物业管理服务幻灯片PPT课件下载推荐.pptx

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,2,服务中心管理者为小区物业的主要负责人，承担着安全管理重任，消防安全更是应时刻要注意的重要工作，因为火灾事件，会给业主带来损失，也会给物业公司的财产和声誉造成影响。

3,安保管理,消防安全管理,五、物业公共服务项目,设施设备是物业管理的一项重要内容，做好维护保养工作，保证房屋完好、设施设备正常运转，保障正常的供电、供水、供气和排水，监督委外单位的工作质量。

1,物业设施设备管理,XXXXXXXXX公司,保洁工作是指通过宣传教育、监督治理和日常清洁与检查工作，采取清扫、擦拭等专业操作，定时、定点、定人对管理区域的生活垃圾进行收集和清运。

绿化是定期进行补种、修剪、除草和杀虫等活动。

总之是创造舒适且干净、优美环境。

4,环境管理,物业公司组织社区文化活动、布置节假日布景，能够促进物业公司与小区住户之间的良好性互动，建立良好的合作关系，以共同创造一个和谐的小区。

6,社区文化管理,五、物业公共服务项目,物业公司应尽力为小区业主提供良好的服务，及时为业主提供帮助，与业主维持良好的关系，为小区营造一个良好的生活环境。

5,服务管理,XXXXXXXXX公司,六、物业服务费,公共服务费：

按照物业服务合同的约定对房屋及配套设施设备和相关场地进行维护管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序而向业主或使用人收取的费用。

停车费：

用于车库车位的公共设施设备运行能耗及维护、保洁、秩序维护等开支，属于补偿物业管理费用原则制定。

特约服务费：

物业按业主要求提供特约服务而收取的费用。

代办服务费：

物业接受委托，提供代办服务，向委托人收取的费用（如协助经营单位办理水、电、通信等业务）。

代收代交费：

公共区域的运行电费、水费等由物业负责代收代交的费用。

XXXXXXXXX公司,目录,物业管理概念物业服务项目前期介入接管验收清洁开荒入伙办理装修管理物业综合服务,XXXXXXXXX公司,规划设计阶段,房地产项目可行性研究阶段,竣工物业验收承接阶段查验,建设施工阶段,业主入住阶段,管理方案,市场调研,前期介入,接管验收,入伙办理,装修管理,日常服务,售后管理与服务,房地产管理阶段,物业管理服务阶段,成立服务中心,迎接业主,进入日常管理,业主大会选聘,前期物业管理服务阶段,日常管理服务,一、物业管理服务时段,投标,XXXXXXXXX公司,目录,物业管理概念物业服务项目前期介入接管验收清洁开荒入伙办理装修管理物业综合服务,XXXXXXXXX公司,物业服务企业在接管竣工物业之前，从物业管理的角度为开发商提出建设性的意见和建议，使建成后的物业更好地满足业主和使用人的要求。

物业前期介入,前期介入考虑的方面,土建工程,电气系统,给排水系统,智能化系统,绿化与保洁,物业管理用房,其他：

两轮车停放、化粪池、水景等,停车场规划,前期介入,接管验收,清洁开荒,入伙办理装修管理,日常服务,XXXXXXX公司,1、铝合金窗确保推拉槽内缘比外缘高,防止雨水渗入。

2、正对电梯出口、业主门口避免有消防管道。

3、阳台、卫生间、厨房地面应做好防水处理。

4、防烟防火门应选用无法上锁的产品5、下水管道（如污水井、雨水井、化粪池等）盖板采用符号标记；

6、电梯机房、配电室等处应该安装空调和排气扇。

前期介入土建工程,前期介入,接管验收,清洁开荒,入伙办理,装修管理,日常服务,XXXXXXX公司,1、公共照明系统应分区和分组设置，便于控制开关时间。

2、公共照明开关采用光敏感应加人体感应式，利于节能。

3、各类公共用电器应分别计量，如楼梯照明、电梯用电等等。

每栋楼的住宅部分应至少安装一个水、电总表。

4、配电房线路进行标识。

万科物业,小区某区域,前期介入电气系统,前期介入,接管验收,清洁开荒,入伙办理装修管理,日常服务,XXXXXXX公司,1、所有的管道和管线应按照国家规范颜色进行涂漆。

