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总占地面积650亩，完成市场经营、加工、仓储、管理及配套用房等建筑34万m2。
并完善匹配的道路、管网、供配电总图工程。
2、第二阶段（二期工程）
在第一阶段完成的基础上，完成万国城建材物流交易中心的所有建设任务。
第二节项目建设单位简介
重庆万国城建材物流交易中心，是由重庆总商会南安商会中较有代表性的建材行业的会员单位发起筹建。
是具体代表重庆地区石材行业600多家企业、陶瓷建材企业500余家企业的响应，筹建“重庆万国城建材物流交易中心有限公司”。
公司预计注册资金壹亿元人民币，注册地点在重庆市九龙坡区石板镇，公司法定代表人吴连成，公司的经营范围：
市场开发、建设，仓储、门面出租、物业管理。
第三节编制依据及研究范围
一、编制依据
1、《国务院关于推进重庆市统筹城乡改革和发展的若干意见》（国发[2009]3号）
2、中共重庆市委《关于进一步扩大开放的决定》
3、《重庆市国民经济和社会发展第十一个五年规划刚要》；
4、《重庆市建材工业“十一五”发展规划》；
5、《重庆市政府工作报告》（2009年）；
6、《中共重庆市委庆于加快推进新型工业化的决定》；
7、《关于应对当前经济形势做好稳定就业和促进就业工作的通知》（渝办发[2009]1号）；
8、项目业主提供的相关基础资料；
9、重庆市南安商会与重庆顺达决策咨询公司签定的《咨询合同》。
二、研究范围
本报告通过分析当前重庆市城乡统筹发展和构建和谐社会的宏观大背景，并对我市经济社会发展概况建材行业发展现状、发展趋势进行调查，结合全市建材市场存在的问题，分析项目建设背景、必要性和可行性，提出项目建设规模内容，以及初步方案建设规划，并对项目总投资进行匡算，对经济效益和社会效益进行分析和评价，从而作出结论性意见，供业主和决策部门参考。
第四节主要结论
重庆市是一个重工业城市，是西南地区重工业基地，是全国重要的机械工业基地、机电产品出口基地、常规兵器生产基地、综合化工基地、医药工业基地和仪器仪表工业基地
。
以汽车、摩托车为主体的机械工业是重庆工业的支撑，建筑材料行业也具有相当的优势和实力。
但目前重庆还没有专门的建材市场，现有市场存在缺乏总体规划和统一组织机构、规模小、经营仓储用房不足、辐射面弱、品牌形象差等诸多问题，且不符合“五个重庆”建设和城市总体规划要求，极不相符。
因此，建设万国城建材物流交易中心是十分必要的，也是可行的，对推动重庆房地产、建材行业的发展，促使重庆度过金融风暴，经济回暖具有重要作用，对促进重庆统筹城乡经济也具有积极意义。
通过对项目全面的技术和经济分析，其建设基础条件良好，建设规模适度、建设内容合理、建设方案可行，经济、社会效益明显，建议有关部门批准用地申请、批准立项以促成项目的尽早实施。
第二章项目建设背景
第一节重庆市工业发展概况
一、重庆市基本情况
重庆市位于长江上游，地处较为发达的东部地区和资源丰富的西部地区的结合部，东邻湖北、湖南，南靠贵州，西接四川，北连陕西，是中国最年轻的直辖市，也是长江上游最大的经济中心、西南工商业重镇和水陆交通枢纽。
重庆是一座开放的现代化城市，与近200个国家和地区建立了经贸关系，联合国、世界银行、美国财富杂志已将重庆列为中国最具发展潜力的城市之一，加拿大、英国、日本、丹麦、韩国、柬埔寨、菲律宾、等国在渝设立了领事馆。
近年来，重庆市抓住中央直辖、三峡工程建设、西部大开发三大历史性机遇，全面贯彻科学发展观，紧紧围绕落实“314”总体部署，大力调整经济结构，积极扩大开放，深化体制改革，加快基础设施建设，经济社会全面发展，综合力进一步增强，主要经济指标在西部12个省区中均在前5位以内。
