东莞市农村社区集体资产交易办法.docx

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东莞市农村社区集体资产交易办法

东莞市农村（社区）集体资产交易办法

（征求意见稿）

第一章总则

第一条（目的依据）为进一步加强我市农村（社区）集体资产的交易管理，规范集体资产交易行为，促进集体资产优化配置和保值增值，推动集体经济高质量发展，根据《广东省农村集体资产管理条例》、《广东省农村集体经济组织管理规定》、《东莞市农村（社区）集体资产管理实施办法》等有关规定，制订本办法。

第二条（适用范围和定义解释）本办法适用于本市行政区域内农村（社区）集体资产交易行为及相关管理活动。

本办法所称农村（社区）集体资产（以下简称集体资产）是指农村（社区）集体经济组织成员集体所有的资产。

本办法所称集体资产交易，是指将集体资产进行发包、出租、出让、转让以及工业用集体建设用地流转、利用集体资产折价入股、利用土地等集体资源进行合作开发等交易行为。

集体资产按本办法规定程序和要求进行的交易，统称为经集体资产交易平台交易。

原则上，集体资产需经集体资产交易平台进行交易，法律、法规、规章和市级以上地方政策性文件对集体资产交易程序和要求有特别规定的，从其规定。

第三条（基本原则）集体资产交易应当遵循民主、公开、自愿、诚信的原则，不得侵犯集体或他人的合法权益，不得损害社会公共利益。

第二章管理机构

第四条（市管理部门职责）市农业农村局统筹协调全市集体资产交易工作，市农村集体资产管理办公室负责建设和维护全市集体资产交易业务网络系统和交易网站，指导和监督集体资产交易工作。

第五条（镇街管理部门职责）镇（街道）农村（社区）集体资产管理机构（以下简称镇集体资产管理机构）具体负责本镇（街道）集体资产交易的指导、监督和交易事项的审查工作。

交易事项涉及多部门职能或难以判断时，镇集体资产管理机构应将交易事项转有关职能部门会审，或直接提交镇人民政府（街道办事处）组织审查。

集体经济组织采用公开交易方式出租、出让、转让有关资产，拟作为学校（幼儿园）场所的，在进入集体资产交易平台交易之前须先征求镇（街道）教育主管部门的意见。

交易项目审查流程一般在10个工作日内完成。

需进行会审的项目，审查流程可适当延长。

各镇（街道）指定能独立开展工作的农村（社区）集体资产交易服务机构（以下简称镇交易服务机构）为集体资产提供交易服务。

镇交易服务机构应当有固定的交易场所。

第六条（镇集体资产管理机构具体职责）镇集体资产管理机构在集体资产交易工作中的主要职责：

（一）指导集体经济组织建立健全集体资产和经济合同台账；

（二）对集体经济组织交易申请进行审查；

（三）监督交易的进程及交易合同的签定；

（四）监督集体资产交易信息公开情况；

（五）对集体资产交易的审查资料和合同归档备案。

第七条（镇交易服务机构具体职责）镇交易服务机构的主要职责：

（一）提供集体资产交易的场所；

（二）统一发布集体资产交易信息；

（三）接受竞投意向人咨询和报名，审查竞投人资质；

（四）组织开展公开交易；

（五）保存管理集体资产交易文档和交易活动记录等资料档案。

第八条（镇街管理部门免责规定）镇集体资产管理机构和镇交易服务机构不对上交易平台交易的农村集体资产的质量瑕疵、权属合法性瑕疵、用途合法性瑕疵和交易合同条款瑕疵、合同违约等问题承担法律责任。

第九条（集体经济组织相关职责）集体经济组织要按规定做好资产交易和交易信息公开工作，将集体资产交易及相关经济合同情况录入农村集体资产交易和“三资”监管平台，建立健全集体资产和经济合同台账，对集体资产实行动态管理，防止资产流失。

