浅谈设计阶段成本控制浅谈设计阶段成本控制Word格式文档下载.docx

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A文章编号：

1009-914X（2013）20-292-01引言

如何有效的控制项目成本，提高经济效益，是房地产开发企业普遍关注的重点。

尤其是目前楼市普遍低迷，国家调控较紧的今天。

“节约成本”则显得尤其重要。

房地产开发是个系统工程，各种环节贯穿其中。

而项目的成本控制更是涉及到方方面面。

一直以来，最终的结算成本超“成本目标”、或者现场返工、造成浪费的现象十分普遍。

造成此类问题的原因很多，而忽视设计阶段管理这建设的最初源头是一个很重要的因素。

要做好开发项目的成本管理，必须做到全员、全过程、全方位的成本控制，其中一个重点就是在设计阶段。

一、设计阶段成本控制的重要性

设计阶段是在技术和经济上对拟开发项目的实施进行全面的安排；

也是对工程建设进行规划和具体描述实施意图的过程。

设计是项目开发的龙头。

当一份施工图付诸于施工时，也就基本决定了项目的投资基础。

虽然实际的建安成本是在施工过程中产生的，但70%-80%的项目成本是在设计时已经形成了。

工程设计质量的高低、设备的选型、材料的选用、设计指标的选择等因素都对工程产生直接的影响。

一个工程在成本上是否合理，是浪费还是节约，在设计阶段已经大体定型。

同时，施工过程发生的现场签证和设计修改有相当一部分是由于设计深度不高、考虑不足、设计文件粗糙等问题造成的。

因此在没有开工之前，必须把好设计管，设计不当造成的无效成本和过剩成本是难以预料及控制的，也会给施工阶段的费用控制带来很大的负面影响。

二、设计阶段成本控制的优势

成本控制工作一般包含三个阶段，分别是核算型、控制型、价值创造型、三种类型分别代表了事后、事中、事前控制的思想。

而首先运用事前控制思想的“价值创造型”是最先进、最有效的成本控制方法，它体现了管理的“重心前移”，对减少无效成本、提升房地产产品价值具有积极的作用。

因此设计阶段很好的进行管理工作，能够很好的提前控制成本。

充分体现了事前控制的思想，设计阶段是项目即将实施而未实施的阶段，在该节点充分控制好投资、可以避免施工阶段不必要的修改，减少设计变更造成的工程成本的增加及工期的延长。

