南京典型商业市场调研小韩文档格式.docx

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项目交通便利，有多条公交线路，地铁一号线、二号线也均有站点、出入口与地下广场连接。

项目总建筑近10万平方米，

2、建筑形态

由一幢高层主楼和一幢多层辅楼两部分组成，功能设计有国际化甲级办公区、五星级酒店式商务套房、大型ShopingMall商场、欧陆风情步行街、假日演艺公园等五大特区。

主楼地下负一层到地上五层及辅楼为大型商业，6—30楼为办公写字楼及酒店式商务套房，地下二、三层是具有近500停车位的地下车库，项目东北部近两万平方的“华尔兹天地”也即将开业。

3、业态分布

区域

楼层

业态

主要品牌

地下

负一层

特色餐饮、超市、饰品

味千拉面、回味鸭血、DQ、豪享来、好粥道、屈臣氏、迪士尼

负二、三层

停车位、汽车美容

美车堂

辅楼

一层

特色餐饮、服饰、配饰、

女包、化妆品、家居用品

英伦烤全鱼、棒约翰、夏尔、Lollipops、朴坊、林清轩

二层

特色餐饮

丹枫雨露、英伦烤全鱼、棒约翰

三层

亨利之家、大渔家顺寿司、韩山城

四层

金塘、龙爵、川江号子

主楼

服饰、化妆品、配饰

H&

M、Sephora、吉祥斋、众像礼念

精品服饰、内衣

M、研色、G2000、Bench

服饰、儿童摄影、家居礼品、电子娱乐

M、宝贝天使、图逗、汤姆熊欢乐世界

美发、美容

POP、真水无香

五层

大型中餐

张生记

华尔兹天地

粤鸿和、皮草精品、日本料理、玩具用品等

4、项目综述

金轮广场地处新街口商圈的西面，东、南两个方向分别是金鹰和金陵百货，商业氛围浓、交通便利，基础条件优越。

项目采用城市综合体设计，集居住、办公、餐饮、娱乐、购物为一体。

◆项目组合的优势

（1）、多功能业态组合方式

金轮天地首次在新街口商圈引入风行全球的LifeStyleShoppingCenter（生活方式购物中心）商业理念，颠覆传统单一的业态组合方式，集购物、餐饮、娱乐、休闲等多功能业态于一体，设有品牌餐饮、特色餐饮、品牌专卖店、健身中心、美容中心、娱乐中心、大型名牌餐饮等，首创CEOLiving概念。

（2）、讲究“一站式”

将国际、时尚、特色等品牌店；

健身、美容、娱乐等休闲类；

中西餐饮、大众美食、大型中餐等合为一体，建立餐饮、购物、休闲的“一站式”消费天地。

（3）、完美的空间组合

金轮天地由主楼裙楼、步行街、辅楼和假日演艺广场四种建筑形态组成，通过主题广场、步行街、空中走廊等，将各种商业形态有机联系，形成室内、外循环互动的体验场所，具有“现代生活方式综合服务平台”的先进商业理念和规划。

◆项目动线、业态规划的问题

项目的规划设计比较新颖，充分利用主题商业街、大型品牌店、次主力店等与金陵、金鹰形成错位经营。

项目在业态安排、动线规划、建筑设计等多方面有一定的优越性，同时，也存在一些问题。

（1）、主入口设计达不到预期效果。

一般在人流走向方面，最多不能超过3个回流动向，不然会使人在方向感上产生混乱，金轮里面的回流动向在5个左右；

（2）、没有充分利用沿街的展示面，一楼商业利用价值较低；

（3）、内部缺少垂直交通安排，不便利；

（4）、辅楼区域缺少直达通道，必须经过主楼、天桥方能到达，易达性不够。

（5）、项目定位为“天上的集市”，但其购物功能安排的品牌不多、品种过少、主力消费不明确；

（6）、餐饮区相对较为集中，多在地下、辅楼和主楼的高层。

服饰类楼层定位主题不明显。

三、大观·

天地MALL

1、项目介绍

“大观•天地MALL”由南京图腾置业发展有限公司投资建设，三面临街，一面紧临国家AAAA级风景区---阅江楼景区，占地2.89万平方米，总建筑面积10万平方米，地上五层，约4.6万平方米，地下两层，约5万平方米，地下二层为大型停车场，可停500辆车。

