买卖不破租赁合同.docx

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买卖不破租赁合同

买卖不破租赁合同

　　篇一：

“买卖不破租赁”的相关法律法规

　　“买卖不破租赁”的相关法律法规

　　一、《合同法》（1999年版）

　　第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

　　二、《物权法》（20XX年版）

　　第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

　　三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释

　　【法释[20XX]44号】

　　第六十五条抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

　　第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。

　　四、《上海市房屋租赁条例》（20XX年版）第十五条房屋租赁合同及其变更合同由租赁当事人到房屋所在地的区、县房地产登记机构办理登记备案手续。

　　房屋租赁合同未经登记备案的，不得对抗第三人。

　　五、《上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答（三）》

　　【沪高法民一[20XX]16号】30、“买卖不破租赁”的适用是否要求租赁合同登记

　　未经登记的租赁合同，当房屋所有权发生变化时，承租人不能以“买卖不破租赁为由”向新的房屋权利人要求租赁合同继续履行。

但是，承租人有证据证明新的房屋权利人知道或者应当知道租赁事实的除外。

　　在保护承租人权利的同时，也应当考虑保护房屋买受人的权利，两者的权利在法律上是平等的。

德国由于二战后居住房屋紧张，为保护居住人的利益而创设了“买卖不破租赁”的法律规定，以后一些国家也将“买卖不破租赁”作为自己的法律，我国就是如此。

应该说，租赁合同由于其准物权的特性，“买卖不破租赁”有其一定的法理基础。

随着经济的发展，当初的立法理由已经日渐弱化，特别是大量商业租赁的存在与当初保护居民居住权的立法意图不相一致。

在保护承租人利益的同时，如何保护买受人的利益成为值得思考的问题。

我们认为，《上海市房屋租赁条例》第十五条第二款关于“房屋租赁合同未经登记备案的，不得对抗第三人”的规定，使我们得以将两者利益予以平衡。

当租赁合同未予登记，或者买受人不知道系争房屋租赁事实的，相应的法律后果不能由买受人承担。

承租人也不能以“买卖不破租赁”为由，对抗买受人对房屋处分的权利，不能要求房屋租赁合同继续履行。

　　同时，出卖人未向买受人告知租赁事实，导致承租人不能主张“买卖不破租赁”而合同不能继续履行的，应当认定出租人违约。

承租人可以向出租人主张相应的违约责任。

　　篇二：

租赁合同纠纷——买卖不破租赁

　　租赁合同纠纷——买卖不破租赁

　　【案情】

　　案情：

桂林市叠彩区大河乡星华村委上窑村与李某某于20XX年4月3日经招标与平等协商，约定将村集体经济组织所有的大土塘（以下简称大鱼塘）和窑边中塘（以下简称小鱼塘）租赁给李某某使用收益，当天签订书面合同，合同约定租赁期限为5年，自20XX年5月3日起至20XX年5月3日止。

大鱼塘租金为每年4000元，小鱼塘租金为每年200元，同时承租人李某某应一次性支付押金4200元，该押金作为最后一年的租金予以抵扣。

租赁物用途仅限于养殖。

20XX年4月3日，李某某将鱼塘租赁押金4200元交给桂林市叠彩区大河乡星华村委上窑村。

20XX年5月24日，李某某支付出租人大小鱼塘20XX年5月至20XX年5月的租金4200元，20XX年5月3日，李某某又支付出租人小鱼塘的租金200元。

20XX年桂林市叠彩区大河乡星华村委上窑村的大鱼塘被国家依法征收，但李某某一直使用该鱼塘至20XX年5月3日止。

承租人李某某以无人收取大鱼塘租金为由不再缴纳相关款项，出租人桂林市叠彩区大河乡星华村委上窑村多次催告李某某要求其按照合同约定支付租金，均遭到李某某的拒绝。

为此桂林市叠彩区大河乡星华村委上窑村于20XX年12月22日起诉到广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院，请求法院判令被告李某某支付20XX年5月3日至20XX年5月3日的鱼塘租金共计12600元。

