房地产开发项目规划设计.docx

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房地产开发项目规划设计

第5章

本章学习要求：

1.掌握房地产开发项目规划设计的主要技术经济指标；

2.熟悉房地产开发项目规划设计的主要内容；

3.了解城市规划的概念、城市规划的层次、城市规划对房地产开发的管理，房地产开发项目规划设计的指导思想。

5.1城市规划与房地产开发

5.1.1城市规划与房地产开发

1.城市规划的概念

城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确立城市的性质、规模和发展方向，合理利用城市土地、协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。

2.城市规划的层次体系

城市规划按其规划的深度不同可分为城市总体规划、城市分区规划、城市详细规划。

（1）城市总体规划

（2）城市分区规划

（3）城市详细规划

城市详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。

3.城市规划与房地产开发的关系

（1）城市规划对房地产开发经济效益的影响

（2）城市规划对房地产开发程序的强制性管理

（3）城市规划管理是政府调控地价的手段。

5.1.2房地产开发项目规划设计的技术经济指标

1.居住区技术经济指标

（1）居住区总用地（hm2）；

（2）居民每人占地（m2/人）；

（3）居住区总建筑面积（m2）；

（4）总户数、总人数、平均每户人口（口/户）；

（5）平均每户居住建筑面积（m2）；

（6）居住建筑密度；

（7）容积率；

（8）绿地率；

（9）人口毛密度；

（10）人口净密度；

（11）住宅平均层数；

（12）高层比例；

（13）住宅间距（m）；

（14）居住区平均造价；

（15）停车位个数；

（16）建设周期。

2.建筑的技术经济指标

为了评价酒店、写字楼、商业零售中心等开发项目的规划设计方案的经济性和合理性，经常采用以下技术经济指标作为衡量的标准。

（1）建筑容积率；

（2）总建筑面积；

（3）地上建筑面积；

（4）建筑密度；

（5）规划建设用地面积；

（6）建筑高度；

（7）绿地率；

（8）停车位个数；

（9）有效面积系数；

（10）开发项目总造价、平均造价和开发建设周期。

5.2房地产开发项目规划设计的指导思想与主要内容

5.2.1指导思想

1.项目规划设计应当体现项目总体策划的基本构思与原则

一般情况下，影响项目规划设计的要素主要有：

（1）国家及项目所在城市房地产开发、建设的基本政策；

（2）项目所在地城市控制性详细规划的有关规定；

（3）项目所在地现场状况；

（4）市场调研结果与市场定位、项目开发理念；

（5）建设项目的总投资和资金运作方式。

2.规划设计中的和谐理念

建筑的规划设计应当最大限度地满足人的全方位需求，主要体现在：

（1）规划设计与自然生态相和谐

（2）规划设计与社会发展相和谐

（3）规划设计与用户需求变化相和谐

5.2.2工作内容

项目规划设计第一步主要是研究基地条件和周围环境。

项目规划设计中第二步是总体规划设计。

下面以居住区项目规划设计为例，对居住区项目规划设计的主要内容进行阐述，相关内容在本章5.3——5.8节中分别详细介绍。

1.规划布局

2.建筑选型

3.住宅户型

4.配套设施规划

5.道路交通规划

6.绿地与景观规划

5.3居住区规划布局

5.3.1规划布局遵循的原则

1.居住区的规划布局，应综合考虑路网结构、公建与住宅布局、群体组合、绿地系统及空间环境等的内在联系，构成一个完善的、相对独立的有机整体，并应遵循下列原则：

（1）方便居民生活，有利于组织管理；

（2）组织与居住人口规模相对应的公共活动中心，方便经营、使用和社会化服务；

（3）合理组织人流、车流，有利于安全防卫；

（4）构思新颖，体现地方特色。

2.居住区的空间与环境设计，应遵循下列原则：

（1）建筑应体现地方风格、突出个性，群体建筑与空间层次应在协调中求变化；

（2）合理设置公共服务设施，避免烟、气（味）、尘及噪声对居民的污染和干扰；

（3）精心设置建筑小品，丰富与美化环境；

（4）注重景观和空间的完整性，市政公用站点、停车库等小建筑宜与住宅或公建结合安排；供电、电信、路灯等管线宜地下埋设；

（5）公共活动空间的环境设计，应处理好建筑、道路、广场、院落、绿地和建筑小品之间及其与人的活动之间的相互关系。

5.3.2常见的规划布局形式

常见的规划布局形式有行列式、周边式、混合式、自由式等。

5.4建筑选型

5.4.1建筑类型

住宅建筑类型有多种分类方式，常见的分类方式有以下几种：

1.按建筑层数划分

（1）低层住宅

①单层住宅。

②独栋别墅。

③联排别墅。

（2）多层住宅

（3）高层住宅

2.按平面特点划分

（1）点式住宅

（2）条式住宅

3.按结构类型划分

（1）砖混结构

（2）框架结构（3）框架剪力墙结构

4.按户内空间布局划分

（1）平层式

（2）错层（3）复式（4）跃层

5.4.2建筑风格

1.建筑风格的涵义

建筑风格是一个建筑物的个性和独特表征，主要在于建筑在平面布局、形态构成、艺术处理和手法运用等方面所显示的独创和意境，它作为凝固的建筑语言深刻地体现出人类的价值观和审美倾向。

