苏州工业园区办公楼市场研究报告Word文件下载.docx
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报告中另指出，苏州经济在过去的5年中，平均达到了21%，到2010年前，预计平均也将达到16%。
像苏州这样的二线城市，有其得天独厚的竞争优势，而这也为苏州园区带来更多知名企业的进驻。
本文以苏州工业园区管委会迁至园区得2005年底为界，分析园区办公楼市场发展历史和现状，从中领悟园区办公楼市场发展对其它区域的市场发展的启示。
一、园区办公楼市场历史发展概况
（一）供需反差
尽管苏州办公楼市场发展迅速，但自1999年以来，相对于住宅，苏州办公楼市场的发展相对逊色许多，其写字楼市场就连与GDP远不如自己的常州、无锡等地相比都有差距。
与此同时，苏州的经济却发展迅速。
作为长三角经济圈的重要成员，苏州一直扮演着重要而特殊的角色，并已摆脱上海“后花园”的单一定位，从而上升为一个具有竞争力的新兴城市。
苏州经济10年来始终保持着两位数的增长，外资企业纷纷进驻，私营企业大量涌现，其总量及增速在全省均处于首位。
与之相应的是市区、新区、园区主要的中高档写字楼租赁率在95％左右，部分写字楼租售价格近两年来出现了近40％的增长，平均租金单价已达到了50元以上。
然而在如此强大的市场需求增长面前，苏州的写字楼投资却没有及时跟进。
2002年苏州大市范围内办公楼竣工面积仅为41835平米，2003年1－8月份新开工面积只有14046平米，而同期销售面积达到了52029平米。
（据苏州市统计局数据）
苏州写字楼2003年呈现供不应求的局面，开工面积大大低于销售面积。
这远远不能满足苏州外资的涌入和民营的发展。
苏州的写字楼市场呈现了巨大的需求，写字楼市场的供给相对不足，与市场迫切需要所形成的反差，则为涉足这一领域的企业的利润预想留有较大空间。
由此而来，苏州下一轮房地产开发、投资的重心已悄悄地向写字楼市场倾斜。
2004年这一情况有了变化，面对市场的强大需求，苏州将迎来写字楼供应高峰年。
全球知名的戴德梁行房地产咨询公司2004年3月对苏州写字楼市场进行了一次全面的调查，认为2004年园区、高新区销售型写字楼供应量空前巨大，主要竞争项目预计均价在人民币6000元至7500元／平方米，毛租金回报率定在10％至14％比较合理。
在园区，2004年投入市场的有建园大厦、星海国际大厦等。
建园大厦是建设银行在苏州园区的新项目，毗邻中央公园和园区管委会所在国际大厦，出售给两家机构客户，新业主可出租、出售或自用，总面积56112平方米。
星海国际大厦也是园区2004年的新项目，当时售价为6500元―7500元／平方米，于2004年12月投入使用，总建筑面积30000平方米。
按照当时园区的规划，中央商贸区有数十幢高层建筑，其中有两幢60层高的双子塔组成的40万平方米的综合性建筑群将在2008年前落成，园区从2004年开始得3至5年内写字楼的集中大量供应使得市场竞争相当激烈。
2004年，苏州写字楼的月租金在每平方米50元左右，然而，从2004年开始高档写字楼都面临着剧烈的竞争。
在苏州购买或租赁写字楼的主要有保险公司、中外资银行、证券公司、民营企业、上市公司、IT企业、汽车、纺织服装、个人投资者以及房地产投资基金等。
（二）购买风潮
与其他城市的写字楼市场相比，苏州市场在发展过程中，写字楼购买成为其形成热潮的一个关键，而包括仲量联行所参与的中银惠龙大厦，亦采用了先售后租赁的形式。
