房地产开发经营与管理真题Word下载.docx

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　　3.下列房地产投资风险中，不能通过投资组合来分散、抵消的是（）。

　　A.持有期风险

　　B.时间风险

　　C.周期风险

　　D.机会成本风险

　　【建设工程教育网-名师解析】本题考查的是房地产投资的系统风险。

系统风险又称为不可分散风险或市场风险，即投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。

房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和无法控制，主要有通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。

参见教材P17.

　　【建设工程教育网-考后点评】该知识点与网校2015年开通的考前模拟试题

（二）第36题考点基本相同。

在基础班第一章第03讲做了详细的讲解。

　　4.为把两个投资项目的组合风险降到最低，各投资项目间应有一个（）。

　　A.负协方差

　　B.正协方差

　　C.正敏感度

　　D.负敏感度

　　【建设工程教育网-名师解析】本题考查的是投资组合理论。

为把两个投资项目的组合风险降低到最低，前提条件是各投资项目间有一个负协方差。

最理想的是一个绝对的负协方差，但这个条件很难达到。

参见教材P24.

　　【建设工程教育网-考后点评】该知识点与网校2015年开通的考前模拟试题

（二）第3题考点基本相同。

在基础班第一章第04讲做了详细的讲解。

　　5.对某一房产市场中不同物业类型之间的供给比例或交易比例关系的分析，属于房地产市场的（）。

　　A.总量结构分析

　　B.产品结构分析

　　C.区域结构分析

　　D.投资结构分析

　　【标准答案-建设工程教育网】B

　　【建设工程教育网-名师解析】本题考查的是房地产市场结构。

产品结构：

从经济发展阶段出发，考察房地产市场中住宅、写字搂和商业用房等不同物业类型之间或某一特定物业类型中不同档次产品或产品细分之间的供给比例或交易比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。

参见教材P36.

　　【建设工程教育网-考后点评】该知识点与网校2015年开通的考前模拟试题

（二）第4题考点基本相同。

在基础班第二章第02讲做了详细的讲解。

　　6.某市2013年办公楼施工面积为300万平方米，竣工面积为120万平方米；

2014年办公楼新开工面积为500万平方米，竣工面积为280万平方米。

若不考虑停建、缓建因素，则该市2014年办公楼的平均建设周期为（）年。

　　A.1.70

　　B.1.79

　　C.2.43

　　D.2.86

　　【建设工程教育网-名师解析】本题考查的是房地产市场指标。

平均建设周期是指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。

在数值上，平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积=（300-120+500）/280=2.43.参见教材P39.

　　【建设工程教育网-考后点评】该知识点与网校2015年开通的考前模拟试题

（一）第6题考点基本相同。

　　7.下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的是（）。

　　A.空置率

　　B.竣工房屋价值

　　C.房屋施工面积

　　D.吸纳率

　　【标准答案-建设工程教育网】D

市场交易指标包括销售量、出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、预售面积、房地产价格、房地产租金、房地产价格指数。

参见教材P41.

　　【建设工程教育网-考后点评】该知识点与网校2015年开通的考前模拟试题（三）第6题考点基本相同。

　　8.在房地产市场进入自然周期的第四阶段时，租金增长率（）。

　　A.基本不变

　　B.开始下滑

　　C.缓慢上升

　　D.快速上升

　　【建设工程教育网-名师解析】本题考查的是房地产市场的周期循环。

自然周期的第四阶段始于市场运行到平衡点水平并向下运动，此时供给高增长，需求低增长或负增长。

租金增长率开始下滑。

参见教材P50.

　　【建设工程教育网-考后点评】该知识点与网校2015年开通的考前模拟试题（四）第6题考点基本相同。

在基础班第二章第04讲做了详细的讲解。

　　9.采用工程量清单方式招标的，不需在招标文件中公布的内容是（）

　　A.工程量清单

　　B.招标标底

　　C.招标控制价

　　D.评标办法

　　【建设工程教育网-名师解析】本题考查的是工程建设招标。

招标文件应包括：

（1）招标公告（或投标邀请书）；

（2）投标人须知；

（3）评标办法；

（4）合同条款及格式；

（5）采用工程量清单招标的，应当提供工程量清单；

（6）设计图纸；

（7）技术标准和要求；

（8）投标文件格式；

（9）投标人须知前附表规定的其他材料。

特别要注意的是，招标人应当在招标文件中规定实质性要求和条件，并用醒目的方式标明。

参见教材P78.