2、地下停车场、高层中间内亦应考虑充足的水源，便于日后清洁。

3、所有公共用水应安装水表进行计量。

二次供水系统采用储水箱、加压泵供水，缺点是要定期检测水质、市政管网水压浪费。

“无负压”技术应用，能避免传统供水缺点。

前期介入给排水系统,前期介入,接管验收,清洁开荒,入伙办理装修管理,日常服务,XXXXXXX公司,小区某区域,君临新城,万科物业,小区某区域,前期介入绿化与保洁,前期介入,接管验收,清洁开荒,入伙办理,装修管理,日常服务,XXXXXXX公司,可移动止车石,“”转弯“凸透镜”,1、停车场建议安装IC卡智能管理系统，以便有效减少人力配置2、建议地下停车场出入口做好防水雨棚3、停车场内的电梯间与标准层电梯间的装修标准一致，避免简单装修。

雨棚,前期介入停车场,前期介入,接管验收,清洁开荒,入伙办理装修管理,日常服务,XXXXXXX公司,1、小区应充分考虑设置门禁系统、电子门锁、电子巡更系统，闭路监控系统和对讲系统等。

2、为住户预留保安紧急报警系统、门磁防盗报警系统及煤气探测报警系统的线管及接线头。

3、监控系统、消控系统进行合并，节约人力资源与便于管理。

栅栏式红外（技防）,、,消控、监控合并,前期介入智能化,前期介入,接管验收,清洁开荒,入伙办理装修管理,日常服务,XXXXXXX公司,XXXXXXXXX公司,目录,物业管理概念物业管理项目前期介入接管验收清洁开荒入伙办理装修管理物业综合服务,维护业主利益，促使开发商按标准进行设计和建设，达到工程质量要求，减少日常管理过程维修养护工作量。

摸清物业的性能与特点，预防管理中可能出现的问题,开发商将已建成的物业共有部位和共有设施设备向物业服务企业进行移交，双方核查并履行移交手续的活动。

新建物业接管验收,前期介入,接管验收,清洁开荒,入伙办理装修管理,日常服务,竣工验收,接管验收,政府行为（法律效力）,企业行为（无）,性质不同,施工单位开发商,阶段不同,开发商物业业主,全面质量验收,目的不同,XXXXXXX公司,观感验收、使用功能验收,接管验收条件或时机,前期介入,接管验收,清洁开荒,入伙办理,装修管理,日常服务,接管验收的首要条件是全面竣工验收合格,条件一,XXXXXXX公司,建设工程全部施工完毕，并经竣工验收合格。

条件二,附属设施设备能正常使用。

条件四,各类资料准备齐全，电梯、二次水质等取得主管部门使用报告,条件三,房幢号、户编号经主管部门确认。

新建物业接管验收条件,接管验收验收准备,前期介入,接管验收,清洁开荒,入伙办理装修管理,日常服务,物业经理,客服人员,工程人员,XXXXXXX公司,接管验收验收项目,前期介入,接管验收,清洁开荒,入伙办理装修管理,日常服务,、,、,、,、,、,XXXXXXX公司,接管验收的重点是物业资料、物业使用功能的验收。

