商铺招商策划方案.docx
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商铺招商策划方案
商铺招商筹划方案范文招商指发包方将自己的效劳、产品面向一定范围进行发布，以招募商户共同开展。
下面是商铺招商方案范文，欢送参阅。
商铺招商方案范文1
第一局部：
工程商业经营规划
一、整体商业定位
商业工程的前期定位，要根据区域市场的居民消费水平，消费偏好决定!
最好先做一个详细的市场调研!
!
二、工程主题概念提炼
商业工程的筹划时已引入了“城市客厅〞、“绿色商务〞、“城市休闲广场〞的概念，因此对商铺的定位可延续原有的理念。
商铺招商方案主题一：
“城市客厅〞——人气
业主的第二客厅，依据其超前的运营管理水准和开发商独具匠心的开发思路，将成为惠州市的“城市客厅〞，成为人们休闲购物心之所向的地方。
工程所处的麦科特大道，是惠州现代城市建设景观最具代表性的区域之一，无论是现状，还是远景规划，都是广州当之无愧的“城市客厅〞，并成为展示惠州新形象的一个窗口。
风气国际商业工程的启动无疑将带动本片区甚至整个城市建设和经济开展，成为人们新的生活聚集地。
商铺招商方案主题二：
“城市休闲生活广场〞——气氛
城市园林休闲空间拥有商业广场、叠级树池、春主题雕塑、玉柱
喷泉叠水、望秋亭、水景墙、秋主题雕塑、景观柱灯、特色风格雕塑、休闲广场等，景观丰富，彰显沉着与健康。
同时商铺的功能定位为购物休闲一体化的商业中心，将生活与休闲完美结合，突显现代城市人们的生活方式。
商铺招商方案主题三：
核心区的时尚中心——活力三、商业功能定位
打造成包容时尚、文化、休闲、娱乐、购物等综合功能的休闲生活广场，以此来满足惠州市中产阶级休闲文化需求，从而到达满足自由、放松、交流、时尚和购物等多种生活目的。
随着人们消费水平的提高，单纯的购物效劳已难以满足顾客的需要，利用双休日和节假日进行休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势，因此，我们可以在主营零售业的根底上引入娱乐、休闲及其他效劳行业以方便顾客，带旺商场。
我司建议的功能如下：
功能
百货
超市
餐饮
娱乐
休闲
效劳
修理
商务内容珠宝、眼镜、服装、饰品、鞋帽、主题性专卖、家居、
皮装、电子日常生活用品冷饮、咖啡店、酒吧、茶艺馆小型影视厅、
卡拉OK、歌舞厅、游戏机、保龄球书店、音乐城、文化廊、水族馆
美容美发、桑拿、洗衣店、摄影冲印、健身、足疗保健家电维修商务
效劳中心、银行、证券、基金
对于零售业，我们的要求是中高档的零售企业和知名品牌。
餐饮
以简洁式、休闲式为主，主要是为了实现商场的购物人群的便利，但
为保持环境清洁，拒绝有厨房的餐饮行业。
四、商铺布局及销售方式建议
方法一：
规定业态分布
1）布局方式
对各楼层分别确定其用途，按拟订的用途招商和销售。
业态分布表
楼层
一楼业态眼镜、珠宝、皮装、电子专卖
二楼
三楼
四六楼
2）特点主题性专卖店主题性专卖店外资企业、证券、银行办公家
居市场娱乐城、休闲中心
以上布局中限定的商铺投资者投资规模都比拟大，经营面积要求
也将比拟高。
这样便于提升风气国际商业地位和形象，防止因经营户
较多而出现的无序和混乱。
由于风气国际的楼盘素质较好，地理位置
也非常优越，采用这种着力招进主力店的做法容易实现。
而且，采用这种方式招商销售速度快，能缩短销售期。
但这种经营格局和商铺销售规划可能出现有局部大型的投资者不愿购置商铺产权的问题。
我们将对此采取的措施是，在完成招商后继续拟订销售方案，最终将产权转移出去。
方法二：
分割式销售
