房地产开发企业成本与费用Word下载.docx

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（2）费用是对耗费所作的计量，这种耗费并不一定表现为当期直接发生的支出，有些耗费是通过系统、合理的分配而形成的，如固定资产折旧等。

一般来说，支出的含义要比费用宽泛，除偿付性支出外，其余支出或迟或早都将会转化为费用，因为偿付性支出与费用核算没有直接关系。

而效益长于一个会计期间的资本性支出，在发生时并不能全部作为当期费用，如固定资产、无形资产的购进支出、递延资产支出随着资产效用的丧失逐期摊人成本、费用中；

收益性支出则不同，它是为一个会计期间而发生的，其未来的经济利益已在那个会计期间耗费掉，可以全额作为当期费用。

（二）费用与成本

成本有广义和狭义之分。

广义的成本是指企业为取得资产或达到特定目的而发生的全部耗费。

例如，企业为购建固定资产而发生的耗费为固定资产成本，企业为购买材料而发生的耗费为材料成本，企业为生产产品而发生的耗费为产品开发成本，企业为提供劳务而发生的耗费为劳务成本等。

在这种意义上，成本与费用概念的内涵是一致的。

狭义的成本是指企业为生产一定种类和数量的产品或提供一定种类和数量的劳务而发生的耗费，即工程成本或产品成本、劳务成本等。

我国会计实务中所说的成本，一般是指狭义的成本。

费用与成本有着密切的联系，主要表现在：

（1）费用与成本都是企业为达到生产经营目的而发生的支出，都需要由企业生产经营过程中实现的收入来补偿；

（2）、企业在一定时期（月、季、年）内所发生的生产费用是构成产品成本的基础，产品成本是企业为生产一定种类和数量的产品所发生的生产费用的汇集，两者在经济内容上是一致的，都是生产过程中物化劳动和活劳动耗费的货币表现；

（3）费用和成本在一定情况下可以相互转化。

费用与成本也有着显著的区别，主要表现在：

费用与一定的会计期间相联系，反映—本期生产所发生的全部支出，却不管这些支出是否应由本期工程成本负担；

成本与一定种类和数量的具体产品相联系，而不论这些支出是否发生在当期，即成本是对象化了的费用。

企业在一定会计期间所发生的费用将构成本期完工产品开发成本的主要部分，但本期完工产品的开发成本并不都是由本期所发生的费用而形成，它可能包括以前期间发生而应由本期产品成本负担的费用；

也可能包括本期尚未发生但应由本期产品成本负担的费用。

另外，企业本期投入开发的产品，本期不一定完工；

本期完工的产品，也可能是以前期间投入生产的。

因此，本期完工产品的成本可能还包括部分期初结转的未完工产品的成本，即以前期间所发生的费用。

同样，企业本期发生的全部费用也不都形成本期完工产品的成本，它还包括一些应结转到下期的未完工产品的支出，以及一些不由具体产品负担的期间费用。

此外，费用是为当期带来营业收入的耗费，应全部由当期实现的营业收入来补偿；

而成本并不完全为当期带来营业收入，也不完全由当期实现的营业收入来补偿，期末未销售的产品，其制造成本就不能由当期实现的营业收入来补偿。

二、费用的确认

（一）费用确认的原则企业对费用进行核算之前，首先应进行费用的确认。

由于发生费用的目的是为了取得收入，所以，费用的确认应与收入的确认相联系。

因此，确认费用应遵循划分收益性支出与资本性支出原则、权责发生制原则和配比原则。

对于应届于本期的各项费用，不论其是否实际支付款项，均应确认为本期的费用；

对于不属于本期的费用，即使款项已经在本期付出，也不应确认为本期的费用。

（二）费用确认的标准

在实际工作中，确认费用的标准主要有以下几种：

1．按照因果关系确认费用根据费用与收入之间的因果关系确认费用。

如果某项已耗用的资产与本期所获得的收入有直接联系，则该项已耗用的资产就应当在确认收人的当期确认为费用。

即凡是与当期实现的收人有直接联系的耗费，都应确认为当期的费用。

反之，如果与当期实现的收入无关的耗费，不应当确认为当期费用。

以商品房销售成本为例，只有本期售出的商品房，其成本才能转化为营业成本，才能确认为赚取本期营业收入的费用，而那些本期完工却并未销售出去的商品房，其成本不能确认为与本期营业收入配比的费用。

