休闲洗浴娱乐会所建设项目商业计划书.docx
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休闲洗浴娱乐会所建设项目商业计划书
休闲洗浴娱乐会所建设项目
商业计划书
1、公司基本情况
2、公司管理层
3、行业及市场分析
4、竞争分析
5、市场开发战略
6、营销策略
7、经营战略
8、管理战略
9、服务战略
10、经营服务特色
11、职工
12、财务计划
13、项目实施进度
14、风险控制
14、其他
15、附件
摘要
**商贸有限公司于2004年4月26日在甘肃省**市成立，注册资本为伍拾万元人民币，公司法人为**先生，公司项目经理为**先生，公司项目副经理为**女士。
我们在青海省**市即将建立的餐饮娱乐有限责任公司（外延公司），拥有多名优秀的管理人材组成的经验丰富、富有热情和生气并致力于经营这个洗浴会所的管理人员。
**先生是一位出色的企业管理行家，他将出任洗浴中心的总经理；**先生将出任总经理助理，**先生将出任项目部和行政办公主管；**先生将主管设备管理及社会周边关系的维护、人员培训等管理。
以上这四位都具有多年的行业经营经验并取得相应学士学位。
**、**女士是具有多年的财务管理经验，将出任本会所的财务主管与出纳。
同时我们还拥有多名来自发达城市洗浴行业的管理精英人才以及当地已经多年熟悉本地行业运作的熟练大堂管理人才，他们丰富的管理经验，优秀的工作作风将带动我们的员工齐心协力的为我们的企业而奋斗。
我们选择的青海省**市是一个快速发展的中等旅游城市，随着青藏铁路的开通，一个纯洁的巨大市场环境已经向我们大开。
洗浴行业在本地属于朦升阶段，这也为我们的企业做好了良好的发展基础。
236万本地客源以及常年不断的旅游客人将是我们扎实的消费基石，项目建设基点我们选择为**市西区，这里是出入**的咽喉，人均收入高于**市区人口30%，这里还是富人聚居区，我们的项目围绕这些人群建立是必不可少的一点原因。
我们的企业拟建立明亮、舒适、安静、安全、方便的8000平方米大型洗浴会所，为我们的客人带来温馨、高雅、帝王的服务，给客人以愉快、舒心、休闲的高级享受。
同时我们还将引进国外高级技师，为我们的客人再带来最大的娱乐享受和身心舒展。
在**这个旅游城市，我们将以一个崭新的企业形象面对我们的市场环境，我们会运用多种宣传方式来建立我们的行业龙头形象，以最优异的服务来保持我们的最佳业绩，以强有力的品牌效应带动我们公司的蓬勃发展，以最严格的制度管理我们的企业。
我们的公司宗旨是引太宫之水，渡地上之河。
在如此良好的投资环境中，以上提及的三位主要经理人员共投资310万元，一些外部投资者已承诺投资约190万元。
我们拟投资2000万元人民币启动我们的项目，但同时我们需要向贵公司借贷风险投资金1500万人民币，主要用于项目设备设施的购买，项目地点的装璜与装修，以及项目启动的运作资金。
在我们的预算中，我们将一次性投入项目资金2000万元，力争做到**市洗浴行业的龙头品牌行业。
按照每天营业额为5万元，纯利润为2万元来计算,我们计划借贷期限为三年,每年按期偿还息金,三年后偿还本金。
希望贵公司能支持我们的发展。
在**市场，洗浴行业属于初级发展阶段，如果我们早期快速建立规模较大，服务档次较高，服务内容丰富的洗浴会所，形成行业龙头以后我们可以说几乎没有可以竞争的对手，我们的企业所存在的风险也相对来说降低了许多。
但同时如果我们在一个民族旅游城市失去了地方势力的保护，那这个行业可以说就是死路一条，然而我们庆幸的是之所以在这个地方选择这种行业，没有坚实的社会关系基础我们也不会投入如此巨大的资金。
希望贵公司慎重考虑我们的商业计划，我们相信在贵公司的大力资金支持下，我们的精诚合作将开辟西部交通枢纽**市的一片良好投资天地。
第一部分公司基本情况