分割式销售，是在商铺销售前对商铺进行有针对性的合理、有效的分割，对分割后的单元进行招商和销售。
（具体分割方式另行拟订）
1）商铺分割的原那么
（1）主题的原那么
商铺的分割，必须遵循主题的原那么。
即结合商铺推广的主题功能来进行分割。
不同性质的商业种类，对分割有不同的要求，这是前提。
因此商业工程的商业主题定位是必须考虑的内容。
例如，如果工程将来的定位是以服装、音像业为主，那么那些进深与开间之比大于4：
1的商铺销售不会有太大困难，因为经营服装、音像业不需要太宽的门面，而商铺的后部又可以用来存货。
（2）人性化的原那么
商铺的分割，必须遵循人性化的原那么。
也就是说，分割出的商铺，
要符合业主经营、使用的要求。
分割出的道路，要符合消费者的购物
习惯、购物心理和走路习惯。
这句话包含两层意思：
第一，所有人性
化所要求的人流通路设计必须要有;第二，所有不符合人性化所要求
的人流通路设计必须去除。
这两点对于商铺的销售有非常重要的意义。
商业场所内部的步行系统设计是用以调节和分配人流量的重要
和有效手段。
如果按人性化所要求的人流通路没有，必然会影响局部商铺的人流量，给销售和经营带来困难。
而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在，又会造成面积上的极大浪费，因为通路的唯一作用就是用来走路，不会产生经济上的效益。
（3）科学利用的原那么
商铺的分割，必须遵循科学利用的原那么。
即在满足消防要求的前提下，尽可能的充分利用有效空间面积，所有可有可无的空余面积都应该利用起来作为商铺，尽量减少和压缩辅助功能区的面积。
这是提高使用率，降低公摊比例的唯一有效途径。
2）特点
分割后将产生较多小单元，销售和招商速度相对较慢。
零星尾盘销售会有一定难度。
另外分割后经营者自行经营可能会出现经营上的无序，商业品质可能出现下降，不利于塑造良好的商业形象和商业气氛的形成，有悖于中高档商业物业的总体定位。
建议：
根据上述分析，我司建议风气国际商铺采用方式一招商和销售。
五、工程商业营运规划
（一）工程商业营运规划原那么
1、符合整个商业街战略定位的原那么，集购物、娱乐、休闲、餐
饮四大功能于一体，商品的布局必须从满足以上功能需求的角度出发;2、适应不同商品经营业态格局的原那么，超市、服装等适合单层、
分区经营，可规划于中间商铺，形成上下分层、同层分区的经营形态;
3、尊重市场需求和选择的原那么，经营布局的规划必须为招商服
务，最终格局取决于招商的结果;
4、合理有效使用空间的原那么，首先做到合理的空间分割;
5、经济效益原那么，应充分考虑商户的经营利益，达成商户与市
场经营者双赢的局面;
6、关联性原那么，不同的商品适合不同的经营组合，如餐饮和娱
乐休闲可形成互补、互促经营，服饰和日用百货可形成互补、互促经
营，这些关联性商品可在同一功能区经营;
7、大客户和知名品牌优先原那么，大客户和知名品牌对提升市场
品牌，带动中小商户的进驻，以及带动消费起着至关重要的作用，对
这类客户要优先考虑;
8、充分考虑经营户愿望和要求的原那么，考虑了经营户愿望和要
求，才能充分吸引经营户进驻，并提高经营户的经营激情，从而促进
市场快速形成;
9、方便顾客消费的原那么，商品布局及业态分布方面，表达了生
活和休闲的原那么，先购物、后休闲、再去餐饮娱乐，符合人消费的习
惯;
10、视觉形象原那么，整个经营布局应充分考虑商品陈列的视觉冲
击力和形象同意。
（二）工程商业营运规划
1、统一招商
——除经营户购置的，用于自营的商铺外，为统一形象，尽快繁
荣市场，对剩余商铺采用统一招商的原那么。
——市场的招商采用品牌