2．按照系统合理的分配方法确认费用尽管按照因果关系确认费用被认为是确认费用的最理想方法，但有些费用与收入之间的因果关系有时难以划分清楚。

因此，按照配比原则的要求，一般采取系统合理的方法，将取得资产的成本在受益期间分摊计入各期的费用，从不同期间实现的营业收入中获得补偿。

例如，固定资产和无形资产能够在较长的会计期间内使用，有助于企业各期营业收入的实现，但与营业收入却没有可以直接认定的因果关系，并且企业取得固定资产和无形资产时所发生的支出一般较大，如果在发生时就将其确认为费用，既影响资产的正确计量，也会导致各期收益的不可比，即固定资产和无形资产只能通过采取系统合理的折旧方法和摊销方法，确认其应归属各期的折旧费用和摊销费用。

3．直接确认为当期费用是指与营业收入没有直接联系，且只能为一个会计期间带来效益或受益期间难以合理估计的支出，应在发生时直接确认为当期的费用。

例如，企业的一些行政费用与营业收入没有直接联系，而且只涉及本会计期间，因而在发生时就应确认为当期的费用，如销售费用、管理费用等。

此外，对于一些虽然受益期较长但数额较小的支出，也可以直接确认为当期费用。

上述三种费用确认方法之间具有一定的层次关系：

如果费用与收人之间存在直接的因果关系，应按因果关系确认费用，如果费用与收入之间不存在直接的因果关系，就需要采用系统、合理的分配方法来确认费用；

如果费用与收入之间不存在因果关系，又无法采用某种合理的分配方法确认，就应当在发生时直接确认为当期费用。

第二节开发产品成本的核算

房地产开发企业主要从事房地产开发建设活动，其生产成本主要指开发产品的成本，包括土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本以及代建工程开发成本。

一、开发产品成本的构成

房地产开发企业开发产品的成本，包括以下费用。

1．土地征用及拆迁补偿费

土地征用及拆迁补偿费是指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：

（1）土地征用费。

支付的土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费，缴纳的契税、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。

2）拆迁补偿费。

有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等；

拆迁旧建筑物回收的残值应估价人账，分别冲减有关成本。

（3）市政配套费。

指向政府部门缴纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司缴纳的红线外道路、水、电、气、热、通信等的建造费、管线铺设费等。

（4）其他。

如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等。

2．前期工程费前期工程费是指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、“三通一平”等前期费用。

主要包括以下内容：

（1）项目整体性批报建费。

项目报建时按规定向政府有关部门缴纳的报批费，如人防工程建设费、规划管理费、新材料基金（或墙改专项基金）、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费）、拆迁管理费、招投标管理费等。

（2）规划设计费。

项目立项后的总体规划设计、单体设计费，管线设计费，改造设计费，可行性研究费（含支付社会中介服务机构的市场调研费），制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费。

（3）勘测丈量费。

水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费，拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费，建筑面积丈量费等。

（4）“三通一平”费。

接通红线外施工用临时给排水（含地下排水管、沟开挖铺设费用）、供电、道路（含按规定应交的占道费、道路挖掘费）等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用（包括开工前垃圾清运费）等。

（5）临时设施费。

工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。

临时设施内的资产，如空调、电视机、家具等不属于临时设施费。

（6）预算编审费。

支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用。

（7）其他。

包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。

3．基础设施费

基础设施费是指项目开发过程中发生的小区内、建筑安装工程施工图预算项目之外的道路、供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通信、照明、绿化等基础设施工程费用，红线外两米与大市政接口的费用，以及向水、电、气、热、通信等大市政公司缴纳的费用。

