南宁市为民服务中心房地产可行性研究报告论文Word文档下载推荐.docx
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引言
该项目位置优势明显，景观突出、配套完善，社区文化氛围浓厚。
项目具有的突出优势有较好的周边环境以及所处地块的发展前景较好。
该本项目属大面积、大规模开发、无拆迁负担，土地开发使用权取得费用相对较低，只要在实施中辅以全过程科学决策控制，就能达到预期效果。
1.1项目概况：
本项目建设用地为1000000平方米，折合1500亩，净用地面积为1000亩，由100栋综合楼组成，建成后将相关政府机关及企事业单位全部迁入。
根据估算项目的总投资约为1000亿元
1.1.1项目名称：
南宁市为民服务中心
1.1.2项目性质：
新建
1.1.3建设地点：
新建项目地址位于南宁市五象新区核心板块。
1.1.4项目市政府：
南宁市政府
1.1.5可行性研究报告编制依据：
1、国家计委、建设部计投资[1993]530号文《建设项目经济评价方法》。
2、涉及行业的参数及资料
3、财政部、中国人民银行总行、国家税务局和原国家国有资产管理局制定的有关财务、会计、金融、税收和资产管理方面的政策、法规。
4、《南宁市城市总体规划》（2011-2020）
5、《城市用地分类与规划建设用地标准》GBJ137-90
6、广西壮族自治区国土资源厅、发展和改革委员会关于印发《广西壮族自治区建设用地控制指标（试行）》的通知（桂国土资发【2010】13号
7、有关法律法规：
《中华人民共和国建筑法》
《中华人民共和国城乡规划法》（2008年）
《中华人民共和国土地管理法》（2004年）
《中华人民共和国环境保护法》（2002年）
《中华人民共和国消防法》（1998年）
《建设项目环境保护管理条例》（1998）
《中华人民共和国环境影响评价法》（2003）
《中华人民共和国固体废物污染防治法》（2004）
《中华人民共和国环境噪声污染防治法》（1997）
《中华人民共和国水污染防治法（修正）》（2008）
《中华人民共和国水污染防治法实施细则》（2000）
1.1.6项目提出的理由和过程：
走群从路线，为市民与政府间搭建互动平台，建立一站式服务机制，让人民群众办事容易，加强各个政府部门间的协调，加快信息化建设等，让人民群众足不出户即可办理各项事项。
为加快项目的建设工作，推进南宁市为民服务中心的落成使用，编制《南宁市为民服务中心项目可行性研究报告》。
1.1.7项目可研报告研究范围：
遵照国家有关法律、法规、法令，贯彻执行国家和行市政府管的有关方针、政策，依据现行的有关建设项目的可行性研究报告编制内容深度的规定。
1.2项目建设内容与建设目标：
1.2.1建设内容：
根据估算项目的总投资约为1000亿元。
1.2.2项目建设目标：
南宁市为民服务中心拟十次规划建设。
项目拟建设100栋中心大楼，南宁市为民服务中心综合大楼集全南宁政府机关及事业单位。
项目（以下称本项目）主要建设100栋多功能综合服务大楼、绿化工程、水电工程及相关配套工程等。
1.2.3项目投入总资金：
根据投资估算结果显示项目的总投资为1000亿元，其中建筑工程费用为800亿元，工程建设其他费用为150亿元，工程预备费为50亿元。
1.2.4建设资金筹措：
本项目的建设资金来源为由市政府多渠道筹集资金。
1.3项目建设主要结论：
本项目从建设背景出发，通过对所在地基础条件分析、建设方案评价、公用工程布置、节能减排、环境影响评价、项目实施进度计划、招投标方案、投资估算及资金筹措、项目建设组织与管理、风险分析及对策、社会评价等综合分析得出结论，本项目在以上方面均为可行。
并且考虑到项目所在地区的经济和教育状况，以及国家扩大内需和大力加强民生建设等政策方针，本项目的建设不仅具有必要性，而且具有迫切性。
2.1.建设地经济发展概况：
