买房国十五条文档格式.docx

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　　房价控制目标一季度公布

　　按照“国八条”的要求，各地要制定房价的控制目标，并要在一季度公布。

昨天出台的北京调控细则中，尚未公布北京具体的房价控制目标。

相关部门负责人表示，北京肯定会按照国务院的要求贯彻执行。

　　据介绍，北京市相关部门已经开始着手，合理确定本市年度新建住房价格控制目标，并会按照要求在一季度向社会公布。

该指标将综合考虑今年全市的经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等因素，科学制定。

　　业内人士认为，从技术角度上，该目标如果直接采用房价具体数字的方式，如今年控制2万元/平米以下，实际操作难度较大。

因为不同区域、不同项目、不同物业类型的楼盘房价都不一样，因此很难用一个绝对的数字限定房价。

而更有可能采用房价变化的比例目标，如今年房价涨幅要控制或回落百分之多少。

　　■解读

　　京籍1套房家庭可再购1套

　　【政策】

　　对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；

　　对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

　　【解读】

　　去年出台的“京十二条”中，首次提出了限购措施，即一个家庭只能新购买一套住房。

　　北京市房协副秘书长陈志认为，新调控措施对限购措施进行了完善。

“过去限购只看增量，即不论以前家庭拥有多少套住房，都能再新购一套。

而这次既看存量又看增量，如果一个本地户籍家庭已拥有了两套住房，符合条件的外地户籍家庭已拥有一套住房，就不能再购房了。

而本地户籍的家庭如果已拥有一套或外地家庭没有住房，还可以再买一套。

这就照顾到改善型家庭的需求。

”

　　提供5年纳税证明防炒房

　　对于外地户籍家庭购房，在纳税和社保缴纳时间上，延长到了“连续5年”。

　　陈志表示，这并非是一个排外的政策。

首先，在限购政策上，对北京户籍的家庭和外地户籍的家庭，同样都采取了严格限购，都是为了抑制投资和投机性购房。

对外地户籍家庭社保和纳税时间的延长，是为防止一些并非在京工作人员，在京炒房。

　　“其次，对于外地在京工作人员的合理购房需求，政策上是考虑到的。

因为无论是本地户籍还是外地户籍，并不一定刚开始工作，就要购买住房。

可以先租房居住，在有了沉淀和积累后，再考虑买房。

用5年来进行积累，是一个比较合适的时间。

政策规定，5年缴纳个税和社保之后，是可以购买一套住房的。

这和北京提出的‘先租后买’、大力发展公租房是一致的。

”陈志说。

　　骗购将影响个人信用记录

　　市住房城乡建设部门要会同公安、税务、民政、人力社保等部门进一步完善信息共享和购房人资格核查机制。

购房人提供虚假证明文件骗购住房的，不予办理产权登记，并承担相应的经济和法律责任。

　　陈志表示，多部门的信息共享和核查机制下，购房人的所有信息都可以核实到。

“有没有结婚？

有多少套房产？

个税和社保缴纳了多少年，都可以核查清楚。

　　市住建委相关负责人表示，在审核购房人资格时，对于购房人已有的住房，住房城乡建设部门会核查房屋权属登记中的材料，即查房产证。

同时，还会核查该家庭近期有无购房记录，即核查购房网签记录。

“目前各区县的房屋交易大厅，都可以查询到每个家庭的房屋产权登记记录和交易网签记录。

　　这位负责人提醒，如果不符合条件，肯定过不了核查关。

如果购房人不符合条件骗购，首先不能通过网签；

即便通过了网签，最后不能办房产证。

已经掏钱买了房，最后没有房产证，由此带来的经济损失，需要购房人自己承担。

如果骗购，将来会体现在个人信用记录上，这对今后的个人生活可能造成影响。

　　此外，开发商或中介机构如果违规，则将可能受到暂停预售许可或网签的处罚。

　　已有住房将“认房不认贷”