主要包括以下内容：

（1）道路工程费。

小区内道路铺设费。

（2）供电工程费。

变（配）电设备的购置费，设备安装及电缆铺设费，供（配）电贴费、电源建设费，缴纳的电增容费等。

（3）给排水工程费。

自来水、雨（污）水排放、防洪等给排水设施的建造、管线铺设费用，以及向自来水公司缴纳的水增容费等。

（4）煤气工程费。

煤气管道的铺设费、增容费、集资费，煤气配套费，煤气发展基金、煤气挂表费等。

（5）供暖工程费。

暖气管道的铺设费、集资费。

（6）通信工程费。

电话线路的铺设、电话配套费，电话电缆集资费，缴纳的电话增容费等。

（7）电视工程费。

小区内有线电视（闭路电视）的线路铺设和按规定应缴纳的有关费用。

（8）照明工程费。

小区内路灯照明设施支出。

（9）绿化工程费。

小区内人工草坪、栽花、种树等绿化支出，绿地建设费。

（10）环卫工程费。

指小区内的环境卫生设施支出，如垃圾站（箱）、公厕等支出。

（11）其他。

小区周围设置的永久性围墙、围栏支出、园区大门、园区监控工程费、自然下沉整改费等。

4．建筑安装工程费

建筑安装工程费是指项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目内的各项费用（含设备费、出包工程向承包方支付的临时设施费和劳动保险费），有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。

发包工程应依据承包方提供的经甲方审定的“工程价款结算单”来确定。

建筑安装工程费主要包括以下内容：

（1）土建工程费。

包括基础工程费、主体工程费。

有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。

（2）安装工程费。

包括电气（强电）安装工程费、电讯（弱电）安装工程

费、给排水安装工程费、电梯安装工程费、空调安装工程费、消防安装工程费、煤气安装工程费、采暖安装工程费。

上述各项如有甲供材料、设备，还应分别包括相应的甲供材料、设备费。

（3）装修工程费。

内外墙、地板（毯）、门窗、厨洁具、电梯间、天（顶）蓬、雨篷等的装修费，有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。

（4）项目或工程监理费。

指支付给聘请的项目或工程监理单位的费用。

（5）其他。

工程收尾所发生的零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费（零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费能够归类的，应按从属主体原则归类计人上述相应费用中），现场垃圾清运费、工程保险费等。

5．配套设施费配套设施费是指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。

该成本项目下按各项配套设施设立明细科目，具体核算内容可按以下情况区分：

（1）在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，如建造消防设施、水泵房、水塔、锅炉房（建筑成本）、变电所（建筑成本）、居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚、景观（建筑小品）、环廊、街心公园、凉亭等的支出。

（2）在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。

（3）开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用。

（4）对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊人成本项目。

如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。

6．开发间接费用

开发间接费是指房地产开发企业内部独立核算单位为组织和管理开发产品的开发建设而发生的各项费用。

开发间接费的内容包括：

1）现场管理费用。

内部独立核算的、开发项目现场管理的人员工资及福

利费、工会经费、职工教育经费、修理费、办公费、办公用水电费、差旅费、市内交通费、运输费、通信费、业务交际费、劳动保护费、低值易耗品摊销、周转房摊销等。

（2）利息并借款费用。

直接用于项目开发所借人资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。

（3）物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

按规定应拨付给业主管理委员会的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项

（4）质检费。

包括按规定支付给质检部门的质量检验费，项目发生的材料、设备质量检验费、工程质量自检费、工程竣工验收费等质量鉴定性费用。

项目交付使用后发生的，按规定或协议应由开发商承担，补贴给物业管理公司的水、电、煤气、暖气等价差，以及其他应计人开发间接费的费用。

房地产开发企业在开发现场组织和管理房地产开发建设而发生的各项费用，应作为开发间接费用，计人开发产品成本。

但在实际工作中，除周转房摊销外，企业很难划清管理费用和开发间接费用的界线。

因此，除了周转房摊销列作开发间接费用外，其余费用往往以是否设立现场管理机构为依据进行划分，如果开发企业不设现场机构，而由公司定期或不定期地派人到开发现场组织开发建设活动，则所发生的费用，可直接并人企业的管理费用。