第十条（对镇街的配套要求）各镇（街道）应为镇集体资产管理机构和镇交易服务机构配备与资产交易工作量相适应的工作人员。

镇交易服务机构运作经费列入镇（街道）财政预算，在集体资产交易过程中不得收取中介服务费用。

外聘拍卖师临时提供服务的，可以约定聘用费用由竞得人承担。

第三章交易方式

第十一条（交易方式划分和交易时间节点）集体资产的交易可采取公开竞价交易、续约交易、磋商交易、小额资产交易等方式进行。

集体经济组织原则上应在原交易合同到期前3个月向镇集体资产管理机构提交资产交易申请。

集体资产原交易合同终止后，无特殊原因不得继续由原租方占用。

第十二条（交易场所要求）集体资产交易一般由镇交易服务机构组织完成。

原则上不设置村级交易点，个别镇（街道）确因交易量大需要个别设置村级交易点的，应严格划分镇、村两级交易标的标准，报市农村集体资产管理办公室审查备案后设置。

集体资产除在镇交易服务机构组织交易外，按审批权限经集体经济组织理事会或股东代表会议审议通过并报镇集体资产管理机构审查同意后，可以委托东莞市拍卖行等依法承担我市公物拍卖工作的拍卖机构组织现场公开竞价交易。

组织现场公开竞价交易的场所要配备工作人员以及网络、投影仪、视频音频监控等设备，对交易过程进行监控。

第十三条（交易底价要求）集体资产交易应当合理制定交易底价。

按有关制度须对集体资产的价值进行评估的，交易时应依据评估价值为基础制定交易底价。

第四章公开竞价交易

第十四条（公开竞价交易的概念和形式）公开竞价交易，是指集体资产通过竞投人竞争性报价的形式达成的交易。

公开竞价交易是集体资产交易的一般方式。

利用土地等集体资源进行合作开发采取公开竞价交易方式时，应在确定合作开发相关要约条件的基础上，以报价形式进行竞争性交易。

公开竞价交易含现场竞价交易和网上竞价交易两种形式。

其中，现场竞价交易可采取举牌竞价或书面报价方式进行竞投。

第十五条（公开竞价交易的申请资料）集体资产需进行公开竞价交易的，由集体经济组织向镇集体资产管理机构提交申请。

交易申请资料包括：

（一）拟定的交易合同和集体资产交易方案；

（二）根据职权，由集体经济组织理事会或股东代表会议表决通过交易方案的表决情况记录表；

（三）交易标的物基本情况说明；

（四）属重大事项的，按集体经济组织重大事项审查制度规定应提交的材料；

（五）按有关要求应提交的其他材料。

第十六条（交易项目招标前期流程和要求）经审查同意进入镇交易服务机构交易的项目，镇交易服务机构按规定受理交易项目，与集体经济组织签订集体资产交易委托协议，并将交易项目的招标公告在市级集体资产交易网站公开发布，集体经济组织同时要在其财务公开栏公布。

从招标公告发布之日起至报名截止日不得少于5个工作日，涉及土地使用权出让或转让的项目招标公告公布时间不得少于30日。

招标公告发布后，可接受意向竞投人报名。

集体经济组织应对集体资产的权证合规性等方面存在的瑕疵在招标公告或交易合同中作适当披露，并公布交易底价。

招标公告一般应附带交易合同文本，招标公告和交易合同文本等附件构成交易项目的一般性要求和要约。

由于意向竞投人误解或忽略招标公告、交易合同文本的要求和要约而造成的损失由意向竞投人自行承担。

第十七条（交易项目条件设置）招标公告可对意向竞投人适当设置条件要求，条件要求须明确清晰，不得指向唯一意向竞投人。

其他交易条件一般在交易合同中载明。

第十八条（招标公告的调整和终止）在招标公告公布期内，集体经济组织提出申请并经镇集体资产管理机构审查同意，可对招标公告内容进行调整，并发布调整公告。

招标公告公布期相应按公布时间要求重新计算。

在交易过程中，因出现以下特殊情况之一导致无法正常交易的，集体经济组织提出申请并经镇集体资产管理机构审查同意，可终止该交易项目，并发布终止公告。

（一）交易项目情况出现重要变化的；

（二）第三方对本次交易提出重要异议，且确有依据的;