接管验收接管验收标准,前期介入接管验收清洁开荒入伙办理装修管理日常服务1、资料文件的确认a）项目开发批准资料；

b）规划许可证；

c）投资许可证；

d）土地使用合同；

e）建筑开工许可证；

f）用地红线图。

a）竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、电、气、设备、地下管线布置图）；

b）建设工程竣工验收证书；

c）建设消防验收合格证；

d）公共配套设施综合验收合格证；

e）供水合同；

f）供电协议书、许可证；

g）供气协议书、许可证；

h）有线电视合格证；

i）通信设施合格证；

j）电梯准用证。

a）地质报告书；

b）全套设计图纸；

c）图纸会审记录；

d）设计变更通知单；

e）工程预决算报告书f）隐蔽工程验收记录；

g）沉降观测记录；

h）其他原始记录。

a）机电设备出厂合格证；

b）机电设备使用说明书；

c）机电设备安装、调试报告；

d）设备报修卡、保修协议。

XXXXXXX公司,接管验收接管验收标准,前期介入,接管验收,清洁开荒,入伙办理装修管理,日常服务,2、房屋及外环境确认,XXXXXXX公司,接管验收接管验收标准,清洁开荒,入伙办理,装修管理,日常服务,前期介入接管验收3、电梯验收项目确认,请勿拍打,请勿扒门,火警时请勿使用,请勿打闹蹦跳,XXXXXXX公司,接管验收接管验收标准,清洁开荒,入伙办理,装修管理,日常服务,前期介入接管验收4、供配电验收项目确认,去3幢,来配电房1线,XXXXXXX公司,接管验收接管验收标准,前期介入,接管验收,清洁开荒,入伙办理,装修管理,日常服务,5、水泵房、消防等验收项目确认,消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能达到设计指标，反应敏捷，配件齐全设备标识清楚，安装牢固，防护设置完好，机房干燥、通风采光良好，消防设施齐全，具有良好的防雷措施，温度适宜，符合专业及运行管理要求。

XXXXXXX公司,接管验收接管验收标准,前期介入,接管验收,清洁开荒,入伙办理装修管理,日常服务,6、其他验收项目确认,XXXXXXX公司,接管验收问题确认,前期介入,接管验收,清洁开荒,入伙办理装修管理,日常服务,双方对承接验收报告认可并签字标志着完成，立即锁门。

接管验收记录,XXXXXXX公司,遗留问题的登记确认，做好二次查验准备。

接管中发现的问题应逐项记录，并请开发商相关人员签字确认。

对资料遗留的问题，督促同开发商补齐。

对物业硬件设施设备遗留问题，一般问题发展商应在两周内解决；

重大问题应在一个月内解决。

对于长期解决不了，势必会影响物业管理的问题，物业公司应当以备忘录的形式将问题登记后交给发展商进行备录。

XXXXXXXXX公司,目录,物业管理概念物业管理项目前期介入接管验收开荒保洁入伙办理装修管理物业综合服务,开荒目的及项目,前期介入,接管验收,清洁开荒,入伙办理装修管理,日常服务,新房装修（粉刷）后的第一次保洁。

物业接管验收之后，对物业内外进行全面、彻底的清洁，将干干净净的物业交给物业所在者。

清运小区或楼宇内外建筑垃圾；

清除墙面、地面、玻璃的灰尘和污垢；

清扫公用部位和公共场所的灰尘和垃圾。

XXXXXXX公司,开荒物品准备,前期介入,接管验收,清洁开荒,入伙办理装修管理,日常服务,XXXXXXX公司,开荒方法及标准,装修管理,日常服务,XXXXXXX公司,、自里而外,重点：

对每户房屋内再次进行卫生确认。

XXXXXXXXX公司,目录,物业管理概念物业管理项目前期介入接管验收开荒保洁入伙办理装修管理物业综合服务,入伙交房,前期介入,接管验收,清洁开荒,入伙办理装修管理,日常服务,业主收到书面入伙通知并办理领取钥匙、收楼入住等相应手续。