2008年，重庆经济保持平稳较快增长，全市生产总值比上年增长14.3%，达到5099亿元；
地方财政一般预算收入增长30.4%，达到577亿元。
全社会固定资产投资增长28%，社会消费品零售总额、外贸出口分别增长24.3%和26.9%。
工业增加值占全市生产总值的比重提高到40%，规模以上工业企业实现利润255亿元。
市属国有重点企业资产总额达7500亿元，实现利润100亿元，增长40%。
非公有制经济增加值增长18.2%。
年末金融机构本外币存贷款余额分别达到8102亿元和6384亿元，增长21.6%、22.8%，不良贷款率下降到3.1%。
二、重庆市工业基本情况
重庆市是一个综合性的老工业城市，也是我国近代工业发展较早的城市和重要的老工业基地之一。
1891年，重庆率先通商并以民族资本企业森昌泰火柴厂的创办为标志开启了我市工业的先河，随后100多年来全市工业不断发展壮大，已经成为全市经济的支柱产业。
重庆市工业轻重并举，以重工业为主,行业门类较全，配套能力较强。
是全国重要的机械工业基地、机电产品出口基地、常规兵器生产基地、综合化工基地、医药工业基地和仪器仪表工业基地
重庆制造业发达，以汽车摩托车为主体的机械工业、以天然气化工和医药化工为重点的化学工业、以优质钢材和优质铝材为代表的冶金工业已成为骨干产业；
机电设备、电子信息、建筑材料、食品、日用玻璃、陶磁、日用化工等行业具有一定优势。
全市拥有亚洲最大的铝加工厂具有相当规模的铝合金门窗的加工能力。
对西南的市场有很大辐射能力
2008年，重庆市完成工业投资1377亿元，优势产业不断壮大，100项技术创新重点项目进展顺利，风电机组等15个重大新产品产业化步伐加快。
同时，通过实行园区产业定位，全市工业园区投入产出强度分别提高22%和23%。
第二节重庆建材市场发展概况
一、重庆市建材市场发展现状
目前，重庆市共有大小石材市场5个、经营商1000余家；
其中，经营墙地砖的建材陶瓷市场4个，经营商800余家。
产品辐射地区主要是重庆市及四川、贵州等周边省市。
我市建材市场主要位于九龙园区至二郎一带。
其中石材市场有新世界、绿云石都和进川石材市场，共有门面和车间24万m2，入驻商家500余户；
尚有100余户分散在渝北龙溪镇、南岸南坪、渝中等地经营。
而建材陶瓷市场：
主要有高新区八益建材市场、巴山陶瓷市场、渝北龙溪镇及西部建材市场，共有门面和仓库12万m2，入驻大小商家500余户。
据不完全统计，2008年重庆建材市场实现年交易额150亿元，共解决就业岗位6万余户，上缴国家税金6亿余元。
二、重庆市建材市场存在的问题
1、市场经营场地严重不足，导致经营门面、库房租金居高不下
目前，我市建材市场能够提供给建材经营者使用的门面、加工车间和库房只有36万m2，但重庆的建材商家共需经营场地60多万m2，供需严重不足。
一方面，导致经营者不得不四处租地经营，沿街为市，直接影响道路交通安全；
另一方面，导致门面一店难求，租金居高不下，经营成本增加，无法供给质优价廉的产品。
2、市场不专业，与毗邻省市相形见绌
以重庆与周边省市建材市场对比，差距相当大，主要存在“7极”，即门面和库房少、租金极高、库房配套极少、停车位置极缺、规模经营极难、产品辐射能力极弱等问题。
这导致重庆建材市场整体对外形象不佳、规模效应与板块效应难以形成，安全隐患加大。
而开发商修建建材市场只注重开发效益，因此没有修建宽敞的道路和专用停车场，这又导致市场内车辆见缝插针停放，车祸时有发生。
据不完全统计，2008年各个市场发生车祸100多起，每年车辆擦刮时有发生。
3、现有建材市场未纳入总体规划，没有永久性经营场所
现在的建材市场都是开发商和商家自发而无序的行为，从进川石材市场、绿云石都、新世界石材市场到八益建材、巴山陶瓷市场、龙溪建材市场都是如此。
