招标文件Word文档格式.docx
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管理服务投入的装备物资（维修、维护、办公设备，工用具，服装等）固定资产折旧费和低值易耗品分摊；
公众责任险；
管理费；
法定税金及附加；
合理利润等一切费用总和。
投标单位如有漏项，则被认为此项费用已包括在总报价中，在合同实施过程中，将不再另行支付。
3、物业公司选聘人员及相关要求
（1）驻地物管经理1名，要求：
年龄45岁以下，体貌端庄，3年以上物业管理工作经验；
持有国家行政主管部门颁发的物业管理经理上岗证，有较强的责任心和沟通、策划、组织、协调、管理决策能力。
（2）物管员2名，要求：
年龄40岁以下，体貌端庄，2年以上物业管理工作经验；
持有国家行政主管部门颁发的物业管理员上岗证，能熟练操作电脑，有较强的责任心和沟通能力。
（3）保安员名，要求：
年龄35岁以下，高中以上文化，身高170cm以上 （其中175cm4人），军队退伍军人（武警战士优先），政治思想素质好，体貌端庄，无违法违纪不良记录，事业心、责任感强，符合从业人员上岗资格要求。
其中监控管理员2人，具备熟练操作计算机和处理一般微机故障能力。
可适当考虑2-3名女保安（身高160cm以上）。
（4）保洁员名，要求：
年龄45岁以下，无违法违纪不良记录，热爱本职工作，能吃苦耐劳，尽心尽职。
（5）水电工名（含弱电技能），要求：
年龄45岁以下，初中以上文化，具备从业人员相关资质证书（有3年以上实际工作经验者优先）。
（6）会务服务名，要求：
年龄35岁以下，女性，身高160cm以上，无违法违纪不良记录，热爱本职工作，能吃苦耐劳，尽心尽职。
（7）具有物业管理必须的工具用具等器材，工作人员必须统一着装且服装上标有物业公司的名称。
以上人员需经招标方面试合格后方可上岗。
三、物业管理费用和物业管理用房
1、物业管理费用及支付办法
由投标企业按照物业管理法规及市、县相关部门文件计算，以中标价为依据，按月支付。
2、物业管理工作用房
由招标单位在行政中心大楼内提供房屋作为物业管理工作用房（其中大楼保安值班室2间，经理办公室1间；
活动中心保安值班室1间，服务人员值班室1间。
服务工作人员食宿自理）。
四、物业管理服务期限：
一年；
期满视其表现确定是否续用。
五、付款方式：
以中标价为依据，按月支付，每月的前10个工作日内支付上月服务费用。
六、有关说明及要求
1、中标企业应当严格按照国家和重庆市物业管理的有关规定和物业服务合同，对垫江县机关办公中心及活动中心物业项目实施专业化管理，综合性服务。
2、中标候选企业自中标之日起应在15天内组织完成相关服务人员的选聘及集中培训工作，经县机关事务局认可后，于2012年月日起正式到岗上班。
3、中标候选企业试用期3个月。
3个月期满，经业主单位考核合格后与其签订正式合同，试用期间的物业管理费用由招标单位按中标价格按月支付；
试用期间如出现物业公司履职不到位、员工素质差、发生安全事故、社会可信度差等情况，将取消中标资格。
七、投标文件售价：
人民币300元／份，售后不退。
八、投标保证金：
人民币20000元（贰万元）。
九、发标时间：
2012年 月 日9：
00－17：
00
发标地点：
十、投标、开标有关说明：
1、投标时间：
2、投标地点：
3、开标时间：
6、开标地点：
十一、有关规定：
1、超过投标截止时间、不按规定密封的投标或不按《招标文件》规定提交有效足额投标保证金的投标，垫江政府采购中心恕不接受。
2、提交投标保证金户名：
3、开户行：
4、帐号：
十二、投标人基本资质要求：
l、具有独立承担民事责任的能力；
2、具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；