　　【建设工程教育网-考后点评】该知识点与网校2015年开通的考前模拟试题（四）第38题考点基本相同。

在基础班第三章第03讲做了详细的讲解。

　　10.下列房地产开发项目的许可证书或文件中，明确用地性质、位置和界限的是（）。

　　A.建筑工程施工许可证

　　B.建设工程规划许可证

　　C.国有建设用地使用权出让合同

　　D.商品房买卖合同

　　【建设工程教育网-名师解析】本题考查的是确定规划设计方案并获得规划许可。

《建设用地规划许可证》主要规定了用地性质、位置和界限。

参见教材P74.

　　【建设工程教育网-考后点评】该知识点与网校2015年开通的考前模拟试题（四）第54题考点基本相同。

在基础班第三章第02讲做了详细的讲解。

　　11.房地产开发企业以“性价比”为导向，确定商品住房销售价格的定价方法是（）。

　　A.成本加成定价法

　　B.价值定价法

　　C.领导定价法

　　D.挑战定价法

　　【建设工程教育网-名师解析】本题考查的是制定租售方案。

“较低的价格，相同的质量，即物美价廉。

”价值定价法以“性价比”为导向，确定销售价格。

参见教材P99.

　　【建设工程教育网-考后点评】该知识点与网校2015年开通的考前模拟试题（三）第10题考点基本相同。

在基础班第三章第05讲做了详细的讲解。

　　12.除技术资料外，房地产开发项目的竣工档案资料还包括项目的（）。

　　A.财务决算报告

　　B.施工人员变动情况

　　C.竣工图

　　D.物业服务企业招标文件

　　【建设工程教育网-名师解析】本题考查的是竣工验收。

编制竣工档案，包括技术资料的内容和绘制竣工图。

除技术资料外，应当是竣工图。

参见教材P94.

　　【建设工程教育网-考后点评】该知识点在基础班第三章第04讲做了详细的讲解。

　　13.下列房地产市场调查的抽样方法中，属于非概率抽样的是（）。

　　A.整群抽样

　　B.分层随机抽样

　　C.简单随机抽样

　　D.定额抽样

　　【建设工程教育网-名师解析】本题考查的是市场调查的步骤。

选项ABC均属于概率抽样。

非概率抽样包括：

随意抽样、估计抽样、定额抽样。

参见教材P110.

　　【建设工程教育网-考后点评】该知识点与网校2015年开通的考前模拟试题（四）第11题考点基本相同。

在基础班第四章第01讲做了详细的讲解。

　　14.下列各组特定的市场定义层次中，市场规模由大到小的是（）。

　　A.潜在市场、有效市场、服务市场

　　B.有效市场、渗透市场、服务市场

　　C.潜在市场、服务市场、合格的有效市场

　　D.潜在市场、渗透市场、合格的有效市场

　　【建设工程教育网-名师解析】本题考查的是市场规模的估计。

市场定义的层次，由大到小：

潜在市场、有效市场、合格的有效市场、服务市场、渗透市场。

参见教材P113.

　　【建设工程教育网-考后点评】该知识点在基础班第四章第02讲做了详细的讲解。

　　15.下列房地产市场趋势分析方法中，不属于时间序列分析法的是（）。

　　A.市场因子推演法

　　B.加权移动平均法

　　C.简单平均法

　　D.指数平滑法

　　【建设工程教育网-名师解析】本题考查的是市场趋势分析。

时间序列分析法包括：

简单平均法、移动平均法、加权移动平均法、指数平滑法。

选项A属于相关分析法。

参见教材P116～118.