查看重庆市总体规划，这些市场至今未纳入政府的总体规划，因此导致商家要么租用场地开发建市场，要么在住宅小区租门面经营。
从某种角度而言，我市1000多家建材企业还从事着“四处流浪”的经营，至今没有一个永久性经营场地。
此外，根据重庆市总体发展规划，目前处于一环路以内的九龙园区A区、绿云石都、巴山陶瓷市场、八益建材市场一带已纳入城市主城区范围，不久将随着外环高速路的全面通车和12个收费站的外迁，按城市管理要求，今后大货车白天一律不能进入以上地区的建材市场一带。
同时，按照“五个重庆”的建设要求，对于噪音大、粉尘污染严重的建材市场，也会受到更大限制。
因此，现在的建材市场经营受到多方面因素制约，如不及时搬迁，对我市建材行业的发展极为不利。
总之，重庆市建材市场发展现状，尚处于各自为阵阶段；
而存在的问题，与重庆城市建设要求难相适应，不能形成整体优势，难于适应重庆的大发展格局。
三、重庆市建材市场建设目的
1、重庆市建材市场发展趋势
根据2008年重庆市经委提供的相关数据，因房地产和装饰装修行业等相关产业与建材工业互为表里，所以搞清了建材工业的基本情况也可把握其相关行业的发展趋势。
换句话说，也顺理成章地把握了建材工业的发展趋势。
2008年，重庆市建材工业经济运行总体保持良好发展态势，与上年同期相比，行业整体经济效益显著，产品出口总体较好，新产品产值不断增加，产业结构调整进一步改善，但行业利润增幅有所减缓；
预计全年建材行业整体将稳步发展。
（1）建材工业经济运行基本情况
行业整体经济效益显著。
重庆市规模以上建材企业经济运行状况优于上年同期水平，经济运行质量大幅提高；
1-11月完成工业总产值271.22亿元，同比增长37.76%。
其中，水泥制品制造、玻纤及制品制造、水泥制造、塑料板管型材制造、石灰和石膏制造等小行业高于行业增长水平，增长分别达到61.71%、57.92%、46.73%、44.94%和39.98%。
图2-1重庆市建材行业发展现状图
实现工业增加值92.48亿元，同比增长38.35%；
完成主营业务收入263.87亿元，同比增长35.41%；
工业销售产值265.01亿元，同比增长37.37%；
实现利润19.56亿元，同比增长27.77%。
图2-2重庆市建材行业经济效益图
（2）产品出口情况
全市建材工业规模以上企业累计完成出口交货值20.88亿元，同比增长30.58%，出口交货值位居西部12省市第一位。
其中，玻纤及制品制造业出口交货值同比增长48.68%，金属门窗制造业同比增长7.42%；
但卫生陶瓷制品制造业出口不畅，出口交货值同比下降4.51%。
但产品出口总体较好。
（3）新产品产值不断增加
规模以上建材企业新产品产值35.3亿元，同比增长25.60%。
占工业销售产值265.01亿元的13.32%。
其中，其他建筑材料制造、水泥制造、玻璃制品制造、耐火陶瓷制品及耐火材料制造、石墨及碳素制品制造、涂料制造、玻璃纤维及制品制造、塑料板管型材制造、水泥制品制造等9个小行业高于行业新产品产值增幅，同比分别增长195.95%、97.31%、62.97%、52.98%、37.32%、36.70%、33.67%、33.11%和27.71%。
而隔热、隔音材料制造和卫生陶瓷制品制造小行业则同比下降58.80%和55.99%。
建材企业中国名牌产品产值23.77亿元，同比增长44.24%，占工业销售产值的8.97%；
重庆名牌产品产值53.44亿元，同比增长37.24%，占工业销售产值的20.17%。
（4）行业利润增幅有所减缓
规模以上建材企业利润19.56亿元，同比增长27.77%；