早在2000年初，苏州写字楼市场就一改以往以租赁为主的局面，买楼比例大增。
部分写字楼租售价格近两年来出现了近40％的增长。
写字楼市场的投资回报率可以达到10%—15%。
而自从去年开始，越来越多的外地及苏州本地购房者将购置写字楼物业作投资用途，也在一定程度上催生了苏州特殊市场形态的构成。
很多有经验的浙江、上海投资客开始向苏州的商用物业进军，苏州住宅房价的持续高涨也使一些敏锐的苏州人把投资的眼光转向写字楼，银行抵押按揭，使他们能够从容地进行投资。
二、园区办公楼市场目前发展概况
（一）需求使空置率降低
市场需求方面出现了一定的供不应求现象。
中心城区的新增销售项目宏盛大厦在开盘后几个月内快速卖出，周边区域项目的销售价格也创下新高：
工业园内的新天翔广场售价自年初的9000万/平方米上升至11000万/平方米，而相城区的嘉元广场写字楼售价更是由6000元/平方米飙升至7500元/平方米，整体市场的销售价格同比06年有10%~20%的涨幅。
与销售市场的活跃相呼应，2007年苏州的办公楼租赁市场也有快速发展，除市中心写字楼继续保持低于5%的空置率外，近年来竣工项目的客户吸纳速度明显加快：
工业园区湖西CBD内的中银惠龙大厦（高峰会）空置率下降到了25%－20%，2007年内空置率下降幅度达到60%，湖东的建屋企业天地空置率也同比2006年下降约30%，高品质写字楼客户吸纳速度的加快，反映出市场对于高端办公物业的需求开始有了新的增长。
（二）自用比重增长较快
与2000-2003年初期发展时写字楼购买客户中投资客占主导的情况不同，近年来写字楼购买客户中的自用客户比重有了较大的增长，而出现这种情况的原因一是国家加强了宏观政策调控、二是投资客户在投资时更为理性，三是随着苏州经济的快速发展，对办公物业有需求的客户数量明显增多，除自用客户比重增加外，购买客户中还出现了少量的外地及外资企业。
（三）未来前景依然看好
2007年12月27日苏州轻轨1号线正式开工，北环高速公路竣工通车，官渎立交桥改造完成，苏州内环快速系统由此串联成环、苏城北部快速大动脉初具规模。
随着苏州城市交通网络的进一步健全，2008年及以后苏州周边区域将获得更大的发展机遇，其城市建设将进一步提速。
近年来苏州市政府持续加大了对工业园区湖东的开发力度，由于市中心受土地乃至城市建筑规范限制，未来的商务商业项目将进一步向周边区域发展。
苏州写字楼的未来前景依然看好。
这些年以来，率先发展起来的高新区、工业园区已经建成了如建屋企业大厦等具有甲级写字楼标准的高品质写字楼，并已经形成较为完善的商务商业核心区，随着城区的发展，其园区内物业的租金价格及售价水平也上升了很多，而未来几年内苏州写字楼市场将有近100万平方米的供应量，而其中工业园区未来将有60万平方米的办公楼供应，其中包括了时代广场、东方之门、润华环球大厦、九龙仓湖东项目等多个高品质写字楼。
（四）园区主要办公楼详情统计
1、湖西国际大厦
国际大厦总建筑面积6万多平方米，建成于1999年底，2000年初正式投入使用。
这座外形呈椭圆形的大厦有着坐拥金鸡湖景的优越位置，而不管是当年还是现在，它所在的位置都是城市CBD的核心，有利的区位条件让这座当时堪称华东地区最先进的智能大楼有了先天的市场竞争力。
2006年初，在园区管委会等政府部门搬走后，园区地产经营管理公司成为了国际大厦项目的运营者，公司总裁赵志松明确：
国际大厦要打造成“国际化、高品质、市场化的全国示范大厦”。
紧接着，拥有着全球150家分公司及合作公司的第一太平戴维斯，这一世界领先的地产咨询公司担当了大厦独家租赁代理和物业顾问，和乔物业公司负责大厦物业管理。
