百色星光大道下半年销售计划0707Word文件下载.docx
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购买其他户型均可获送价值约800——2000元的家电，到时将部分家电运至售楼部摆放，并注明“礼品”字样，眼见为实，激发客户购买欲望。
4、赠送煤气管道开户费
凡购买项目指定部分户型（具体户型待定）的客户均可获送管道煤气的开通费（价值约？
？
元/㎡）；
5、给百色市区外的成交客户送车费
对购房的县份客户、外地客户赠送往返车费；
6、优惠海龙老客户
1）凡海龙地产所开发的系列楼盘的业主，在星光大道再购买商品房的，均可凭相关证明再享受额外的优惠；
2）凡海龙地产所开发楼盘的业主，介绍新客户在星光大道成交的均可获赠二年物管费。
7、不定期举行特惠展销周
不定期推出少量特惠房，以吸引客户眼球，让其到现场，带动其他户型销售，如中秋节、国庆、元旦等重大节假日期间，推出部分特惠房，充分利用节假日人气，带动项目整体销售。
8、特殊人群优惠
在教师节期间给予教师额外优惠，体现海龙公司关心教育、支持教育事业的良好形象；
每年的国庆以后，市内结婚人数增加，借机给予新婚夫妇相应优惠；
重阳节给予中老年人优惠。
9、泛销售优惠
社会人士介绍客户成交：
介绍人可获得2000元奖励（以换签合同为准，成交客户未到访过销售中心）
10、到访售楼部有礼
对到访销售部客户赠送精美钥匙扣、水杯（选择其中1个）。
（三）、住宅部分渠道策略
1、整合老客户资源
加强海龙地产所开发楼盘客户资源的整合与利用，利用上水家园、迎龙广场等几千名客户加以宣传，并给老客户购房优惠或给介绍成功的老客户赠送礼品等。
2、挖掘本地企事业单位、协会客户
针对客户来源相对密集的单位或协会，采取主动出击，上门介绍。
1）、百色市重点企事业单位
2）、婚纱摄影协会、婚姻登记处
3）、其它高层次协会群体
（1）商会
（2）车友会及4S店
（3）娱乐健身会所
（4）基督教会
（5）摄影协会
（6）高端幼儿园
3、拓展市区外地客户、县份客户
1）百色市以外的客户
2）、县份客户：
田阳、田东、德保等地客户
4、邮政DM市区、县份客户
行政区划
白领库
公务员库
私家车库
教师库
医务院库
农村干部
工商英才
小计
右江区
3238
174
5227
4294
1700
819
3119
18571
田阳县
97
14
1295
8554
167
1774
310
12211
田东县
347
39
1441
8071
281
1423
396
11998
平果县
137
222
1125
3859
302
1820
7465
德保县
146
1008
5717
166
1333
63
8433
靖西县
184
1543
5089
3469
10574
那坡县
73
28
427
1851
1115
3591
凌云县
65
2528
661
1924
155
531
79
5943
乐业县
49
117
494
1858
91
690
3229
田林县
80
2
398
4926
509
576
6491
西林县
58
89
467
2293
35
489
3431
隆林县
94
20
792
3799
306
870
5881
总计
4568
3233
14878
52235
4098
14909
3967
97888
1）发放费用总合计：
97888╳0.16=15662元
2）发放计划表:
时间
发放地区
8月初
9月初
9月中旬
10月初
10月中旬
11月初
12月初
具体情况按实际操作调整
（四）、商业部分销售策略
1、市场定位
百色中心街，商业龙头铺
2、形象定位
百色主城中心唯一大型高端商业街MALL
7大优势支撑我们的商业定位：
①地处老城区，商业、居住氛围浓厚，周边配套完善；
②项目是城市主干道上的临街商业，交通便利性极佳，是幅射片区的绝版临街商业；
