资产评估课件Word文件下载.docx
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二、成本法的评估程序
三、重置成本的估算方法
(一)重置核算法
(二)物价指数法
资产重置成本=资产原始成本×
(评估基准日同类资产定基
物价指数/资产购建时同类资产定基物价指数
资产重置成本=资产原始成本×
(1+物价变动指数)
=资产原始成本×
×
环比价格指数a1×
a2×
a3……×
an
(三)功能价值法
待评估资产的重置成本=参照物的重置成本×
(待评估资产的生产能力÷
参照物的生产能力)
(四)规模经济效益指数法
待评估资产的重置成本=参照物的重置成本×
(待评估资产的生产能力÷
参照物的生产能力)x在运用成本法对企业整体资产或某一相同类型资产进行评估时,可以采用统计分析法确定某类资产的重置成本。
四、实体性贬值的估算
一)观察法
(二)使用年限法
实体性贬值=(重置成本-预计残值)×
(实际已使用年限÷
总使用年限)
实际已使用年限=名义已使用年限×
资产利用率
资产利用率=至评估基准日资产的累计实际利用时间÷
÷
至评估基准日资产的累计法定利用时间
五、功能性贬值的估算
(一)功能性贬值的估算步骤
(1)比较年运营成本之间的差异
(2)确定净超额运营成本
(3)估计待评估资产的剩余使用寿命
(4)净超额运营成本折算为评估基准日的现值
(二)应用举例
六、经济性贬值的估算
七、成新率的估算
(一)观察法
(二)经济使用年限法
成新率=剩余经济使用年限÷
(实际已使用年限+剩余经济使用年限)
(三)修复费用法
成新率=1-贬值率=1-(修复费用÷
重置成本)
第三节比较法
一、比较法的概念
评估价值=市场参照交易价格+Σ评估对象优于参照交易物因素引起的价格差额-Σ评估对象劣于参照交易物因素引起的价格差额
评估价值=市场参照交易价格×
修正系数
二、运用比较法评估资产的程序
三、进行比较分析和调整的因素
时间因素、地域因素、功能因素、交易因素
非正常交易一般包括:
⏹交易双方似乎有利益关系,比如母公司与子公司之间、兄弟公司之间,或者类似的关联公司之间等。
⏹参与交易的一方由于一项法规或司法命令而不得不进行某项交易。
如企业的破产清算。
⏹买方急于想买,或卖方急于想卖。
⏹交易的卖方为买方提供了低于市场条件或其他方式的融资。
如允许买方分期付款。
⏹在非现金交易方式基础上的复杂交叉交易。
如相互承诺以低于市场价值为对方提供服务或产品。
第四节收益法
一、收益法的概念
二、收益法的评估程序
三、收益法计算常用公式
(一)在年资产净现金流不变时
v=a〔(1+r)n-1〕/r(1+r)nv=a/r
(二)在年资产净现金流等额递增时
v=a1〔(1+r)n-1〕/r(1+r)n+
+b〔(1+r)n-1〕/r2(1+r)n-bn/r(1+r)n
v=a1/r+b/r2
(三)在年资产净现金流等比率递增时
v=a1〔(1+r)n-(1+g)n〕/(r-g)(1+r)n
v=a1/(r-g)
四)预期资产将在评估基准日后第j年末以价格vj出售时
v=Σai/(1+r)i+vj/(1+r)j
i=1,2,……j
vj=Σax/(1+r)x-j
x=j+1,j+2,……n
四、预期资产净现金流的估算
五、折现率的估算
(一)市场比较法
(二)资本资产定价模型法
资产期望回报率=无风险利率+资产市场风险补偿×
β
(三)加权平均资本成本法
加权资本成本=权益成本×
权益比+税前负债成本×
(1-所得税边际税率)×
负债比
六、收益期限的确定
第三章
第三章机器设备评估
第一节机器设备评估概述
一、机器设备的含义
二、机器设备的分类
(一)按在再生产中的作用分类
(二)按适用范围分类
(三)按国家固定资产分类标准分类
(四)按现行会计制度分类
三、机器设备的评估特点
四、机器设备评估程序
第二节机器设备的成本法评估
一、机器设备重置成本的测算