业主收到入伙通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为入伙。

交给,XXXXXXX公司,服务,入伙是否顺利是发展商对物业公司能力的一次检验；

物业公司第一次面对客户，第一次正面的给客户提供服务（是好印象or坏印象）；

这一切都考验着物业公司前期工作质量、管理经验、人员技能等。

前期介入,接管验收,清洁开荒,入伙办理装修管理,日常服务,入伙资料文件准备,前期物业服务合同物价局有关物业管理综合服务费、停车场收费等收费标准的批复业主手册前期服务协议临时管理规约区域防火责任书装修协议业主入伙房屋验收表业主信息登记表钥匙物品移交登记表水、电、气底数登记表房屋水、电、结构图纸发放表,XXXXXXX公司,前期介入,接管验收,清洁开荒,入伙办理装修管理,日常服务,入伙房屋设施准备,承接查验验收的统计、归类、分析，若有时间督促整改。

对验楼员进行交房前工作总结遗留的建筑垃圾施工人员生活垃圾,核表做到表对户、户对表、记录清晰,每户钥匙、水井房、电井房、机房等锁匙做好标记，贴标签实行“一出一入”登记制度，明确去向,XXXXXXX公司,入伙工作人员安排,前期介入接管验收清洁开荒入伙办理装修管理日常服务引导组：

引导或指引业主办理入伙事务，讲解办事流程。

签约组：

核验身份、签订协议、登记业主信息。

收费组：

根据房屋面积及收费标准收取物业服务费。

验房组：

陪同业主现场验收房屋、记录问题并跟踪处理。

咨询组：

对管理、收费有异议的业主进行回复。

安保组：

维护秩序、指挥车辆停放、阻止推销人员进入场。

保洁组：

交房路线要重点保洁。

XXXXXXX公司,前期介入,接管验收,清洁开荒,入伙办理,装修管理,日常服务,入伙现场布置,气氛布置：

要突出喜庆、舒适，围蔽未完工部分，清理现场环境，避免发生意外布置方法：

鲜花蓝、气球、彩带、彩旗、气垫拱门、绿化地带点缀布置方面：

XXXXXXX公司,接待验证,签约,交纳费用,房屋验收,领取钥匙,前期介入,接管验收,清洁开荒,入伙办理,装修管理,日常服务,入伙流程,XXXXXXX公司,装修管理,日常服务,入伙其他事项,前期介入接管验收清洁开荒入伙办理人员对接：

对口人员及时处理收房中事项。

工作衔接：

物业与房产交房时工作衔接。

证件交接：

物业直接向房产复印已核证件。

问题整改：

共同积极面对房屋质量问题。

统一口径：

回答业主问题的一致性。

熟悉流程：

按照交楼程序，模拟交楼活动，使每位人员熟悉交房程序。

准确回答：

交楼人员应掌握问题的统一答复标准，使业主获得一致答复。

例会总结：

每天晚上集中讨论、分析交房中的问题，总结经验。

保修协调：

施工单位应明确问题整改时间。

XXXXXXX公司,XXXXXXXXX公司,目录,物业管理概念物业管理项目前期介入接管验收开荒保洁入伙办理装修管理物业综合服务,装饰装修基本概念,前期介入接管验收清洁开荒入伙办理装修管理日常服务对物业装饰装修过程的管理和控制，规范业主的装饰装修行为，协助政府行政主管部门对违规行为的处理和纠正，从而确保物业的正常运行使用，维护全体业主合法权益活动。

住宅竣工验收合格后，业主或使用人对房屋的内部进行装饰装修的建筑工程。

所购（租）物业的内部，一切私用的公共空间及私用空间内部，内部公共设施（如烟井、梁柱）均不得装修。

物业管理条例、住宅室内装饰装修管理办法、业主手册规范施工行为、保证外观统一、保证房屋安全、保证共用设施设备正常运行、维护当事人和他人的合法权益,XXXXXXX公司,前期介入,接管验收,清洁开荒,入伙办理,装修管理,日常服务,装饰装修程序,业主提出申请1、填写申请2、提供图纸3、委托施工合同及营业执照4、讲解装修及保证金收退程序,工程人员审核1、图纸审核2、现场勘查,办理施工手续1、装修许可证2、施工出入证3、缴纳保证金,监督巡查1、进出监督2、施工监督3、行为监督4、物料监督,验收1、业主验收2、物业验收3、合格退款4、装修档案,XXXXXXX公司,前期介入,接管验收,清洁开荒,入伙办理装修管理,日常服务,装修程序图纸审核,不得改变大楼外立面效果及公共区域的原有设计；