2.建筑风格的重要性

对于房地产开发商而言，适宜的建筑风格对楼盘促销具有相当大的积极意义，它可以作为楼盘的卖点之一，为项目开发奠定良好的基础；对于消费者而言，清新宜人的建筑风格能获得人们的认同，引起精神上的愉悦；对于城市建设而言，新颖的建筑风格能为城市增添一道道亮丽的风景线。

3.建筑风格的创新实践

（1）结合传统文化进行建筑创作

（2）结合项目环境特色进行建筑创作

4.住宅开发中常见的建筑风格形式

（1）中式建筑风格

（2）欧陆风格

（3）异域风格

（4）新古典主义风格

（5）现代主义风格

（6）主题风格

5.5住宅户型

5.5.1住宅功能分区的原则

功能分区原则如下：

1.内外分区原则

2.动静分区原则

3.洁污分区原则

5.5.2住宅功能分区

1.私人行为空间

私人行为空间包括主卧室、单人次卧室、客房、保姆室等。

2.公共行为空间

公共行为空间包括起居室、客厅、餐厅、过厅、工作室、健身房等。

3.家庭行为空间、卫生行为空间

家庭行为空间、卫生行为空间包括厨房、洗衣房、家务室和卫生间。

4.交通空间、室外过渡空间

交通空间、室外过渡空间主要包括过道、走廊、户内楼梯、阳台、露台等。

5.5.3住宅功能分区的技术要点

1.每套住宅具有良好的通风、采光、日照、隔热、保温、隔声等性能。

2.套内功能空间应具有一定的适应性、可变性，以适应不同家庭居住以及生活模式变化的需求，且功能空间还应满足适用、安全、卫生、舒适、经济、美观、长效的要求。

3.卧室设计应该避开来自户内其他房间或周围邻居的视线干扰，以保证卧室的私密性。

4.必须设置户内的室外空间——阳台。

5.6配套设施规划

5.6.1公共服务设施规划

按其服务的内容，又可分为商业设施、教育设施、文化运动设施、医疗设施、社区管理设施五类。

5.6.2市政公用设施规划

1.住宅区的供水包括居民生活用水，各类公共服务设施用水、绿化用水、环境清洁用水和消防用水。

2.排水系统包括污水排水系统和雨水排水系统。

3.住宅区的供电有建筑用电和户外照明用电两大部分，其中建筑用电中住宅用的电量最大。

4.通信系统。

现代化的通信除包括传统的电话、电视和邮政外，还包括话音、数据、图像和视频通信合一的综合业务数字网和有线电视。

5.燃气系统

住宅区应实现管道燃气进户。

住宅区的燃气设施有气化站或调压站，二者均要求单独设置并与其他建筑物保持一定的安全距离，调压站的服务半径一般在500~1000米。

6.冷热供应系统

住宅区冷热供应设施有住宅区锅炉房、热换站或太阳能集热装置等。

锅炉房应该设在负荷中心并与住宅保持一定的隔离。

7.环卫系统

住宅区环卫的主要工作是生活垃圾的收运。

8.工程管线综合

住宅区的工程管线主要有给水管、排水管、电力管、电信管、燃气管、热力管（蒸气、热水）等。

5.6.3停车设施

住宅区机动车和非机动车的停车设施均有停车场和停车库（房）两种，同时还设有机动车停车位和非机动车停车点两种复合用途的场地。

5.6.4安全设施

居住区的安全设施根据所采用的安全系统一般较为常用的有对讲系统（包括可视对讲系统）设施和视频监视系统设施。

5.6.5户外场地设施

住宅区的户外场地设施包括户外活动场地、住宅院落以及其中的各类活动设施和配套设施。

5.6.6服务管理设施

住宅区的管理设施包括社区管理机构和物业管理机构。

5.7道路交通规划

5.7.1交通组织方式

居住区交通组织的方式有人车分行、人车混行结合局部分行两种主要方式。

1.人车分行

在住宅区的路网布局上应该遵循以下的原则：

（1）进入住宅区后步行通路与汽车通路在空间上分开，设置步行路与车行路两个独立的路网系统。

（2）车行路应分级明确，可采取围绕住宅区或住宅群落布置的方式，并以枝状尽端路或环状尽端路的形式伸入到各住户或住宅单元背面的入口。

（3）在车行路周围或尽端应设置适当数量的住户停车位，在尽端型车行路的尽端应设回车场地。