．
3、具有履行合同所必须的设备和专业技术能力；
4、有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；
5、投标人必须处于正常经营状态，并在近三年内未发生经营性亏损。
6、参加政府采购活动近三年内，在经营活动中没有重大经济违法记录（重庆市行业信誉证明）；
7、投标企业有区县级以上政府办公项目两个；
8、投标企业获得重庆市级（省级）以上优秀、示范物业管理项目两个；
9、投标人必须具备的其它条件：
（1）有效《工商营业执照》（副本）、《税务登记证》（含国税、地税）、《组织机构代码证》；
（2）具备物业管理一级以上资质；
（3）具有ISO9001国际质量管理体系认证及其它有关认证；
（4）项目经理应具备国家级物业管理部门经理资格证书；
管理人员具有物业管理专业岗位资格证书（要求为本企业职工，提供2010年以来不少于24个月的社保证明）。
（5）投标企业有上两年度盈利证明（2010、2011年度审计报告）；
（6）投标人代表若非投标企业法定代表人，须持有投标企业法定代表人授权委托书原件；
（7）投标代理人身份证复印件及原件；
（8）投标保证金进帐回单或收据。
注：
以上各项未注明“原件”者，均为复印件加盖投标企业公章，原件备查。
（以上资料复印件按序装订后连同证明文件、投标保证金凭证原件等单独装袋密封，供审验）
十三、投标费用
投标人应承担其编制与递交投标文件所涉及的一切费用，无论投标结果如何，招标人对上述费用概不负责，均由投标人承担。
十四、联络：
1、招标采购单位全称：
2、电话：
3、传真：
4、联系人：
第二章项目基本情况及服务要求
一、招标项目基本情况：
（一）办公大楼项目概况
1、总建筑面积约20000平方米（以房证为准,无证部分实测为准）。
其中办公楼约 平方米，建筑层数为地上 层，地下 层（车库，车位 个）；
另领导周转房15套， 平方米；
绿化面积：
㎡。
2、办公楼出入口 个，车库出入口 个；
领导周转房分布：
3、外围部分，以公路为界。
4、物业功能明细表
序号
楼层
建筑面积
功能用途
合计
（二）办公大楼设备配置明细表（需完善）
序号/类别
设施设备名称
规格型号/容量
数量
一
供
电
系统
高压配电柜
低压配电柜
各类照明动力配电箱
应急电源
SB电源、自动应急照明
二
给排水系统
供水方式
潜污水泵
生活水泵
生活水箱
排水管网
窖井
三
空调
系统
四
排污
隔油池
生化池
卫生间
电梯
六
消防系统
消防控制主机
消防广播系统
监控报警
喷淋系统
消防水泵
喷淋泵
气体灭火系统
灭火器
消防水池
防火卷帘门
七
通风防排烟系统
风机
八
灯饰照明设备
室内照明
环境照明
光彩工程照明
路灯
九
喷泉水池
十
燃气系统
十一
智能化系统
十二
门禁系统
十三
车库
十四
会议室
会议音响、视频设备
（三）活动中心项目概况
1、总建筑面积约22000平方米（以房证为准,无证部分实测为准）。
需统计完善
2、建筑层数为地上 层，地下 层（车库，车位 个）。
活动中心进出口个。
4、物业功能明细表（需完善）
（四）活动中心设备配置明细表（需完善）
二、管理服务项目及内容
（一）建筑本体及配套设施的维修、养护和管理
1.建筑结构、屋面、外墙面、屋顶、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、门窗等的维修、养护及管理；
2.物业附属道路、沟渠、水池、井、停车场等维护、清理与修缮；
（二）物业设备的运行、养护、维修和管理
1.照明系统的维修与保养；
2.电梯系统的设备运行，维修养护以及系统检测（含维保）；
3.消防系统的设备运行，维修养护以及系统检测（含主机维保）；