其中，石灰和石膏制造、水泥制造、塑料板管型材制造、石墨及碳素制品制造、水泥制品制造、隔热和隔音材料制造、耐火陶瓷制品及耐火材料制造和粘土砖瓦及建筑砌块制造等8个小行业高于行业利润增幅，分别同比增长273.64%、256.80%、207.80%、185.49%、64.11%、55.96%、53.28%和34.70%；
玻璃纤维及制品制造业同比增长5.70%。
（5）重庆市建材工业在西部12个省市中部分指标排名
出口交货值第一位;
销售产值第四位；
工业增加值第四位；
利润第三位。
玻璃纤维纱第一位；
石膏板第二位；
商品混凝土第一位；
夹层玻璃第一位；
钢化玻璃第二位；
卫生陶瓷第二位；
陶瓷砖第二位；
水泥第六位；
新型干法水泥熟料四位；
建筑涂料第一位。
（6）重点企业运行情况
建材重点企业经济运行状况总体好于上年同期水平，经济运行质量继续提高，重点企业累计完成工业总产值114.30亿元，同比增长34.98%；
实现工业增加值42.01亿元，同比增长36.99%；
主营业务收入111.81亿元；
同比增长33.72%，占规模以上建材企业主营业务收入的42.37%；
实现利润11.79亿元，同比增长6.97%，占规模以上建材企业实现利润的60.28%；
出口交货值20.61亿元，同比增长29.67%，占规模以上建材企业出口交货值的98.71%。
新产品产值27.27亿元，同比增长15.23%，占规模以上建材企业新产品产值的74.81%。
图2-3重庆市建材重点企业发展现状图
基于上述数据，不仅可以得出重庆市建材相关产业的主要经济指标（全年预计建材行业完成工业总产值450亿元，增长12.5%）均好于往年的基本结论，而且可以预期，重庆市建材行相关产业的发展趋势将伴随重庆经济和城市化建设脚步的加快而一年更比一年强。
2、建材行业宏观经济发展环境
重庆市经委早在2006年12月4日发布实施《重庆市建材工业“十一五”发展规划》。
根据规划，到2010年，重庆是建材工业的发展目标及规划分别如下：
（1）重庆市建材工业发展目标
全市建材销售产值达到370亿元，年均增长11%；
新增销售产值160亿元，规模以上企业达到400户，销售产值达到250亿，全员劳动生产率达到6万元/人.年，规模以上企业实现利润15亿元，年均增长26%；
出口交货值达到10亿元。
（2）重庆市建材工业规划（产业布局）
①都市发达经济圈。
形成以生产无碱玻纤及制品、节能型门窗、化学建材为主体的无机非金属矿及制品和新型墙体材料、新型装饰装修材料的生产基地，重点支持发展国际复合等重点企业。
到2010年形成销售产值120亿元。
②渝西经济走廊。
主要以发展优质大型水泥、卫生陶瓷及卫浴配件、玻璃深加工和新型墙体材料、高档屋面防水材料，进一步支持重庆拉法基瑞安等企业的提升和壮大，形成年销售产值130亿元。
③三峡库区生态经济区。
主要以建筑陶瓷、大型浮法玻璃、水泥粉磨站、新型墙材及玻纤深加工的开发发展为重点，壮大涪陵建陶等企业和产品，随著新农村建设步伐加快，形成销售产值100亿元，重庆的建材工业逐步壮大，已成为库区和渝东南少数民族工业经济的支柱产业。
3、建材物流交易中心建设目的
重庆将要建成西部地区的重要增长极、长江上游地区的经济中心、城乡统筹发展的直辖市。
随着社会经济的发展，重庆正成为内陆的物流中心。
2009年国务院3号文件又出台了重庆建设综合交通枢纽、国际贸易大通道、内陆出口商品加工基地、现代制造业基地、形成城乡统筹体系的政策措施。
其中，“西三角经济圈”的提出，意义尤其重大——在川渝经济合作的基础上，新增了陕西，一个新的“经济增长极”呼之欲出。
基于上述发展目标、规划和相关政策，实施重庆市建材交易市场项目，必然会赢得政府部门的支持，也适应宏观经济发展环境。
总之，重庆市建材交易市场与重庆作为中国西部重镇和惟一直辖市，尤其是主城区的扩张（十几年来翻了几番）和房地产的飞速发展密切相关。
