地产成本对标.docx

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地产成本对标

地产成本对标

01

做对标的目的是什么

对标是清晰自身管理水平、认清自身短板、借鉴优秀管理方法的重要途径

单讲对标其实是不准确的，完整的应该是一个闭环

寻标→立标→对标→达标→创标

寻标：

寻标是寻找标杆企业、标杆管理的过程，根据自身的情况、水平寻找适合的对比、学习对象的过程。

这一过程可以是精确的选择，比如直接寻找行业内某方面公认优秀的企业；也可以是海选，通过大量的对比寻找合适的企业

同时寻标的前提是寻找自身需要对标提升的具体内容

立标：

立标是确定目标的过程，即明确对标企业，明确对标方面后确立比对、提升的具体事项及具体目标值的过程

对标：

对标是将自身的管理内容与设立好的标杆企业的标杆目标进行详细的对比分析，找出与目标的差异，找出管理短板、管理差异的过程；这一过程要求详细、真实的反映情况。

是通过对标找到提升方向和目标，而不是有了目的性再进行的对比分析

达标：

对标找到差异后，对差异提升制定详细的方案、计划，最终达到目标值的过程

创标：

只达标是不够的，达标之后要有更高的追求，要有自身成为行业标杆的追求，创标就是在达到对标标杆水平的情况下，继续通过自身的管理挖掘，进一步提升，让自己成为行业标杆

完整的几步形成了我们通常讲的对标，对标对于企业来说是自身寻求进步、寻求管理完善的过程，如同企业管理中的生存法则，自然选择法则

02

成本对标的详细做法

成本对标其实不难，但要科学的做好却非易事

1.成本对标分类

成本对标根据需要分为两大类

1.1全面成本对标

全面成本对标是从成本管理的各方面进行对比分析，由于成本专业特殊性，几乎所有的对标内容最终都可以归结到具体数字。

应该说全面成本对标是比较难的，一方面是内容多；另一方面是全面对标耗时较长；还有一方面是找到其他企业全面的成本内容、数据是非常困难的

1.2专项成本对标

某些时候企业对某些方面的提升比较迫切，比如地下成本、结构成本、精装修成本等，这时候可以有针对性的选择合适企业进行专项的对比分析

专项成本对标的优势在于对标精准、耗时较短效率高、对标结果更加准确

2.成本对标方法

成本对标同样遵循“寻标、立标、对标、达标、创标”的循环

2.1寻标

对标中的寻标有两重意义

①明确自身拟对标的事项

针对自身的成本管理水平，寻找需要对标的事项，是全面的对标提升，还是某一方面需要提升

②寻找适合对标的标杆企业

寻标的过程不能盲目，要根据自身企业的特点来寻找合适的对标目标，不可仅从数据本身寻找对标目标，要清楚数字背后的逻辑

比如，有的民营企业觉得中海财务成本低，于是就以中海做为财务成本对标对象，但自身企业与中海的背景、财务状况等各方面存在巨大差异，即便通过对标找到差异，想要达到中海的水平是不太现实的

再如，有的企业觉得自身的合同价格水平高于其他企业，但忽略了自身企业有垫资需求，盲目的去对标无垫资需求企业的价格水平也是意义不大的

还有的企业自身规模不到百亿，去对标头部企业，或者利润性企业去对标高周转高杠杆的企业也不是非常的合适

对标的过程是一个循序渐进的过程，不求一步到位，只要能够不断的对标，不断的超越合适的标杆企业就能达到自身管理水平的不断提升

③区域要匹配

不同区域由于市场差异、规范要求不同，成本也会呈现较大的差异，因而在寻找对标对象的时候要分区域进行

多年前遇到一个审计问题就很好的反映了这一问题，某武汉项目土方定标价格约98元/m³，审计部门提出价格较高，依据是当时天津市土方价格仅为45元/m³，一方面可以看出相关人员的不专业，另一方面正反映了不同区域成本偏离差异

2.2立标

成本对标里的立标是确定具体数据目标的过程，比如自身企业同地区同定位的精装修标准为1200元/平米，而标杆企业精装修标准为1000元/平米，且1000元/平米同样达到客户需求并不影响销售去化，那么1000元/平米就可以确立为目标