外门、外窗不得随意改变与装饰；

空调室外机须按指定位置安装，不得任意更改安装位置；

禁止搭建建筑物、构筑物；

不改变房屋用途，如装修成仓库、培训室等；

不更改原有结构和布局，如须变动房屋结构（主体和承重结构）的，须经原设计单位或有相应资质的单位设计案；

楼内不安装超出承受荷载物体，如砌实体砖、大水池等；

室内所有电力负荷必须于原有的设计相符；

不允许拆改共用区域内给排水管；

拆改供暖、燃气管道和设施；

不得将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；

XXXXXXX公司,装修人、或装修人和装饰装修企业，应与物业签订住宅室内装饰装修管理服务协议。

该协议应当包括：

装饰装修工程的实施内容。

装饰装修工程的实施期限。

允许施工的时间。

废弃物的清运与处理。

住宅外立面设计及防盗窗的安装要求。

禁止行为和注意事项。

管理服务费用。

违约责任。

其他需要约定的事项。

前期介入,接管验收,清洁开荒,入伙办理装修管理,日常服务,XXXXXXX公司,装修程序签订装修协议,前期介入,接管验收,清洁开荒,入伙办理装修管理,日常服务,装修程序日常监督,严禁在承重墙、梁、柱、板、与邻共用的分隔墙等主体部位挖槽开孔严禁扩大承重墙上原有的门窗尺寸，严禁拆除连接阳台的墙体；

未经批准，严禁拆除室内隔墙或自行加建室内隔墙；

墙墙体体,楼面地面电气墙给体排水外立面人员行为,XXXXXXX公司,前期介入,接管验收,清洁开荒,入伙办理装修管理,日常服务,装修程序日常监督,室内无超过大楼结构承重的设备，如加建隔墙、书架、水池等；

严禁破坏结构层面，地面回填砂浆不超过8厘米；

吊顶钻孔孔洞直径不得12，孔洞深度不得50；

墙墙体体,楼面地面电气墙给体排水外立面人员行为,XXXXXXX公司,住房的动力用电已充分考虑负荷，不得超负荷布线；

室内弱电箱容量已满足房间功能要求，不允许擅自改动；

前期介入,接管验收,清洁开荒,入伙办理装修管理,日常服务,装修程序日常监督,墙墙体体,楼面地面电气墙给体排水外立面人员行为,XXXXXXX公司,给水管道安装后作压力试验，排水管道安装后作冲水试验防水,工程完工后作闭水试验；

卫生间、厨房等有水部位必须加做二次防水处理；

原则上洗手间及厨房地漏不得拆除或更换，如更换须做好防水；

严禁包裹落水主立管，如需装饰包裹应可拆卸方式；

有检查口的楼层，应露出检查口；

水电气等公共管线及烟管、风道不得改变和移位；

严禁将生活用水排入雨水管道。

前期介入,接管验收,清洁开荒,入伙办理装修管理,日常服务,装修程序日常监督,墙墙体体,电气,楼面地面,墙给体排水外立面人员行为,XXXXXXX公司,前期介入,接管验收,清洁开荒,入伙办理装修管理,日常服务,装修程序日常监督,不得改变原有公共区域的外观、规格和色彩；

严禁擅自改变房屋的门窗、阳台护栏，不得安装防盗门、网等；

严禁装修装饰外立面及公共走道部分；

空调外机，应安装在预留位置上，并将冷凝水管接入积水管内。

墙墙体体,楼面地面,电气墙给体排水外立面人员行为,XXXXXXX公司,前期介入,接管验收,清洁开荒,入伙办理装修管理,日常服务,装修程序日常监督,墙墙体体,电气,楼面地面,墙给体排水外立面人员行为,施工期限：

