学校物业管理方案.docx
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学校物业管理方案
长沙民政学院物业服务方案
（一）、学校物业的概况
（二）、公司接管后将采取的管理档次及服务标准
（三）、物业管理的机构设置和人力资源配备
（四）、保安及车辆管理
（五）、环境卫生管理
（六）、绿化管理
（七）、物业服务的内容及其标准
（八）、必须具备的物质装备计划
（九）、费用测算
（十）、可提供的便民利民的服务
一、学校物业的概况（何亚玲主笔，郑芬秀，孙艳超调查）
校园的物业服务区域较大，并且分散不集中，不方便管理。
校园内已配备的设备设施有摄像头，道路，消防器材，各寝室内部配备的饮水机等，井盖，反光镜，标语及造型树等
而我公司的服务对象是广大师生及相关的工作人员，相信我公司一定可以克服困难，为广大师生提供便利
二、公司接管后将采取的管理档次及服务标准（何亚玲主笔）
（1）各管理层的管理人员全部配备到位，并且精通专业知识，可为广大师生提供免费咨询及其他服务
（2）确保校园内师生的财产安全，保安人员和巡查人员24小时轮流值班
（3）学校宿舍和校园大门需凭卡出入
（4）力争把民院建设成一个美丽，干净，安全的校园
（5）履行公司原则，精细管理，精微服务，业主至上的原则
（6）将重大管理事故发生率为0;将一般管理事故发生率%以下;让客户满意率97%。
1房屋管理及维修养护
（1）配备专业的房屋维修技术人员
（2）入住初期，组织勘察小组对所有破损的住房及相关的设备设施进行建档管理，并定期对其进行检查和维修，保障广大师生的人身安全
（3）基本的维修物料配备齐全
2公用设备管理，保证设备与机房环境整洁，设备良好，定期保养，无事故隐患
（1）供电系统
①保证电路畅通，杜绝师生的电线上晒衣服
（2）消防系统
①定期检查消防器材，确保其能正常使用，并做好向广大师生宣传消防器材使用方法及注意事项
（3）供排水系统
3.加强对水管的保护，并提高其的抗寒抗压能力，定期检查排水系统，机房应配备24小时的监管人员
4.共用设施管理，共用配套服务设施完好，道路等楼道公共照明完好，道路畅通，路面平坦
（1）定期对共用设备设施的管理和及时解决报修内容
三、物业管理的机构设置和人力资源配备（郑芬秀主笔）
物业管理企业规模较大、管理的物业较多时，企业的总体结构可分为两级：
企业总部和各项目管理机构。
在企业总部可以设置若干职能部门，分管各项目管理机构的不同业务；项目管理机构负责具体管理服务操作。
一般情况下，企业职能机构及其职责，主要包括以下内容：
（一）总经理室
总经理室一般设总经理和若干副总经理及“三师”（总会计师、总经济师、总工程师等），部分企业还设有总经理
助理，他们共同构成企业的决策层，对企业的重大问题作出决策
（二）人力资源部
人力资源部的主要职责包括：
制订企业各项人力资源管理制度，编制人力资源发展和培训计划，优化人力资源结构和人力资源配置，设计实施薪酬管理方案，完成人员招募、任免、调配、考核、奖惩、培训、解聘、辞退等工作
（三）行政管理部
行政管理部的主要职责包括：
编制实施行政管理、企业文化建设、品牌管理和信息化建设的规划和预算，建立相关规章制度、管理标准和工作标准，完成企业日常行政管理、企业文化和社区文化建设、品牌策划、后勤保障、内部信息管理、信息化建设、对外事务的联络等工作
（四）财务部
财务部的主要职责包括：
坚持原则，遵守财经纪律，执行财务规章制度；编制财务计划，做好财务核算、成本控制、预算和决算管理、财务分析和财务管理等工作；督促检查各项目的财务收支情况，监督资金和资产的安全运作，增收节支；定期向总经理室汇报财务收支情况
（五）品质管理部
品质管理部的主要职责包括：
企业质量管理体系运行和维护，各物业项目服务品质监督，客户满意度评价及监督，管理评审，协助新物业项目建立质量管理体系，外部质量审核的协调，内部服务品质审核的组织协调，客户服务监督管理，客户关系管理，客户投诉处理，客户满意度评价等
（六）市场拓展部
市场拓展部的主要职责包括：
物业管理市场调查研究，物业管理市场拓展，物业项目可行性研究分析，制作标书，投标管理，新接管物业项目前期介入管理的组织和协调，顾问项目管理与协调等
（七）经营管理部
（五）品质管理部
品质管理部的主要职责包括：