　　人民法院依法受理了此案，确认此案为渔业租赁合同纠纷，于20XX年２月28日公开开庭审理了此案。

原告桂林市叠彩区大河乡星华村委上窑村的负责人伍某某及其委托代理人邓某某、被告李某某均到庭参加了诉讼。

此案件现已审理终结。

　　纠纷点：

本案中，在租赁关系存续期间，租赁物所有权发生变动，租赁合同是否终止，出租人与承租人之间的权利义务是否归于消灭，承租人是否应当继续支付租金。

　　【判决】

　　判决如下：

被告李某某于判决书送达之日起十日内支付大小鱼塘租金共计12400元给原告桂林市叠彩区大河乡星华村委上窑村。

　　直接证据：

在庭审过程中，原告为证明其主张的案件事实，在举证期间内向法庭提供的证据为鱼塘租赁合同原件一份，属书证，向法庭提交复印件，证明被告李某某租赁原告鱼塘以及双方分别应当享有和承担的权利义务的案件事实。

　　被告当庭不认可原告主张的部分案件事实及全部诉讼请求，辩称：

原告所有的大鱼塘在20XX年已经被国家依法征收，大鱼塘的所有权发生变化，致使原租赁合同已经终止，原告

　　没有权利继续收取大鱼塘的租金，原告应该退回被告承租大鱼塘的押金4000元；另小鱼塘的租金已经交了两年，扣除押金200元，被告只欠400元，请求法院驳回原告的诉讼请求。

被告为证明其主张在举证期间内向法庭提供的证据有：

1.编号为0030635的收据原件一份，属书证，向法庭提交复印件。

证明被告已将承租的大小鱼塘的押金4200元交给原告；

　　2.编号为0030848、0030849的收据原件两份，属书证，向法庭提交复印件。

证明被告已将20XX年5月至20XX年5月的大小鱼塘租金支付给原告；3.编号为0030854的收据原件一份，属书证，向法庭提交复印件，证明被告已支付了20XX年5月至20XX年5月的小鱼塘的租金200元；4.编号为0030853的收据原件一份，属书证，向法庭提交复印件。

证明其支付租金被退回，被告曾按照合同约定的时间和方式支付租金而非恶意拖欠租金，但原告不收造成其无法支付租金。

　　经过开庭质证，原告对被告提供的证据4的真实性、合法性予以认可，但对证据的关联性有异议，认为其无法证明被告主张的案件待证事实，原告表示被告当时向村里支付租金时，由于村里尚未选举产生村长，暂时无人管理此事，但不能证明原告拒收被告支付的租金，此事由也不能成为被告不支付大小鱼塘租金的正当理由。

原、被告当庭对对方提供的其它证据的真实性、合法性及关联性均予以认可。

由此，人民法院将双方均认可的证据作为定案依据，对双方有异议的被告提交的书证四，经过开庭质证后，由于原告无相反证据予以否定，且因此证据与双方的抗辩事由具有一定的关联性，故人民法院在审理过程中亦将此证据作为定案的参考依据。

　　直接依据：

《中华人民共和国合同法》第六十条规定：

“当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。

”第二百二十九条规定：

“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

”人民法院审理认为，原、被告书面签订的《鱼塘租赁合同》是双方在平等自愿的基础上签订的，意思表示真实，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方具有法律约束力，双方均应适当全面履行合同义务及其作为承租人、出租人的法定义务。

原告所有的部分鱼塘虽被国家依法征收，所有权发生变动，但根据“买卖不破租赁”的法定原则，租赁合同仍然有效，被告仍负有按照合同约定的时间、方式向原告支付租金的义务，且被告在租赁物所有权发生变动后并未停止享受租赁合同赋予其的权益，一直使用大鱼塘至合同期满，被告未将大鱼塘20XX月5月至20XX年5月期间、小鱼塘20XX年5月3日至20XX年5月3日期间的鱼塘租金交付给原告，在出租人多次催告后的合理期限内仍拒绝支付，其逾期不支付租金的行为已构成违约。

被告在20XX年4月3日支付原告鱼塘承租押金4200元，该款项应依合同约定抵销相应鱼塘租金。

故对原告要求被告按合同约定支付

　　鱼塘租金的诉讼请求，人民法院予以支持。

　　【解读】

　　第一，何为“买卖不破租赁”。

结合本案，为何原告已丧失租赁物所有权而仍有权受领租金；

　　简单的讲，“买卖不破租赁”是指租赁期间租赁物所有权发生变动，租赁合同继续有效。

即在租赁关系存续期间，租赁物因受让、继承等使租赁物的所有权发生变更的，租赁合同对承租人和受让人、继承人等新所有权人仍然有效，新所有权人不得以此为由单方解除租赁合同，要求承租人返还租赁物或搬离租赁房屋。