　　■释疑

　　昨日，就新政涉及的限购细节问题，记者采访了北京市房协副秘书长陈志以及市住建委相关人士。

　　限购界定点为网签时间

　　问：

限购执行的分水岭是什么时间？

是签订购房合同的时间，还是办理网签、房屋登记的时间？

　　答：

陈志表示，执行的分界点会按网签时间来确定。

每晚12点，网签申报会截止。

在今天零点之前网签的，将按照旧政策执行。

如果是今天零点之后的，将按新限购政策执行。

已有住房如何界定？

是认房还是认贷？

陈志表示，“京十五条”中，对于房产的界定用的字眼是“拥有”，这代表着对于已有住房的认定，采用的将是认定该家庭目前名下实际拥有的房产，即“认房”。

　　已有房产卖掉仍可新购房

列入了限购的家庭，把现有住房卖掉，可否再买房？

陈志说，按照新规，是按照家庭目前实际拥有的房产来认定的。

如果已将房产出售，不在该家庭名下了，就可再新购房。

这也照顾到了部分改善型需求的家庭。

　　商业房产不计入已有住房

已购商业或“商改住”，算不算已有住房？

陈志表示，此次政策只是针对住宅，与商业无关，因此已有的商业房产，不计算为已有住房。

对于“商改住”，如果是住宅的房产证，则认定为已有住房。

　　外地人的外地房产不计入

外地人如果在外地已有住房，是否会被限购?

陈志表示，此次限购措施中，针对的还是在京拥有的住房，如果符合条件的外地人在北京没有住房，就可以新购买一套。

　　外地户籍成员在京房产计入

如果丈夫是外地户籍、妻子是北京户籍，但两人尚未登记在一个户口本上，那么丈夫已有的房产会不会计入家庭房产？

陈志说，在新购房审核中，需要提交身份证、结婚证等材料。

即使户口本上未登记，但身份证条形码中肯定会显示婚姻状况，所以丈夫已有房产将被计入家庭房产中。

　　夫妻一人京籍视为京籍家庭

一个家庭如何界定？

陈志表示，还将延续去年“京十二条”的规定，即一对夫妻带一个未成年的孩子。

丈夫和妻子一个人是北京户籍，一个人是外地户籍，如何认定家庭户籍？

市住建委相关负责人表示，居民家庭成员中至少有一人具有本市户籍的，视为本市户籍居民家庭。

　　社保、纳税证明只需一种

社保和纳税证明都需要提交吗？

陈志表示，限购政策中用的是“本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明”的表述，因此社保和纳税证明，只要有一样就行。

新政策表述上是“连续5年”，中间是不是不能断？

陈志表示，必须是连续5年的社保或纳税证明，如果不连续是不能购房的。

如果曾经因为换工作，中间落下一段的话，个税可以去税务部门办理补缴。

外地户籍家庭需要的纳税和社保证明，如何提交？

陈志表示，社保不需要购房者提交相关证明，核查系统通过购房人的身份证号，就可以在人力社保部门自动查询到其社保缴纳情况。

个人所得税方面，需要购房者在税务部门开具相关证明。

　　本版采写/本报记者马力

　　【限制购房】

　　北京住房限购政策

　　执行时间：

2011年2月17日起

　　限购政策

　　限购1套房：

对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同）、持有本市有效暂住证在本市没有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）

　　暂停售房：

对已拥有２套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有１套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

　　购房流程

　　①提交材料

　　居民家庭在购房前，应当向房地产开发企业、经纪机构或存量房网签服务窗口，提交下列材料：

　　本市户籍居民家庭：

提交家庭成员身份证、婚姻证明、户籍证明的原件和复印件，拟购房人签字的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》。

驻京部队现役军人和现役武警家庭还应提供军（警）身份证件原件和复印件；

持有效《北京市工作居住证》的家庭，还应提交《北京市工作居住证》的原件和复印件。

　　非本市户籍居民家庭：

提交家庭成员身份证明、婚姻证明的原件和复印件，拟购房人签字的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》，有效暂住证，以及提交在本市缴纳个人所得税完税证明原件、复印件或提供已缴纳社会保险的家庭成员姓名、身份证信息备查。

　　②材料核查

　　房地产开发企业、经纪机构和存量房网签服务窗口对材料进行初步核查。

　　符合条件：

在北京市房地产交易系统中填报认购核验信息，并留存购房家庭提交的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》原件及其他材料复印件。