（三）竞投人有弄虚作假、串通竞投、行贿、敲诈勒索、威胁他人等嫌疑，且有初步证据的；

（四）因不可抗力或其他特殊情况导致无法正常交易的。

第十九条（交易资格审核）属现场竞价交易的，意向竞投人应在正式竞投前规定时间内向镇交易服务机构提交招标公告要求提供的资料进行竞投资格审核。

通过资格审核和按招标公告规定缴纳交易保证金后，意向竞投人即获得参加现场竞价交易资格。

属网上竞价交易的，实行竞投资格后置审核制度。

意向竞投人须按招标公告规定缴纳交易保证金，获得网上竞价交易报价资格。

网上竞投项目报价阶段产生初步竞得人后，初步竞得人应在规定时间内向镇交易服务机构提交有关资料进行竞投资格审核。

初步竞得人未通过资格审核或超过资格审核规定时间要求提交审核资料的，取消竞得资格，并按招标公告或有关规定对交易保证金进行处置。

第二十条（现场交易见证）集体资产现场竞价交易时，集体经济组织理事会和监事会成员应到场见证监督全过程。

集体经济组织指定专人至少提前1个工作日通知相关人员，已通知但不到场的，视为自动放弃该项资产交易的监督权。

对于标的额较大或影响重大的项目，可以邀请公证机构提前介入制定竞价评审程序方案，并对竞价评审过程进行现场监督。

第二十一条（成交确定原则）现场竞价交易具体竞价时间应由镇交易服务机构至少提前36小时在市级集体资产交易网站上公告；网上竞价交易时间应在招标公告中确定。

采取公开竞价方式进行的交易，报价不得低于交易底价，按照价高者得方式成交。

采取书面报价方式进行的交易，若价格与条件相同的，以抽签形式确定最终竞得人。

符合法律法规有关优先权规定的，按相关规定确定竞得人。

交易报价以交易方案设定的方式进行。

无人竞投的，本次交易程序终止，集体经济组织可重新提出交易申请，或可在自交易终止之日起6个月内，在不改变原交易方案主要条件的基础上经镇集体资产管理机构同意后与交易意向人达成交易，并报镇交易服务机构备案，超过6个月未能达成交易的，按本办法规定的程序重新组织交易。

第二十二条（优先权规定）在价格与条件相同的情况下，集体经济组织成员和依约定享有优先权的原承租人参与竞投时，享有优先竞得权（简称优先权）。

参与现场竞价交易项目的竞投人，须在报名参与竞投时主动向镇交易服务机构主张优先权，否则视为放弃优先权。

现场报价前，交易组织机构须向参与竞投各方明示优先权人参与竞投的情况。

网上竞价交易项目优先权人采取自动匹配方式进行确定。

匹配不成功时，竞投人可向镇交易服务机构申诉修正，但相关部门机构和集体经济组织不对申诉结果承担责任。

优先权人须按招标公告的要求正式报名参与竞投并明确出价或应价后才能行使优先权。

在交易确认最后成交前，非优先权人可以在优先权人报出或接受当前最高价的基础上继续出价。

第二十三条（竞投结束后相关程序和争议解决规定）现场交易达成后，交易双方应当在镇交易服务机构即时签订集体资产成交确认书。

镇交易服务机构将交易结果在市级集体资产交易网站公开发布；同时，集体经济组织在本地财务公开栏公布交易结果不少于5天。

经交易报价并确定竞得人的，集体经济组织不可单方面终止交易。

若经交易双方协商同意终止交易，应由双方共同出具终止交易的书面声明报镇集体资产管理机构和镇交易服务机构备案。

交易过程中，如因集体经济组织责任或双方争议出现交易终止情况，经股东代表会议同意，可减免没收竞得人的交易保证金。

其中，由镇交易服务机构组织交易的，集体经济组织须向镇交易服务机构出具减免没收保证金的书面声明和股东代表会议表决证明材料。

因集体经济组织责任导致交易终止造成竞得人损失的，竞得人可与集体经济组织协商，协商不成的，由交易双方通过法律途径解决。

交易双方在交易报价完成之日起一般10个工作日内在指定场所签订正式交易合同，因双方争议或一方责任未能按时签订合同的，由镇交易服务机构进行调解，调解不成可向人民法院提起诉讼。