承租人也不得以此为由拒绝支付租金或拒不履行其他合同义务，否则，违约方需承担违约责任并赔偿由此给对方造成的损失。

　　本案的租赁物具有特殊性，鱼塘原有所有权人为桂林市叠彩区大河乡星华村委上窑村，后被国家依法征收，所有权归属国家，此时租赁合同继续有效，出租人由原告变更为国家，此时租金应由国家受领，但鱼塘被国家依法征收后，依据国家政策及相关规定仍由村集体经济组织使用、收益，原告享有使用权和收益权，将鱼塘出租获取的租金由收益权人享有，故此原告仍有权请求承租人继续向其支付租金。

　　若租赁合同标的物为一般租赁物时，租赁物所有权变更后，承租人应向新所有权人支付租金，因为新所有权人取得租赁物所有权时也取得了所有权权能中的用益权能。

　　第二，“买卖不破租赁”的适用范围；

　　我国《合同法》第二百二十九条关于买卖不破租赁的规定适用于所有类型的租赁合同，不限于房屋租赁合同。

但承租人的优先购买权仅限于租赁物为房屋的租赁合同。

　　同时需注意《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定关于买卖不破租赁例外的规定。

　　第三，承租人如何利用买卖不破租赁实现自我保护与救济。

　　本案是出租人利用买卖不破租赁实现自我救济的典型，承租人利用该规定保护自身合法权益主要表现在租赁物所有权变动后，新所有权人欲单方终止租赁合同的情形。

所有权包括占有、使用、收益、处分四项基本权能，将标的物出租取得租金是收益权能的体现，租赁物所有权变更后，新所有权人法定承受原所有权人与承租人的租赁合同，享受收取租金、请求承租人按照约定方法使用租赁物的权利，承担交付租赁物、维修等义务，其无权单方终止租赁合同。

　　相关法律规范：

《中华人民共和国合同法》第八条：

“依法成立的合同，对当事人具有法

　　律约束力。

当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

”

　　《中华人民共和国合同法》第六十条规定：

“当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。

”

　　《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：

“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。

承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

”

　　《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：

“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

”

　　《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：

“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

”

　　《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定：

“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。

”

　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：

“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。

但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

”

　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：

“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。

但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

”

　　《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十条规定：

“质证时，当事人应当围绕证据的真实性、关联性、合法性，针对证据证明力有无以及证明力大小，进行质疑、说明与辩驳。

”

　　《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条规定：

“审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。

”

　　《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条规定：

“一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力。

”

　　【建议】

　　在实务中，租赁物所有权在租赁期间发生变动的情况时有发生，出租人常以此为由终止租赁合同，要求承租人返还租赁物，很多承租人由于不知“买卖不破租赁”的法律规定而认为“租赁物所有权变动租赁合同终止是理所当然的事”。

为此遭受经济损失时也自行承担，不知此为侵害其合法权益的行为。

或是知道“出租人这样做是不对的”，但也不知道如何实现救济。

本案租赁物为鱼塘，所有权原有村集体经济组织享有，后被国家依法征收，租赁物性质具有特殊性。

当租赁合同标的为一般租赁物，如汽车、房屋、建筑设备等时，出租人在租赁期间欲转让租赁物的，承租人享有法定的优先购买权，我国《合同法》作此规定是为了更全面更适当的保护承租人的合法权益。

关于承租人的优先购买权在本书第一章内有相关案例及其解读，读者可结合本案更好的了解作为承租人或出租人如何利用“优先购买权”及“买卖不破租赁”在租赁物所有权发生变动时保护自身合法权益。

　　篇三：

买卖不破租赁的适用条件及例外

　　买卖不破租赁的适用条件及例外

　　从事餐饮服务，杨某某、吴某某于20XX年12月28日与某市经济技术开发区农村信用合作社签订了房屋租赁合同，合同中约定由杨某某、吴某某向某市经济技术开发区农村信用合作社租用其所有的某市开发区某某商厦南面一楼，面积约为420CM2，租期为四年，自20XX年1月1日起至20XX年12月31日止，租金为60000元/年（每年交一次，当年12月31日前交次年租金），合同签订后，出租人和承租人均履行了合同。