③70年大产权，纯现铺；
5年包租，投资无忧。
④品牌商家抢先入驻，跟大牌赚钱有保障；
⑤依托城北大道，汽车客运站，来往的车流、人流量大，商铺门面广告效果好；
⑥周边固定消费者多，旁边有众多机关单位及居住区；
⑦社区集高档住宅、精装公寓、高端商业于一体，社区集萃多种业态，商业业态层次丰富，除了可以经营娱乐会所、网络会所外，也可经营生活超市、银行、邮政、电信、餐饮、家装等店铺，多元的商业奠定多层次财富空间。
3、市调分析及租金建议
为了能合理的制定本案的租金水平，招商组联合销售组对项目周边主要街道进行了市场调查，现将此次调查的结果公布如下
1）百色市区部分街道商铺租金调查
路段
租金价格
面积大小（㎡）
商铺名称
中山一路
（一层）
200元/㎡
40-80
都市丽人、安踏
（二层）
约60元/㎡
133
尚艺
恒基广场
250元/㎡
120
臣风、红贝堤、
R&
D
约30元/㎡
天下桂林
解放街
80元/㎡
160
电子商场
城北一路
70元/㎡
96
金都批发市场电器城、
金都批发市场欧陆灯器
金都美食城
13—15元/㎡
2000
顶皇KTV、北海海鲜城、
大名流
向阳路
120—180元/㎡
90—120
童凤服装城、王者通讯
2）本案租金水平建议
从上表市调结果得出项目周边成熟地段的街道商铺租金范围为120-200元/㎡，本案与以上街道距离较近，周边生活配套、人流成熟，因此租金建议如下：
楼栋
楼层
租金
备注
1#
一层
150元/㎡
外街
50—60元/㎡
内街
2、3#
100—130元/㎡
7#
150—200元/㎡
8#
60～80元/㎡·
月
85元/㎡·
50～60元/㎡·
70元/㎡·
1#楼一层
150元/㎡·
租金：
五年内租金建议如下：
平均年租金变化（元/㎡·
月）
面积（约㎡）
第一年
第二年
第三年
第四年
第五年
涨幅
+10%
+20%
一层平均租金
90
99
118
141
170
约2053.56㎡
月租金合计（万元/月）
18.5
20.33
24.23
29
35
4、具体招商业态建议及策略
项目地处百色主城中心，周边商业、居住氛围浓厚，人流较旺，根据项目体量优化后，各业态规划如下：
业态
银行、药店、精品商店
二、三层
动漫娱乐、KTV、康体理疗会所、网络会所
大中型购物超市
6#
儿童主题商城、洋式快餐、婚纱摄影
7、8#
精品商店
二层
特色美食
三层
休闲茶餐厅
招商策略：
以相对较低租赁价格吸引品牌商家，树立项目价值标杆。
然后以较高价格吸收中小业态实现项目整体租赁价格，最终实现打造百色主城区新一极商业中心的目标。
5、商业推售策略
1）推售单位
根据目前1#楼已取得预售证的实际情况，下阶段进行销售1#楼一层商业部分；
并且，择机推售7#楼一层商业，通过7#楼一层商铺的销售，带动其它部分商业旺销并回收部分工程款。
2）价格确定
7#楼一层位置好，租金相对高，销售价格建议为2.8—3.2万元/㎡；
1#楼外铺综合情况相对好，销售价格建议为3万元/㎡；
1#楼内铺相比位置、租金较低，销售价格建议为1—1.2万元/㎡。
1#楼一层定价：
30000元/㎡
12000～16000元/㎡
10000～12000元/㎡
17000元/㎡
14000元/㎡
3）销售安排
（1）、带租约销售租金返还方式：
5年包租
1）年返8％，5年共40％
2）前两年2×
8％租金回报直接返到首付款或总房款
3）后三年每季度返一次租金
4）五年后可继续包租或委拖管理，管理公司收取租金收入15％的管理费。
（2）、销售模式：
先统一进行招商，然后采取先预约登记再进行换签的模式，2014年8月左右进行预约，再通知进行换签。
（3）、营销阶段
考虑到项目的整个营销过程的时间较短，故将项目的招商工作与销售工作同步进行，整个营销过程细分为招商期、优先登记期、公开发售期三个阶段。
（2.1）招商期（2014年7月开始）