　　【建设工程教育网-考后点评】该知识点与网校2015年开通的考前模拟试题

（二）第40题考点基本相同。

在基础班第四章第02讲做了详细的讲解。

　　16.区域房地产市场分析侧重于地区经济分析、区位分析以及（）等内容。

　　A.项目竞争分析

　　B.敏感性分析

　　C.专业市场分析

　　D.市场趋势分析

　　【建设工程教育网-名师解析】本题考查的是房地产市场分析的概念与作用。

区域房地产市场分析侧重于地区经济分析、区位分析、市场供求与价格概况分析、市场趋势分析等内容。

选项AD属于项目房地产市场分析，选项B与区域房地产市场分析并列。

参见教材P137.

　　【建设工程教育网-考后点评】该知识点在基础班第四章第04讲做了详细的讲解。

　　17.下列房地产经营模式中，现金流出不包括“运营成本”的是（）。

　　A.购买-更新改造-出售

　　B.购买-持有出租-出售

　　C.开发-持有出租-出售

　　D.购买-更新改造-出租-出售

　　【建设工程教育网-名师解析】本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。

选项BCD均涉及了持有出租或出租阶段，在拥有租金收入的同时，也会产生运营成本。

参见教材P148～150.

　　【建设工程教育网-考后点评】该知识点与网校2015年开通的基础班练习中心（第五章）第5题考点基本相同。

在基础班第五章第01讲做了详细的讲解。

　　18.某笔总额10万元，按季付息的贷款，每季支付利息为1400元。

则该笔贷款的年实际贷款利率为（）。

　　A.1.40%

　　B.5.60%

　　C.5.72%

　　D.6.09%

　　【建设工程教育网-名师解析】本题考查的是名义利率与实际利率。

本题由于是按季度付息，故年付息1400×

4=5600.10i＝0.56，i=5.60%.参见教材P156.

　　【建设工程教育网-考后点评】该知识点在基础班第五章第02讲做了详细的讲解。

　　19.一写字楼单元的租赁期为18.8年，年租金为5万元，租金按当年实际租用时间在年初一次性收取，若年折现率为6%，则该写字楼单元租赁期内租金收入的现值为（）万元。

　　A.53.80

　　B.55.47

　　C.55.54

　　D.58.79

　　【建设工程教育网-名师解析】本题考查的是复利系数的应用。

P＝5＋A（P/A，I，n）＝5＋5[（1+6%）17.8－1]/[6%（1＋6%）17.8]＝58.79.参见教材P163.

　　【建设工程教育网-考后点评】该知识点在基础班第五章第04讲做了详细的讲解。

　　20.张某以6000元/m2的价格购买了一套面积为114m2的住宅，银行为张某提供了贷款价值比率为60%，15年期、年利率为7.8%、按月等额还本付息的个人住房抵押贷款。

若张某在第11年的第一个月来一次性偿还剩余全部贷款，则偿还额应为（）万元。

　　A.18.94

　　B.19.20

　　C.19.33

　　D.22.87

月利率＝7.8%/12=0.65%，n＝15×

12＝180.A＝P（A/P，i，n）＝6000×

114×

60%[0.65%（1+0.65%）180]/[（1+0.65%）180－1]＝3874.76.第121期一次性偿还，故P＝A＋A（P/A，i，n）＝3874.76＋3874.76/0.65%[1－1/（1+0.65%）59]＝19.325万元。

参见教材P164.

　　21.某商铺2014年的潜在毛租金收入为66万元，空置和收租损失、运营费用分别为潜在毛租金收入的10%、30%，所得税税率为25%，则2014年该商铺的净经营收入为（）万元。

　　A.29.70

　　B.34.65

　　C.39.60

　　D.59.40

　　【建设工程教育网-名师解析】本题考查的是收益性物业经营状况的评估。

净经营收入＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入－运营费用＝66×

（1－10%－30%）＝39.60万元。

参见教材P367.

　　【建设工程教育网-考后点评】该知识点与网校2015年开通的考前模拟试题（四）第50题考点基本相同。

在基础班第十章第03讲做了详细的讲解。

　　22.某房地产投资项目要求的目标收益率为10%，当通货膨胀率为3%时，为消除通货膨胀因素对投资风险分析结果的影响，分析中采用的名义目标收益率应为（）。

　　A.6.8%

　　B.10.0%

　　C.13.0%

　　D.13.3%

　　【建设工程教育网-名师解析】本题考查的是财务内部收益率。

（1＋Ra）＝（1＋Rr）（1＋Rd），Ra＝（1＋10%）（1＋3%）－1＝13.3%.参见教材P187.