公司名称**商贸有限公司
成立时间2004年4月26日
注册资本伍拾万元人民币
实际到位资本伍拾万元人民币
其中现金到位伍拾万元人民币
注册地点甘肃省**市城关区中山路203号
公司性质为：
商贸有限公司
公司沿革：
自公司成立以来主要经营电脑设备的销售，2004年公司又建立了茶艺吧以及西餐咖啡厅，到目前为止茶艺吧已经转让，其他业务正常进行。
到2005年公司资本基本没有变化，还是最初的50万元人民币。
因为西餐咖啡厅属于与个人联合建立项目，我们只收取相应的管理费用，顾无法添加到公司资本中去。
但是公司在这方面管理经验却大大的提升，先后培养了多名优秀的管理人才。
目前**公司主要股东情况：
目前**公司内部部门设置情况：
总经理
项目部财务部业务部
我们即将在**建立的以项目为基础的国际餐饮娱乐有限公司，主要以高档洗浴娱乐休闲会所项目为基础经营，外延项目拟定建立大型高档餐饮宾馆。
目前待建公司内部部门设置情况：
董事会
总经理
办公室财务部业务部服务部
后保部
设备部
洗浴部演艺部娱乐休闲部餐饮部VIP部
目前**公司曾经经营过的业务有：
西餐咖啡厅、姬丝汀茶艺吧、电脑设备销售、办公耗材销售、教学科学仪器销售
胜联公司目前经营的业务为：
电脑设备销售、办公耗材销售、
教学科学仪器销售、西餐咖啡厅（参与管理）。
主营业务为：
电脑设备销售、办公耗材销售、教学科学仪器销售。
**公司目前职工情况：
拥有员工5人，其中大专以上文化程度的有5人，占员工总数_100_%，大学本科以上的有2人，占员工总数40%
公司经营财务历史：
附公司财务决算表
第二部分公司管理层
董事会成员（即将建立公司）名单：
序号
职务
姓名
工作单位
联系电话
1
董事
**
**商贸公司
**
2
董事
**
**商贸公司
**
3
董事
**
**x商贸公司
0**
4
董事
**
董事人员介绍
**先生，现年42岁，**商业学院企管学学士。
**先生在**商业界担当总经理一职多年，从事过高档洗浴会所、宾馆、餐饮的选址、日常经营和活动项目开发、装修与装璜等多方面的工作。
在此之前，马先生作为**华羲商贸公司的总经理，多年从事本公司的商业管理和企业管理工作，并创造了一定的经济财富和知识财富。
**先生，现年32岁，西北民族大学经济管理学学士。
**先生现任职于**商贸公司总经理兼法人一职，对各种商业项目的设计开发和操作具有丰富的知识和经验。
**先生业余还兼任**市青少年钢琴协会的理事会成员，具有较高的艺术情操。
**先生，现年28岁，西北师范大学经济学学士，现任**商贸公司项目经理一职，马先生曾经是广东健力宝公司西北分公司业务总代表，**姬丝汀茶艺吧副经理，多年来在**餐饮娱乐服务行业任职，对人员管理培训及社会关系维护具有一定相关作用。
**女士，现年31岁，**商业学院财会专业毕业，现任职于**商贸公司会计工作。
**女士，现年27岁、**理工大学财会专业毕业，现任职于**商贸公司出纳工作。
经理人员的责任
总经理：
**先生将出任洗浴会所总经理，他是整个会所的核心。
他的主要责任是领导企业的经理人员，同时还担负行政工作、项目建设及人员培训的重要责任。
项目设计开发/人事部：
**先生将出任这方面的主管。
**先生将对洗浴会所行业的发展情况以及顾客的需求进行持续的分析，制定出符合市场需求的活动项目，并负责会所的广告和宣传业务。
器材部/公关：
这个部门由**先生负责。
马先生将负责会所的器材购置、维护以及会所的演艺设备的管理。
同时负责社会关系的联络与维护。
财务/会计系统：
这个部门由**女士、周艳红女士两位负责。
会所的财务制度及计算机系统及相应的数据、文件也由两位女士负责管理。
第三部分行业及市场情况
行业分析
洗浴行业的市场最大的特点是无区域性及无民族性，只要有相应的消费群体无论其地点的远近，80%的消费客人都会闻讯赶来。