地下一层为项目“地街”，层高7.5米；

二层顶上为“天街”，可直视“静海寺”、“天妃宫”和“阅江楼”。

大楼南面路边为一条“郑和美食街”。

项目规划中设有大型生活卖场、精品购物街区、酒吧、KTV、西餐、大型中餐酒楼、高档私人会所、高档休闲中心和四星级产权酒店。

建成后的大观天地MALL将与周边的山、水、城、林融为一体，让人们在消费的同时又能观赏南京特有的景致和享受人文历史的熏陶。

集购物、餐饮、休闲、娱乐、酒店、旅游为一体的生活MALL，档次为中、高档，目标消费群为小资及中产阶级人群，并辐射一小时车程范围内的周边城市人群。

2、交通情况

“大观•天地MALL”项目坐落于南京市主城下关区之政治、经济、文化中心区，地处城市一级主干道建宁路与热河路交汇处，其三面临街，东侧紧临国家AAAA级历史景区“狮子山、阅江楼”景区。

项目所在地南侧靠近南京经济第一大区——鼓楼区，距离山西路商业中心约４公里，向东不足一公里处为南京长江大桥，是江北的必经之地。

大观•天地MALL项目作为南京滨江核心发展区的重要项目之一，已纳入了十一五期间南京十大商贸设施之一。

该项目地处下关区的政治、经济、文化中心，城北ＣＢＤ的中心区域，项目周围交通便利，10、12、16、31、34、54、818W等十多条公交线路可以直达，更有南京西站、长途西站分别位于其西、北十分钟车程范围内，项目拥有1200个停车位。

3、周边项目

项目周边有世茂滨江新城、锋尚国际公寓、钻石皇冠双星等高档住宅楼盘都已相继启动，随着火车西站的迁移，滨江版块、商埠街地块、杨家花园地块及梅家堂地块将进行高起点的整体规划，周边有苏宁电器等大型卖场，以及苏果超市。

未来的三到五年，在该项目周边将形成以世茂滨江新城（150万平方米）大型高端社区为代表的“富人区”，下关区内现有常住人口近37万。

4、开发模式

项目预计2010年9月开业。

项目采取租售形式，以出租为主，目前定价在27000元/平方米—36000元/平方米，均价为30475元/平方米。

出售商铺房源较少，已全部卖完。

商铺采取统一出租方式，-1楼房租为3元/平方/天，1-3楼未定。

楼南一层“美食街”出租价格为5元多/平方/天。

均为商业用电，按建筑面积算，1—3楼物管费15元/平方/月，按使用面积算，物管费30元/平方/月。

-1楼和餐饮对面物管费未定。

　5、整体定位

（1）、项目形象定位；

“中国首座山水城林主题购物中心”