二、开发产品成本核算对象的确定

开发产品成本的核算对象，就是在开发产品成本的计算过程中，为归集和分配费用而确定的费用承担者。

合理确定成本核算对象，是正确组织企业开发产品成本核算的重要条件。

成本核算对象如果划分过粗，不能反映独立开发项目的实际成本水平；

如果划分过细，则会增加许多间接费用的分配，增加核算工作量，并影响成本的准确性。

由于房地产开发企业是按照城市总体规划、土地使用规划和城市建设规划的要求，在特定的固定地点进行开发经营的，因此，在确定成本核算对象时，一般应结合开发工程的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素来进行。

其一般原则为：

（1）一般的开发项目，可以每一独立编制的设计概（预）算，或每一独立的施工图预算所到的单项开发工程作为成本核算对象，便于分析工程概（预）算和施工合同的完成情况。

（2）同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，如果开工、竣工时间相近，由同一施工单位施工，可以合并为一个成本核算对象，以简化核算手续。

（3）对个别规模较大，工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域或部分划分成本核算对象，便于及时反映开发成本。

成本核算对象一经确定，不得随意变更，并应及时通知企业内部各有关部门，以统一成本核算口径。

为了集中反映各个成本核算对象本期应负担的房地产开发费用，企业财会部门应按每一成本核算对象分别设置成本明细账（卡），并按成本项目分设专栏，以便归集和分配各成本核算对象的房地产开发费用并计算其开发成本。

三、开发产品成本计算期一般而言，房地产开发产品的成本计算期与其开发建设周期一致。

也就是说，开发产品成本是在产品开发完成并验收合格后才结算出来，因而其成本计算是不定期的。

对于开发小区的建设来说，开发产品成本计算期与开发小区的建设周期原则上应该一致，即各项开发产品的实际成本一般应于开发小区全部竣工后才进行计算与结转。

但在实际工作中，一个住宅小区的开发建设时间通常较长，有的需要几年的时间方能全部竣工，而房地产开发企业在开发进度的安排上，一般是先建住宅，后建配套工程，因而往往出现住宅已经建成而配套工程尚未投入建设，或者是住宅已经销售，而道路、绿化尚未完工等情况，这种商品房与配套设施建设的时间差，使得那些已经具备使用条件，并已出售的商品房应负担的配套设施的建设费用，无法按照配套设施的实际成本来计算。

为了及时结转小区内已出售的商品房的开发成本，以便与其销售收入相配比，就需要采取预提方式，将未完配套设施的预计建设费用计人已销售商品房的开发成本。

其计算方法一般是以经过主管财政部门审核批准的未完配套设施概算（或预算）为基数，计算出已出售商品房应负担的数额，作为应付账款计人已出售商品房开发成本。

待开发小区全部正式竣工决算时，再调整预提配套设施费用，以保

证整个开发小区成本计算的准确性。

应该说明的是，房地产开发建设就其生产组织而言，属于单件、小批生产类型。

开发产品成本计算是以每一项或每一小批开发产品作为成本计算对象，以房地产开发建设周期作为成本计算期，一般于开发产品竣工后进行成本结算，因而，房地产开发产品成本计算方法与分批（定单）法完全一致。

四、开发产品成本的核算

（一）开发产品成本的科目设置为了核算和反映房地产开发建设过程中各项开发建设费期的发生、归集和分配情况，正确计算开发产品成本，房地产开发企业应设置下列会计科目。

1．“开发成本”科目用于核算企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用，如土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费用等，以及企业对出租房进行装饰及增补室内设施而发生的出租房工程支出。

其中，企业发生的土地征用及拆迂补偿费、前期工程赞、基础设施费和建筑安装工程费等，属于直接费用，直接记人“开发成本”科目借方有关成本核算对象的相应成本项目；

应由开发产品成本负担的间接费用，应先在“开发间接费用”科目进行归集，月末，再按一定的分配标准分配计入有关的开发产品成本。

企业开发的土地、房屋、配套设施和代建工程等，采用出包方式的，应根据承包企业提出的“工程价款结算账单”承付工程款，借记“开发成本”科目，贷记“应付账款——应付工程款”科目或“银行存款”等科目。