(一)重置核算法
1、按复原重置成本评估
2、按更新重置成本评估
3.综合估价法
RCN=(C1÷
Km+C2)×
(1+Kp)×
(1+Kd÷
N)÷
(1-Kt)
(二)指数调整法
(三)功能价值法
(四)规模经济效益指数法
二、机器设备的实体性贬值的测算
(一)使用年限法
实体性贬值率=设备的已使用年限/(设备已使用年限+设备尚可使用年限)×
100%
总使用年限、已使用年限、尚可使用年限
加权投资年限=∑[已投资年限×
(原始投资的更新成本÷
∑更新成本)]
(二)观察法
(三)修复费用法
实体性贬值率=修复费用/重置成本
三、机器设备的功能性贬值
(一)超额投资性功能性贬值
(二)超额运营性功能性贬值
四、机器设备的经济性贬值
(一)设备利用率下降造成的经济性贬值
经济性贬值率=[1-(设备预计可被利用的生产能力/设备原设计生产能力)x]×
经济性贬值额=(重置成本-实体性贬值-功能性贬值)×
经济性贬值率
(二)外界变化造成收益减少所致经济性贬值
经济性贬值额=
设备年收益损失额×
(1-所得税率)×
(P/A,r,n)
五、机器设备的成新率估算
第三节机器设备市场比较法评估
一、市场法评估机器设备的步骤
二、案例
被评估对象为生产一种化工原料的设备,经市场调查,参照物选定为生产相同产品的另一设备。
该类设备的规模效益指数0.65。
参照物为全新设备,购置时间为2个月前,经分析,评估时价格上升了5%,其它比较如下表:
第四章房地产价格评估
第一节房地产价格评估概述
一、房地产的概念
二、房地产特点
三、房地产类型
四、如何描述房地产
五、房地产价格评估的理论基础
(一)地租理论
(二)土地价格理论
V=∑ai/(1+r)i
六、房地产价格的构成
七、房地产价格种类
(一)土地价格的种类
(二)房地产价格的种类
八、影响房地产价格的因素
(一)影响城市土地价格的因素
(二)影响建筑物价格的因素
九、房地产价格评估原则
十、房地产估价的程序
第二节房地产价格的成本法评估
一、成本法理论
MV=LV+(RCN-D)
二、重置成本估算
(一)重置成本的构成
(二)重置成本估算方法
1、工料测量法
2、分部分项法
3、单位比较法
4、指数调整法
(三)土地(重置)价格估算
土地价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益
三、建筑物贬值(折旧)的估算
(一)贬值原因
(二)贬值的估算
第三节房地产价格的市场法评估
一、比较法基本原理
二、市场比较法估价步骤
1.搜集交易实例
2.选取可比交易实例
3.建立价格可比基础
4.进行交易情况修正
5.进行交易日期修正
6.进行区域因素修正
7.进行个别因素修正
年限修正系数为:
〔1-1/(1+r)m〕/〔1-1/(1+r)n〕
8.确定比准价格
三、回归分析法
四、基准地价修正法
五、比较法应用举例
第四节房地产价格的收益法评估
一、收益法的基本理论
二、净收益估算
1.潜在毛收入估算
2.有效毛收入估算
3.经营费用估算
4.净收益估算
三、折现率估算
1.市场提取法(比较法)
2.资本资产定价模型
3.投资资本结构组合法
r=rm×
m+re×
(1-m)
4.债务保证率法
r=DCR×
rm×
mDCR=NOI/Im
四、残余法
A=VL×
rL+Vb×
rb
VL=(A-Vb×
rb)/rL或Vb=(A-VL×
rL)/rb
五、收益法应用举例
第五节房地产价格的假设开发法评估
一、假设开发法基本理论
(一)假设开发法原理及适用范围
⏹1、将生地开发为熟地租售
生地价格=预期开发完成后的熟地价值-由生地开发为熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-购买生地的税费
⏹2、在熟地上建造房屋租售
熟地价格=预期开发完成后的房地产价值-熟地上建造房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-购买熟地的税费