南宁市作为广西壮族自治区的首府城市，是广西的政治、经济、文化中心，也是中国—东盟开放合作的区域性国际城市、广西北部湾经济区的核心城市和广西的“首善之区”。
南宁市辖兴宁区、江南区、青秀区、西乡塘区、邕宁区、良庆区6城区和武鸣、横县、宾阳、上林、马山、隆安6县。
居住着壮、苗、回、瑶等36个少数民族。
经历改革开放和经济高速发展时期以后，南宁的社会经济水平得到了极大的提高。
南宁成为中国—东盟博览会永久会址以后，国内、国际社会地位显著提高，为城市的全面发展带来了前所未有的机遇。
南宁为稳步发展社会经济，应积极抓住机遇，不断提高开放意识，合理利用有效资源。
实现国内生产总值比上年稳步增长；
农业结构调整步伐加快，呈现全面发展态势；
工业经济坚持以市场为导向，积极转换经营机制，经济运行质量提高；
三产发展日益活跃，产生了以旅游、房产、会展、餐饮等为主的新经济增长点；
对外开放进一步扩大，吸引来自美国、德国、新加坡、泰国、台湾、香港等近30多个国家和地区的投资商到南宁投资发展，外资投向范围涉及制造业、房地产业、建筑业、服务业等多个领域。
据统计，南宁市2011年生产总值首破2000亿，达2211.51亿元，其中，第一产业增加值306.31亿元，增长5.7%；
第二产业增加值846.34亿元，增长19.7%，其中工业增加值629.33亿元，增长20.0%；
第三产业增加值突破千亿，达1058.85亿元，增长11.1%。
另外，2011年全市财政收入完成363.52亿元，同比增长20.82%。
与此同时，全市工业发展势头强劲，工业经济总量大幅提升；
县域经济发展提速，新农村建设扎实推进；
服务业快速发展，城市服务功能进一步增强；
“城乡清洁工程”成效显著，城市建设步伐加快；
节能减排取得突破，荣获“联合国人居奖”；
承接东部产业转移取得重大进展，对外开放出现新局面；
各项社会事业全面协调发展，精神文明建设进一步加强。
2.2项目建设的必要性：
2.2.1项目建设是南宁市社会经济发展的需要：
根据南宁市城市总体规划（2011-2020），南宁市的城市职能定位为广西壮族自治区首府，面向中国与东盟合作的区域性国际城市，西南出海大通道的综合交通枢纽，广西北部湾经济区中心城市，泛珠三角经济圈西部区域性中心城市。
市域总人口2010年690-710万人，2020年780-800万人。
中心城区人口2010年210万人，2020年控300万人。
随着南宁市的不断发展，城市建设加快，南宁市急需建设更完善、便捷的服务中心，因此，本项目的建设将为此提供有力的基础保障。
2.2.2项目建设是提高南宁市首府形象的需要：
本项目的建设将给办事群众提供一个舒适、快捷的办事环境，进一步提升南宁市的整体形象，使之与当前南宁市构建广西“首善之区”、区域性国际城市和北部湾经济区核心城市的形象相协调，提高服务效率，促进社会经济发展，提升南宁市整体形象的重要工程，项目建设意义重大。
3.1.1需求分析
随着南宁市的不断发展，城市建设加快，南宁市急需建设更完善、便捷的服务，也关乎南宁市政府的形象、南宁市的整体形象。
3.2.1 建设建筑规模确定
根据南宁市各个部门进行数据统计测算。
4.1项目选址及建设条件
4.1.1项目选址基本原则
1、符合国家、地区城乡规划要求；
2、满足对材料、能源、水和人力的供应；
3、满足建设单位生产工艺相关要求；
4、节约项目用地，尽力降低建设投资，节约运费，减少成本，以便达到节约资源和提高效益的要求；
5、安全原则，防火、防地质灾害；
6、有利于环境保护，以人为本，减少对生态和环境的影响。
4.1.2项目选址依据
1、《中华人民共和国城市规划法》；
2、《广西壮族自治区实施<
中华人民共和国城市规划法>
办法》；
3、批准的南宁市总体规划、详细规划。
4、《南宁市五象新区总部基地修建性详细规划》
5、《五象新区总部基地项目分布图》
4.1.3项目选址结果