　　不符合条件：

不予办理购房手续

　　③网上签约

　　住房城乡建设部门会同相关部门在5个工作日内，对购房家庭资格进行核验。

通过核验的购房家庭，方可办理网上签约手续。

　　④产权登记

　　房屋登记部门办理房屋产权登记手续时，应对购房家庭的资格证明材料和购房家庭已拥有住房状况进行核对，发现提供虚假材料、隐瞒住房状况的，不予办理产权登记。

　　备注

　　1.居民家庭已拥有住房：

包括已经完成房屋产权登记的住房和已进行网上签约但尚未完成产权登记的住房。

　　2.居民家庭成员中至少有一人具有本市户籍的，视为本市户籍居民家庭。

北京二套房贷首付或将超六成

已有592人阅读2011-02-1702:

昨天公布的“京十五条”调控细则中要求，各金融机构和北京住房公积金管理中心对贷款购买第二套住房的家庭，执行首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

据了解，根据此前政策，信贷方面对于二套房的认定，采取的仍是“认房又认贷”的原则。

市房协副秘书长表示如果房市仍过热，房贷首付比例可能继续上调

　　本报讯（记者马力）昨天公布的“京十五条”调控细则中，对于信贷政策，除了按照“国八条”的要求，对于购买二套房，首付款不低于六成，贷款利率不低于基准利率的1.1倍外，还提出，人民银行北京营业部可根据本市房地产市场情况，在国家统一信贷政策的基础上，研究提高本市第二套住房贷款首付比例和利率。

　　公积金、商贷均提高首付

　　昨天公布的调控细则要求，各金融机构和北京住房公积金管理中心对贷款购买第二套住房的家庭，执行首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

　　此前北京公积金贷款对于第二套住房，执行的是首付款不低于50%，贷款利率为同期首套个人贷款利率的1.1倍。

此次出台新政后，意味着公积金二套房的首付比例也与商贷相同，都不低于六成。

　　除了贯彻国家信贷政策，北京的调控细则还提出，人民银行北京营业部可根据本市房地产市场情况，在国家统一信贷政策的基础上，研究提高本市第二套住房贷款首付比例和利率。

　　二套房仍“认房又认贷”

　　北京市房协副秘书长陈志表示，细则这样表述，意味着北京还有继续提高二套房首付和贷款利率的可能性。

“这个是由人民银行北京营业部来掌握，会根据房地产市场的情况，如果房地产市场依然过热，不排除北京继续上调的可能性。

　　对于二套房的认定，陈志认为，这还是由银行系统来把握，此次没有出台新的政策。

　　据了解，根据此前住建部等相关部委出台的政策，信贷方面对于二套房的认定，采取的是“认房又认贷”的原则。

　　此外，调控细则中还规定，银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策落实情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。

　　【交易税】

　　二手房计税价上调堵阴阳合同

　　政策：

严格执行国家关于个人转让住房的营业税、个人所得税征收政策。

财政部门会同税务、住房城乡建设等部门根据市场情况及时动态调整存量房交易最低计税价格，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。

　　【解读】　

　　北京市房协副秘书长陈志介绍说，北京目前二手房交易的最低计税价格，使用的是2006年公布的版本，由于房地产市场的变化等原因，最低计税价格一直没有调整。

而经历近几年房价的上涨，最低计税价格和实际成交价格的差距很大，一些二手房交易中，尤其是全款交易中采用了“阴阳合同”的违规方式，以较低的价格来瞒报，达到避税的目的。