⏹3、由生地建造房屋租售
生地价格=预期开发完成后的房地产价值-由生地开发为熟地及建造房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-开发利润-购买生地的税费
⏹4、将毛地开发为熟地租售
毛地价格=预期开发完成后的熟地价值-由毛地开发为熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-开发利润-购买毛地的税费
⏹5、由毛地建造房屋租售
毛地价格=预期开发完成后的房地产价值-由毛地开发为熟地及建造房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-开发利润-购买毛地的税费
⏹6、将旧房屋装修改造为新房屋后租售
旧房屋价格=预期装修改造完成后的房地产价值-装修改造成本-管理费用-投资利息-销售费用-装修改造投资利润-购买旧房屋的税费
⏹7、将在建工程完成为房地产租售
在建工程价格=预期续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-续建投资利润-购买在建工程的税费
(二)假设开发法估价步骤:
1.调查估价对象的基本情况
2.选择最佳开发利用方式
3.估计开发周期
4.预测开发完成后的房地产价值
5.估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、购买估价对象应负担的税费
6.进行具体的计算
二、应用举例
第六节在建工程评估
一、在建工程的特点
二、在建工程评估方法
第五章无形资产评估
第一节无形资产评估概述
一、无形资产概念
(一)无形资产的定义
(二)无形资产分类
(三)无形资产特点
二、无形资产的价值评估
(一)无形资产价值评估的前提
(二)影响无形资产价值的因素
(三)无形资产转让价格的支付方式
无形资产交易价格的变动范围
第二节无形资产的评估方法
一、无形资产评估的收益法
n
无形资产评估值=∑k1×
Ri(1-T)/(1+r)i
i=1
=最低收费额+∑k2×
Ri(1-T)/(1+r)i
无形资产的最低收费额
=开发成本净值×
开发成本分摊率+无形资产转让的机会成本
开发成本分摊率+无形资产转出的净减收益+转让成本
其中:
重置成本净值=重置成本×
[尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)]
转让成本分摊率=购买方运用无形资产的设计能力/运用无形资产的总设计能力
(一)无形资产收益额的确定(收入或利润分成率的确定)
无形资产收益额
=销售收入×
销售收入分成率×
(1-所得税率)
=销售利润×
销售利润分成率×
销售收入分成率=销售利润分成率×
销售利润率
销售利润分成率=销售收入分成率/销售利润率
1、利润分成率确定的边际分析法
利润分成率=各年度追加利润现值之和/各年度利润总额现值之和
2、利润分成率确定的约当投资分成法
无形资产约当投资额=无形资产重置成本净值×
(1+转让方适用成本利润率)
购买方约当投资额=购买方投入的总资产的重置成本净值×
(1+受让方适用成本利润率)
无形资产利润分成率=无形资产约当投资额/(购买方资产约当投资额+无形资产约当投资额)
3、利润分成率确定的市场比较法
(二)折现率的确定
(三)收益期限的确定
二、无形资产评估的成本法
三、无形资产的市场法评估
第三节专利权和非专利技术的评估
一、专利权的评估
(一)专利权的概念
(二)专利权的评估程序
(三)专利权的评估方法
1、收益法
2、成本法
二、非专利技术的评估
第四节商标权的评估
一、商标权的概念
二、商标权的评估程序
三、商标权的评估方法
第五节其他无形资产的评估
一、特许权的评估
二、著作权的评估
三、租赁权的评估
四、采矿权的评估