（2）、建筑构造：

单体综合性商业中心

（3）、整体档次：

中高档

（4）、目标消费群：

小资及中产阶级人群，并辐射一小时车程内的周边城市

（5）、概念定位；

“南京首家RBD城市休闲商业核心区”集购物、餐饮、休闲娱乐、旅游、住宿为一体，设有大型卖场、影城、精品街区、酒吧、KTV、休闲餐饮、大型中餐酒楼及星级酒店等。

6、业态分布

类别

面积

规划及主要品牌

四星级酒店

5层

0.6万平方

大观视界设计型酒店

4层

1万平方

时尚休闲

3层

香港雍福会国际会馆，集餐饮、休闲、娱乐于一身，特色餐饮、金逸影城、电玩。

休闲餐饮

2层

金钱豹、时尚百货、柠卡王国、中国银行、猫空

城市生活

1层

1万平米

阅江楼美食街、时尚百货、麦德龙超市入口、中国银行、KFC

南边

约1000平方米

“郑和美食街”，单层平房。

家居生活

-1层

2．5万平米

有办公区/网吧、麦德龙超市、时尚百货、月星家德乐、餐饮。

停车场

-2层

2．75万平米

大型停车场，可停500辆车

7、综合评价

◆优势

（1）建成后的大观•天地MALL将与狮子山阅江楼、静海寺、天妃宫融为一体，为南京市民提供一个生活、休闲的第二家园，让人们在休闲、娱乐的同时即能观赏南京特有的景致又能享受人文历史的熏陶。

大观•天地MALL的建成将标志着中国首座商业功能与园林景观、文化遗产完美结合的主题购物中心的出现。

（2）一层“美食街”的建筑布局，与周边景观形成良好互动，并极大提升其商业价值。

五星级影城、时尚百货、美食艺术休闲天街等丰富好玩的商业形态，也将为大观天地MALL赢得更多的消费人气。

独有的环境优势，科学的商业布局，将为大观天地MALL铸就无可匹敌的商业“钱”景。

（3）主力店有麦德龙超市、金钱豹自助餐饮、金逸影城、柠卡王国、香港雍福会国际会馆，大观视界酒店，对项目能起到一定的扩展作用。

◆劣势

（1）因其项目建筑面积较小，其功能不是太完善，无法充分满足周边人群需要，不能形成较强的吸引力，带来较大效益。

（2）其业态分布比较凌乱，无法突出主题，达不到聚集人气的效果，因此项目发展空间有限。

（3）开业时间一推再推,原计划今年5月开业,推迟到7月,现在将继续推迟到9月,是否能准时开业,难以确定，影响声誉。

（4）项目周边环境不是太好，人员居住比较混乱，素质一般，难以形成气候。

（5）主力店较少，名气一般，开业时无法造成轰动效应，对后期运营必然有很大的影响。

四、明发商业广场

南京明发商业广场位于宁南核心区域，玉兰路以东、丁墙路以南，临近未来亚洲最大的火车站——南京南站。

该项目系南京市政府重点项目，由中国城市运营商50强的明发集团投资建设，打造成南京首家超40万㎡的全新体验ShoppingMall。

规划用地面积约18.4万㎡，总建筑面积约42.2万㎡，近3000个停车位，绿地率约20％，容积率为1.6。

商业地上三层，地下一层，公寓式办公分别为六层、十一层，酒店十层。

规划为集购物、餐饮、娱乐、休闲、酒店、旅游、游乐、公寓式办公为一体的综合性业态建筑。

2、交通情况

卡子门大街、绕城公路、规划中的地铁1号线南延线、3号线、6号线、汽车南站分布左右，多条公交线路四通八达，2010年通车的亚洲最大站火车南站更将带来日均140万人次的人流量。

高档小区则有花神美境、郁金香花苑、君子兰花苑、泰龙花苑、仁恒翠竹园、宁南小区及康盛花园等。

3、周边配套

周边有红星美凯龙、月星家居、宜家、永隆家居等大型家具市场，另外家乐家、百安居等大型建材市场、麦德龙超市、宁南汽配城、智慧新城均将给明发商业广场带来较大人气。

4、建筑形态

项目整体呈长方形，共4层，地上3层，地下1层。

主入口设置在项目北侧中间，横断整个单体，东西两侧各设有一个次入口，并配有大型广场。

西侧入口通往主力百货店，东侧入口通向则是回字形分割的6块小商铺集中区，每个商铺约为30-60平米。

有五大分区，项目由一条马路贯穿其中，将其分割为东西两个片区，东区为家居建材区，西区有百货购物区、休闲餐饮区、游乐娱乐区、环景体验区、公寓办公区。

5、目前销售情况

SOHO公寓（已推出的有03、04、05、06号楼）焦点装修家居网，03、04号楼为6层多层，05、06号楼为11层小高层，面积在50-70平米，商业水电，40年产权，价格在7000-9000元/平米之间，均价8000元/平米，预计2010年8月31日交付鹿鼎记，物业费1.2元/平米/月，目前已基本售完go2map。