交易合同签订后，原件或复印件报镇集体资产管理机构备案。

第二十四条（村级交易点特别说明）村级交易点组织资产交易的，应按本办法第十五条提交相关资料，报镇集体资产管理机构审查同意或备案后才可进行交易，交易信息要在市级集体资产交易网站和当地财务公开栏发布，交易的程序和要求参照本办法镇级交易的有关规定进行，交易结束后将交易资料报镇集体资产管理机构备案。

第五章续约交易

第二十五条（续约交易的适用范围和程序）对于符合诚信经营或镇（街道）所定其他续约标准的集体资产承租项目，原交易合同到期前1年内，原承租人向集体经济组织提出续约申请并经理事会初审通过的，经股东代表会议表决并经镇集体资产管理机构审查同意，可按要求进行续约交易。

原交易合同到期前1年以上原承租人提出续约申请的，须经镇人民政府（街道办事处）审查同意。

集体资产原交易合同已到期超过30天，原承租方提出续约书面申请的，原则上不受理。

经镇集体资产管理机构同意，股东代表会议的续约表决权可向理事会授权，授权范围须明晰，授权期限结束或换届后，须重新授权。

第二十六条（续约交易的申请资料和其他要求）集体经济组织向镇集体资产管理机构申请续约须提交的资料：

（一）有集体经济组织负责人签章的续约申请书；

（二）股东代表会议表决材料；

（三）拟签订的续约合同文本；

（四）原承租方已交齐所有应缴纳租金的证明材料；

（五）镇集体资产管理机构要求提供的其他资料。

续约交易租金单价一般不低于此前租赁期内最后一个计租期租金单价。

续约交易合同签订后，集体经济组织应将交易结果在市级集体资产交易网站公开发布。

第六章磋商交易

第二十七条（磋商交易的适用范围）集体资产交易符合以下条件之一的，可不经公开竞价程序，由集体经济组织直接与特定意向人磋商达成交易：

（一）符合各级政府产业规划导向政策或连片开发的项目；

（二）特定意向人属于市、镇（街道）划定的重点企业；

（三）集体经济组织与各级政府或其代表机构（含市属、镇属企业）的交易项目，本村（社区）范围内的村组集体经济组织间的交易项目；

（四）涉及公共利益或民生的项目；

（五）租用集体经济组织资产进行经营的企业需要配套的专用设施，或企业利用同一集体经济组织集体资产扩大生产规模；

（六）集体非货币资产置换或利用集体资产折价入股；

（七）经市人民政府同意可按磋商交易方式确定合作方的存量村企合作“三旧”改造项目；

（八）其他确需采用磋商交易方式的特殊项目。

第二十八条（磋商交易的程序和要求）磋商交易的程序和要求：

（一）由集体经济组织理事会与特定意向人进行磋商，初步达成交易方案；

（二）由集体经济组织向镇人民政府（街道办事处）提交磋商交易申请（含磋商交易方案和交易合同草案）审查同意，且须经股东大会或股东代表会议表决通过。

属存量村企合作“三旧”改造项目的，按市有关政策提交审查资料由相关单位进行审查；

（三）磋商交易合同签订后，集体经济组织应将交易结果在市级集体资产交易网站公开发布。

对于标的额较大或影响重大的磋商交易项目，可对交易合同进行公证。

第七章小额资产交易

第二十九条（小额资产交易的适用范围）对小额集体资产，可简化交易程序，不采取公开竞价交易方式。

小额资产交易的适用范围如下：

（一）原合同最后一个月单宗月租金2000元以下，且出租期限为3年以内的商铺、简易房、出租房、市场摊位、果树等；

（二）面积1亩以内的非建设用地使用权，且出租期限为3年以内；

（三）通讯基站、充电桩或变电站等小型公共设施场所；

（四）1年内易手超过3次或租期不超过2个月的临时摊位；

（五）原值5万元以下的固定资产所有权转让。

严禁将超出上述标准的集体资产化整为零、分拆交易。

除第（三）、（四）款情况外，新增出租物业不得采用小额资产交易方式进行交易。

第三十条（小额资产交易的申请资料）对符合上述条件的集体资产出租、出让事项，集体经济组织应提交如下资料到镇集体资产管理机构进行审查：

（一）按民主表决权限进行表决的情况记录表；

（二）拟签订的合同和原合同；

（三）资产价值证明（转让固定资产时提供）；

（四）镇集体资产管理机构要求提供的其他资料。

第三十一条（小额资产交易的成交规定）经镇集体资产管理机构审查同意后，集体经济组织可与特定意向人签订交易合同。

小额资产交易合同签订后，集体经济组织应将交易结果在市级集体资产交易网站公开发布。

第八章信用警示制度

第三十二条（信用警示制度的设立和作用）集体资产交易推行信用警示制度。

单位或个人被纳入交易平台信用警示名单的，不受理其续约交易和磋商交易申请，集体经济组织并可不接受其公开竞价交易项目的竞投报名。

第三十三条（信用警示制度的管理）各镇（街道）应及时收集、审查所辖区域内交易相关人的信用情况，根据初步审查结果，将信用记录不良的单位或个人列入全市集体资产交易平台信用警示名单，由市农村集体资产管理办公室统一归集、审查后在市级集体资产交易网站上予以发布。