加之，随着二环路的通车，交通条件的改善，重庆建材辐射周边的省市将更加快捷。
因此说，重庆建材发展空间潜力巨大。
对这一事实，任何重视社会经济发展的政府部门都会大力支持的，何况这还与宏观经济发展环境相一致。
四、项目的提出
通过上述对规划政策背景、行业发展情况、业主实际需求等多方面因素进行分析，提出万国城建材物流交易中心建设项目，是因为重庆至今尚未建立专业而规范的建材市场，现实的市场形象与重庆的现实和未来的形象均极不相称。
具体而言，提出建设与其他市场并列的这样“1+1＞2”的“嫁接”式创新市场，实在是与重庆的发展战略地位相适应的。
至少，我们有如下几大充分而必要的理由：
一方面，从重庆在中国西部和全国乃至世界的塑造的形象说：
只有实施这样的项目，才能与党和国家赋予重庆的战略定位相称，才能不辜负党和国家对重庆发展的关怀备至——其深意在于，寄予重庆作为牵引西部大开发强大引擎的厚望。
作为中国的西部重镇，重庆历来就处于非常重要的位置，仅从国务院新近出台的对重庆的相关文件即可窥一斑：
已获批准成为内陆惟一“水运+空运+铁路”保税区，重庆正成为内陆的物流中心。
十一届全国人民代表大会期间，重庆市常务副市长黄奇帆透露：
党中央、国务院对重庆寄予厚望——要把重庆建成西部地区的重要增长极、长江上游地区的经济中心、城乡统筹发展的直辖市。
诚如黄奇帆常务副市长所言：
“这将像当年浦东开发对上海经济的推动一样，引领重庆更好更快的发展。
”
另一方面，从重庆的产业发展规划政策背景说：
只有实施这样的项目，才能为重庆制定的“十一五”发展规划的目标和实施进程加分，而且可以为重庆制定“十二五”规划提供必要的参照。
因为，重庆“十一五”规划已进入加速期，各项发展目标和产业布局将进入“验收”期，所以，只有加大整合力度真抓实干，才能完善重庆建材的“十一五”发展规划制定的发展目标和产业布局。
但是，通过对前述数据的分析，重庆要实现这两项的“十一五”规划，还须继续努力。
第三，从重庆的行业发展情况说：
只有使这两类市场都专业化起来，才能最终解决其至今存在的诸如散、小、乱等问题，才能促进重庆的这两个不可或缺的行业真正规范且发展壮大。
从而，为重庆的经济建设做出更大的贡献。
第四，从重庆的业主实际需求说：
只有先使业主的需求获得真实的满足，才能换来或激发出业主更好地为消费者服务的热情，从而一心一意地为消费者提供质优价廉的服务。
最后，从重庆的消费者的角度说：
只有不断满足消费者的现实和未来的需求，消费者才会成熟起来，也才能实现自己的价值最大化。
因此，综上所述，提出万国城建材物流交易中心是十分必要的，对推动我市建材行业健康稳定发展具有十分重要的作用。
第三节项目建设的可行性
一、政策环境
目前，从中央到重庆的所有相关政策都支持重庆经济大发展。
各项扶持政策之多，或许是过去少见的。
例如，打造“成渝经济圈”，最新又扩大了的“西三角经济圈”，进而提出建设西部内陆改革开放经济高地。
二、经济环境
全球金融危机冲击中国，重庆受到冲击，因此温家宝总理在海内外都高呼必须“拉动内需”。
国家4万亿的投资，意在撬动更多的民间资金参与投资，以期起到乘数效应。
目前，市场上建材价格偏底，大量民工返乡，有利于项目成本的节约，同时，有助于解决返乡民工和下岗职工的安置。
抱团过冬，实现以投资拉动内需，实现保8%增长的目标的实现。
能有效推动城乡统筹，土地的流转，有助于发展第三产业和主城区的扩大向外拓展，加快重庆的城市化进程。
三、规划要求
仅参照《重庆市建材工业“十一五”发展规划》，重庆与上述的规划制定的发展目标和产业布局尚存在差距，因此必须加大力度，建设与之相适应的建材市场，以促进“两规划”的全面完成，进而为“十二五”规划，提供实实在在的参照。
四、地方政府支持力度