商业部分有餐饮酒吧街和派对街区，为3层商铺天龙八部，面积在23—96㎡，一楼价格25000-26000元/平米，二楼13000-15000元/平米，三楼6998-9000元/平米。

近期将推出大型品牌折扣店环球名店廊30-70㎡商铺鹿鼎记，价格待定。

同期在售的商业部分有A楼部分百货商铺，共3层天龙八部，面积在30—60㎡，一楼价格30000-42000元/平米，二楼25000-35000元/平米，三楼12000-26000元/平米。

一次付款有99折优惠，采取代租的方式，物业费2元/平米/月，商业水电。

2011年年底全面开业。

南京明发商业广场由满载式购物、家居风尚潮、欢乐休闲派、全家总动员、顶级名品街、酒店式SOHO六大主题区组成，建成后将涵盖百货主力店、五星级影院、特色美食街、大型夜总会、游乐城、大型超市、电器主力店及星级酒店等多项内容，能提供集购物、餐饮、娱乐、休闲、酒店、旅游、游乐、酒店式办公于一体的24小时“全时段、全业态、全客群、全龄段、全方位”的“一站式”服务。

百货购物区负1层主力百货周围设有1圈小商铺，东侧则是分割商铺，主要经营休闲服饰、运动器材、休闲食品，并搭配有部分餐饮；

1层布局和负1层相同，主要经营黄金珠宝、国际名皮具包及男鞋女鞋等，设有部分知名餐饮；

2层百货周圈的小商铺只保留了南侧的一排，主要经营女装、少女装、饰品等；

3层构造同于2层，主要经营男休闲服饰、商务休闲及简餐咖啡等。

规划

A栋

2万平方

运动服饰、户外装备、运动器具、休闲食品、牛仔服饰、简餐咖啡

1.6万平方

黄金珠宝、国际名品、知名餐饮、钟表礼品、皮具箱包、男鞋女鞋

2.5万平方

职业女装、少女装、淑女装、知名餐饮、咖啡厅、针织内衣、饰品

1.2万平方

职业正装、都市休闲、商务休闲、运动休闲、衬衫男装、简餐咖啡

7、综合评价

（1）明发集团与众多世界500强企业联手，架构主力店＋步行街的商业模式。

将引进5家以上大型主力店，世界知名百货、国际连锁大卖场、建材巨头、超豪华五星级影城等入驻南京明发商业广场。

（2）定位参照国际标准，无论从建筑规模、商业定位、尖端模式、经营业态、内部空间安排、车位的配备等方面，都充分体现了当今商业的较高的表现形式。

　　（3）作为南京市重点建设工程的南京明发商业广场，受到南京市政府及雨花区政府前所未有地重视，力争把南京明发商业广场打造成为南京商业与国际商业接轨的标志。

同时，随着卡子门区域的交通、环境等各项规划的落实及大量高尚小区的建设，项目升值前景无限。

（4）卡子门大街、绕城公路、规划中的地铁1号线南延线、3号线、6号线、汽车南站分布左右，多条公交线路四通八达，2010年通车的亚洲最大站火车南站更将带来日均140万人次的人流量。

周边基础设施尤其是交通配套正在加快建设，辅以众多高档小区，未来该地区人流量会进一步加大，为项目带来很好的经营基础，使商铺升值潜力巨大。

（1）结合明发集团在厦门明发商业广场商业操作模式可知，就是对商铺进行单一销售，对于后期物业质量和业主将来会碰到的问题极少管理，房屋质量得不到保证，甚至不能通过消防安全验收，排水、电压也有问题，很多商铺无法安装空调，但是明发集团态度很强硬，不做任何整改，这势必会带来一系列恶劣影响。