根据业态分布要求，主要对商铺进行统一的招商，招商时间持续半年左右。
（2.2）优先登记期：
（2014年8月1日开始）
①2014年8月左右推出1#楼一层，7#楼一层接受预约登记；
②每间商铺收取1万元诚意金，指定意向铺面，并享受分期付款98折优惠，按揭付款96折优惠，一次性付款93折优惠；
③若预约客户未成功认购商铺，预约金可退还；
2.3）公开发售期：
（8月中旬）
（1）由于1#楼已取得预售证，有意向客户可直接签订正式认购书，缴纳定金5万元，按公布价格直接参与认购，享受预约登记优惠。
（2）前期预约客户预约金自动转为认购定金，并缴齐剩余定金，可享受预约登记优惠。
（3）认购客户须在7日内办理合同换签及按揭等手续和缴纳相关费用。
四、阶段广告策略
（一）广告思路方向
住宅部分
1）根据当前项目的产品剩余情况：
1#楼A户型基本售罄，其它户型房源数量较多，并结合当前市场环境，拟采取“整体推动，但有偏重：
即以楼盘的整体品质带动各户型的销售，但重点偏1#楼B、C、D、E户型”的对策进行市场推广。
因此广告上紧扣项目精工品质、主城中心、成熟生活圈、高赠送面积为主线，内容上侧重于宣传B、C、D、E户型。
2）星光大道项目现已进入强销期阶段，整合推广要配合产品销售以促销信息为主，宣传活动信息，同时释放泛销售奖励措施。
五重钜惠，奏响红城房市最强音
钜惠一：
购房钜惠5万
钜惠二：
推介会现场下定再减5000元
钜惠三：
客户到访售楼部参与幸运大转盘抽奖
钜惠四：
介绍成交有礼，月入万元不是梦，奖励2000元/套
钜惠五：
县份客户成交报销往返车费、油费
3）全面释放商铺招商信息，公开1#楼1—3层商业发售信息，推动商业销售，同时达到以商带住，促进住宅销售。
4）随着工程进度推进及样板房的落成，广告方向将坚持宣扬到访有礼、看房有礼等信息吸引客户来访，通过客户对现场的触动最终达到打动购房者的目的。
商业部分
1）前期树立品牌形象，建立“百色中心街，商业龙头铺”的市场地位，推出“百色主城中心唯一大型高端商业街MALL”的形象。
2）对商业的卖点具体阐述，促进招商的开展，完成销售目标。
（二）广告表达重点
1、项目形象
继续以小部分篇幅围绕项目地段价值、5分钟生活、精工品质、高赠送户型、ART-DECO风格、欧式园林等常规推广。
同时，推出“百色中心铺，商业龙头街”的商业定位口号。
2、五星级售楼部
随着6#楼新售楼部的盛大开放，客户对项目印象较以前大有改观。
高端大气上档次的售楼部给人以高贵尊享的感觉，是争取客户的一大优势。
3、项目自身配套优势
星光大道自身商业、幼儿园等配套，使得本社区商住特色相当明显，集繁华与宁静于一身，也是吸引客户购房的兴奋剂及催化剂。
4、各事件动态
星光大道6月28日首次盛大开盘，百色中心街MALL火热招商，1#楼1—3层商业公开发售……这些事件的不断推进，也是客户产生持续关注热情的要素及议论点。
5、促销措施
根据行业经验，每年10月份前后都是房地产行业的热销期，此阶段将是楼盘的促销黄金期，因此广告推广将以促销信息作为广告重点内容之一，力求醒目突出，以配合一系列促销活动进行渲染及营造强销气氛。
6、准现房单位
现在市场情况下，客户对购房行为变得更理智，但随着市中心地带高层建筑的日益稀缺以及后期1#楼主体建筑的慢慢成形——看得见摸得着的准现房，可免去客户长期等待交房的忧虑，能刺激客户产生强烈的购买动力。
（三）、媒体组合及费用预算
媒体
版面/规格
内容
费用（元）
7月中旬
右江日报
整版
商业招商、销售信息+产品推介会预告+促销
成功周刊
商业招商、销售信息+住宅信息+活动预告+促销
8月中旬
商业招商、销售信息+房博会信息+促销
教师特殊群体优惠+县份巡回推介会及优惠
+促销
特殊人群优惠（结婚、老年群体）+促销
活动预告信息+促销
12月末
返乡置业活动优惠+促销
15年1月
年末贺岁信息+促销优惠
合计费用
备注：