　　中原地产华北区总经理李文杰介绍，所谓二手房“阴阳合同”由来已久，产生的根源是北京二手房过户缴纳营业税时最低纳税指导价过低所致。

不少二手房买卖双方利用政策漏洞，采用“阴阳合同”。

即纳税是一份“低价合同”，备案网签是成交价合同，以此避税。

　　2009年10月，银监会出台银行贷款评估必须参照建委网签合同的相关规定，对“阴阳合同”有所制约。

但如果是全款成交的二手房，买卖双方仍可利用“阴阳合同”来避税。

　　据“链家地产”市场研究部统计数据分析，北京各区县二手房交易最低计税价格普遍为5000元/平方米至11000元/平方米之间。

东城、西城这样计税价较高的区域中，为15000元/平方米至16000元/平方米之间。

实际房价比最低计税价高出150%以上。

在远郊区，其实际房价与最低计税价格之间的差距也非常大。

如房山、顺义、通州等区域，最低计税价格仅处于3000元/平方米至5000元/平方米之间，而当地的房价近两年已涨到万元以上。

　　“链家地产”市场研究部首席分析师张月认为，此前最低计税价格仅约为实际房产市场价格的1/2甚至更低，意味着避税空间很大，交易成本也较低。

因此调高最低计税价，是更贴合实际市场的表现。

同时，将通过对交易成本的严厉管控，增大投机购房出售成本，减小其预期收益，遏制市场不合理需求。

　　【买地资金】

　　审查买地资金防热钱推高地价

各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地年度供应总量的70%。

商品住房用地计划供应量不低于前2年年均实际供应量。

总结本市“限房价、竞地价”的经验，并在中低价位普通商品住房用地供应中全面施行。

　　参加本市土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。

开展商品住房用地使用情况专项检查，对超过2年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以闲置1年以上罚款。

　　杜绝土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价的情况发生。

　　对于企业进入土地市场资金来源的审查，市国土局相关负责人表示，实际上北京从去年就已经要求，企业拿地必须对资金来源有一个承诺。

此次是更加细化了要求。

这主要是为了防止一些热线流入土地市场，推高地价。

　　陈志介绍说，开发企业自有资金、每年结转的资金、股东追加投资的资金等都可以自由支配使用，但是一些资金，如商品房的预售资金等，是不能挪做他用来“买地”的。

去年，北京出台了商品房预售资金监管制度，就是为了防止开发商用购房人的预售款来扩张拿地。

　　对于在中低价位普通商品住房用地供应中全面施行“限房价、竞地价”的方式，市国土局该负责人说，去年，北京在房山长阳镇的一个地块首次试点了该出让方式，即出让前就已经确定将来房屋的最高售价，开发商可以在此基础上竞争地价。

这种方式既调控了房价，也抑制了土地的非理性竞价。

今年将全面推广。

同时，今年北京在商品房配建保障房中，将更多地配建公租房。

　　对于查处非法转让土地使用权，陈志表示，禁止转让的规定下，开发商拿地后，就必须开发完成。

否则只能退还给政府，承担巨额的损失，这将保证尽快形成商品房有效供应。

　　【增值税】

　　开发商预付税金提高防“滚雪球”式发展

房地产开发企业应当在新开盘项目销售前，将项目的土地成本、建安成本和销售价格等报住房和城乡建设部门备案，经税务部门核定，对定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目，提高土地增值税预征税率。

　　对达到土地增值税清算标准但不申请清算，定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行重点清算和稽查。