国际大厦建成时，是苏州乃至周边城市里智能化程度最高的商务写字楼，大厦集合了新加坡、美国、澳大利亚以及国内诸多设计精英的智慧，在建筑功能、装潢设计等方面都具有相当的超前性，其中，智能化弱电系统、国际领先的计算机中心和通讯网络系统等在目前也具有领先性。
而在7年多的使用中，专业的物业管理保障了设施的完备，降低了损耗。
为了确保大厦充分体现高端写字楼水准，在此次推向市场时，地产公司联手和乔物业对大厦的闭路电视监控系统、消防自动化系统等相关智能系统进行了改造，引入电信、网通光缆并垂直干线分布各楼层，提高大厦智能化通讯功能等。
目前，和乔物业采用的是管家式物业服务，而专业的维护和保养都外包给了专业的管理公司，窗户清洗、空调保养、电梯维修等细节都做到了专业化。
“上海静安区嘉里商务中心、恒隆广场、中信泰富广场以及杭州标力大厦等高档次商业商务楼不仅具有较高的建筑品质和成熟的设施配套，而且引进先进的物业管理，使入驻企业得到高格调的环境和服务享受。
”国际大厦的做法显然有着这样的“师承”。
从办公室到停车位，我们完全实行商业化运作。
连刚刚投入使用的液晶广告屏都有着周密的经营规划。
高级写字楼里覆盖的受众是一个特定的人群，他们是企业主，企业管理人员，高级白领阶层，而写字楼本身有着难以复制的空间优势，所以像这样的“楼宇电视”通过生动的表现形式、分众的清晰定位、强制的收视效果将受到中高端广告主的青睐，“现在是给国际大厦增加形象分，今后将产生持久的经济效益。
”
良好的环境能够催生楼宇经济的发展。
这又提出了“写字楼公园”的新概念。
上海、杭州几个商务区大都坐落或靠近城市商圈和开发区，商务区内金融、购物、餐饮、休闲娱乐等服务网点较为集中，交通也十分便利。
而所谓写字楼公园就是要保障写字楼周边有完善的配套设施，能够为工作在写字楼的这部分商务人群提供休息休闲、晌午洽谈等的去处。
从目前园区的情况看，国际大厦周边的“公园效应”正在慢慢形成，不仅餐饮设施日益增加，金融、购物等的配套也越来越完善。
“不同的肤色，同一个商务平台”是国际大厦招商手册上的宣传语。
瞄准大客户、由随机性被动招商转向有针对性的主动招商是该大厦能在短短1年快速提升出租率的关键。
2、湖西中银惠龙大厦
一座位于苏州园区CBD核心位置的智能化,多功能顶级写字楼——高峰会，共占地6315平米，地上30层,地下2层。
总高98.8米。
项目位于苏州园区苏华路与星汉街交叉口,原园区管委会西侧，得房率为72%，面积从80平米——1600平米，弹性空间极大,相邻单位可分可合。
地下两层全为地下车库，规划约265个汽车位。
标准层层高在
3.1米，一楼层高5米，2层--5层均是4.5米，大堂面宽24米，进深14.4米，挑空19米。
项目处于CBD中央商贸区的中心位置，南面是苏华路，东面紧邻星汉街，与国际大厦、世纪金融大厦、星海大厦和建园大厦为邻，南面对着左岸商业街，而星海国际广场和天域就在其北侧。
大厦基本资料
一座位于苏州园区的智能化,多功能顶级写字楼——高峰会，共占地6315平米，地上30层,地下2层。
项目位于苏州园区苏华路与星汉街交叉口,原园区管委会西侧，得房率为72%，面积从65平米——1600平米，弹性空间极大,相邻单位可分可合。
标准层层高在3.1米，一楼层高5米，2层--5层均是4.5米，大堂面宽24米，进深14.4米，挑空19米。
周边配套设施
本案处于CBD中央商贸区的中心位置，南面是苏华路，东面紧邻星汉街，与国际大厦、世纪金融大厦、星海大厦和建园大厦为邻，南面对着左岸商业街，而星海国际广场和天域就在其北侧。