再如同地区钢筋含量，自身企业地上50kg/平米，而标杆企业可以做到45kg/平米，那么45kg/平米就可以设立为对标目标值

2.3对标

对标是详细的进行比对分析的过程，需要对数据以及数据背后的原因进行详尽的对比的过程

2.3.1不仅要统计比较，更重要的是分析原因

做对标最常见的错误做法是只有统计、对比而没有分析，分析是找差异原因，而不是找数据差异

例如，很多成本人做土建成本对标，只收集、统计、对比了数据差异

错误：

而应该是除了比较差异外，还需要详细的分析数据差异的原因

正确：

2.3.2务必保证口径一致

口径一致是贯穿于整个对标过程的最重要因素之一，口径不一致就没有可比性，也会带来误导

就像相声里说的关羽大战秦琼一样

这里说的口径一致，主要指的是内容的范围一致，比如某企业开发成本2600元/㎡，与另外一家企业开发成本3000元/㎡，单从数字上来看肯定2600的要低一些，但如果2600包含的内容远远少于3000的，那孰高孰低还真不好说

一个严谨的对标是一定要先统一口径的

①内容口径一致

对成本来说，名称一致未必内容一致

比如同样都叫开发成本，有的企业是全部的成本都包含，有的企业是不包含土地成本，有的是含费用

再比如，市政大配套费用，有的企业是归入土地科目，有的是归入前期费用科目等等

如果口径不一致做对标是没有意义的

②定位口径一致

不同定位的项目之间也是没有可比性的，比如刚需产品的大堂装修标准5000元/㎡与改善型产品大堂装修标准5000元/㎡，同样的标准，刚需产品偏高，改善型可能不够

③时间口径一致

我们在学习造价师课程的时候，说到建筑产品特点的时候，有一条是建筑产品的特殊性，很难找到两个各方面都一致的项目供我们来对标

而这么多差异中最难的是找到两个同区域且同时间段的项目，如果没有具体的项目进行比较，只是泛泛的对标，其指导性会弱很多

我们在找对标对象的时候如果有同时间段的成本是最好的，如果没有同时间段的可以找时间跨度不大的进行对标，但一定要对时间因素进行修正

比如以自己企业21年四季度开工项目为样本进行对标，那么选择的对标对象最好也是21年四季度开工的项目，如果实在没有时间上匹配的项目，只有21年一季度开工的项目，那么在对标时需要考虑21年一季度到四季度各种价格水平的变动，把21年一季度开工项目的价格水平调整为四季度的价格水平，当然调整一定是要有依据的

④指标内涵一致

同样的指标名称其内涵也可能存在差异，以我们经常使用的面积指标来说就分“建筑面积”、“结构面积”、“可售面积”等等，而与面积相关的指标，结构含量、平米单价等等，也会存在差异

比如结构含量（用量÷面积），有的企业结构含量的公式是总用量÷建筑面积，而有的企业结构含量公式是总用量÷结构面积，那么即便两公司产品的总用量一致其结构含量数据上是有差异的，而且有时候差异会非常大

再如精装标准，有的企业是精装修总金额÷套内面积；有的是精装修总金额÷装修面积还有的是精装修总金额÷地上总建面

因而对标要做到准确，一定要把所有的指标内涵统一标准

2.3.3设定提升目标及达成策略

在保证各方面口径一致的情况下，通过对标可以比较出数据差异，并分析出数据差异的原因，那么这些差异就是后期提升的目标；同时通过分析出来的原因就是达成目标需要改善的管理动作

也即设定目标以及达成的路径，应该说这一步是整个对标工作的成果，是通过对标这个动作找到管理短板，制定解决方案的过程

当然仅仅有目标，有策略是不够的，为了保证最终实现是需要根据企业情况制定详细的实施计划，包括事项、时间、成果标准、责任部门、责任人等

2.4达标

达标的过程是根据提升计划具体落地的过程，需要有长、中、短期的规划，先急后缓的逐步推进，确保计划如期完成，目标最终落地

2.5创标

达标对于追求卓越的企业来说是远远不够的，现在的市场只有顶尖的企业才能体面的存活，才能长久的发展

判断一个企业经营能力的标准除了漂亮的经营指标外，是否被其他优秀企业视为学习的标杆是个最直接的体现

因而在通过对标完成自我完善，跟上其他标杆步伐的同时，再通过自身的管理挖掘超过对标目标才是追求卓越的企业最终要达到的目标

小  结

对标管理是企业以行业内或行业外的一流企业作为标杆，从各个方面与标杆企业进行比较、分析、判断，通过学习他人的先进经验来改善自身的不足，从而赶超标杆企业，不断追求优秀业绩的良性循环过程

推行对标管理，就是要把企业的目光紧紧盯住业界最好水平，明确自身与业界最佳的差距，从而指明了工作的总体方向。

标杆除了是业界的最好水平以外，还可以将企业自身的最好水平也作为内部标杆，通过与自身相比较，可以增强自信，不断超越自我，从而能更有效地推动企业向业界最好水平靠齐