4.给排水（污）系统的设备运行与维修养护；
5楼宇自控系统的设备运行与维修养护；
6.消防系统的设备运行，维修养护；
7.弱电系统的设备运行，维修养护及系统检测；
8.避雷系统的养护与检测；
9.其他设施设备的维修与养护；
10.会议室音响系统的维护、运行、管理；
（三）综合服务
（四）绿化及水景的维护与管理；
（五）公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾收集、清运、排水管理，污水管道的疏通，生化池清掏；
15套县级领导周转房的清洁卫生（含床上用品更换、洗涤）。
外墙清洗另行约定。
（六）道路交通及车辆停放秩序管理；
（七）公共秩序维护、安防、消防等事项的协助服务管理和事故预防，包括安全、消防监控，门岗执勤（不含招标人、非招标人使用人的人身、财产保险和财产保管责任）；
（八）活动中心及会务服务。
（九）物业档案资料的管理；
（十）物业项目使用专项维修资金的预算和计划；
（十一）协助招标人编制机关办公中心、活动中心内管理与服务相关的制度文件；
（十二）各类突发事件的应急预案；
（十三）完成招标人指定的临时性工作。
接受招标人办公室的领导，对招标人指定的临时性工作任务应积极予以安排完成，其临时任务涉及费用和其它特约服务费用的，双方共同另行协商。
三、服务质量标准
（一）基本要求
1．管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书；
2．有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理、员工培训等制度健全；
3．管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情；
4．设有服务接待办公室，公示24小时服务电话。
急修5分钟内，其他报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录；
5．根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目；
6．实行定期业主评议，每年至少1次征询业主对物业服务的意见，业主满意率95%以上，投诉率处理率100%；
7．物业档案资料齐全，查阅方便；
8．服务体系完善，通过ISO9001国际质量体系认证或其它认证并严格执行；
（二）建筑本体及配套设施的维修、养护和管理
1.楼体结构：
基础梁、板、柱和混凝土墙，服务企业定期观察、测试，发现基础沉降，或承重结构出现裂纹并大于合理的技术标准范围时，应当即时报告招标人提请进行专业鉴定；
2.楼顶：
防水层无破损，不渗漏，无积水，无堆积物，排水顺畅；
3.外墙面：
预制混凝土隔墙结点安装牢固，外墙板缝不渗漏，无损坏，墙面清洁；
4.散水：
无堵塞、不积水、无污渍、边角整齐无缺口；
5.顶地墙：
平整，牢固，无损，洁净；
6.门窗：
密实度合适，开启关闭顺畅。
门框、窗框边缘等易受撞击处密实，没有缝隙，玻璃完好；
7.定期清理，保障管道通畅.
（三）共用设施设备的运行、养护、维修和管理
1.强电系统
（1）楼内供电设备运转正常，系统随时保持有效的运行状态；
（2）设备及管线按照技术要求定期保养和检测，故障及时排除，保证不影响招标人的正常用电；
（3）建立设备台帐
2.照明系统
（1）保证零维修的及时性，在最短时间内更换失效的部件；
（2）保证应急照明处于有效状态；
（3）采用有效的节能措施，降低不必要的损耗；
（4）经济合理的安排各类照明；
3.空调系统
4.综合布线系统
（1）保证楼内网络、电话、广播以及电视等系统的正常使用；
（2）定期对信号强度进行测试、调整，有故障协调相关部门及时排除；