（4）步行路应该贯穿于住宅区内部，将绿地、户外活动场地、公共服务设施串联起来，并伸入到各住户或住宅单元正面的入口，起到连接住宅院落、住家私院和住户起居室的作用。

2.人车混行结合局部分行

人车混行的交通组织方式是指机动车交通和人行交通共同使用一套路网，具体地说就是机动车和行人在同一道路段面中通行。

5.7.2路网规划原则

居住区路网布局规划应在居住区交通组织规划的基础上，采用适合于相应交通组织方式的路网形式，并遵循以下原则：

1.顺而不穿，保持居住区内居民生活的完整和舒适

2.分级布置，逐级衔接，保证居住区交通安全、环境安静以及居住空间领域的完整

3.因地制宜，使居住区的路网布局合理、建设经济

4.功能复合化，营造人性化的街道空间

5.构筑方便、系统、丰富、整体的居住区交通、空间和景观网络

6.避免影响城市交通

5.7.3道路交通规划要求

居住区的道路通常可分为四级，即居住区级、居住小区级、居住组团级和宅间小路。

1.居住区道路宽度的要求

（1）居住区级道路。

道路红线宽度一般为20～30米，山地居住区不小于15米。

车行道一般需要9米。

（2）居住小区级道路。

道路红线宽度一般为10～14米，车行道宽度一般为5～8米。

（3）居住组团级道路。

道路红线宽度一般在8～10米之间，车行道要求为5～7米。

（4）宅间小路。

路幅宽度不宜小于2.5米，连接高层住宅时其宽度不宜小于3.5米。

2.居住区道路规划的其他要求

（1）住宅的支路应做尽端式，使车辆不能任意穿行。

（2）居住区内主要道路至少有两个不同方向与外围道路相连。

（3）居住区内主要道路与城市道路相接处，而且还应考虑通视条件，其交角不宜小于75°。

（4）居住区公建中心，应专门考虑为残疾人设置的无障碍通道。

（5）居住区内尽端式道路不应长于120米，并在端头设大于120米×120米的回车场地。

（6）居住区内道路设计与施工，小区管线综合设计与施工必须同时进行。

5.8绿地与景观规划

5.8.1绿地规划

1.绿地率

居住区绿地率是指居住区用地范围内各类绿化用地总面积占居住区用地总面积的比率，包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地、道路绿地。

目前，根据我国《城市居住区规划设计规范》的相关规定：

规定了新建居住区绿地率不小于30%、旧城改建区绿地率不小于25%的指标。

应区分“绿地率”与“绿化率”。

2.绿地规划的要求

公共绿地系统的布局必须设置一定的中心公共绿地。

小区级小游园的用地规模，不小于4000平方米，组团绿地不小于400平方米。

公共绿地应采用“开敞式”布局方式。

组团绿地（包括其他块状、带状绿地）要满足日照环境的基本要求；要满足功能要求；要考虑影响空间环境的因素。

绿地规划中，应坚持“一切可绿化的用地均应绿化，并宜发展垂直绿化”的原则和“宜保留和利用规划或改造范围内的已有树木和绿地”的原则。

5.8.2景观规划

1.步行环境

步行环境的规划与设计应该同时考虑功能与景观问题。

步行环境景观的物质要素包括地坪竖向、地面铺装、边缘、台地、踏步与坡道、护坡与堤岸、围栏与栏杆等。

2.铺地环境

铺地设计主要从满足使用要求（感觉与触觉）和景观要求（视觉）两方面出发，考虑舒适、自然、协调。

对地坪的铺装应考虑材料、色彩、组合等因素。

3.水体环境

水体的运用最重要的原则，是利用水体的“活”性，创造生气活泼而又不矫揉造作的水环境。

4.户外设施环境

在住宅小区规划中，营造良好的户外设施环境是必不可少的工作，户外设施主要包括：

（1）独立的小型公建，如门房、警卫室、居委会、小型存车房等；

（2）公用工程设施中的小型土建，如水泵房、开闭所、加压站、小型热力站（锅炉房）、煤气站等；

（3）环卫设施及消防设施；

（4）照明灯、指示牌、标志物、公益广告牌、公用电话亭等；

（5）其他建筑小品、围墙、园林建筑与雕塑等。