然而，20XX年9月11日，出租人告知承租人，该租赁的房屋已拍卖，竞拍人戚某某和黄某某已竞拍得该房屋，并计划于10月份办理房屋过户手续，上述房屋租赁合同中属某市经济技术开发区农村信用合作社一方的权利和义务由买受人戚某某和黄某某承接。

据此，买受人戚某某和黄某某诉请法院解除该房屋租赁合同并要求承租人腾空房屋、恢复原状。

　　上述案例引发了这样一些问题，第一、在出租人与买受人办理房屋所有权过户手续后，买受人能否解除合同第二、买卖不破租赁原则的适用有无条件第三、买卖不破租赁原则在适用时是否存在例外

　　上述几个问题涉及到民法中一个重要的原则，即买卖不破租赁。

　　一、买卖不破租赁原则的含义

　　所谓买卖不破租赁原则，是指在租赁关系存续过程中，租赁物被让与或设定物权的，承租人对取得租赁物所有权或他物权的人，可主张其承租权，此即所谓对抗力。

也即是指，受让人或他物权人都附有维持原有租赁的义务，而无需另订契约。

买卖不破租赁这种现象是在本质上是承租权物权化的一种表现。

承租权物权化的程度基本上可以从承租权的存续期间是否受到保护、有无对抗力和承租权能否自由处分等三项指标来进行判断。

其中，承租权物权化最重要的判断指标为对抗力，即“买卖不破租赁原则”。

　　二、买卖不破租赁原则的适用条件

　　我国《合同法》第229条亦规定：

“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

”此外，我国城市房屋租赁管理办法第11条也有类似规定。

　　我国合同法对买卖不破租赁原则的规定较为笼统，并没有对买卖不破租赁原则适用的条件作出明确的规定，缺乏对善意物权人和债权人的有效保护。

然而，从我国其他相关的法律法规中却可以看出某种买卖不破租赁原则适用条件的端倪。

比如我国《城市房地产管理法》第53条规定：

“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。

”我国《城市房屋租赁管理办法》第13条和14条也规定：

“房屋租赁实行登记备案制度。

签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产管理部门登记备案;房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持本办法第十五条规定的文件到直辖市、市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。

”从这些相关的法律法规中，我们可以发现，立法者在对买卖不破租赁原则的适用条件问题上采取的是折中主义的立场，既没有完全肯定买卖不破租赁原则，也没有确立登记对抗原则，而是将二者综合起来。

　　采取了登记备案的做法。

其立法初衷是希望既可以能够通过登记备案让租赁合同达到公示的目的，又可以以此保障承租人的权利。

　　令人遗憾的是，立法者的本意虽好，但在实践中由于登记备案制没有强制性，绝大多数租赁合同并未经过登记便生效，从而致使租赁权未经公示，便具有相应的效力，最终导致该租赁权可以对抗善意物权人的所有权，从而带来对善意物权人的所有权保护不力的问题，这不仅与公平合理的原则相悖，而且与立法者的初衷背道而驰。

　　因此，笔者认为，根据我国现行相关的立法，结合立法目的，我们可以总结出第一种可以适用买卖不破租赁原则的情形应该是租赁合同合法有效且必须进行登记。

因为根据民法原理，物权的变动必须符合公示原则，也就是应该以可被外部所查知的方式表现出来，只有这样，才能使权利具有公信力，具有对抗的效力。

租赁权作为一种物权化了债权，必须经过登记公示才能具有公信力，才能对抗第三人。

合法有效的租赁合同经过登记后，承租权具有对抗效力，所以，租赁物的买受人（新所有权人）无权解除合同，租赁合同继续有效。

　　接下来还有第二种情形，如果承租人和出租人在租赁合同中约定有买卖不破租赁的条款，并且该条款已经由原租赁合同中的出租人（租赁物的原所有权人）以适当方式告知了租赁物的买受人（新所有权人）时，租赁合同是否继续有效呢本来，按合同的相对性原理，合同不能约束相对人之外的第三人，但法律另有规定的除外，这就是涉他合同，如人身保险合同，就可以为第三人设定权利义务。

