物业接管验收方案Word文件下载.docx

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（4）公司总经理代表物业管理接收单位（物业管理处）同物业交接单位进行正式移交，并签署有关手续。

（5）验收小组要填写物业竣工资料的验收记录，填写物业的交接记录。

（6）办理正式物业验收移交手续，会同发展商、施工单位、管理公司签字生效，将全部档案资料存档。

（七）接管验收相关文件

1、建设部房屋接管验收标准；

[建标（1991）第69号]

2、广州市居住小区接管综合验收办法；

3、建设工程质量管理条例；

（2000年1月10日国务院第25次常委会议通过）

4、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法；

[中华人民共和国建设部令第78号（2000年4月7日）]

5、广州市工程竣工验收备案管理暂行规定；

6、房屋建筑工程质量保修办法；

[中华人民共和国建设部令第80号（2000年6月30日）]

7、XXX公司物业管理服务有限公司关于接管验收文件。

附：

相关文件

（八）分系统接管验收工作内容（即质量与使用功能的检验）

1、主体结构

地基基础工程、钢筋混凝土工程、砖石工程、钢结构工程、木结构工程、外墙面工程、屋面楼内面工程、室内外装修装饰工程。

2、电气工程

变配电系统、电气线路、照明系统、动力设备系统、业主（住户）电量计量、防雷系统、接地系统、应急发电机系统。

3、垂直运输

客用电梯、消防货用电梯、自动扶梯。

4、水卫工程

给排水系统、生活冷水处理系统、中水处理系统、污水处理系统、卫生间设备与给排水、厨房洗涤设备与给排水、生活热水交换系统、雨水系统、市政、公建配套工程。

5、一次能源工程

燃气管道系统、燃油储油系统、热力入户工程。

6、暖通与空调工程

热交换系统、采暖系统、制冷机组、空气调节系统、中央空调系统、水质处理系统、通风系统。

7、安保工程

消火栓系统、消防喷淋系统、防火监控系统（FAS）、保安自动化系统（SAS）、公共广播与应急广播系统、消防排烟系统、正压送风系统、中央保安闭路电视监察系统、消防对讲系统、火灾自动报警系统、气体灭火系统、可视对讲系统、巡更系统、远红外防范系统。