五、商誉的评估
(一)商誉的概念及特点
(二)商誉的评估
1、超额收益法
n
商誉的价值=∑(Bi-∑C×
r)/(1+r)i
2、割差法
商誉的价值=企业整体资产评估价值-企业各单项资产评估价值之和
第六章金融资产评估
第一节金融资产评估概述
一、金融资产的概念
二、金融资产的投资特点
三、金融资产评估特点
1、是对投资资本的评估
2、是对被投资者的偿债能力和获利能力的评估
第二节债券评估
一、上市债券的评估
二、非上市债券评估
(一)定期支付利息到期还本的债券评估
P=Σ[Rt/(1+r)t]+A/(1+r)n
t=1
(二)到期一次还本付息的债券评估
P=F/(1+r)n
第三节股票的评估
一、股票价格
二、上市股票的评估
三、非上市股票的评估
(一)优先股的评估
(二)普通股的评估
1、固定红利模型P=R1/r
2、红利增长模型
P=R1/(r-g)=R0(1+g)/(r-g)
3、分段式模型
4、几何随机模型
Rt+1=Rt(1+g)概率为p,t=1,2,……
Rt概率为1-p
则股票价格为:
P=R0(1+pg)/(r-pg)
第七章流动资产和其他资产评估
第一节流动资产评估概述
一、流动资产的含义及特点
二、流动资产的分类
三、流动资产评估的程序
第二节实物类流动资产的评估
一、材料评估
二、在产品评估
(一)成本法
1.按价格变动系数调整原成本
在产品评估值=原合理材料成本×
(1+价格变动系数)+原合理制造费用×
(1+合理制造费用变动系数)
2.按社会平均工艺定额和现行市价计算
在产品评估值=在产品实有数量×
(该工序单件材料工艺定额×
单位材料现行市价+该工序单件工时定额×
正常工资及其他费用)
3.按在产品的完工程度计算评估值
(二)市场法
某在产品评估值=在产品实有数量×
可接受的不含税的单位市场价格-预计销售过程中发生的费用
或:
某报废在产品评估值=可回收废料的重量×
单位重量现行的回收价格
三、产成品及库存商品的评估
(一)成本法
1.评估基准日与产成品完工时间较接近,成本费用变化不大:
产成品评估值=产成品数量×
单位产成品账面成本
2.评估基准日与产成品完工时间相距较远,成本费用变化较大:
产成品评估值=产成品实有数量×
(合理材料工艺定额×
现行材料单位市价+合理工时定额×
单位小时合理工时工资费用)
产成品评估值=产成品实际成本×
(材料成本比例×
材料综合调整系数+工资费用成本比例×
工资费用综合调整系数)
(二)市场法
第三节债权类及货币类流动资产的评估
一、应收账款及预付账款的评估
预计坏账损失的定量方法:
坏账估计、账龄分析
二、应收票据的评估
带息票据按本金加利息确定,计算公式为:
应收票据评估值=本金×
(1+利息率×
时间)
不带息票据按应收票据的贴现值计算,公式为:
应收票据评估值=票据到期价值﹣贴现息
贴现息=票据到期价值×
贴现率×
贴现期
三、待摊费用,预付费用和短期投资的评估
(一)待摊费用的评估
(二)预付费用的评估
(三)短期投资的评估
四、现金和各项存款的评估
五、其他资产的评估
第八章企业价值评估
第一节企业价值评估概述
一、企业及企业价值
企业的资产价值
企业的投资价值
企业的股东权益价值
二、企业价值评估的一般用途
(一)运用于企业产权转让及兼并收购分析中
(二)运用于企业财务管理中
(三)运用于证券市场上投资组合管理中
三、企业价值评估的范围
第二节企业价值评估的加和法
第三节企业价值评估的收益法
一、企业价值评估收益法的基本原理
nCFFt
企业价值=∑---------------------
t=1(1+WACC)t
nCFEt
权益价值=∑----------------
t=1(1+re)t
CFF=CFE+利息费用×
(1-税率)+本金归还-发行的新债+优先股红利
二、企业的价值评估模型
(一)企业(投资)价值评估模型
1、三阶段增长模型
(二)股权价值评估
1、股权现金流量估价模型
