照刚广场.docx

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照刚广场

可行性研究报告

项目名称：

常熟市照刚广场

编制日期：

2015年4月21日

1.概念定位

1.1项目简介

地块编号2014A-013。

位于虞山高新技术产业园北三环路以北、珠海路以东、联丰路以南，明日星城和帝宝花园的中间，将三环内主城区与城北高新园区连接起来。

地上购物中心商业建筑面积不低于8.5万平方米，业态为商业零售、餐饮等。

竞得人须为该项目购物中心引进一家管理3家以上同等或以上规模连锁购物中心（不含家居建材市场、批发市场）的运营管理公司。

地块位置见图。

1.2项目周边配套

周边公交：

7路、10路、8路、16路、15路、17路

周边学校：

石梅小学分校

周边商业：

隆盈广场大众4S店宝马4S店奔驰4S店

1.3项目背景

国家政策——2014年政府针对房地产市场出台分类调控政策，在政策层面告别过去“一刀切”的调控方式，实行因城因地差别化分类调控。

常熟市未提出地方性房地产政策。

功能规划——提出“一城四片区”的城镇体系空间结构，本案位于中心城区北部板块，已逐渐从原来的工业区向城市副中心过渡，区域发展前景良好。

1.4项目规划指标

地块编号

地块位置

面积（m2）

土地

用途

容积率

建筑

密度（%）

绿化率（%）

成交价（万元）

备注

地块三

虞山高新技术产业园北三环路以北、珠海路以东、联丰路以南

137923

城镇住宅用地、商服用地

3.2-3.5

≤20

≥35

60175

地块内地上商业、商务办公建筑面积不小于总建筑面积的50%

2.客户群定位

2.1目标客户群定在20至40岁。

便宜餐饮、文化娱乐和时尚品牌多迎合普通的年轻人，并不走高端路线，切实满足平民化需求。

2.2针对固定人口而不是流动人口，选址于有大量居民居住的城市核心地带，发展回头客。

流动人口大多买一两次就走，不能形成稳定的客户群体。

2.3周边项目客户群基本以刚性需求为主，基本上是购买首套房，很大一部分是父母给子女买的婚房，客户能接受的总价在150万以内。

市区刚需客户20%

地域来源

市区

关注因素

性价比、学区、配套

面积需求

80-90平方米标准二房，110-130平方米标准三房

职业特征

普通职工、年轻人等

周边乡镇客户30%

地域来源

海虞镇、梅李镇、尚湖等北部及西部乡镇

关注因素

品牌、学区、配套、房型功能

面积需求

90-100平方米舒适二房，110-130平方米标准三房

城北区本地客户50%

地域来源

城北高新技术园区，城北农村乡镇等

关注因素

性价比、学区、配套

面积需求

90-100平方米舒适二房，110-130平方米标准三房

职业特征

高新技术园区从业人员、私营业主、农民

3.项目产品档次定位

3.1时尚名品街定位中档前卫、时尚、潮流、青年装和女装为主。

3.2配套项目普通数码产品、中高档手表、咖啡馆、主题ktv、家居生活、甜品水吧、配饰、眼镜、面包、护肤彩妆。

3.3餐饮如西式快餐、中式快餐为主。

3.4大众娱乐设施

4.产品类型定位

4.1产品类型：

休闲娱乐主题购物中心消费客群

4.2产品定位：

以家庭式大众集成式消费群体和青年时尚高知高收入群体为主。

4.3产品地位：

由中央广场和几个主题区组成。

有休闲时尚，流行风格的专卖店。

有各种风味饮食店。

有另一边配置饮食店、餐厅、超级市场、园艺中心与小区教室，承租户包括本地及国际知名的品牌。

4.4产品类型特色；主题式故事商业模式。

 主题式故事的商业环境几乎吸引了所有主要的消费群与拥有可支配高所得者。

购物中心环绕着主题性故事来设计，转述故事情节在结构体上与故事主题图像的表现方式，自开幕以来已使日本的业界感到震撼。

当然通过主题式故事，来表现购物中心的特色主题只是其中的一个策略，购物中心的特色主题还可以通过业态布局规划、景观设计、文化气质、商品服务等要素来诠释不同的主题特色定位。