普通住宅一般为45天，最长不超60天；

别墅一般为60天，最长不超90天，如延期须申请；

施工时间：

8:

00-12:

00、14:

00-18:

00，节假日按物业通知时间为准，如需加班须向物业提前申请；

关门装修：

装修期关闭单元大门，以免扬尘、噪音等影响他人；

物品放置：

所有材料、工具及垃圾等不得放置在公共区域内；

垃圾清运：

须“袋装化”，按指定路线自行运至指定堆放点，禁止高空抛物。

XXXXXXX公司,前期介入,接管验收,清洁开荒,入伙办理装修管理,日常服务,装修程序日常监督,墙墙体体,电气,墙给体排水外立面人员行为,施工用电：

施工电线及插线板的安装应符合规范，严禁乱接乱搭；

公共区域：

严禁在公共区域地面上搅拌水泥、切割地砖、石材及进行木制品制作等作业；

户外接驳：

不得私自在户外接驳施工用电、用水；

楼面地面施工承诺：

确保不会对楼宇的设备设施及装修造成任何损坏；

、动用明火：

若需动用明火，必须向物业申请，在物业监督下作业；

灭火工具：

装修负责人在施工期对单元的安全负责，配备灭火器；

XXXXXXX公司,前期介入,接管验收,清洁开荒,入伙办理装修管理,日常服务,装修程序日常监督,墙墙体体,电气,楼面地面,墙给体排水外立面人员行为,噪音气味：

业户在单元内进行刺激性气味、异味较强的项目时，如可能对其他业户造成不良影响或引起业户投诉时，施工单位应停止在单元内作业，必须在物业指定的时间和地点完成；

用水影响：

施工用水区域，应保证在不渗漏的前提下规范用水，不得侵害和影响相邻住户；

业主责任：

因装修造成管路堵塞、漏水、停电、损毁他人物品等，由业主负责修复和承担相关费用并赔偿损失。

XXXXXXX公司,前期介入接管验收清洁开荒入伙办理装修管理日常服务,装修程序日常监督,墙墙体体,电气,墙给体排水,楼面地面,外立面人员行为,业主责任：

业户必须对其所聘用装修施工单位的施工人员的行为加以约束，并对其在本小区内的行为负全部责任；

爱护设施：

装修人正确使用电梯，爱护花草树木，不得损坏公共设施设备；

仪容仪表：

凭卡进入，应着装整齐，不允许、穿背心、拖鞋，不允许随地吐痰，不允许在公共地方吸烟，不允许高声喧哗、打闹，不随地大小便，不随便停车；

其他行为：

不允许在非工作区域逗留，严禁赌博、饮酒、斗殴，严禁威胁、危害公共安全的行为，禁止留宿。

XXXXXXX公司,前期介入,接管验收,清洁开荒,入伙办理装修管理,日常服务,装修程序违章管理,物业对装修的管理不是行政管理，有告知义务与报告义务，没有处罚权,对违反住宅室内装饰装修管理办法和物业管理条例的，给予口头警告或书面警告，情节严重的和造成严重后果的立即停止并消除影响。

XXXXXXX公司,前期介入,接管验收,清洁开荒,入伙办理装修管理,日常服务,装修程序违章处罚,造成相邻的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等；

擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的；

装饰装修活动侵占公共空间，或对公共设施造成损害的。

未申报登记而进行住宅室内装饰装修活动的；

将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的；

拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的；

损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果的；

擅自拆改供暖、燃气管道和设施的；

擅自超过设计标准或者规范增加楼面荷载的；

擅自搭建建筑物、构筑物的，擅自改变住宅外立面；

装饰装修企业不按照规定采取消防措施，擅自动用明火的。

发现有违反的行为不及时向有关部门报告的，由行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务费2至3倍罚款。

XXXXXXX公司,前期介入,接管验收,清洁开荒,入伙办理,装修管理,日常服务,装修程序验收,验收合格,装修验收只是行为验收而非质量验收。

应当按照装饰装修管理服务协