（3）定期进行保养，保证设备及管线的清洁。
5.消防系统
（1）24小时消防监控值守；
（2）定期检测消防系统各回路及环节部件的可靠性，保证整个系统随时均处于有效状态；
⑶灭火器随时保持良好状态；
⑷消火栓箱设施齐全可用，维护良好。
6.门禁系统
（1）保证系统设备的有效性，出现故障及时处理或修复；
（2）定期巡检保养各环节部件；
（3）定期对各动作点进行测试；
7.电梯系统
（1）保持电梯内外清洁及标识齐备；
（2）电梯故障应急处理；
（3）保证电梯内报警系统随时处于有效状态；
（4）按国家规定进行检测和维保。
8.给排水系统
（1）定期巡检，保证管道顺通无堵塞，无渗漏；
（2）定期保养各阀门、接口；
⑶及时疏通堵塞的管道，修复损坏管道；
9.避雷系统
（1）不定期的检查避雷系统；
⑵每年对避雷系统进行检测，保证设施完好，系统有效、安全；
（四）卫生保洁
1.保洁人员要求年龄45岁以下，无违法不良记录，热爱本质工作，能吃苦耐劳，尽心尽责；
2.各楼层和公共区域应有专人清扫维护，通道、垃圾桶、卫生间等随时保持干净整洁，无异味；
3.垃圾每天清运到指定地点。
（五）保安及车辆管理
1、保安从业人员条件：
年龄35岁以下，高中以上文化，男身高170㎝（其中175㎝以上4人），女身高160㎝以上，政治素质好，无违法违纪不良记录、责任心强。
其中监控人员（取得消防部门资格证）必须具备熟练操作电脑和监控设备能力。
2、保安管理内容：
（1）常规防范
（2）门岗执勤 （3）巡逻服务 （4）技术防范
3、消防管理：
（1）消防监控中心的管理；
（2）消防设施、器材的管理；
（3）保持消防通道畅通；
（4）装修期间的消防安全管理；
（5）烟花、爆竹燃放管理；
（6）易燃易爆物品管理；
（7）防止电器短路等引发火灾。
4、道路及车辆管理
（1）按办公中心要求设置交通标识；
（2）办公中心车辆出入有序；
（3）车辆按指定地点停放，无乱停乱放现象。
（六）环境绿化
树木及花草长势良好，无病虫害，无枯枝；
水景无漂浮物、无蚊蝇滋生。
（七）活动中心及会务服务
有活动中心及会务服务管理制度，有工作职责，工作流程。
做到服务的及时、准确，按会议类型、级别提供规范化、标准化服务。
（八）协助招标人编制大楼内管理与服务相关的制度文件：
协助编制招标人办公楼的使用手册、服务指南以及内部公共性管理制度等文件；
（九）应急预案
有各类突发事件的应急预案并定期组织演练；
（十）完成招标人指定的临时性工作任务
招标人周末会议、卫生检查、节假日临时安排的任务等；
四、服务量额标准
（一）消防、配电房、维修值班室等重点部位24小时值班；
（二）接报修5分钟内到现场，零修、小修工程不超过2小时完成，中修一周内完成；
五、服务目标及各项指标要求
（一）管理目标
服务目标是：
为领导及工作人员创造高效、便捷、安全、卫生的办公环境，为外来人员创造文明、舒适、温馨的办事环境，为日益扩大的交往提供良好的服务；
两年内达到重庆市管理与服务优秀大厦标准；
（二）服务应达到的各项指标（最低要求）
1．杜绝火灾责任事故和其他安全事故；
2.环境卫生、清洁率达98％；
3．消防设备设施完好率100％；
6．房屋、门窗完好率100％；
7．车库设备完好率100％；
8．智能化系统运行正常率98％；
9．零星维修、报修及时率100％，返修率≤1％；
10．服务有效投诉≤1％，处理率100％；
11．服务质量满意率95％；
12．会务服务及时率100%。
六、管理规章制度完善
第三章投标文件的构成制作及有效性
一、投标文件的构成
1、经济标（正本1份，副本4份，单独装袋密封，封面注明正本或副本）
本项目报价方式为年总价的形式表述；
本项目只允许有唯一的报价，任何有选择的报价将不予接受。