中国目前的洗浴行业已逐步走入健康化、高档次化、高品位化及高享受化。
随着消费群体消费观念更新，给顾客提供一个明亮、安静、安全、畅快的服务洗浴场所已经步入趋势。
洗浴行业在中国已不仅仅是一个洁净身体的地方，它已经发展到为一个修身养性、享受沐浴快乐、洽谈业务、合家欢乐、招待亲朋好友、聚会、娱乐演艺的综合性行业。
它的发展空间也就越来越大。
但同时，由于中国国情的限定，如果在**一地点建立多家行业，商业竞争将是激烈和残酷的，所以在洁净的市场环境中开辟新的行业运作已是多少商业家梦寐以求的商业机遇。
市场分析：
一、**市场的纯洁性和可开发性
青海省**市属于中国内陆通向西藏的主要交通枢纽站，市场性质纯洁单一，表现在其市场只注重餐饮和娱乐，但是它又属于内陆边远城市，所以市场内容缺乏变化性。
就娱乐业来说到2005年10月为止**市最火爆的娱乐业是迪士高娱乐厅，这在一些较大城市来说已属于淘汰项目或者说属于升华项目，但是在**市却属于业绩最好的行业。
二是赌博业，在**市赌博猖狂，大大小小场所近千家，每天的赌资上亿元，这为**市的洗浴行业奠定了坚实的高消费群体基础。
三是洗浴业，在**市大小共有27家洗浴场所，但是相对中等城市洗浴行业来讲大型的高档洗浴场所几乎为零。
**的洗浴场所都是建立在宾馆的基础上，租用宾馆的1层或者几层楼间进行营业，营业面积不超过3000平方米，单体独立的洗浴场所根本没有，而建立在宾馆基础上的洗浴场所受到空间狭小等因素的限制，让顾客感觉压抑精神不放松，从而导致**市唯一的集餐饮娱乐住宿演艺为一体洗浴场所头一年的经营都非常热烈上客率基本保持在400人/天，天营业额在8-10万人民币左右，但是第二年就没有回头顾客，全是流动人群。
就在这种人迹惨淡的经营环境中，**市的洗浴场所每天的上客率也基本保持在150人/天左右，天营业额最少也在3万元人民币左右。
这说明**市的消费群体很庞大，只是没有一个行业能把这些消费群体集中到一个明亮、舒适、安静、安全、方便的场所进行不同层次的消费，所以**市的市场挖掘潜力巨大。
二、丰富的旅游资源为**市带来巨大的消费群体
青海**旅游资源十分丰富。
目前，**周边可供旅游的景点约900余处，在国内乃至世界有较高知名度的旅游景点有20余处。
青海旅游资源总量大、类型多、功能全、给合优良，不少指标位居全国前列，更有不少旅游资源属全国独有或稀有类型，为“中国之最”乃至世界之最，为发展青海旅游产业奠定了坚实的基础。
大自然赋予了青海独特的风光。
如江河源、昆仑文化、青海湖、塔尔寺都是垄断性品牌，有很大的发展潜力。
旅游业绩的提高，带动了**住宿、餐饮和娱乐的飞速发展，消费群体不断增大，就**市住宿业来说：
**市大小宾馆近百家，每年每天的入住率都在60%以上，遇见黄金周期间更是供不应求，房间价格也是飞速上涨，到2003年**市还没有一家真正的三星级宾馆，但到2005年10月为止**市大小三四星级宾馆已超过10家，五星级宾馆2家，**的潜在巨大市场已经吸引了投资者的目光。
以上所说也正好验证了为什么在**市洗浴场所在低档次小面积服务内容单一的恶劣条件下，失去稳定客源的困难下，还蓬勃发展，原因也就在于此。
**的流动人口巨大，而在这些流动人口中的消费群体又大都属于较发达城市有一定消费能力的旅游客源，他们的到来为**市的低靡洗浴业带来了新鲜的生命血液。
从而我们可想而知，如果我们建立了一个明亮、舒适、安静、安全、方便的大型洗浴场所，在收拢**本地稳定客源的基础条件下，又迎来这些新鲜的血液，它的生命力和发展强度就一目了然了。
2006年7月青藏铁路即将开通，我们可以想象有多少游客在多少年里不断的涌向中国最后一快净土，而作为青藏铁路的中转枢纽站**，她得天独厚的地理位置和丰富旅游资源必将又成为赴藏旅游人员的第一站点。
