平的提高，影响了运输工具的装载率以及仓储设施的空间利用率。

b）企业物流信息管理水平和技术手段比较落后，尤其缺乏真正符合现代物流标准的信息平台系统，物流企业提供订单管理、货物跟踪、库存查询等等增值服务的能力较弱，这更大地制约了物流运行效率和服务质量的提高。

四、未来几年的发展趋势

a）仓储设施功能的变化：

由储存转向仓储+增值服务。

储存是目前仓储设施的最主要用途（25%），其次是转运（20%）、增值服务（20%）与集拼（18%）。

但从未来三年的发展趋势来看，仓储设施的用途将由储存转向其它价值更高的用途。

尽管仓储设施的各种用途预计都将增长（包括储存），最强劲的增长预计将出现在增值服务、转运和集拼等业务领域。

b）物流集约化、专业化和对先进信息系统的运用将成为主流。

c）专业仓储设施和技术的应用也将变得更加重要。

。

2.2成都经济发展分析

2.2.1GDP发展趋势

在国家制定十五计划之前，政府出台并开始执行西部大开发政策。

此项政策意在缩小中国东部和西部地区的经济差距，促进中国西部基础设施的建设，加速西部的经济增长。

自1997年到2008年，成都国内生产总值以12.5%的增长率稳步增长。

从2001年到2008年的8年内，国内生产总值年均增长13.4%，整体经济呈现出强劲增长。

根据成都市政府的十一五初步计划（2006-2010），在未来五年内，成都市总体经济增长速度将达到12%。

然而，受到全球金融危机和汶川大地震的影响，成都2008年的国内生产总值为3901亿人民币，同比增长12.1%，但是增长速度下跌3.2%。

2.2.2第一、二、三产业比重变化趋势

第二、三产业是成都国内生产总值的总要组成部分。

自2000年到2008年，第二产业的比重从36.5%逐步增长为46.6%。

由此可见第二、三产业是成都经济增长的重要驱动因素。

且第三产业比重在2007年已经超过二产，可见服务业将成为成都市的支柱产业。

（见表2－1）

表2－1成都市一、二、三产比重

2.2.3外商直接投资变化趋势

除了2004年外国直接投资额下跌，成都一直拥有良好的投资环境和巨大潜力，被誉为最具吸引力的城市之一。

2008年，由于房地产业的推动，可用的外国直接投资比2007年几乎翻了一番，房地产和社会服务业占实际使用外资总额的87.8%，制造业为6.3%。

2004年，仅有三家国外物流公司进入成都；截止2008年底，在成都设点的国外物流公司达到43家。

来自国外的专业物流开发商（星狮物流、嘉里大通）、知名第三方物流公司（DHL、联邦快递）和零售大鳄（伊藤洋华堂）造成了市场内对高规格仓库的强劲需求。

2.2.4规模以上的工业增加值

成都工业一直处于稳定和快速发展的状态。

尽管在国内生产总值中工业的比重包含了快速增长的第三产业，这个比重也保持在50%左右。

为了给产业带来更多的能量和动力，成都已优化产业结构，积极发展重点产业。

从2003年到2008年，成都规模工业增加值保持了蓬勃发展，从人民币33亿元增长到人民币1278亿元，年增长率连续保持高于20%。

2008年的大地震，极大地打击了海外投资的信心。

尽管遭遇地震，成都