第三十四条（信用警示的适用范围）可纳入交易平台信用警示名单的情况：

（一）单位或个人对同一交易标的竞得后2次弃标的，从第2次弃标之日起3年内纳入交易平台信用警示名单。

在全市范围内，单位或个人对不同交易标的竞得后3次弃标的，从第3次弃标之日起3年内纳入交易平台信用警示名单；

（二）在全市范围内，单位或个人参加农村集体资产交易，报名交易累计6次以上不进行有效报价的，从累计6次不报价之日起3年内纳入交易平台信用警示名单；

（三）承租人违反集体资产交易合同或有关规定转租、分租物业的，从市农村集体资产管理办公室审查确认之日起3年内纳入交易平台信用警示名单；

（四）集体资产的承租人拖欠应缴租金超过6个月，或其他欠款超过6个月（从第一笔欠款起算）且累计欠款金额超过1万元的；

（五）单位或个人因违规参与集体资产交易、弃标、不符合条件参加网上竞价交易等原因按规则须被没收交易保证金而拒不履行被没收责任的；

（六）因承租人在合同约定的租赁期满后不撤出原租用的集体资产或其他不良履约情况造成租赁合同双方仲裁、诉讼等纠纷，承租人尚未依法承担其应承担的全部违约责任的；

（七）依镇（街道）关于信用警示的制度规则认定的；

（八）已被纳入各级国家机关或授权单位依法公布的其他信用警示名单的；

（九）集体经济组织已在招标公告或合同中履行瑕疵披露责任，竞得人仍以集体资产存在已披露的瑕疵为由提起仲裁、诉讼造成纠纷的；

（十）单位或个人在交易活动中经查实有弄虚作假、串通竞投、行贿、敲诈勒索、威胁他人等干扰正常交易秩序情形的。

第三十五条（信用警示的解除机制）单位或个人在市级集体资产交易网站注册后可查询其在我市参加农村集体资产交易活动的信用情况。

因第三十四条第（四）至第（八）款原因被列入信用警示名单的单位或个人，履行相应责任后可向将其列入名单的镇（街道）申请解除信用警示。

被纳入信用警示名单的单位或个人认为不存在第三十四条所列情况的，可向市农村集体资产管理办公室提出书面申诉。

在申请或申诉受理期，信用警示记录继续生效。

市农村集体资产管理办公室、各镇（街道）及其相关职能机构不承担因误将单位或个人纳入信用警示名单造成其相关损失的赔偿责任。

第九章责任追究

第三十六条（镇街日常监督职责）各镇（街道）要将执行本办法的情况作为农村财务检查、农村审计的必查必审项目。

完善日常监督制度，会计员每月检查集体经济组织经济合同和账目，发现违规交易情况的，要及时书面报告镇集体资产管理机构。

第三十七条（竞投人违规责任追究）竞投参与人在集体资产交易活动中有弄虚作假、串通竞投、行贿、敲诈勒索、威胁他人等情形的，除按本办法第三十四条规定将其列入交易信用警示名单外，情节严重的由镇集体资产管理机构或镇交易服务机构移交公安或司法机关依法追究其法律责任。