根据南宁市总体规划和相关规范的要求，本着节约利用土地，坚持以人为本，预防地质灾害的原则，结合南宁市的发展规划。
并由南宁市五象新区总部基地修建性详细规划中的土地利用规划，本项目用地属于公共服务设施用地，结合五象新区总部基地项目分布图，项目选址在新建项目地址位于南宁市五象新区建南宁市为民服务中心项目用地。
该用地不是地震危险地段、地下采空区、洪涝或泥石流多发区、滑坡地、雷暴区、飓风口、未处理的含氡土壤地、电磁波辐射区等不安全地段，场地周围也没有传染病院、医院太平间、殡仪馆等不利于身心健康的设施，场地周围也没有甲、乙、丙类液体、气体储罐（区）及可燃材料堆场、加油站等存在安全隐患的场所，场地满足项目建设用地要求。
4.2场址条件
4.2.1地形、地貌条件
南宁市地形是以邕江广大河谷为中心的盆地形态。
这个盆地向东开口，南、北、西三面均为山地围绕，北为高峰岭低山，南有七坡高丘陵，西有凤凰山（西大明山东部山地），形成了西起凤凰山，东至青秀山的长形河谷盆地。
盆地中央为各河流集中地点，右江从西北来，左江从西南来，良凤江从南来，心圩江从北来，组成向心水系。
盆地的中部，即左、右江汇口处，南北两边丘陵靠近河岸，形成一条天然的界线，把长形河谷盆地分割成两个小盆地，一是以南宁市区为中心的邕江河谷盆地；
二是以坛洛镇为中心的侵蚀溶蚀盆地。
南宁市地处于华南加里东地槽褶皱系西部地区。
由第三系组成的向斜盆地，是本区的主要构造形迹。
岩层倾角较平缓，一般5-20度。
大的断裂构造多沿盆地两侧分布，其中西乡塘断裂和右江深大断裂（延伸进南宁盆地西南）是直接影响南宁盆地区域稳定性的两大断裂。
总体上，南宁区域地质构造较为稳定。
本项目拟建地址位于南宁市五象新区。
4.2.2气候条件
南宁市属亚热带气候，气候温和，干湿季节分明，夏季高温多雨，年平均气温21.7℃，最冷月平均温度12.8℃,最热月平均温度28.3℃，年平均降雨量1300.6mm，年最大降雨量1970.6mm（1982年），年最少降雨量952.9mm（1909年）。
南宁市阳光充足，日照充分，全年平均日照时数为1827小时。
全年主导风为东风及东南风，夏季为东南风、平均风速1.9m/S，历年最大风速15.7m/S。
每年7、8月份受台风影响，降水较丰富。
秋冬两季气候温和干燥，是项目施工建设的黄金季节。
4.2.3水文条件
南宁邕江正常水位一般在61.17～64.67m（南宁市大坑口水位，下同）。
目前，南宁市邕江的洪水警戒水位为72.00m，历史最高水位记录是79.65m，而南宁市邕江设防十年一遇、二十年一遇、五十年一遇及百年一遇的洪水警戒水位分别是76.51m、77.92m、79.6m和80.89m。
而南宁市邕江防洪大坝的建设标准是五十年一遇的洪水。
因此本项目不存在防洪问题。
4.2.4场地地质灾害性评估
本项目位于南宁市五象新区达到建设条件，但仍需在建设施工过程中做好防治措施及相关注意事项。
4.2.5地震防治
根据《建筑抗震设计规范》（GB50011—2010）和《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001），拟建场地内及附近无全新活动断裂构造带通过。
场地稳定性较好，可以兴建建筑物。
4.2.6基础设施及市政配套条件
拟建地区内已有道路通车，水、电、电信、网络等管线和管网均可通至项目建设地点，完全可以满足项目要求。
给水：
项目建设拟建项目用水由市政供水管网直接供应，满足生活用水、浇洒用水和消防用水。
室外给水管布置成环状管网以保证本项目的用水安全。
排水：
项目建设场址附近的体强路排水设施基本完整，可满足本项目建设后的污水和雨水排放需要，项目的生活污水经化粪池处理达标后排入市政污水管网，雨水汇集后排入市政雨水管网。
供电：
南宁电网拥有500千伏变电站2座，变电容量1750兆伏安。
拥有220千伏公用变电站7座，变电容量1980兆伏安；
