市场营销上海陆家嘴商务圈写字楼市场综合报告docWord文件下载.docx
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OTIS客梯12部，货梯2部，MITSUBISHI中央空调
98%
光大证券有限责任公司、上海巴黎银行国际银行、瑞士信贷第一波士顿银行上海分行
上海新建设大厦
浦东南路500号
8.1
23.31
OTIS客梯11部，货梯3部，美国MCQUAY中央空调
90%
上海创新投资管理有限公司、上海市城市建设投资开发总公司
汇丰大厦
银城东路101号
11.68
13.21-14.76
中央空调、东芝电梯
80%
香港上海汇丰银行有限公司、西德意志州银行上海分行、东京三菱银行、上海分行
中国保险大厦
陆家嘴路166号
7.3
4.27-5.05
中央空调（Trane）、OTIS电梯
中保康联人寿保险有限公司、松下电器产业株式会社半导体社中国代表处泰华农民银行（大众）有限公司
震旦国际大楼
浦东宣城路99号
10.245
4.66-5.44
30.29
中央空调、三菱电梯
北京隆安律师事务所上海分所、上海震旦办公自动化销售有限公司成立、上海震旦家具有限公司
新上海国际大厦
浦东南路360号
19.42
中央空调（Mcquay）
OTIS电梯
亚洲控股有限公司上海分公司、美国科特玻璃功能膜、华一银行、美国利宝国际控股公司上海代表处
中银大厦
银城中路200号
12
6.21-9.32
7.77
中央空调
三菱电梯
87%
欧姆龙中国有限公司、株式会社迅销上海代表处、汉诺威再保险股份有限公司上海代表处、日建设计上海事务所
上海信息大厦
世纪大道211号
10.1
5.43-9.32
OTIS客梯10部QUICATEEH中央空调、每层2部自动扶梯
95%
挪威驻上海领事馆、兴安证券
20GG年1月18日$100兑换RMB776.9
小陆家嘴金融贸易板块主要写字楼综合数据一览表
1、新上海商业城板块
⏹由于该区域商业的日见成熟，新上海商业城内出现了一些5A甲级品质的销售型办公楼。
这些办公楼凭借着优越的地理位置，售价一路上涨，而且销售情势十分看好。
例如，银峰大厦、上海国际商城的销售率均在95%以上。
⏹与这些高品质的出售型办公楼相比，除了时代广场以外，其余那些出租型办公楼的档次就相差甚远了。
例如乐凯大厦、胜康廖氏大厦、斯米克大厦均为次甲级办公楼。
⏹该板块内目前办公楼供应量约为45万㎡左右，其中出售型办公楼供应量约为9万㎡，占该板块内总供应量的20%左右。
目前租售率约为92%左右，已租售面积约为41.6万㎡。
租金基本上维持在RMB3.1～4.66/㎡/天之间。
出售型办公楼售价在RMB11.65万/㎡左右。
2、九六广场板块
⏹由于九六广场办公楼建造时间较长，所以现在看来无论从外立面还是从楼宇内部硬件条件来看，都略显陈旧。
目前该板块内代表性物业有：
汤臣金融中心、华都大厦、江苏大厦等。
⏹但是该区域以便捷的交通为主要的交通依托，尤其是地铁二号线东方路站，另外再加上该区域办公环境已经相当成熟。
所以吸引了不少企事业单位。
⏹目前该板块办公楼供应量约在20万㎡左右，出租率约在95%左右，已出租面积约为19万㎡左右。
租金行情基本控制在RMB3.26-3.88/㎡/天之间。
3、竹园商贸中心板块
⏹竹园商贸中心的办公楼主要集中在东方路沿线，大多数楼宇品质属于次甲级。
但是由于超五星酒店——瑞吉红塔大酒店、浦东假日酒店、中油日航大酒店的支撑，所以入驻客源档次较高，主要以港台、日本、韩国等东南亚企业客户为主。
⏹该区域内有一定量的出售型办公楼。
例如钱江大厦、双鸽大厦等甲级办公楼，对外报价集中在RMB10.87-12.43万/㎡之间。
（注：
此板块在后面将有专门介绍。
）
二、陆家嘴商务圈写字楼特征综合分析
1、重要参数一览表
⏹出售型办公楼重要参数一览表
区域
总建
（万㎡）
均价
（RMB万/㎡）
出售率
主力分割面积（㎡）
层高
（净高）
交付标准
宜嘉
商务楼
新上海商业城
0.7
11.65
70%
70－245
2.5米
吊顶、地面平整、墙面粉刷
钱江大厦
竹园商贸中心
3.99
12.43
130-280
2.6米
吊顶、墙面粉刷、地面平整
银峰大厦
4.99
130-400
新天国际
2.77
10.09-10.87
100%
160～240
中融恒瑞
国际大厦
10
17.09
81%
120-350
3.2米
吊顶、墙面粉刷、架空地板
世纪凯厦
2.3
209-395
毛高3.7米
墙面粉刷、
架空地板
金鹰大厦
联洋板块
3.2
82%
400
毛高3.5米
毛坯
同盛大厦
小陆家嘴
4.4
25%
整层起卖
2.7米
墙面粉刷，吊顶
远东大厦
5.2
13.98
92%
70
毛高3.45
⏹出租型办公楼重要参数一览表
所属
板块
租金
（RMB/㎡/天）
出租率
标准层面积（㎡）
汇亚大厦
5.9
5.44-6.21
未竣工
2390
2.8米
震旦国际
大楼
5.5
6.21-7.77
2200
永华大厦
0.84
3.34
1100
花旗集团
大厦
8.84
7.77-9.32
50%
2600
2.75米
浦发大厦
5.25
5.44
1500
6.3
13.2-13.98
1989
吊顶、墙面粉刷、地毯
国家开发
银行大厦
6.4
4.66
1250
新上海
5.77
4.27
1312
华夏
6.2
2100
金穗大厦
4.8
2.72
20GG
9
6.99-9.32
3000
招商局
6
5.05
1700－1800
船舶大厦
4
中国保险
6.21
1400
9.32
2700
华能
联合大厦
5
华融大厦
2.2
3.-3.5
1382.