技术先进、经济合理的设计能够缩短工期、节约成本、提高效益。

设计阶段的成本控制不但重要，而且须行之有效。

能起到事半功倍的效果。

大部分房地产企业的成本管理习惯于把成本控制主要精力放在招投标、施工管理、审价结算等建设实施阶段。

这样做尽管也有一定的作用，但效果不佳，超目标成本的现象仍较为普遍。

其对实施阶段的造价控制基本能得心应手，但在设计阶段的成本控制方法都还非常欠缺，与行业先进企业相比。

存在一定的差距。

设计阶段的成本管理具有极其重要的作用，其实际意义在于通过事前参与，达到提高设计质量、降低工程成本、提升产品价值的目的，是真正意义上的价值创造型主动成本管理。

三、设计阶成本控制的一般方法

从项目方案设计到施工图设计的各个阶段，设计对成本的影响可能性约为70%-80%，所以在项目完成投资决策后，控制项目的关键就在设计阶段。

设计阶段的不确定因素最多，设计质量的好坏、功能是否满足要求都影响到开发项目的一次性投入的多少。

传统的设计阶段成本管理理论经历了科学与实践的论证，在实际操作中是非常基础、有效的方法。

下面来简要介绍一下。

1、重视价值工程理念

同一个项目可以有不同的设计方案。

也对应不同的工程造价，而运用价值工程可以对设计方案进行选择。

价值工程以提高项目价值为中心，并将功能分析作为其研究的重点。

价值工程不单纯追求降低成本，也不是片面提高功能，而是力求正确处理好功能和成本的对立统一关系，找出功能和成本的最佳比值。

运用这一手段，就可以通过功能细化，把多余的功能去掉，对造价高的功能进行重点控制，把工程成本降下来。

2、进行限额设计

所谓限额设计，就是按照设计任务书要求的设计标准进行设计，并且设计的建设项目使用功能不能减少，技术标准不能降低，。

限额设计就是在总成本不能变的情况下，达到功能和规模的最大化。

同时有一个明确的目标成本进行控制，防止出现超目标成本设计的问题。

3、重视设计院的选择

设计院水平的高低，直接决定设计图纸的质量。

所以挑选设计院要慎重，前期的设计评标工作还要更加专业及严谨。

对设计院资质的审查、是否做过类似项目设计、成果提交节点安排是否科学都要关注，并且视为最终能否中标的重要依据。

4、重视设计费用与成本控制的关系

设计费用直接对设计质量起到决定作用。

设计费用是设计质量的保证。

好的设计，设计费用必然相应较高；

不同地区的设计，设计费用也存在明显差异（如建筑设计费及室内设计费上海比合肥等内陆城市分别高出约50%-100%和100%-200%）。

如果在设计单位上选择了上海北京设计院，但价格一味的压低或者参照合肥内陆城市的设计价格，必然造成设计质量的严重下降。

设计单位的重视力度、配合力度、及设计人员水平都会大打折扣。

这样造成方案设计的质量、施工图质量、出图时间节点都会出现问题。

进而对施工及最终效果造成影响。

其实设计费用在整个地产投资中所占的比例非常小，假设在合肥建一个3万平方的五星级酒店。

建设费用为1万元/M2（建筑、装饰、安装均包括）。

工程总价约3个亿。

按国内目前中高档设计标准：

其建筑设计费用约为120元/M2；

装饰设费用约为450元/M2，总设计费用约为建筑设计360万加装饰设计约1125万（装饰设计按面积25000M2计算），共计1485

万。

设计费用只占工程造价的4.95%。

，不到百分之五。

但是对整个工程的施工指导、成本的控制、效果的保证却起到至关重要的作用。

随便一个设计重点变更，或者设计滞后，造成的损失，有可能就是几个设计费。

四、房地产标杆企业在设计阶段成本管理的有效方法借鉴

一些著名的房地产企业、如恒大、万科、万达等，也有一套自己的设计阶段成本控制办法。

值得我们借鉴。

1、动态测算、及时反馈

其在设计各阶段及时准确的测算成本，根据项目要求，制定建造成本，或者调整成本。

这方面，我们中环近年来也在进行，但是精确度及执行力还需要加强。

2、设计单位的配合

做好与设计单位的沟通工作，去的设计单位在成本控制方面的配合，在设计合同（任务书）中明确提出成本控制的工作配合和技术指标要求，考虑设置奖罚措施。

这一点，我们中环现在也已经在做。

3、坚持设计过程全程优化、建立专家会议评审制度、内部审核化制度。

4、产品设计标准化

产品设计的标准化，可以带动建筑材料设备的标准化，从而有利于通过集团战略采购的方式来降低成本。

同时能减少施工难度，缩短工期，降低成本。

像万达、万科、恒大都在坚定不移的走产品标准化路线。

可见，产品标准化可以直接提升公司的成本竞争力。

产品标准化涉及到营销定位、设计院支持、供应商支持、等各个方面。

虽然很复杂，但是其带来的成本优势却不可小视。

目前，工程设计管理中心已经在做这方面的研究和标准树立。

产品标准化，也是我们中环今后的目标。

5、审图制度标准化

在开发周期越来越短的今天。

审图工作流程更应该标准化、程序化。

通过引入“设计缺陷评审控制图”来实现快餐式的审图工作。

这种做法是先建立“设计缺陷评审控制图”。

总结列举审图中通常的关注点：

如功能缺陷、效果缺陷、业主索赔等三大类。

审图过程中除图纸设计的技术问题排查以外，应对以上三点进行图审（以上三点从方案阶段一直贯穿到施工图阶段）。

随着审图经验的不断积累，结合项目形式和中环的自身情况。

“设计缺陷评审控制图”将得到不断的完善，审图工作的效率也会逐步提高，让审图工作在前期有效的控制设计成本。

6、加强成本专题研究与学习，持续优化成本

成本专题研究，可以强化设计人员的成本意识。

在项目设计过程中还存在很多能够实现成本优化的“重点专业地带”知道去研究。

五、总结

设计阶段的成本管理是房地产项目全过程成本控制的重点、关键环节。

成本控制对设计人员而言是任务，对成本人员而言应该前置并且持续。

只有正确处理好技术与经济对立统一的关系问题，才能实现设计阶段成本管理的核心目标，既达到技术与经济相结合的最佳点，真正做到设计阶段的“精细化管理”。