至于后期的招商管理，厦门明发商业广场的主力店虽然都进驻开业了，但有数据说3000家小商铺真正开业的就200多家，还引发了开发商、业主和商家之间100多起诉讼。

明发商业广场项目的经营模式采用的是半租半售模式，60%以上被分割成小商铺对外销售，对项目的统一经营和管理带来较大难度。

（2）明发商业广场包含的东西很多，如游乐场、大超市、电影院、家电卖场、建材卖场、酒店等等，不过虽然其有南京南站作为依靠，但周边环境目前较差，项目对面为汽配城，短时间内无法改变，项目初期经营难度较大，它的商业发展成熟期可能尚需很长时间的培育，估计大概要五年的时间。

（3）2010年底这个项目开始交付，算上招商的情况，2011年这个项目才能有进行经营，它的消费人群可以划分为三类：

周边楼盘的居民、南京南站的流动人口、江宁地区的居民。

不过参照龙江新城市广场，那边的常住居民比宁南多，但商业情况一般，因此它的前景还是让人担心的。

五、水游城

水游城位于南京城南核心地带，位于健康路和中华路交叉路口，距离南京商业集群新街口2公里。

项目总建筑面积16.7万平方米，分三大区域，一是停车场，面积近4万平方米；

一是假日酒店，面积2.7万平方米；

另一个是商业，面积在10万平方左右。

商业部分分地下两层、地上五层，主要经营餐饮、百货和娱乐。

水游城内所有建筑将被负一楼长几百米的地下人工河流环绕，以流动的水为主体，营造的一个集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、文化等为一体的休闲购物主题公园。

沿路边地上设有6000平方米的休闲广场，顶部有空中花园，在满足景观需求的同时，方便市民休闲、游玩。

水游城是南京目前档次较高、设施先进、功能较全的Mall之一，有酒店、运动、影院、美食、儿童和购物等多种业态，满足市民的休闲、舒适购物，在经营中将多样性的游乐设施、乐趣演出相结合，创造市民缤纷多彩的生活体验和多元化的生活情趣。

2、区域分布情况

（1）酒店：

水游城的酒店共有14层，由洲际酒店集团进行管理。

洲际酒店集团在全球首屈一指，是世界上客房拥有量最大，跨国经营范围最广，在中国管理酒店最多的超级酒店集团。

假日酒店设有客房计316间，并有自助餐、中西餐、酒吧、多功能厅、泳池、健身中心等，为各类人群提供优质服务。

（2）负二楼：

水游城负二楼主要为餐饮区和商品零售区。

餐饮区位于中间部分，面积在2000平方米左右，主要有如无锡小笼包、日本面馆等特色小吃以及近千平方米的美食广场，美食广场采用排挡敞开式经营，整个餐饮区的形象较差，客单价在15元左右。