招标人不接受零报价或负报价的投标文件。
本项目的承包方式为合同年总承包制，报价包含除维修更换材料、专项维修、工程质保期内、后的维保费、年检费等以外的全部费用，物业管理服务所需的人工费（人员工资、社会保险、福利、节假日加班费等）；
经济标编制顺序：
（1）开标一览表
（2）费用测算明细表及测算合法性、相关性、合理性及权责发生制原则。
2、商务、技术标（正本1份，副本4份，装袋密封；
封面注明正本或副本；
）
（1）投标企业法人代表授权书复印件；
（2）投标单位法定代表人身份证明书
（3）投标函
（4）投标单位承诺函
（5）《工商营业执照》（副本）、《税务登记证》、《组织机构代码证》复印件；
（6）物业管理资质复印件；
（7）ISO9001国际质量管理体系认证、18000职业健康安全管理体系、14000环境管理体系证书复印件；
（8）项目经理资格证书、管理人员专业岗位资格证书复印件；
（9）2010年以来企业不少于24个月的缴纳税收和社会保障资金复印件；
（10）投标企业上两年度财务审计报告复印件；
（11）已完成类似项目情况表及复印件证明；
（12）企业服务项目获奖情况表（获区、县级以上奖）；
（13）投标企业获得重庆市诚信、信用等物业管理企业称号等证明文件复印件；
（14）投标企业获国家级物业服务奖励证明文件复印件；
（15）投标企业物业服务方案：
A、物业项目的定位和识别；
B、物业管理服务的总体思路；
C、管理目标及各项质量指标承诺；
D、管理机构设置、人员配置、资历、职称；
E、员工培训及管理；
F、规章制度（公众制度、内部制度、职责）及档案管理；
G、综合服务及临时性任务；
H、设施设备维修运行管理；
I、秩序维护、车辆及消防管理；
J、清洁及绿化管理；
K、活动中心及会务服务方案；
L、各项应急处理方案；
M、节能降耗管理；
二、投标文件的制作
1、投标人应按投标文件构成内容及顺序编制投标书；
除签名外，文字和数据一律采用A4纸、使用汉语言文字、以中国法定计量单位表述，字迹清楚，密封完好，按顺序分装成册，封面须注明正、副本字样并盖公章。
2、投标文件因文字、数字表达不清；
或未按要求填写；
或可能导致非唯一理解；
或未按要求装订密封造成文件散失等；
由此引起的任何后果均由投标人自行负责。
3、若数字表示的金额和用文字表示的金额不一致时，以文字表示的金额为准。
三、投标文件的有效性
投标文件有下列情况之一者视为废标：
1、未经法定代表人或其授权代表签署、加盖投标单位公章；
2、未按规定的格式填写，混乱无序、内容不全或字迹模糊，辨认不清；
3、没有合法的法人资格或缺乏必需的资质证明文件等；
4、标书中存在欺诈的行为；
如投标商家在投标过程中有串标等违规行为或投标价格虚高、恶意低价；
投标人所提供的资质材料不实或虚假等，招标人或监督部门现场监督人员有权作出取消其投标资格、中标资格、中止本次招标活动等决定。
5、未按时交纳履约保证金的；
6、因重大变故，招标任务取消的；
７、其他依法应予废标的情况。
四、投标文件的递交与处置
1、投标人应认真阅读招标文件中的所有要求。
若投标人编制的投标文件，不能响应和满足本须知的要求，其投标文件被招标人拒绝或视为无效标书，责任由投标人自负。
2、递交投标文件。
凡符合本招标文件规定资格的投标人，应按要求编制好投标文件，并在规定的有效时间内向招标人递交投标文件，逾期恕不受理。
3、投标文件的处置，无论投标人中标与否，招标人收到的投标文件、报价及设备说明文件、各复印件均不退还。
第四章答疑及补遗
一、现场踏勘
投标人应在招标文件发出2日内对项目现场及周围环境自行踏勘。
无论投标人是否踏勘过现场（联系电话
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