拥有110千伏变电站31座，变电容量2153.5兆伏安。
电网建设的发展，保证了经济社会发展的用电需要。
可以满足本项目的建设要求。
通讯：
项目建设固定电话线路、电视、宽带及移动电话信号已覆盖，有很好的通讯条件。
项目建设时可向电信部门申请接入通讯设施。
4.2.7施工条件
项目建设地块内可进行各种施工准备，以当前的施工技术，场地完全能符合进行各项施工的要求，目前尚未发现场地的地质、地形地貌等方面缺陷会对施工造成不利影响。
项目的给水、排水系统可就近引接市政供水管网系统，供电由城市高压电网引至，变电所降压后供用电设备使用。
项目所在地已开通市话、长话网、国际互联网，可就近接驳；
移动、联通通讯信号覆盖良好，通讯畅通，外部信息交换方便。
综上，本项目的施工条件较好。
5.1项目对社会影响分析
由于项目建设为社会公共服务设施建设，受益群体为全社会人群，项目社会效益良好。
1、项目的建设与营运，是实行一体化办公、一站式服务与便民利民服务相统一，实现社会和经济效益的同步增长。
2、项目对所在地区居民的影响。
为全市人民群众提供了一个新的服务窗口和平台，人性化服务环境不断优化,为当地居民带来快捷、透明、高效的服务。
3、项目建设及营运，可以提高中心管理水平，提升服务质量，使交易中心行政审批效率大大提高，提前办结率也将会大幅度提升，有利于政府效能不断提高。
4、项目对弱势群体的影响。
项目建设和营运将使全市弱势群众受益。
，对到办事的弱势群体全程实行上门服务。
5、本项目的建设和营运，符合国家政策，将建立健全各项规章制度,改善服务环境,规范行政行为,简化办事程序,提高办事效率,使为民服务的窗口、传播文明的窗口,推动全市有序健康发展!
5.2项目与所在地区互适性分析
本项目的建设能为当地的社会环境、人文条件所接纳，当地政府、居民均支持本项目的建设与发展。
1、本项目的建设是在市政府的正确领导下，以科学发展观为指导,以事业发展为中心，以强化领导为基础，以内强素质外树形象为突破口，走以业养业的发展之路，逐步发展成为服务健康发展的窗口。
2、本项目的建设科学设定了各环节的办事流程，大大缩短了审批手续的办理时间，提高了办事效率，有利于全市有序健康发展，经济效益显著。
3、本项目的建设，为方便社会各界解决实际问题，是便民、利民服务，得到群众的拥护和支持，社会效益显著。
6.1结论
本项目为南宁市为民服务中心建设，项目通过对南宁市城市发展，充分分析了项目建设的需要和建设条件，并在国家、自治区及南宁市政府的相关政策指导下确定了项目的建设规模，拟定了项目的建设方案，并对项目的环境保护、组织机构与人力资源配置、实施进度、投资估算、财务评价及社会评价等进行了较为深入的研究。
研究结果表明：
本项目符合国家政策及南宁市城市总体规划，它的建设将完善南宁市服务机构的相关基础设施，改善服务环境,规范行政行为,简化办事程序,提高办事效率,使政府成为真心实意为民服务的窗口、传播文明的窗口,推动全市有序健康发展。
同时，项目建设具有良好的社会效益，可以有效促进南宁市社会经济的发展，为当地带来间接的经济效益。
综上所述，项目的建设是可行的，是非常必要的。
6.2建议
为了保证建设目标的实现与项目建设的顺利进行，建议：
1.本工程建设期较长，建设资金来源为市政府多渠道筹措，而建设资金的落实到位情况将直接影响工程的实施进度和质量，因此需要积极采取措施迅速开展相关的工作，以便能尽快落实资金问题。
2.本报告批复后，建议市政府高标准高起点，选取具有相当水平和有效资质的单位进行设计和施工，为项目合理高效使用打下良好的基础。
3.项目建设过程中要注意对环境的保护，同时做好周边居民的协调工作，向项目所在地周边居民讲清工程的具体位置、用途、高度及与居民居住房屋的间距，以及施工中可能对周边居民生活产生的影响和施工中需要采取的措施。
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