重庆市政府已将支持的具体情况以上述“两规划”清楚明白地制定出来，也属其一；
其二，重庆作为“城乡统筹试验区”，必然使城市化范围逐步扩大，仅从农民“变”居民看，对建材的需求也将是巨大的。
将会增加大量就业的岗位，同时，增加可观的财政收入。
必然会得到落户区域的政府的青睐。
虽为扼要分析判断，但足以说明重庆政府对这一市场建设项目没理由不支持，必竟这也算非公经济为当地政府增加财政收入做出的一份贡献。
五、经营户支持
从前面分析的市场现状可知，存在的诸多问题困扰经营户，阻碍经营户挣钱和事业的发展，难以或不可能解决，因此说绝大多数经营户无不期盼着能够有个属于他们自己的宽畅的“家”。
建设万国城建材市场是经营户的自发行动，在商会组织领导和精心策划，市场项目的建设已变成规范有序的公司行为。
为上述良好愿望变为现实，奠定良好的基础。
六、项目业主前期准备
据了解，这一项目的业主早已做好建设前期的充分准备。
比如，以商会会员的名义组建了新的公司，资金也准备得较为充分，甚至还自行开展市场调研、进行了项目的研究，召开了相关会议，四处寻找土地，联系政府，反映群众的诉求，进行了前期的准备。
总之，筹建工作可谓“万事齐备，只欠东风”。
无非是加快了建设的步伐，只要政府的大力支持，建设万国城建材物流交易市场的计划一定能够实现。
第三章项目选址及建设条件
第一节项目选址
一、选址原则
1、具备良好的物流环境，交通便利，运输快捷通畅，且临近火车站和高速公路出口，方便重型、大型货车自由出入，摆脱主城区交通管制。
2、符合重庆市总体发展规划要求，选择区位条件优越的城乡结合部，并能满足项目中远期发展目标。
3、选择辐射范围广，带动能力强，人气旺，招商引资有保障的区域，有较宽松的发展条件，并能得到当地政府的支持。
4、水、电、通讯等市政基础设施条件完善，自然环境条件适宜，满足项目建设基本要求。
5、土地价格较低，项目建设成本较低的地区，并预留一定发展空间。
二、项目选址
根据项目选址原则，为了给重庆市万国城建材物流交易中心确定条件齐备、满足市场要求的建设区域，项目业主在重庆市周边地区进行多次踏勘调研，并认真听取股东及广大经营户的意见和建议，在此基础上，拟选址于九龙坡区石板镇梅乐村1、2社及黄家堰村2、3社部分土地（即：
白彭公路以西，花卉园区B线以南）作为项目建设用地。
项目拟建地址详见图3-1。
图3-1项目拟建地址地理位置图
第二节项目建设条件
一、区位条件
九龙坡区位于重庆市主城区西南部，地处都市经济核心区，位居成渝走廊前沿，与渝中区、沙坪坝区、大渡口区、璧山县和江津市接壤，与南岸区、巴南区隔江相望，全区幅员面积432平方公里，总人口79.4万人，现辖11个镇，7个街道办事处，84个居委会，110个村委会。
九龙坡区是我市最大的工业基地和重庆高新区所在地，也是全市工业大区，经济强区。
拥有国家级高新技术产业开发区和九龙、西彭两个市级特色工业园区；
拥有被称为重庆五大商圈之一的杨家坪中心步行商业区；
拥有被称为“都市后花园”的白市驿国家级花卉苗木产业示范区。
2007年，九龙坡区经济社会全面快速发展，全区生产总值达374.6亿元，经济总量连续五年位居全市第一。
石板镇位于九龙坡区中梁山西部，东与华岩镇、跳蹬镇接壤，南靠陶家镇，北接白市驿镇，西与巴福镇毗邻。
全镇幅员面积24.6平方公里，其中城镇面积为450亩，耕地面积为9500亩，林地面积为12000亩。
总人口数为1.1万人，下辖5个行政村，1个社区居委会，63个村民小组。
石板镇是重庆市“都市后花园”建设的五镇之一，现入驻有建材、机械、化工、制药、服装等42个工业企业，拥有草莓、油桃、枇杷等
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