第三十八条（集体经济组织工作人员违规责任追究）集体经济组织相关责任人违反本办法规定，存在以下行为之一的，视情节轻重，由镇人民政府（街道办事处）给予责令改正、通报批评、扣减薪酬、建议罢免、移送纪检监察部门等处理；给集体经济造成重大损失的，依法追究民事赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（一）不按本办法规定组织集体资产交易的；

（二）交易过程中存在隐瞒事实、提供虚假资料等行为的；

（三）不按规定履行民主表决程序的；

（四）扰乱交易秩序、影响交易正常进行的；

（五）交易后不按规定签订合同的。

第三十九条（镇街管理部门工作人员违规责任追究）镇集体资产管理机构和镇交易服务机构工作人员存在滥用职权、玩忽职守、随意透露竞投人信息、泄露投标文件或投标过程中获悉的商业秘密等行为的，由纪检监察部门或其上级业务主管部门给予提醒谈话、问责、处分等处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十条（特殊违规交易项目的监管要求）经镇（街道）审查后不同意交易的集体资产不得上交易平台交易。

集体经济组织违反审查意见将此类资产进行交易，由此产生的违规交易合同仍需录入农村“三资”监管平台接受监管。

第十章附则

第四十一条（重大交易项目特别程序说明）资产交易事项属于重大事项审查范围的，可通过资产交易事项审查资料合并报送。

资产交易项目交易前不属于重大事项审查范围、交易后达到重大事项审查标准的，不须另行补充重大事项审查程序。

第四十二条（纠纷解决）集体资产交易后未签订合同前发生纠纷的，当事人可向镇集体资产管理机构或相关部门申请调解，或向人民法院提起诉讼解决。

集体资产交易后已签订合同的，在交易合同履行过程中发生纠纷，由合同订立方依据合同约定途径解决；没有约定或不履行约定的，由合同订立方依法向人民法院提起诉讼解决。

第四十三条（延伸适用范围）集体经济组织全资所有、控股50%以上和股权比例虽低于50%但实际控制的下属独立核算单位的物业和实际控制的土地等资源出租、出让时，适用本办法。

镇属资产可选择在农村集体资产交易平台进行公开竞价交易或发布交易信息。

镇属资产选择在农村集体资产交易平台进行公开竞价交易的，应明确交易监管机构和镇交易服务机构，有关流程参照本办法相关程序执行。

集体经济组织或当地户籍村民要求将个人资产放上农村集体资产交易平台进行交易的，须签订交易委托授权书，报镇交易服务机构同意后，镇交易服务机构可为其提供交易信息发布或其他交易服务。

第四十四条（细化落实规定）市农业农村局、市农村集体资产管理办公室可根据实际适时发布交易指引等政策性文件，补充完善我市农村集体资产交易制度。

各镇（街道）可根据本办法，结合本镇（街道）实际情况，制定集体资产交易细则。

第四十五条（解释部门）本办法由市农业农村局负责解释。

第四十六条（实施期限）本办法自2019年月日起施行，有效期至2024年月日。