更随之而来的是在青海省青海湖组织的年度国际性环湖自行车比赛更将带动**旅游业的蓬勃发展。
这些都为建立一个大型的高档次高品位高服务的洗浴场所奠定了稳定的消费基础。
三、消费群体消费能力的扩充性建立了大型洗浴场所的存在土壤
**是青海省的省会，全省政治、经济、文化、教育、科技、交通和商贸中心，**市0-24岁的人口为519301人，占16.62%；24-64岁的人口为1628011人，占69.05%；65岁及以上人口为242480人，占4.33%。
**的人口中，男性为1279089人，占58.7%；女性为1250247人，占42。
3.3%。
**人口中，居住在城镇的人口1800935人，占总人口的65.24%；居住在乡村的人口330625人，占总34.76人口%。
从以上的数字可见**市洗浴行业主要的消费群体占据大头，而在**市，人们很注重商业的操作，60%的人在经商，他们不注重稳定工作的依靠，大部分人都在经营餐饮、服装、住宿、娱乐、旅游、矿产等行业，而且在这些人群中还存在相当数量的高消费群体，他们所经营的范围一般包括在药品（虫草）、黄金、矿产、毛皮、等高暴利的行业，但是很可惜的是在**市没有给这些人群提供一个高档次的娱乐场所，他们已经不属于青年人爱去的迪士高场所的客源范围，这些消费群体消费能力无形都流向了**周边一些较发达的城市，。
所以在**建立一个大型的高档次的洗浴场所是为这些人群所消费需求的。
同时在**市，最流行的迪士高场所消费也很可观，就拿**业绩最好的富荣华会所为例，它的门票费是10元，场内最低消费还要在50元，而消费群体基本都属于16-24岁之间的年青人，相对于他们来说这里的消费已经属于高消费，但是我们不仅要想他们的经济来源是什么？
从各种迹象表明白他们一定有一个稳定的经济来源，才能使的象富荣华这样的迪士高场所天天客满，这让我们想起了这些年青人的父母，他们是有一定丰厚经济来源的源头。
但是很可惜的是作为一个成人一个事业小有气势的他们在**没有一个可以享受高档次、高服务、高品位的消费场所，他们的消费能力应该不会低于他们的孩子。
可行性分析
在**市建立大型洗浴俱乐部所需要的条件完备情况
一、细致严密的市场调研，为建立企业准备了坚实的逻辑思想基石。
经过长期的市场调研，**市场基本具备以下几个要点：
1、市场单一，至今为止仍然没有一家独立的大型洗浴场所，市场的空白化为建立企业奠定了良好的生长土壤
2、消费群体比较分散化，但是群体很大，基本分散**各个角落的中小型洗浴场所。
**旅游人口流动率高，为洗浴场所的建立提供了厚实的消费群体源。
3、消费群体消费能力普遍较高。
消费群体普遍存在高消费的情况，这与当地商人普遍较多有极大的关系。
仅从**市汽车行业来说，经过长期不定点观察，**市出租车都为夏利，而在这样一个急剧发展的小型城市中，起步价也为6元。
除了出租车以外，在**市市面驾驶的公车和私家车最低档次的价值也在12万元以上，以昂贵越野车为主。
这都表明了**市存在潜在着拥有一定消费能力的巨大消费群体。
4、由于**市的地理位置特殊，民族结构复杂，导致了在**市洗浴场所的消费额度居高不下。
就拿**市最好的洗浴业碧水云天来讲，它寄生于**市东湖宾馆内的地下室，简陋的配置，单调的服务，每天上客率也在百人以上，虽然上客率很低但是每天的营业额却居高不下。
同时在**市其他洗浴场所而言，虽然上客率很低，但是每天也有固定数量消费目的明确的客人，初步计算在**市的总计这类客人每天也达到约600人以上。
二、深厚的社会关系网络为建立企业打造了安全舒适的生长土壤
一个企业没有他的社会关系网络，它形同虚设。
业绩也无从谈起。
更何况是一个大型的洗浴场所，它所需求的关系是复杂而多变的。
但是我们为什么要选址在**，那是有它深厚的社会关系网络在那的原因。