以上广告时间为初排，实际情况以具体执行为准，费用为初步预算，具体费用以实际支出为准。
五、需要海龙公司配合的工作
1、加快1、2#楼主体建筑的工程速度，尽快使小区主体初步呈现。
2、加快样板房的装修进度，通过现场刺激客户带动楼盘的销售。
3、加快小区绿化、园林的建设速度，将欧式园林美景呈现客户眼前。
4、加强小区物业管理，提高物业管理服务质量，树立“大”海龙品牌，星光大道要出品牌，只靠硬件是难以实现的，必须结合软件来共同完成。
如花草的修剪、维护；
小区安防；
小区清洁、卫生以及其他售后服务等。
5、促销方面，给予灵活配合。
6、加强与海龙其他项目物业管理处的联系，进一步将海龙在售项目的销售信息、优惠信息传达给客户。
（后附星光大道住宅部分下阶段促销计划及活动执行计划）
星光大道下阶段促销计划
序号
促销方式
促销内容或范围
初定执行时间
1
团购优惠
3~5套，在现有基础上再优惠1%；
6套以上，在现有基础上再优惠2%；
2014年8月1日~2014年12月31日
可以与2或3累加
赠送家电
购买1+1房送价值800元空调扇或小冰箱一台；
购买2+1房，送价值1200元空调挂机一台；
购买3+1房，送价值2000元空调或冰箱或洗衣机一台；
可以与1累加
3
赠送煤气管道开户费
凡购买项目指定部分户型（具体户型待定）送煤气管道开户费，价值？
元/户；
可以与1或2累加
4
给百色市区外的客户送车费
这期间对购房的外地客户送往返车费；
在2014年9月1日~2014年10月31日
可以与1、2或3累计
5
优惠海龙
老客户
凡海龙所开发的系列楼盘的业主，再在星光大道购买商品房的，均可凭相关证明再享受1%的优惠；
海龙楼盘的业主，介绍新客户在星光大道成交的均可获赠二年物管费；
2014年9月1日~2014年12月31日
不累加
6
特惠展销
“中秋节”特惠周推出15套特惠房，单价下调20-80元/㎡；
“国庆节”展销周，推出20套，单价下调20-80元/㎡；
“元旦”展销周，推出20套特惠房，单价下调30-100元/㎡；
中秋节特惠周：
2014年9月1日~9月18日；
国庆节特惠周：
2014年10月1日~10月9日；
元旦节特惠周：
2014年1月1日~1日30日；
房号另定，特惠房不能与其它优惠累加；
7
特殊人群
优惠
2014年9月9日~30日持本人教师证认购的，可享受1%优惠；
2014年10月1日~12月31日，持本人今年结婚证认购的，可享受1%优惠；
2014年10月9日~30日，年满50岁的客户持本人相关证明购房，可享受1%优惠；
在教师节、国庆节、重阳节期间给特殊人群优惠；
不累加；
8
泛销售优惠
对有社会资源的客户，介绍客户在本楼盘成交可享受2000元的奖励；
可以与2、3累加
9
到访有礼
在一时期内，到访售楼部的客户赠送精美礼品一份。
以上每阶段的促销方案经海龙公司营销部审批后放方可执行，方案须调整的，另行提供。
星光大道下阶段活动执行计划
日期
目标单位、协会
合作方式
组织者报酬
7月底
来访老业主推介会
钜惠5万+5000元
亲子活动或商会推介
购房客户钜惠5万+赠送1年学费
?
元/套
8月28—30日
百色房展会
9月方案一
县份客户
报销最多3人往返的车费、油费
9月方案二
重点单位
购房客户赠送1年物业费、特殊人群（教师）关爱计划
10月方案一
婚纱摄影协会
购房客户赠送1套精美婚纱费用
10月方案二
娱乐健身会所
购房客户赠送1年3000元健身费用
11月方案一
摄影协会
购房客户赠送价值5000元单反相机
11月方案二
车友会、4S店
购房客户赠送金额5000元的汽车保养费
12月方案一
商会、基督教会
购房客户赠送1年物业费
12月方二案
返乡人群置业优惠活动
钜惠5万+一张返乡车票抵5000关爱计划
15年1月方案
老客户+返乡客户游园活动
俊地地产
星光大道项目组
2014年7月8日
升级会员 