周边配套设施齐全，在步行5分钟的范围内有工商银行、农业银行、建设银行、公积金中心、园区人才中心等配套设施，另外还有荷塘月色大酒店、左岸商业街、星海游泳馆等众多的休闲娱乐设施。
新城邻里中心、贵都邻里中心、中央公园、湖滨公园、国际大酒店、师惠乐章、馨都广场、海关等也近在咫尺。
本案的交通也十分的便捷，星汉街双向六车道畅通无阻，从苏华路到市中心只要十分钟的车程。
公交线路众多，有26、28、36、46、47、76、68等，出行方便。
大厦内部配套设施
大厦配备了现代化5A智能系统，符合国际标准的玻璃幕墙设计，中空双层防紫外线玻璃，营造生态健康的32层现代化企业大楼，挑高19米高贵大堂体现企业的重量级气势，每六层有一个挑空四层的共享空间，提供企业恰公、休闲的独特场所。
4部OTIS品牌高速电梯，2部透明观光电梯，国际品牌TOSHIBA智慧型变频中央空调系统，共同构造高速运转的人性化办公空间，它必将成为园区高档写字楼的典范。
大厦现委托著名的深圳福田物业发展公司管理，为您带来称心、安心、舒心、放心的工作环境。
独一无二的2600平米的空中花园，让您紧张的心情得以放松。
入驻企业
中国银行、韩国友利银行、星巴克、雅芳、AIA友邦保险、ABB、AsiaBase、万科、金蝶软件、DHL等知名企业的强力入驻，在彰显大厦定位的同时，也让您的各种金融交易、工作、生活变得简单、高效。
3、湖东九龙仓超高层建筑
九龙仓与园区合作的这一超高层项目位于湖东，为总面积约为35万平方米的超高层建筑。
项目集五星级酒店、公寓、写字楼于一体。
目前九龙仓已邀请知名建筑设计师来设计这一超高层项目，预计项目工程于2008年开始施工，2013年竣工。
九龙仓集团是香港知名地产开发商，目前已进驻上海、大连等地。
九龙仓于2006年开始加大在苏州的投资，多次在苏州拿地。
目前九龙仓集团在苏州的土地储备已经超过100万平方米。
九龙仓在园区建设的这一超高层项目必将成为园区标志性地产项目，也会是苏州城市现代化建设的又一标志性建筑。
4、湖东建屋企业天地大厦
建屋企业天地大厦位于苏州工业园区旺墩路188号。
坐镇苏州CBD核心地段，矗立于园区金鸡湖东岸，行政中心西南，是湖东商贸区标志性建筑、苏州最高标准的写字楼之一。
该项目总建筑面积74949平方米，地上20层、地下2层，其中1-4层为商业裙房，5-20层为标准写字楼。
大厦由美国洛翰建筑事务所设计，其设计概念与规划傲视同齐，代表着新一代办公空间设计的典范。
建屋·
企业天地大厦于2005年7月18日正式投入使用，不仅代表了建屋集团雄厚的开发实力，是建屋品牌影响力的又一次提升，更标志着湖东商贸、商务区域的发展成熟已驶入快车道。
建屋企业天地具有高品质的科技内涵、完备的功能配套和国际化的物业服务，是国内国际大中型机构、中型商贸客户以及跨国企业进驻发展的理想选择。
自身品质的优越和得天独厚的区位优势，以及四通八达的交通条件，使建屋企业天地一经面世即吸引了众多企业、机构的关注目光。
目前已有东芝电器、中国银行、太平洋保险、法国达飞轮船等众多知名企业进驻。
企业天地是建屋集团在园区倾力打造的一处高质量商业写字楼。
其北靠行政中心（管委会）大楼，南贴东湖大郡等高尚住宅区，西近金鸡湖广场、现代广场等大型商贸区及高档酒店。
该地段城区交通方便快捷，城际交通多样灵活。
2分钟步行就可到达规划中的轻轨站点，经现代大道十分钟车程可达苏州火车站，经干将路20分钟车程可抵古城中心观前街。