从本质上讲，租赁合同中的买卖不破租赁条款也属于涉他合同，原租赁合同中的出租人（租赁物的原所有权人）和承租人可以为租赁物的买受人（新所有权人）设定“在该租赁物的所有权转移后，该租赁合同在买受人和承租人之间继续有效”的权利和义务，因此，当承租人和出租人在租赁合同中约定有买卖不破租赁的条款，并且该条款已经由原租赁合同中的出租人（租赁物的原所有权人）以适当方式告知租赁物的买受人（新所有权人）后，如果买受人还继续向出租人（租赁物的原所有权人）购买该租赁物，那么，可以视为租赁物的买受人（新所有权人）已经默认了租赁合同中买卖不破租赁条款的效力，因为他已经预见到这样的后果却还愿意买受租赁物，说明他对租赁物已经出租且未到期这一事实持无所谓的态度，所以，租赁物的买受人（新所有权人）无权解除合同，租赁合同继续有效。

　　综上所述，笔者认为，只要具备以下两种情形之一就可以适用买卖不破租赁原则：

1、经过登记的租赁合同可以适用买卖不破租赁原则，原租赁合同继续有效。

2、租赁合同虽然未经过登记，但该合同约定有买卖不破租赁条款并且该条款的内容已由出租人（租赁物原所有权人）以适当方式告知租赁物的买受人（新所有权人）的，原租赁合同继续有效。

　　三、买卖不破租赁原则适用的例外

　　那么，是否意味着只要租赁合同只要经过登记或者虽然未经过登记，但租赁合同约定有买卖不破租赁条款并且该条款的内容已由出租人（租赁物原所有权人）以适当方式告知租赁物的买受人（新所有权人）的，承租权人都可以对抗买受人、买受人都不能解除合同了呢笔者认为，这要看原租赁合同中出租人和承租人关于有没有规定出租人解除合同的条件以及承租人是否存在符合租赁合同中规定的解除条件的行为。

　　如果承租人在租赁合同规定了出租人可以解除合同的条件，比如在租赁合同中规定承租人使

　　用租赁物的过程中损坏租赁物严重或不按规定用途使用或从事违法活动或未经出租人擅自转租时出租人可以解除合同，那么，当承租人有符合租赁合同中规定的出租人可以解除合同条件的行为时，租赁物的买受人（新所有权人）就以行使原租赁合同中属于出租人（原所有权人）一方的权利，有权解除合同，原租赁合同不再继续有效。

因为，当租赁物的所有权由出租人（原所有权人）转移给买受人（新所有权人）时，原租赁合同合同中属于出租人（原所有权人）一方的权利和义务一并转移给租赁物的买受人（新所有权人），这属于合同法中债权债务的转移，按我国合同法第八十五条的规定：

债务人转移义务的，新债务人可以主张原债务人对债权人的抗辩。

也就是说，原租赁合同中出租人（租赁物的原所有权人）将自己的提供租赁物的义务转移给租赁物的买受人（新所有权人）时，租赁物的买受人（新所有权人）可以以承租人违反原租赁合同中出租人（原所有权人）和承租人约定的条款、已经满足该租赁合同中出租人可以解除合同的条件为由，主张解除该租赁合同，换句话说，原租赁合同在承租人和租赁物的买受人（新所有权人）之间不再继续有效。

　　篇四：

买卖不破租赁的法律规定

　　买卖不破租赁的法律规定

　　1、最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第118条规定：

“出租人出卖房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。

”。

　　2、《合同法》第229条规定：

“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”；第230条规定：

“出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

”；

　　3、《城市房屋租赁管理办法》第11条规定：

“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”；“房屋所有人出卖出租房屋，须提起三个月通知承租人，在同等条件下承租人享有优先购买权。

”

　　4、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第二款规定：

“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。

　　5、最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

　　第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。

但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

　　篇五：

买卖不破租赁的例外

　　买卖不破租赁的例外

　　根据法律的规定，在下列情况下对买卖不破租赁原因有所限制：

　　1、动产租赁的限制适用

　　从买卖不破租赁原则产生的历史条件及各国立法规定来看，该原则应当不适用于动产租赁。

　　2、在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用

　　最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定：

“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。

”即在抵押权之上设定的租赁关系限制适用该原则。

　　3、在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用