8、系统集成工程

楼宇自动化系统（BAS系统）、通讯自动化系统（CAS）、办公自动化系统（OAS）、结构化综合布线系统（SCS）。

9、有线电视、卫星天线及调频天线工程。

10、电讯接入工程

语音通讯接入系统、数字通讯接入系统。

11、户外工程

围墙、车辆人行道路、消防车通道、交通管理设施、雨水泄水设施、绿化、广场照明、泛光照明、停车场、绿化水源。

（九）新建物业的接管验收工作细则

1、检索提交的资料

（1）产权资料

A、项目批准文件；

B、占地批准文件；

C、规划说明书；

D、环境预评价书；

E、建筑执照；

F、开工许可证书；

G、规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政设施管网、综合规划图、绿地规划图。

H、供用电合同；

I、供用水合同；

J、供用热源（热水、蒸汽）合同；

K、供用天然气合同；

L、污水排放协议；

M、通讯协议；

N、接收卫星传送的境外电视节目许可证。

（2）技术资料

A、设计说明；

B、施工说明；

C、设备明细表（含设备名称、规格型号、性能、数量、功能）；

D、竣工图——含总平面、建筑、结构、设备、附属工程、隐蔽工程红线内与市政管网连结相关图纸；

（注：

因竣工图需物业竣工后6个月之内绘制完成，所以在接管验收日建设单位需提供有效设计图纸（专业图纸为主），以供管理部门熟悉物业、管理物业之用。

）

E、地质勘察报告；

F、工程合同及开竣工报告；

G、工程预决算；

H、图纸会审记录；

I、工程设计变更通知及技术核定单（含质量事故处理记录）；

J、隐检验收签证；

K、沉降观察记录；

L、竣工质量核定证明书；

M、消防验收报告；

N、饮用水检测证书；

O、钢材、水泥等主材质量保证书；

P、新材料、构配件的鉴定合格证书；

Q、水、电、采暖、空调、卫生器具、电梯等设备及配套产品检验合格证书、图纸、安装使用说明、维修保养程序、维保合同及供货单位、生产单位明细表。

R、砂浆、混凝土试块、试压报告；

S、供水、供暖、空调试压报告；

T、水平衡、风平衡测试报告；

U、高低压供配电系统绝缘测试报告，继电保护测试报告、统调发电检测报告；

V、避雷系统测试报告；

W、接地系统测试报告；

X、排水系统试验报告；

Y、楼宇自控试验报告；

ZZ、卫星电视、无线与闭路电视系统测试报告、保安系统（监视、对讲、巡更、安全防范）验收、测试报告。

2、质量与使用功能的检验

（1）参照建标（1991）第69号文4.5条进行。

（2）机电设备接管验收参照规范：

A、GBJ（66-84）制冷设备安装工程施工及验收规范。

B、GBJ（242-82）采暖与卫生工程施工及验收规范。

C、GBJ（243-82）通风与空调工程施工及验收规范。

D、GBJ（302-88）建筑采暖卫生与煤气工程质量检验评定标准。

E、GBJ（304-88）通风与空调工程质量检验评定标准。

F、GBJ（310-88）电梯安装工程质量检验评定标准

G、GBJ（303-88）建筑电气安装工程质量检验评定标准。

（3）使用功能的检验

A、无故障运行的检验

规范验收是静态验收，另新安装系统需安全无故障带负荷运行后才能交付使用，一般无故障带负荷运行时间如下：

a、热交换系统：

72小时

b、供配电系统：

48小时

c、垂直运输系统：

d、空调系统：

e、生活冷水系统：

f、消防水系统：

出水试验

B、完善使用功能

根据设计提供的各项技术参数，根据设备性能，根据季节与功能变化，在使用中进行动态调试，直至达到设计指标，满足物业运行需要。

C、根据国务院第279号令，《建筑工程质量条例》要求，建设工程最低保修期限内完善设施的安全运行工作。

D、基础设施工程，房屋建筑的地基工程和主体结构工程均以监理、建筑工程质量监督站的签署文件为依据。

注：

1、以上系统交接含其主设备、附属设备、控制柜、配电柜及管道阀门等物。

2、接工作中，双方交接人员应根据设备明细表进行逐项清点，并进行运转试验。

接收方应将运转检查状况详细记录，汇总后报总工程师。

3、交接工作中发现的问题，双方应认真记录、确认后签字，汇总后报有关部门。

4、以上系统交接一项，接管一项，并将钥匙全部收回（必要时可更换门锁），除留用人员外，不允许其它人员进入机房。

（4）物管公司设备、财产、维修工具的接收：

A、物管公司设备、财产、维修工具的接收；

B、工程机械（固定资产）交接；

C、维修工具（低值易耗）；

D、维修材料清点盘库交接。

1、所有工具（含办公工具）需将数量、品牌、规格、损坏程度交接清楚。

3、清点登记表汇总后需报公司备案。

三、接管验收表格目录

接管验收表目录

序号

分类

记录名称

记录编号

保存部门

1

土建验收表

屋面

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工程部

2

地下停车场及坡道

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3

大厦外立面

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4

卫生间装修

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5

外围广场道路

JQ-CBRE-Q7.5.1-ENG-05

6

公共区域土建验收表

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7

办公区域

JQ-CBRE-Q7.5.1-ENG-07

8

茶水间

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9

餐厅

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10

食堂

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11

会议室

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12

多功能厅

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13

楼梯间

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14

取消

15

土建机房

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16

内玻璃幕墙

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17

外玻璃幕墙

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18

石材验收地面

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29

石材验收墙面

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20

固定家具验收表

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21

旗杆

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22

空调给排水

生活水泵房改

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23

水泵

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24

消防泵房改

JQ-CBRE-Q7.5.1-ENG-25

25

冷站

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26

空调机房

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27

热站

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28

中水泵房

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热交换器

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30

管井，化粪池

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31

污水坑