企业开发的土地、房屋、配套设施和代建工程等采用自营方式的，发生的各项费用，直接借记“开发成本”科目，贷记“原材料”、“银行存款”等科目；

如果企业自营施工大型建筑安装工程．可以根据需要增设“工程施工”、“施工间接费用”等科目，用来核算和归集自营工程建筑安装费用，月末，再按实际成本转入“开发成本”科目。

企业在房地产开发过程中领用的设备，附属于工程实体的，应根据附属对象，于设备发出交付安装时，按其实际成本，借记“开发成本”科目，贷记“原材料”科目。

企业已经开发完成并验收合格的土地、房屋、配套设施和代建工程，应及时进行成本结转，按其实际成本，借记“库存商品”科目，贷记“开发成本”科目；

企业对出租房屋进行装饰及增补室内设施工程完工，应及时结转工程成本，借记“开发成本——出租开发产品”科目，贷记“开发成本”科目。

企业应根据本企业的经营特点，选择本企业的成本核算对象、成本项目和成本核算方法。

“开发成本”科目应按生产成本的种类，如“土地开发”、“出租开发产品”“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等设置明细账，并在明细账下，按成本核算对象和成本项目组织明细核算。

2．“开发间接费用”科目为了核算和反映企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等，房地产开发企业应设置“开发间接费用”科目。

企业发生的各项间接费用，借记“开发间接费用”科目，贷记“应付职工薪酬”、“累计折旧”、“周转房”等科目。

期末，“开发间接费用”科目借方归集的费用应按企业成本核算办法的规定，分配计人有关的成本核算对象，借记“开发成本”科目，贷记“开发间接费用”科目，结转后“开发间接费用”科目应无余额。

“开发间接费用”科目目应按企业内部不同的单位、部门（分公司）设置明细账。

企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用，应作为期间费用，记人“管理费用”科目，不在“开发间接费用”科目中核算。

3．“库存商品”科目“库存商品”科目核算已开发完成并验收合格的开发产品的实际成本。

房地产企业在进行库存商品核算的同时，应收集、整理具体到每户的可售面积构成、销售及其回款情况的详细资料。

“库存商品”科目按成本对象设置明细科目，用于核算各成本对象的实际成本。

（二）土地开发成本的核算内容与账务处理土地开发成本是指企业因开发土地而发生的各项费用。

企业开发的商品性建设场地属于房地产开发企业的商品产品，即最终产品，需要单独计算土地开发成本。

企业开发的自用建设场地属于房地产开发企业的中间产品，在计算土地开发成本时，应区别情况，采用不同的归集方法：

开发自用建设场地的费用，能分清费用负担对象的，直接计人有关的房屋及配套设施建设成本，开发的自用建设场地用于多个房屋及大型配套设施开发项目建设的，则应单独计算土地开发成本，待土地开发完成交付使用时，再按一定标准分配计人有关房屋及配套设施的开发成本；

拟作为自用建设场地的土地开发，如果土地开发项目动工时尚无房屋开发建设的规划，也应单独计算土地开发成本；

综合性建设场地以及未明确具体用途的场地的开发，应视同商品性建设场地，单独计算土地开发成本。

土地开发的层次、程度和内容，因其设计要求的不同而不同，有的只进行场地的清理平整，有的除场地平整外，还要进行地下各种线路铺设、地面道路建设等有关基础设施的施工。

因此，企业要根据土地开发的具体情况，设置必要的成本项目。

一般而言，土地生产成本可设置“土地征用及拆迁补偿费”、“前期工程费”、“基础设施费”、“开发间接费”等成本项目。

需要进行建筑安装施工及公共配套设施建设的土地开发项目，可增设“建筑安装工程费”、“配套设施费”项目。

单独核算土地开发成本的自用建设场地的开发，为防止开发项目重复负担某些费用，在计算土地开发成本时，可先不分摊公共配套设施费和开发间接费用，不设置“配套设施费”、“开发间接费用”项