　　陈志表示，此次土地增值税方面的政策，更加严格了。

不过该政策的“板子”是打在开发商身上，与购房者无关。

　　实际上，去年“京十二条”调控政策公布后，北京相关部门已从10月起上调了土地增值税的预征率。

由以往的1%，上调至容积率小于1.0的房地产开发项目按3%预征，其他房地产开发项目按2%预征。

　　“大部分土地增值税的预征率仅为房屋销售额的2%，而且不同项目的差别不大。

对于高房价的项目，这个预征率还是比较低的，对房价上涨的抑制效果还不明显。

”北京市相关部门的人士表示。

　　陈志认为，土地增值税的预征是在项目刚开售时就要征收，提高预征率是为收缩开发商的银根。

开发商要预先支付更多的税金，使得其无法将该项目资金转移到其他项目上，进行“滚雪球”式的开发。

　　而土地增值税的清算，目前大都在项目完成开发销售后。

陈志称，土地增值税会根据土地成本价格和最终价格的价差，采用不同计征额度。

目前，税务部门已开始对房价较高的重点项目进行调查和清算。

　　【问责】

　　调控不力将约谈问责

进一步加强对各区县政府、市有关部门住房保障和稳定房价工作的监督、检查和考核。

对没有完成住房保障工作目标任务、房地产市场调控政策落实不到位、工作不得力的，进行约谈和问责。

　　陈志表示，约谈和问责机制此次在北京是首次提出。

这说明北京将调控的任务落实分解到了各个区县和相关部门，这将更加有力地保证调控实施的效果。

　　他认为，一些调控的具体措施，除了涉及相关部门，区县也有很大的关系。

如在土地增值税方面，区县有可能会因为招商引资的压力，对征税方面有所放松。

此次提出了约谈和问责机制，如果调控政策落实不到位，相关部门或区县就要被问责。

　我从来就不是一个独立的人，也从没有独立生活过，直到来了加国。

　　然后发现，有生俱来的独立细胞瞬间苏醒，几乎可以万事不求人，独立自强到令自己刮目相看。

　　其实是环境使然，因为我也求不到人，举目无亲，求人不如求己。

　　一个人带着女儿东奔西走，上下求索，差不多半年的时间，生活才算安定下来。

　　有幸结识了几位华人朋友，圣诞节前第一次聚餐，说起各自的安居经历，无不感叹，加国是个锻炼人的好地方，堪堪把在座的娇娇女都变成了女汉子。

　　主人是一位大我两岁的姐姐，上得厅堂下得厨房，最是热情好客，令人宾至如归。

　　席间说起各自的圣诞计划，我打算带女儿去夏威夷度假。

　　话音刚落，便有两个声音相继表示可以负责我的机场接送。

　　我和这里的许多老外一样，早在订机票的同时就租好了机场的昼夜停车，自驾往返机场。

于是婉言谢绝了朋友的好意。

　　“下次不许再这样了啊！

知道你是不想给人添麻烦，但你知不知道我们就是喜欢被麻烦呀？

”主人心直口快地埋怨道。

　　“我是早上七点的航班，五点半就得值机，四点半出发，若是让你们送的话，岂不是要跟我一样倒时差了，如果是中午的航班，我就不客气了。

　　“任何时侯都不需要客气。

朋友是用来干什么的？

朋友就是用来相互亏欠的。

因为把你当朋友，所以我有求于你的时侯才不会犹豫，反之你有需要的时侯，也理所当然地来求我办事，人与人之间的感情就是在一次次的相互亏欠互还人情的过程中日渐亲厚的。

我巴不得你麻烦我，这样下次我麻烦你的时侯就理直气壮了，否则你从不求我，我怎么好意思去求你，你说是不是这个理儿？

　　我把这当作了一堂宝贵的人情世故课。

简单朴实的道理，却蕴含着与人交往的大智慧。

　　怪不得她周围有这么多的朋友，我很羡慕她为人处事的通透。

　　从那以后，我学会以另一种方式与人相交，大方索取，大方回报，有欠有还，交情不断。

　　有位家长临时有事找人代班去图书馆做义工，我正好有时间，立刻响应。

之前我们只是恰好在同一个家长群里的点头之交，见面连话都没说过两句。

事后，她主动表示有机会一定要替我一次班，我欣然接受，你来我往的便成了朋友，更是将相互代班发扬成了传统。

　　邻居外出期间托我帮他浇花剪草送收垃圾桶，我爽快地同意，等我回国时，也毫不犹豫地请他为我服务。

有一天我不在家，监控摄像头通过手机提示我的院门被风刮开了，摇摇晃晃，还没来得及通知朋友帮我去看一眼，就见邻居走进了画面，拿着工具帮我把松掉的门拴修好，关门离去。

我又欠了他一次，没关系，下次包饺子时给他多煮一份。

　　女儿的玩伴度假回来带给我们一罐锡兰红茶，等到春天，我从国内给她捎回明前龙井。

她妈妈种的蓝莓大丰收，送给我一盆，我吃不了做成了蓝莓酱，又给她送回去一瓶。

下一次，她干脆叫我去她家，品茶煮蓝莓酱。

　　几年下来，我不再是当初那个独在异乡求助无门的女汉子，如今女汉子仍在，却是同在异乡，出入相友守望相助。

　　朋友是用来相互亏欠的，投我以桃，报之以李。