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32

消防系统

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33

冷却塔

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34

送（排）风机

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35

给排水

JQ-CBRE-Q7.5.1-ENG-38

36

卫生间及茶水间给排水

JQ-CBRE-Q7.5.1-ENG-39

37

风机盘管

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38

厨房给排水

JQ-CBRE-Q7.5.1-ENG-41

39

小型冷库

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40

VAV末端

JQ-CBRE-Q7.5.1-ENG-43

41

气体灭火间

JQ-CBRE-Q7.5.1-ENG-44

42

电气系统

避雷装置

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43

接地保护系统

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44

强电间

JQ-CBRE-Q7.5.1-ENG-47

45

擦窗机

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46

柴油发电机

JQ-CBRE-Q7.5.1-ENG-49

47

电梯

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48

扶梯

JQ-CBRE-Q7.5.1-ENG-51

49

低压设备

JQ-CBRE-Q7.5.1-ENG-52

50

高压设备

JQ-CBRE-Q7.5.1-ENG-53

51

信号屏模拟屏

JQ-CBRE-Q7.5.1-ENG-54

52

照明插座部分

JQ-CBRE-Q7.5.1-ENG-55

53

电缆夹层线缆

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54

动力配电箱

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55

公共区域动力配件箱

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56

照明配电箱

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57

消防验收表

消防通讯系统

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58

火灾自动报警系统

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59

气体灭火联动系统

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60

火灾联动控制

JQ-CBRE-Q7.5.1-ENG-63

61

燃气报警联动系统

JQ-CBRE-Q7.5.1-ENG-64

62

公共广播与消防广播系统

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63

烟（温）探测器

JQ-CBRE-Q7.5.1-ENG-66

64

消防末端手动报警按钮消火栓

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65

消防末端防火阀排烟正压送风

JQ-CBRE-Q7.5.1-ENG-68

66

卷帘门（垂帘）

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67

消防电动防火门

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68

消防排烟天窗

JQ-CBRE-Q7.5.1-ENG-71

69

湿（干）式报警阀、雨淋阀

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70

信号蝶阀水流指示器

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71

末端泄水设备

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72

应急照明安全出口灯（诱导灯）应急警报

JQ-CBRE-Q7.5.1-ENG-75

73

消防广播设备音量调谐器、喇叭

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74

消防水泵

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75

排烟机（正压送风机、补风机）

JQ-CBRE-Q7.5.1-ENG-78

76

消防稳压泵

JQ-CBRE-Q7.5.1-ENG-79

77

火灾自动报警控制器

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78

网络控制器

JQ-CBRE-Q7.5.1-ENG-81

79

消防模块箱

JQ-CBRE-Q7.5.1-ENG-82

80

非消防电源

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81

弱电井

JQ-CBRE-Q7.5.1-ENG-84

82

楼控验收表

智能照明系统

JQ-CBRE-Q7.5.1-ENG-85

83

楼宇自控系统

JQ-CBRE-Q7.5.1-ENG-86

84

新风机组

JQ-CBRE-Q7.5.1-ENG-87

85

空调机组新风机组排风机

JQ-CBRE-Q7.5.1-ENG-88

86

定风量空调机组

JQ-CBRE-Q7.5.1-ENG-89

87

变频器

JQ-CBRE-Q7.5.1-ENG-90

88

直接数字式控制器

JQ-CBRE-Q7.5.1-ENG-91

89

楼控设备电磁阀

JQ-CBRE-Q7.5.1-ENG-92

90

楼控设备电动调节阀

JQ-CBRE-Q7.5.1-ENG-93

91

VAV

JQ-CBRE-Q7.5.1-ENG-94

92

楼控设备CO2探测器

JQ-CBRE-Q7.5.1-ENG-95

93

楼控设备湿度传感器

JQ-CBRE-Q7.5.1-ENG-96

94

楼控设备压差传感器

JQ-CBRE-Q7.5.1-ENG-97

95

楼控设备温度传感器

JQ-CBRE-Q7.5.1-ENG-98

96

VAV（NCU）

JQ-CBRE-Q7.5.1-ENG-99

97

污水系统验收表

JQ-CBRE-Q7.5.1-ENG-100

98

照明系统验收表

JQ-CBRE-Q7.5.1-ENG-101

99

安防验收表

入侵报警系统

JQ-CBRE-Q7.5.1-ENG-102

100

入侵报警设备

JQ-CBRE-Q7.5.1-ENG-103

101

巡更系统

JQ-CBRE-Q7.5.1-ENG-104

102

门禁控制系统

JQ-CBRE-Q7.5.1-ENG-105

103

楼控设备读卡器

JQ-CBRE-Q7.5.1-ENG-106

104

楼控设备紧急出门破碎报警

JQ-CBRE-Q7.5.1-ENG-107

105

楼控设备开门按钮

JQ-CBRE-Q7.5.1-ENG-108

106

楼控设备电锁

JQ-CBRE-Q7.5.1-ENG-109

107

电视监控系统

JQ-CBRE-Q7.5.1-ENG-110

108

电视监控设备

JQ-CBRE-Q7.5.1-ENG-111

109

电视监控设备修改

JQ-CBRE-Q7.5.1-ENG-112

110

矩阵控制器

JQ-CBRE-Q7.5.1-ENG-113

111

主控操作键盘

JQ-CBRE-Q7.5.1-ENG-114

112

硬盘录像机

JQ-CBRE-Q7.5.1-ENG-115

113

停车场管理系统

JQ-CBRE-Q