联营、资本联营、招商引资和租赁等展开，其中大商户和品牌商户可
采用以上多种方式展开。
2、“出租过度，最终出售〞的收益模式
——对于有投资楼盘意向且能接受购置产权的商户，将产权转移，
由购置者自行经营或出租给他人经营。
3、整和市场
——整和市场功能，集购物、娱乐、休闲、餐饮四大功能于一体;
——整和市场空间，进行合理商品布局;
——整和招商，因有局部商铺可能需要先租再售，该局部商铺进
行统一招商;
——整和推广，防止单兵作战，整个市场有经营方进行统一的广
告、促消推广;
4、合理回报
——保证市场和经营户合理的收益，实现双赢;
——完善商业物业的管理和效劳功能，提升市场软环境的竞争力;
——通过市场整体机能的完善，带动该片区土地及租赁价格的提
升，使市场经营者和物业所有者均能获得良好的回报;
——通过市场经营业绩的提升，促进存量盘的销售;
第二局部：
招商及销售策略
一、工程整体营销策略
营销工作面对的是市场中各种要素的组合，而各种影响市场的因素都是变动的，特别是房地产市场。
因此，房地产营销活动必然是动态的。
只有动态的营销才能保证房地产营销的效果。
风气国际商铺的营销采用“机动营销策略〞。
所谓机动的房地产营销策略，就是要根据市场中各种要素的变化，不断地调整营销思路，改良营销措施，使营销活动动态地适应房地产市场变化。
机动即根据情况灵活多变，包括销售模式、通路、价格、付款方式等灵活运用操作。
销售模式是指以租代售、租售结合、网上销售、
展销等方式灵活运用，以及延长内部认购、包装等手段;通路那么是指自行销售、销售外包和尾盘（包括滞销楼盘）进入二三级市场流通等方
式;价格是指优惠价、震撼价、装修价等能满足不同消费需求的价格形式;付款那么包括一次性付款、按揭贷款、分期付款、建筑期付款、延期付款等方式的灵活运用和组合。
机动营销策略的核心是掌握市场中各种因素的变化，而要掌握各种因素的变化就要进行调研。
影响市场的各种因素主要有：
消费者的构成及心态、经销商的配合及支持、竞争产品的实力及动态、行政政策的法规及控制、宏观经济的现状及开展、自身队伍的稳定及优化等等。
因此调研的类别主要有：
消费者调查、经销商调查、竞争产品及企业调查、行政政策调查、宏观经济调查、员工队伍调查等。
只有深入的调查，科学的研究，才能透彻地掌握市场，为科学合理的营销策略提供依据。
在深入调查、科学研究的根底之上制定的营销策略才可能是正确的策略。
不断地调研，不断地调整营销思路，这
样的动
态营销可以使企业永远立于不败之地。
二、工程招商销售总策略
1、在商铺销售前做好商铺招商工作。
以销售为主，招商为辅。
如商户可以购置商铺那么将商铺产权转让;如商户只能接受只租不买的
形式，可在商铺出租给商户后在寻找商铺买主。
2、工程主要为自营型商铺，将商铺一定年限的产权完全转移给
投资人，由投资人自行决定自行经营还是出租给他人经营;
3、由于有局部投资者可能不会选择买下商铺，如某些连锁超市。
为了加快开展商的资金回笼，可先将商铺先租给投资者经营一定年限，
然后再将其产权转移给有购置意向的客户;
4、对商铺进行业态布局进行初步规划，根据规划业态，针对性
地寻找投资商户进行招商。
5、目标商户定位为全国或深圳知名商家和连锁企业。
但商铺买
家除这些知名商家企业外，也可以为其他有购置能力的任何目标群。
三、商业气氛营造
——强势广告支持，形成强大的宣传攻势，让全市人民都来此消
费。
——成立演艺中心，周未进行大型文艺演出，吸引市民前来观光消费。
——全方位贴心物管效劳，给经营者一个轻松的经营环境，购物者一个享乐的购物天堂。
——定期促销推介，形成滚滚人流，带来巨大消费。