商品零售以BHG超市和运动100为主力店。

BHG为北京华联的派生品牌，主要经营中高档的生活用品和食品类，经营面积在1500平方米左右；

运动100为运动主题店，面积近1800平方米，内有阿迪、耐克、彪马等系列运动品牌用品，并在一楼有电梯直接到区域内；

商品区内还有骆驼、真维斯、U1等休闲服饰品牌。

商品区内除BHG和运动100略好外，其余销售不是很乐观，平均日客单数在6个左右。

（3）负一楼：

负一楼的整体功能安排与负二楼没有太大变化，仍以餐饮和商品零售为主。

负一楼的餐饮布局不是很集中，主要分在两个区域，一是中心广场周边，主要为麦当劳、棒约翰等特色餐饮，品牌性强，上下水要求不高；

另一个区域集中在南边靠墙位置，单店经营面积在300平方米左右，以简餐为主，如仙踪林、印度咖喱等。

负一楼的商品零售主要以服饰、百货和食品为主。

万宁超市类似于屈臣氏，是负一楼的一个次主力店，是南京的第三家连锁店，经营面积在400平方米左右，销售化妆品、日用品和药品等；

其他商品如曼妮芬、安莉芳等内衣；

自然派休闲食品、甜品店；

科艺眼镜等。

（4）一楼：

主要为商品销售区，引进了H&

M、ZARA等国际连锁品牌，为一二楼，经营面积近1500平方米；

另有IT、嘉贝诗等休闲服饰专卖；

在中庭附件和靠近酒店区安排了星巴克和欧爵两间咖啡店。

（5）二楼：

均为穿着类商品，除H&

M、ZARA在二楼部分外，还有优衣库、ONLY、MODA、BASICHOUSE等服饰类。

（6）三楼：

商品区和电玩区。

商品区主要以JackJones、Lee、MarkFairwhale等为主打品牌；

电玩区面积在1200平方米左右，内有各类街机、模拟机，另有约150平方米的室内碰碰车；

三楼在围绕中庭区设置了塔可美食餐厅。

（7）四楼：

主要为商品区、娱乐区、餐饮区和服务区。

商品区有家居软装饰品、玉器、女性饰品、休闲服饰和时尚商品区、新华书店等；

娱乐区引进了横店影视，面积约2500平方米，设有7个放映厅；

餐饮区为川味観中餐，面积约800平方米；

服务区主要是针对女性的如美容、瘦身、SPA等，还有儿童类的如早教中心、儿童摄影等，合计经营面积约3000平方米。

（8）五楼：

餐饮区，目前有上海小南国和品味轩潮粤菜两家。

3、项目分析

◆优点：

（1）通过其建筑形态、环境设置、功能安排、品牌引进等多种手段，使得南京的购物中心类型跨越了一个新的台阶。

（2）水文化的设计和引用是项目的一大亮点，打破了南京如德基、新城市几个购物中心这种纯粹通过建筑形态和空间来表现商业物业的“固体文化”，巧妙的运用水流对顾客的消费购物动线起到引导作用，使消费者能穿过每一个角落。

（3）餐饮是水游城经营的“魂”。

水游城吸引消费者前来的两大因素，一是水、二是餐饮，餐饮的经营面积近万平方米。

商业部分的经营主要分为餐饮、娱乐、服务和商品，餐饮是目前招商、经营最成功的项目，紧紧抓住“食”的需求，在满足全客层消费的基础上，做到了差异化经营，打造了水游城有一个亮点。

（4）次主力店的引进。

水游城在商业部分引进了BHG、运动100、万宁、H&

M、ZARA、优衣库、影院、电玩、餐饮等次主力店，合计使用面积在15000平方米左右，并通过有效的空间组合使得项目增加了可逛性。

（5）穿着类商品品牌较好，一是高知名度品牌商品，如运动100、H&

M、ZARA、优衣库等次主力店，还有ONLY、MODA、Lee、JackJones等休闲服饰；

一些首次进入南京市场的品牌，如BHG、H&

M、ZARA、优衣库、MarkFairwhale、GXG等，给消费者以新鲜感。

◆缺点：

（1）辅通道设计感觉凌乱，犹如迷宫一般，这样会让消费者产生迷茫、心慌。

（2）商家的经营成本过高。

水游城的平均租金成本达到十元以上，再加上高额的管理费用，经营状况差，已出现了商户退场想象。

（3）穿着类商品基本是休闲服饰类，经营面积近3万平方米，占到经营面积的一半以上，且针对18—30岁的客层，讲究时尚、流行路线，消费群体比较单一。

（4）部分区域招商不佳。

一是五楼大中型餐饮区，目前仅有两家入驻；

二是其他区域较偏的大面积商铺，如三楼一间近400平米的商铺。

（5）总体经营效果不佳。

负一、负二楼餐饮、楼上的电玩、影院等几个区域经营较