新世纪
办公中心
10.
3.1-4.66
1258
胜康
廖氏大厦
3.1
胜康斯米克大厦
3.8
3.88
1600
时代广场
8.5
96%
1599
乐凯大厦
3
97%
1200
汤臣
金融中心
九六广场
2.4-2.6米
宝安大厦
4.3
3.26-3.73
1170
齐鲁大厦
1
2.87-2.95
1050
江苏大厦
2
2.4米
华都大厦
3.5
1320
浦项广场
5.6
5.05-5.83
1655
吊顶、墙面粉刷、地毯、窗帘
上海
期货大厦
嘉兴大厦
2.6
93%
煤炭大厦
0.86
3.26
信息大楼
2.5
2250
汇商大厦
1.2
955
中信
五牛城
浦东大道沿线
2.72-3.88
2500
国际
航运大厦
6.5
20GG-3000
2、租金/售价分析
租金分析
⏹小陆家嘴金融贸易区
Ø
小陆家嘴办公楼规划定位为国际性金融贸易中心，所以该区域内办公楼品质普遍较高。
再加上大批量的境外知名企业纷纷涌入以及无可比拟的景观优势，租金自然是高高再上。
目前小陆家嘴板块的租金主要集中在RMB5.44-6.21/㎡/天。
但是也有部分楼宇的租金远远高出了这一平均水平。
例如，汇丰银行大厦的目前租金为RMB13.2-13.98/㎡/天。
这主要源于该楼宇开发商品牌效应以及高标准的硬件设施。
据悉，目前入驻该楼宇的租客约有7成以上为国际知名企业。
这无疑使该写字楼的品质在无形中得到了进一步的提升。
⏹
新上海国际商城
随着新上海商业城规划的日益成熟，地面地下交通编织起庞大的交通网。
交通的便利、商业的繁华为其带来了充足的人流量。
拥有了这些有利条件，使得该板块内的办公楼租赁行情一路高涨。
但是这些楼宇由于建造年限较早，内部硬件设施较为陈旧，其租金价格还是受到了一定程度上的抑止。
据统计，目前该板块现有出租型办公楼租金价格基本维持在RMB3.1-3.88/㎡/天之间。
其中时代广场的楼宇品质高出了其他物业，再加上阿尔卡特、中国石化等国内外知名企业的形象支撑，租赁价格自然排名在先。
目前该楼宇对外租金报价为RMB4.66/㎡/天。
来自中国最大的资料库下载
九六广场内的办公楼相对集中，布局呈现出半围合式状态。
这些楼宇基本上都在96年期间完工，品质定位相差不大。
所以租金价格跨度不大。
目前九六广场内的平均租金维持在RMB3.1-3.49/㎡/天之间。
竹园商贸中心办公区域除了纯办公楼以外，还有一些高标准定位的酒店。
例如，超五星级的瑞吉红塔大酒店、四星级的浦东假日酒店、中油日航大酒店等。
这些酒店的存在与周边的办公楼起到了相辅相成的作用。
所以这这两年来该地区的办公楼行情也是一路看涨。
据统计，目前竹园商贸中心的租金行情与九六广场较为相近。
平均租金主要集中在RMB3.5-3.88/㎡/天之间。
售价分析
⏹新上海商业城办公区域
售价（RMB）
开盘售价
后期/尾盘售价
上海国际商城
1.4-1.9万
1.8-1.9万
1.2-1.4万
1.4-1.6万
中融恒瑞广场
1.6-2万
成交均价2.3万
新上海商业城中的银峰大厦、上海国际商城，已经全部售完。
目前该区域内主要在售的项目有中融恒瑞大厦。
该项目总体量约在10万㎡左右，其中办公楼总建面约为6万㎡，目前成交均价为2.3万
该楼盘目前推出的房源面积从40㎡的小面积到350㎡的面积不等。
该项目的成交均价创造了区域出售型办公楼的历史新高点。
⏹竹园商贸中心
前期售价
当前均价
1.5万-1.9万
1.6万
双鸽大厦
均价1.5万
1.55万
新天国际目前只剩2层商铺，售价在20GG0元/平米左右，销售方式是整层出售，据了解已有一客户对此产生足够的意向。
该楼盘的写字楼区域已全部售完。
钱江大厦目前的销售情况与前期的销售价格有所回落，主要鉴于下面几个因素：
楼层因素、房源的房型与朝向。
目前该项目还有少量房源在售，面积从95-250㎡不等。
这些房源主要集中在高区的25-27楼之间。
陆家嘴商务圈甲级写字楼租售及物业管理费参考价格一览表
项目名称
项目地址
参考价:
售价/租金/物业费
裕景国际商务广场（西塔楼）