——娱乐局部以KTV、电玩、热舞及影城为主，通过动感的造型，
夸张的色彩及尺度大大加强商业气氛，对商业环境也起到相当的补充
与完善。
四、价格策略及租金预估（略）
五、目标商户及客户设定与选择
1、目标商户群
√本地集团与企业
√全国性或地区级连锁店
√品牌店、专卖店、主题店
2、目标购置人群
√本地集团与企业
√全国性或地区级连锁店
√品牌店、专卖店、主题店
√本地个体私营业主
√有投资意向的本地人
3、目标商户确定原那么
√购置优先，如不愿购置那么可考虑商铺租赁;
√先大户、后小户;先品牌商户、后一般商户的原那么
第三局部：
销售实施方案
一、工程招商目标
1、第一目标主力店
第一目标主力店是我们市场经营和招商的主体，该目标商户招商
和经营的成功与否，将从根本上决定商业街招商和经营的成败。
第一目标主力店以百货、休闲、娱乐、效劳行业为经营主体;
2、第二目标主力店
第二目标主力店是商业街提升人气，完善商品结构，促进商场由
单一的仅以日用消费和休闲为主体的物业向集购物、餐饮、娱乐、休
闲为一体的商业物业过渡，使之成为惠州市新兴商圈中的主导。
第二目标主力店以民特商品（包括地毯、手工艺品、药材等）、经
营服装、鞋帽箱包、布料（艺）、针纺织品、化装饰品、影楼、医药、
文化办公用品、五金日杂以及家电、音像制品等为主。
3、第三目标主力店
第三目标主力店作为商业街商业结构和效劳机能的完善效劳。
同
时也是商业街的公共效劳机构。
第三目标主力店主要包括金融机构、
电信、邮政、移动通讯等集团客户。
二、招商与销售流程
1、目标商户群确实定;
2、对商铺铺位进行规划，制定合理的分割方案;
3、针对目标商群和客户群进行工程推广，扩大工程知名度，提
升影响力;
4、双方洽谈，达成购置或租赁意向;
5、投资者到实地选择商铺位置，并签订买卖或租赁协议;
6、投资者按规定交纳购房款或交纳租金和效劳费;
7、对已经签定租赁协议的商铺进销售;
8、开展商对商场进行最后的装修和设施配套，为投资者的进入
创造良好的商业硬环境;
9、在招商过程已经根本结束时，选择适宜的开业时间，欢送投
资者进场经营。
三、商铺推广方案
（一）推广主题建议
基于目前整体市场、区域市场和工程本身的状况，本工程产品应向强品牌、高档次开展，在产品设计、形象包装、营销推广、物业管理等方面进行全面升级，经我司反复推敲，我司将工程推广主题定位为：
“您的财富源泉——风气国际〞
（二）推广方式及渠道建议
1、推广总原那么先招商后销售，招商不是纯粹的招商，那就存在
一个造势的问题，在全市场上建立租售两旺的信息。
在短时间内通过
小众传播和媒体抄做成为楼市热点，引起社会舆论，提高知名度，促
进物业销售。
2、推广方式
方式一：
营销中心现场展示
营销中心关于商铺的各方面资料和装备应较为齐备，从所见、所
闻全方位让买家了解信息。
另售楼处可以在原售楼处的根底上做相应
的调整，以适合商铺的租售。
方式二：
特色营销活动
A、开盘前
1）让先消费者得到“看得见〞价值的“在，预期价格购置高品质商铺从而成为义务推销员。
媒体铺垫、报道、宣传;平面广告强势宣传适时制造气氛。
2）软性新闻缮稿是该阶段一个重要的传媒曝光形式，通过新闻缮稿传达本工程之根本资料，让人们逐步深入认识了解本工程。
在该阶
段不要过太急于将工程的卖点全盘托出，以免丧失工程的神秘感。
3）媒体广告
B、销售期
小局部以竞价拍卖的形式进行炒作
建议促销主题活动：
商铺竞价拍卖会
四、招商及销售费用估算
1、装修费用
2、硬件投入
3、商场公共设施及广场投入
4、推广费用
五、招商及销售进度安排
工程销售期定为，销售率预期为80%
升级会员 