　　【建设工程教育网-考后点评】该知识点在基础班第六章第04讲做了详细的讲解。

　　23.对房地产投资项目进行财务评价所选取的基准率收益率一般为投资者所要求的（）。

　　A.最高投资收益率

　　B.平均投资收益率

　　C.最低投资报酬率

　　D.平均成本利润率

　　【建设工程教育网-名师解析】本题考查的是财务净现值。

基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率，称为最低要求收益率（MARR）。

参见教材P181.

　　24.某投资者于2013年1月以1000万元购买一写字楼用于出租经营，购买资金中的500万元为年利率7%，期限10年，按年等额还本付息的抵押贷款，2014年该写字楼税后现金流量为60万元，且市场价值增加5万元，在考虑增值收益的情况下，2014年该项投资的投资回报率为（）。

　　A.10.37%

　　B.12.00%

　　C.20.24%

　　D.20.74%

　　【建设工程教育网-名师解析】本题考查的是现金回报率与投资回报率。

投资回报率＝（税后现金流量＋投资者权益增加值＋物业增值收益）/权益投资数额。

其中：

　　税收现金流量=60万元；

　　投资者权益增加值：

A＝P（A/P，i，n）=500×

7%×

（1+7%）10/[（1+7%）10－1]＝71.19；

　　第一年利息＝500×

7%=35万元；

　　投资者权益增加值＝71.19－35=36.19万元；

　　权益投资数额＝500万元；

　　投资回报率＝（60＋36.19＋5）/500＝20.24%.

　　参见教材P201.

　　【建设工程教育网-考后点评】该知识点在基础班第六章第06讲做了详细的讲解。

　　25.某家庭向银行申请了一笔数额50万元，期限20年，年利率6%的个人住房抵押贷款，若以等额还本利息照付的方式按月还款，则其最后一个月的还款金额为（）元。

　　A.2093.75

　　B.2208.33

　　C.3582.16

　　D.4583.33

I=6%/12，等额本金=50/240.最后一个月的还款额＝50/240+（50－50×

239/240）×

6%/12＝0.209375万元。

参见教材P163.

　　【建设工程教育网-考后点评】该知识点与网校2015年开通的考前模拟试题（四）第17题考点基本相同。

在基础班第五章第04讲做了详细的讲解。

　　26.某商品住宅开发项目土地取得费用为13000万元，规划建筑面积为50000㎡，除土地取得费用外的其他成本费用为3500元/㎡，项目销售均价为8500元/㎡，营业税及附加为销售收入的5.5%，则项目能够回收全部成本费用的最低销售量为（）万平方米。

　　A.2.60

　　B.2.87

　　C.3.59

　　D.3.80

　　【建设工程教育网-名师解析】本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。

设该项目能够收回全部成本费用时的最低销售量为Y，则满足以下等式：

13000+3500×

50000/10000=Y×

8500×

（1-5.5%），得出Y=3.8万，故该项目能够收回全部成本费用的最低销售量为3.8万平方米。

参见教材P219.

　　【建设工程教育网-考后点评】该知识点与网校2015年开通的考前模拟试题

（一）第24题考点基本相同。

在基础班第七章第02讲做了详细的讲解。

　　27.某房地产开发项目在市场前景好、一般、差时的财务净现值分别为4000万元、1200万元、-800万元。

出现市场前景好、一般、差的概率分别为15%、60%、25%，则该项目财务净现值的期望值为（）万元

　　A.1120.00

　　B.1466.67

　　C.1520.00

　　D.2000.00

　　【建设工程教育网-名师解析】本题考查的是概率分析中的期望值法。

净现值期望值=4000×

15%+1200×

60%-800×

25%=1120万元。

参见教材P233.

　　【建设工程教育网-考后点评】该知识点与网校2015年开通的考前模拟试题

（二）第27题考点基本相同。

在基础班第七章第04讲做了详细的讲解。

　　28.某房地产开发企业对一房地产开发项目进行分