楼内建筑品质更是一流：
低辐射双层中空玻璃幕墙，全透明/单点式玻璃幕墙大堂，独特水景大堂，无中心柱高效平面布局，6台全进口迅达客梯，2台服务消防梯；
架空网络地板，24小时分区VAV全空气调节系统，整合式灯具，289个停车位；
独立双回路20KV电力供应，光纤接入及超5类电缆垂直布局，支持ADSL、ISDN、DDN、EI宽带接入及多品种全方位管理系统。
园区办公楼市场主要楼盘情况统计表
区域
项目名称
电话
地址
总楼层
出售价格
租赁价格
物业费
备注
湖东板块
建屋大厦
暂无资料
20
14500元/平米
18元/平方米·
月
①建筑面积：
75000
②售价11500元/M²
③吊顶净高：
3
商旅大夏
星湖街与翠湖路路口
16
10000元/平米
2元/平方米·
①精装
建屋企业天地大厦
园区旺墩路188号
①坐镇苏州CBD核心地段，矗立于园区金鸡湖东岸，行政中心西南，是湖东商贸区标志性建筑、苏州最高标准的写字楼之一。
②项目总建筑面积74949平方米，地上20层、地下2层，其中1-4层为商业裙房，5-20层为标准写字楼。
③2005年7月18日正式投入使用。
湖东大厦
湖东邻里中心
①位于园区金鸡湖东岸、占地3万平方米的邻里中心湖东大厦
②2004-8-18正式建成开业
湖西板块
国际大厦
62880107/62880207
园区苏华路2号
22
80元/天/平米
22元/平方米·
①原园区管委会办公大楼，自园区管委会搬至湖东，改建为甲级写字楼
②吊顶净高：
③建筑面积：
61218
高峰会（中银惠龙）
67615808
园区苏华路与星汉街路口
32
12000元/平方米
60-89元/天/平米
①吊顶净高：
②占地面积:
6315平方米
③总建筑面积:
66000平方米
④开工时间:
2004-3-28
⑤竣工时间:
2005-8-31
信息大厦
65166208/65166308
园区娄葑镇政府东侧环府街北侧
12
①入住时间:
2008-05
②项目位于通圆路与环府街交界口,娄葑镇政府之东，娄葑医院之西与苏大附中和娄葑第一中心小学相邻，大厦附近有建设，工商银行等金融机构，家乐福大型卖场以及东城世纪广场等商业圈。
③全层精装修，完善物业配套，大型中央空调，高速宽带接入
恒宇广场hengyuplaza
园区星海街东，苏华路南
25
①公共部分精装修
②容积率:
6.97
③绿化率:
1.20%
④占地面积:
8962平方米
⑤总建筑面积:
87647平方米
⑥停车位:
300
星海国际广场
62578999/62577999
园区星海街与苏绣路交界处
①毛坯
②入住时间:
2004-12-31
③占地面积:
17950平方米
④
总建筑面积:
47000平方米
科技广场
62526100/62527100
园区机场路328号
②科技广场是国际科技园的中心点和制高点
③总建筑面积约58000㎡，投资超3亿
140000平方米
⑤开工时间:
2003-6-1
⑥竣工时间:
2005-3-1
世纪金融大厦
67627998/67625998
园区苏华路1号
15元/平方米·
①占地面积:
17000平方米
②总建筑面积:
58180平方米
③停车位:
141只
三、园区办公楼市场发展因素分析
（一）园区开发建设重心转向湖东
1、园区行政中心迁至湖东
行政中心的东移表明了政府大力开发湖东的信心和决心，除了建屋企业天地这个首个启用的商务楼外，行政中心内，园区管委会所在的现代大厦在2005年年底投入使用，园区公安、检察院、法院办公楼在2005年第四季度投入使用。