如果资本支出和营运资本按照目标债务比率(δ)进行融资,并且通过发行新债对本金进行偿还时,则股权现金流量CFE=净收益+(1-δ)(折旧-资本性支出)-(1-δ)追加营运资本
g=b×
{ROC+[ROC-i(1-t)]×
D/E}
2、股利折现估价模型
三、收益法评估参数的确定
(一)高增长阶段的最后期限
(二)现金流量的预测
1、现金流量预测的步骤
2、现金流量预测的原则
(三)折现率的确定
1、股权资本成本
(1)风险收益模型
re=rf+β(rm-rf)
β=βu[1+(1-t)(D/E)]
(2)股利增长模型
re=(DPS1/P0)+g
2、加权平均资本成本(WACC)
WACC=rd(1-t)[D/(D+E)]+re[E/(D+E)]
第四节企业价值评估的比较法
一、企业价值比较法评估的基本原理
二、可比企业的选择
三、乘数的选择
(一)市盈率
PE=P0/EPS0=股利支付率×
(1+g)/(re-g)
(二)价格/账面价值比率
PBV=P0/BV0=股权收益率(ROE)×
股利支付率×
(1+g)/(re-g)
(三)价格/销售收入比率
PS=P0/销售收入=销售净利率(MGN)×
(四)价值/息税折旧前收益(EBIDT)比率
P/EBIDT=[(1-税率)+折旧×
税率/EBIDT-资本性支出/EBIDT-追加营运资本/EBIDT]/(WACC-g)
(五)价值/重置成本比率
第九章期权理论及定价模型在资产价值评估中的应用
第一节期权概述
一、期权的含义
(一)期权、期权合约和期权交易
(二)期权合约的有效期和到期日
(三)执行价格和执行日
(四)权利金
二、期权的类型
(一)按期权的买方所拥有的不同的权利划分为看涨期权(买权)和看跌期权(卖权)
(二)按期权的买方行使权利时间的不同划分为美式期权和欧式期权
(三)按标的资产划分为金融期权和实物期权
三、期权价格的特征
(一)期权价格的构成
(二)买权与卖权之间的平价关系
四、影响期权价格的因素
(一)标的资产的市场价格
(二)标的资产价格的波动率
(三)标的资产的收益
(四)期权的执行价格
(五)期权的有效期
(六)无风险利率
第二节期权定价模型
一、二项式期权定价模型
二、布莱克-斯科尔斯定价模型
第三节实物期权理论
一、实物投资与实物期权概述
二、实物期权的类型
推迟期权、放弃期权、悬置期权、分段期权、规模期权、变换期权、成长期权、组合期权
三、实物期权理论的应用
四、离散条件下的实物期权定价方法举例
第四节期权在资产价值评估中的应用
一、利用期权理论进行资产评估的条件
二、利用期权理论对股权资本进行价值评估
(一)理论依据
(二)具体应用
三、利用期权理论对无形资产进行价值评估
(一)利用期权理论对产品专利权价值的评估
(二)利用期权理论对特许经营权价值的评估----3G牌照的定价分析
第十章资产评估报告
第一节资产评估报告的基本制度
一、资产评估报告基本制度的产生与发展
二、关于评估报告有关制度的基本规定
三、国有资产的资产评估报告的核准及备案
第二节资产评估报告的基本内容与编制
一、资产评估报告(书)的种类
二、资产评估报告书的基本内容与格式
(一)资产评估报告书正文及相关附件的基本内容及格式
(二)资产评估说明的基本内容与格式
(三)资产评估明细表的基本内容与格式
(四)金融企业资产评估报告内容及格式
三、资产评估报告书的编制步骤
(一)整理工作底稿和归集有关资料
(二)评估明细表的数字汇总
(三)评估初步数据的分析和讨论
(四)编写评估报告书
(五)资产评估报告书的签发与送交
四、资产评估报告书编制的技术要点
第三节资产评估报告书的作用及应用
一、资产评估报告书的作用
二、委托方对资产评估报告书的应用
(一)委托方对资产评估报告的具体使用
(二)委托方在使用资产评估报告书及有关资料时必须要注意的几个方面
三、资产评估管理机构对资产评估报告书的运用
四、有关部门对资产评估报告书的运用
第四节资产评估报告书实例