浦东新区东方路69号
物业费：
28.00元/平米G月
中邦MOHO
浦东新区川沙路、王桥路999号
售 价：
7500元/平米
4.00元/平米G月
维奇特大厦（CHANNEL100）
浦东新区浦建路1143号
16000元/平米
银峰大厦（银都商城）
浦东新区张杨路707（近东方路）
25.00元/平米G月
证大立方大厦
长柳路58号
17000元/平米
申富大厦
浦东新区乳山路206号
中信五牛城
浦东大道1081-1089号
上安大厦
浦东新区浦东大道2160号
11000元/平米
租 金：
4.00元/平米G日
龙珠广场
浦东新区浦东大道2123号
2.50元/平米G日
19.80元/平米G月
2335
浦东区玉兰路8号（杜鹃路口）
12500元/平米
张江交江大楼
张江川北路3046号
4500元/平米
上海湾
浦东南路张扬路
25000元/平米
紫金汉宫
浦东新区崂山西路1035号
23000元/平米
12.50元/平米G月
宏南投资大厦
金桥路939号（近张杨路）
13500元/平米
9.18元/平米G月
上海信息大楼
世纪大道211号（东南路口）
6.60元/平米G日
35.00元/平米G月
远东国际大厦
浦东新区向城路80号
振华大楼
浦东新区福山路90号
玉兰大厦
浦东新区玉兰路2号
由由燕乔大厦
浦东新区浦电路489号
3.60元/平米G月
上海中电大楼
崂山西路1029号
2.95元/平米G日
11.65元/平米G月
金华信息大厦
浦东新区福山路455号
东方大厦
浦东新区世纪大道1500号
3.20元/平米G日
16.00元/平米G月
宏声商务中心
浦东新区东方路428号
宝钢大厦
浦东新区浦电路370号
普联大厦
浦东新区崂山东路300号
1.70元/平米G日
裕安大厦
浦东新区东方路738号
3.20元/平米G月
16.96元/平米G月
永业商务楼
浦东新区浦东南路2240号
新大陆广场
浦东新区崂山西路588号
华润时代广场
张扬路500号
4.30元/平米G日
28.98元/平米G月
强生大厦
浦东新区浦建路145号
0.30美元/平米G日
浦潍大楼
浦东新区浦电路307号
内外联大厦
商城路518号
1.80元/平米G日
0.70元/平米G日
金辉广场
浦东新区崂山东路410号
浦东新区东方路877号
21.00元/平米G月
永达大厦
龙阳路2277号
一百杉杉大厦
浦东新区东方路985号
2.30元/平米G日
22.00元/平米G月
新世纪广场
浦东新区浦东南路1111号
中融国际商城
浦东新区浦东南路1088号
4.90元/平米G日
23.00元/平米G月
东方国际科技大厦
浦东新区向成路58号
19.00元/平米G月
上船大楼
浦东新区即墨路99号
荣城大厦
浦东新区荣城路85号
良丰大厦
浦东新区东方路8号
华夏银行大厦
浦东新区浦东南路256号
浦东南路379号
2.71元/平米G日
航科大厦
浦东新区源深路92号
20.00元/平米G月
交银金融大厦
浦东新区银城中路188号
建工大厦
浦东新区福山路33号
港务大厦
浦东新区丰和路1号
三联大厦
浦东新区华京路8号
鲁能大厦
浦东新区泰谷路（荷丹路口）
衡山国际商务楼
浦东新区英伦路33号
国际商贸大厦
浦东新区新灵路118号
高东商务楼
浦东新区光明路（高东新路口）
浦东发展银行大厦
浦东新区浦东南路588号世纪大道
5.04元/平米G日
29.5元/平米G月
房地大厦
浦东新区崂山西路201号（栖霞路口）
3.50元/平米G日
中商大厦
浦东新区浦东南路100号（銀城東路）
浦东邮政大厦
浦东新区张扬路（德平路口）
1.50元/平米G日
18.00元/平米G月
浦东南路1271号
15000元/平米
3.88元/平米G日
上海时代广场
浦东新区张杨路502号（浦东南路口）
新世纪办公中心
浦东新区張揚路浦東南路
4.66元/平米G日
23.3元/平米G月
浦东新区浦东大道138号
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