此外，人力市场、房产市场所在的市场大厦建设进展顺利，在2006年投入使用。
园区湖西地区已初步建成，园区的开发建设重心向湖东转移。
高建筑标准的国际甲级写字楼的启用，带领苏州城市迈入了东进时代。
随着园区行政中心的东迁和商业的逐步繁荣，未来湖东地区将发展成一个以服务业为龙头、多元产业结构共同发展的新兴区域。
园区金鸡湖东商圈人气渐旺、磁力凸显，在大型社区、邻里中心、主题餐厅等相继建成、开放后，2005年7月，湖东首座高科技智能商务楼宇――建屋企业天地正式落成并投入使用，首批入驻的10家中外企业包括中国银行、东芝电器、太保财险、安华物流等。
这个位于园区湖东行政中心的商务楼与其他大型商业设施一起构成了湖东多元化的超级商办区，也为湖东的商贸商务发展增添了新的砝码。
“建成苏州CBD”是园区服务业发展的重要目标之一，该区在金鸡湖湖西、湖东3平方公里规划建设了1000万平方米的商业设施，重点发展金融、证券、中介机构、地区销售总部、商务楼、宾馆、大型百货超市等商业形态。
湖东商务区的规划面积约为2平方公里，重点发展以高档商业购物中心、百货商场、时尚精品、星级宾馆和大型餐饮为主的商业街区、文化产业街区和国际会展街区。
其中现代广场、金鸡湖广场等大型商业设施目前已初具形态，首个落户现代广场的主题餐厅墨西哥餐厅已顺利开张，金鸡湖商业广场在迎来了韩国休闲娱乐城后又将有日本最大的百货公司“三越百货”、全国知名家居企业“百强家居”等加盟。
2、湖东九龙仓成苏城新地标
市规划建设一直走在全市前列的苏州工业园区又有率先之举：
2008年起园区中新合作区内精装修商品房比例不低于50%，其中高层、超高层商品住宅原则上全部要精装修。
园区此举意在推行绿色建材和绿色装修，进一步减少建筑垃圾和噪音污染。
轨道交通1号线园区段建设紧锣密鼓地启动，同时园区还将同步推进轨道交通地下空间的开发工程。
而最近刚更名为金鸡湖大道的原机场路和星港街也将实施拓宽改造。
为了加速园区与周边地区的“沟通”，区内外路桥对接工程包括园区与昆山道路对接工程、港田路跨青秋浦大桥建设工程也将于今年开建。
园区CBD即苏州CBD，为了将这重要的城市标志性地域尽早展现风貌，2008年园区CBD的建设步伐也前所未有地加快了，共有二十大“商贸工程”建设围绕CBD展开。
这二十大“商贸工程”均为园区CBD已拍卖地块建设工程，位于湖西的有润华环球大厦、恒宇国际中心、、康都商业大厦、尼盛万丽综合楼、海天广场、天翔国际大厦、佳敏综合大楼、东方之门等工程。
位于湖东的则有九龙仓超高层建筑、新鸿基商业大厦、晋合洲际酒店、晋合凯悦酒店、晋合酒店公寓、乐嘉实业、兄弟综合大楼、宜必思酒店、迈锦酒店、招商银行大厦、东吴农村商业银行大楼以及望湖角四季酒店工程。
其中湖西的东方之门将成为未来园区的标志性建筑之一。
而湖东的九龙仓超高层建筑预计建筑高度420米，总高度可能突破450米，将成为苏城第一高楼。
3、湖东商办楼定位长三角
一条观前街，已经无法承载现代新苏州对于大型购物中心的日益急迫需要。
然而，受观前的辐射，石路、南门商圈也不具备成为与观前分庭抗礼的第二大商圈。
而园区作为城市副中心，缺乏综合性购物中心，精品百货的空缺，致使园区中高端客源外流。
苏州园区，非常适合长三角地区高级员工的工作与居住，但是没有与其相匹配的商业配套，会阻碍其发展。
《苏州市市区商业网点布局规划》明确提出：
“古
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