4.5购物中心的商业功能定位：

购物中心的商业功能定位通常都是以购物为主，集餐饮、娱乐、休闲、文化、住宿以及商务于一体的4.6一站式消费中心。

从购物中心的本质来看，多元业态本身就是购物中心的主要识别特征。

然而多元业态并不是简单的业态叠加，购物中心的功能定位是以目标市场的定位为出发点。

购物中心商业功能定位的时候既要兼顾业态的全面性，同时也应该注重不同业态的占比，以及业态之间的有机互动。

在欧美国家，购物中心有一个业态黄金比例，购物、餐饮、娱乐分别占到整个购物中心的52%，18%，30%。

5.产品户型定位

5.1

129㎡128㎡

127㎡88㎡

102㎡104㎡

143㎡105㎡

6.产品售价定位

6.1房地产可行性研究定价一般可以采用市场比较定价法、成本加利润定价法两种方式。

本项目采用市场比较定价法，选用板块内可比较的楼盘，分多因素进行比较，其中每个比较因素需要根据客户购房时考虑的重要性确定其权重。

并且假设本项目各种因素的权重和为l，其他比较项目每个因素与本项目相比较较为拟合程度。

再根据比较项目的价格和比较系数相乘，得出每个比较项目修正后的参考价格

均价9500/平米

同价位楼盘

万业湖墅金典

10000

吴中区

云山诗意

8800

吴中区

太湖如意湾怡景花园

8500

吴江区

永新秀郡

8800

高新区

珠江首府

10000

吴中区

金凤凰温泉逸墅

9000

张家港

吴越祥院

8500

吴江

华润置地橡树湾

10000

相城区

6.2附近楼盘

帝宝花园

9500元/平米

金达•帝宝花园融入了现代都市对精神享受的渴望，建筑汲取简约的英伦风格元素，开创常熟首家英伦风尚社区。

纯板式错落结合，形成院落围合空间。

景观以“人性、纯生态”为宗旨，随处都能感受人性的情结和各个环境之间的互动，社区大环境和居室小环境相呼应。

既传承了英国皇家园林的尊贵与尊崇，又传递了英国小镇的恬静与优雅。

32%的高绿化率，阔敞楼间距，中心景观与主题景观融合，让社区每一个角落都呈现出美和自然。

优雅与生俱来，品质历久弥香。

金达地产将以一贯的精品作风，用实力打造常熟又一豪宅社区——金达•帝宝花园。

明日新城

一房一价

该小区建设面积6万平方米，建筑密度24%、容积1.4，采用目前国内最先进的施工技术及规划理念，重视规划设计到户型设计，处处以人为本，使“居住改变人们的观念，提高人们的思想素质”这一开发理念得到实现。

　　纯正的设计语言让身心感触真正的自然，明日新城把家从居住空间内全面延伸至住区的每一个角落，阳光、绿色、生命与爱心缭绕其间。

山间溪水、花草树虫、庭楼阁宇、蝶蝶飞舞，完全自然的通风采光，远离大道的宁静，蓝黄相间、引人注目的建筑

中南锦城

10200元/平米

中南锦城选址城市“北拓”轴心，坐镇常熟城市北部中轴之上，西侧紧邻新城市快速干道—珠海路，畅享城市各大交通主干线；周边教育资源丰富，常熟石梅小学分校、职教中心等，让孩子近享优质教育；欧尚、常汇生活广场、家居生活展馆等大型商业云集，银行、酒店等生活休闲配套环伺，未来还有即将建成并投入使用的天惠商务广场、隆盈广场等，还有规划中的医院，俨然家门口的一站式配套，便利无限。

铂克公馆

9600元/平方米

“新里R26;公馆”系列，为世界企业500强“绿地集团”旗下专为城市中产阶层量身打造的中高端居住品牌。

“新里”同源于“海纳百川，中西合璧”的海派文化，是从上海石库门与新式里弄人居文化发展升级而来的。

“铂克”引用美国传统豪门“伯克”之称谓，融合铂金的豪华珠宝气质，形成的复合词。

从而很好的输出项目的深厚豪门积韵，同时突出了有如铂金一般的精制，坚固和品质感。

绿地R26;新里铂克公馆—项目总建面约13万平米，居常熟城北核心

均价定位9500-10500元/平米（毛坯）

7.SWOT分析

7.1优势：

区位优势;地块位于城北区，北三环和珠海路交汇处，可快速到达城区；

交通便利：

邻近城市高架，公共交通资源丰富，未来高铁规划，交通极其方便

常熟高新技术产业园：

吸引大量外资，未来会聚集大量高素质和高收入的人群，区域消费水平会比较高

规划设计：

住宅排列整齐，楼盘之间的间距较大便于未来的改造和舒适度的提升

7.2劣势：

附近医疗、教育设施配备不足，会影响客户的选择

邻近高架，噪音比较大

交通虽然比较发达但是公交线路规划还不足

靠近农村地区会影响区域住宅的整体品质

7.3机遇

城北区是常熟市“北拓东妥”重点推进区域之一，儿高新技术产业园又是常熟市三大经济板块之一，目前政府积极打造北部新城，大力扶持园区商贸房地产，加速与城区的对接，推动生产与生活、工业经济与城市功能配套的协调发展，致力于打造北部生态宜居园

市场机遇：

政策主导的地域开发，会较快带动人气和商机。

同时作为综合体项目，子啊城北属于稀缺产品，存在较大的市场。

7.2风险

目前全市及区域内房地产市场供大于求，市场竞争激烈，可能会引发价格战

政府为了稳定房地产市场，调控政策可能推出，减少客户的购买欲望，影响销售量

8.案名定位

8.1照刚广场

组长：

尹照刚以组长之名独家冠名