在我们的企业董事会中存在一名长期在当地相关部门任重要职位的董事，这为企业的建立铺垫了较好的根基。
同时所谓的**市地方势力关系网络，很庆幸的是我们也已经联系到位，这更为企业的正常运转提供了可靠稳定的保障。
最值得注重的是，在**市商业界中大部分有实力的企业家都在我们的社会交际网络中，并已经与我们保持了长期良好的友好合作关系，这一切都为我们企业的建立和顺利运行提供了最大限度的护航作用，我们可以大胆的说我们的企业就是万事具备，只欠东风。
三、高质量的服务、高品位的享受、丰富多彩的变化内容将成为我们企业发展的最大动力。
我们的企业将拥有约8000平方米以上的大型洗浴场所，装修将以宽敞、明亮、舒适、温馨、高雅为主的格调，配备近百名高级技术按摩技师，以及丰富的按摩内容（如：
盐奶浴、臧式浴、日式浴、韩国木桶浴、泰式浴、欧式浴、绅士浴等多项），并配备休闲区、休憩区、餐饮区、茶艺区、娱乐区、镭射区、演艺区、以及高级VIP包房等多个结合当地消费需求的消费场所、给顾客以最大限度的愉快、舒心、休闲的高级消费享受。
我们坚信一个企业如果拥有一个具有强大核心力的管理队伍，优秀的企业员工，同时拥有懂的市场发展规律，不断探索革新企业发展道路的信念，那么这个企业甚至可以达到不可估量的常青效果。
也正因为如此，我们坚信发达城市的管理人才在带来先进的管理模式和管理理念同时，他们与当地的管理人才将有效的结合在一起，为我们的企业打造一个适合我们的有特色的发展道路。
备注:
附件1.2001-2005年青海省国民经济和社会发展统计表
附件2.2001-2005年青海省旅游业、餐饮娱乐业发展统计表
第四部分竞争分析
根据在**市区六个月的的调查结果得知，**市大小洗浴场所一共是27家,其中建筑面积在1500平方米以上的只有两家,分别是碧海云天及湘水丽苑。
**市的洗浴场所全部寄生于宾馆主体，没有独体建筑，没有标致性经营。
就上述两家也是在寄生于**东湖宾馆地下室和小天鹅宾馆的4-7层，由于受到空间的限制、营业额一直是在中等层次徘徊（日营业额约为5万元）。
在我们访问过程中。
我们发现其他商业投资者已经选定此项目的运作，拟定在**市西区建立5000平方米以上的综合洗浴场所，在我们的调研中发现他们拥有独体的建筑、相应的高档设施，同时建筑主体预计在2006年4月完工，但由于他们的经营呈现的是多面化，即在一栋建筑主体上拥有多个经营单体项目，所以他与我们竞争势力不容忽视。
碧海云天属于在**市区业绩相对较好的洗浴场所，他寄生于**东湖宾馆地下室，建筑面积是1500平方米，大厅洗浴空间是300平方米，休闲大厅空间是400平方米，包房空间为800平方米，包房个数共计为28个，没有演艺区、茶艺区、休想区、按摩区、娱乐区等，他的经营相对来说比较单一，吸引客源主要是住宿于宾馆的流动人群，但是同时他的业绩在**市区是属于最好的成绩，日营业额在7万元以上。
湘水丽苑也属于在**市区业绩相对较好的洗浴场所，他寄生于**小天鹅宾馆的4-7层，建筑面积在1600平方米，大厅洗浴空间是300平方米，休闲大厅空间400平方米，包房空间为700平方米，包房个数共计为21个，水吧休闲区空间为200平方米、演艺区20平方米、没有茶艺区、休想区、按摩区、娱乐区等，经营范围也比较单一，他于2003年5月建立，当年日进客量为400人、日营业额为8万人民币，但是由于他的经营内容单一、经营环境狭隘、管理不当，逐年呈现下降趋势，经过市场调研于，2005年8月他的销售额下降趋势停止，日营业额为3.5万。
拟定建立的维也纳综合洗浴中心，位于**市区城西，这里是青藏公路的咽喉之地、高额消费群体大量存在，他拥有独立的建筑主体，建筑面积在1万平方米以上，在其建筑布局上可断定，他拥有独立的洗浴区、演艺区、休闲区、按摩区，住宿区等。
其经营方式还无所了解及建筑布局安排也属于推测，但是在我们的谍报工作中发现，他属于维也纳小区建设群落中，相关社会组织和部门也将安排在此建筑上，但是他不能被我们忽视，因为他的建立将成为我们唯一一个可以和我们竞争的对手。
下表显示我们的竞争地位
洗浴场所
名称
场地面积
/平方米
项目地理
位置
投资
金额
服务
内容
年营业
额/万
是否拥有
独体建筑
经营
年限
投资回
报年限
社会
声誉
碧海云天
1200
市中心
246万
单一
479万
否
2
1．5年
较高
湘水丽苑
16000
市北
379万
单一
348万
否
4
2年
较高
拟建立
综合洗浴中心
5000
市西
1500万
综合
待定
是
待建
待知
待定
太河国际洗浴
休闲娱乐会所
10000
市西
1000万
多样化
多项化
600万
是
待建
2．5年
龙头
行业
其他（22家）
600以下
分散
10-100万左右
单一
212万
否
4年
以上
1年
无
备注
服务内容:
包括独立的高档洗浴设备与设施,大面积的活动场所,单体的演艺区,茶艺区，休闲区，休憩区、按摩区，VIP高级贵宾区，客房区，娱乐区，棋牌区等。
装修造值大于700万元以上，设备配备造价大于300万以上。
从以上分析可见，如果我们在如此单一纯洁的市场环境中，实现早期建设，近早完成行业的龙头品牌地位的建立，项目顺利上轨、正常运转是顺理成章的。
所谓的竞争对手只有一个，也是待建项目。
但同时他的工期受限于建筑主体的完工时间，他的经营也存在综合性附着型经营的缺点，虽然他的竞争势力不容忽视，但是我们在经营面积上、装修上、建筑主体上都不存在弱项，我们需要谨慎的是我们的管理团体的凝结性、管理观念的更新性、项目经营内容的多样性、社会市场挖掘的大力性，只要这些都齐全我们坚信建立龙头品牌行业是必然趋势。
第五部分市场开发战略
1、开业初期市场开发综述
迅速地开发、占领市场，以市场为经营先决导向，是保证今后经营的必要基础之一。
在开业促销阶段引导客源再次消费是促销的宗旨。
其中，在活动更直接体现引导消费的含义。
适当加入顾客体验的内容，有助于市场开发。
保证开业初期的促销活动、市场开发顺利进行的具体措施，就是各部门工作流程、服务标准的执行结果，以及相互之间的协调性。
确定市场定位，挑战风险。
传统的一种经验口号，叫“高、中、低档，“物美价廉”，实际自己都有可能不知道自己经营什么。
我们在设计、生产了众多的产品，必然要有产品类别的、不同的市场定位原则。
2、开业初期市场开发手段：
A、顾客积分：
市场开发范围大，顾客群体容易接受，并对顾客有较高的奖励回报，在奖励形式上，是以商品品质、商业信誉赢得顾客青睐。
顾客消费积分为计算机管理系统自动完成。
编制积分奖励项目细则，拟订为16个等级，80款奖品条目编码。
重点之一是：
选择奖品目录为知名，商品或酒店自产产品
并印刷精美手册。
积分消费拟订为：
购买任何产品或服务，每10.00元，积分为1分。
积分累计达到8000分时，积分顾客自动升级为酒店VIP贵宾，免费享受酒店提供的管家式服务（需申请，达到酒店条件）。
积分奖励价值为积分对应消费金额的6%---10%。
通过培训向各部经理、主管介绍积分计划，并通过积分工作流程。
积分相关资料设计和印刷。
积分奖品条目的选择和采购。
积分奖品的陈设地点选择和陈列。
B、顾客储值：
主要通过会所关系，在特定客源范围内，开发具有极大消费潜力的客源市场。
可以较大优惠条款，吸收顾客消费资金，加快会所投资回收和流动。
顾客储值拟订为第一次输入金额：
￥3000.00、￥5000.00、￥10000.00、￥30000.00四个等级。
￥3000.00和￥5000.00优惠比例为：
10.5%；分别为￥3358.00和￥5588.00。
￥10000.0
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