企业质量管理体系运行和维护，各物业项目服务品质监督，客户满意度评价及监督，管理评审，协助新物业项目建立质量管理体系，外部质量审核的协调，内部服务品质审核的组织协调，客户服务监督管理，客户关系管理，客户投诉处理，客户满意度评价等
（六）市场拓展部
市场拓展部的主要职责包括：
物业管理市场调查研究，物业管理市场拓展，物业项目可行性研究分析，制作标书，投标管理，新接管物业项目前期介入管理的组织和协调，顾问项目管理与协调等
（七）经营管理部
经营管理部的主要职责包括：
制订和分解企业经营计划和经营目标，制订物业项目考核体系、考核指标和标准，组织对各物业项目进行目标考核等
（八）工程管理部
工程管理部的主要职责包括：
工程维修和运行保障，合格工程维修分包商评审；各项维修保养工程和工程改造项目招投标、预算及审价、合同评审工作，为各物业项目提供工程技术支持、工程设备运行和维修评审，支持新项目做好新接管物业的移交、验收和工程管理，负责或参与有关工程设备管理文件的编制等
（九）安全管理部
安全管理部的主要职责包括：
各物业项目安全管理监督控制、安全管理指导的统筹安排、安全检查的统筹安排、安全管理评审、新项目安全管理支持和协助、负责或参与有关标书安全管理文件的编制等；具体负责公司安全
管理制度及工作计划的制订与实施，并监督、指导、协调和考核各项月的执行情况；完成安全巡查、安全投诉处理、定期消防安全检查等工作；协助项目对重大安全事故或突发事件的调查和处理
（十）环境管理部
环境管理部的主要职责包括：
负责清洁、绿化管理，保持环境卫生，实施企业对清洁和绿化分包方监管等；具体负责指导、监督各项目清洁绿化日常维护保养工作；负责对承包方的监督检查与考核；负责制订公共环境卫生防护的各类管理措施，组织编制并实施项目清洁绿化的大、中型维护保养计划
四、物业管理公司人力资源的配备（孙艳超）
物业管理公司机构的设置根据管理的需要而定，管理及专业技术人员的配备以建筑面积10万平方米计算，大致为：
多层房屋配6人，高层大楼配8人，不足建筑面积10万平方米的不少于5人。
一、学院多层住宅以及实训楼物业管理人员的定岗定编标准
学院多层住宅以及实训楼物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下：
1、管理人员：
主任，总建筑面积10万平方米以下设1人，10~20万平方米，设一正一副，25万以上，设一正二副；助理，总建筑面积10万以下设1人，在10万平方米以上每增加5万平方米增加1人；校园文化设一人，活动中心、场所的值班人员另计；管理处财务相对独立，一般设出纳、会计各一人，但可以兼职；其他人员如资料员、接待员、仓库管理员可根据物业的大小和工作需要来设置
2、维修员：
建筑面积每4万平方米设置1人
3、绿化员：
绿化面积每4000平方米左右设1人
4、保洁员：
每一栋楼设2人
5、保安员：
每个区域设1人
6、车管员：
根据道口或岗亭设置，车辆流量大的每班设2人，流量小的每班设置1人，一日3班
二、高层住宅以及教学楼物业管理人员的定岗定编标准
高层住宅以及教学楼物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置~人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下：
1、管理人员：
建筑面积小于5万平方米设主任1名，每增加5万平方米增设副主任1名；助理每350户设1人；学院文化设1人，活动中心、场所值班人员另计；会计、出纳各设1人；其他人员可以根据工作需要设置
2、机电人员：
高层住宅楼宇机电设备设施一般都有电梯、消防、供水、供电设施，要相应配备工程技术人员，建筑面积在3万平方米以上的楼宇每1万平方米配人
3、保洁、绿化人员：
建筑面积每7000平方米左右配1人；公共场所或商业场所可适当调整人员
4、保安人员：
建筑面积3000平方米左右配1人
5、车辆管理人员：
依据岗亭或道口设置，车辆流量大的每班每岗设2人，流量小的每班设1人，一日3班
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五、保安及车辆管理（何亚玲主笔）
（
一）保安管理
1.基本内容
⑴学校大门口安排门卫，保安员负责查验出入人员的证件，凡不是本校的师生，都要办理登记手续，禁止无关人员进入
⑵对出入校园的可疑人员，车辆及其携带或装运的物品进行检验，防止学校财物流失及违禁物品流入
⑶保安员要严格遵守交接班制度，按规定的时间交接班，不能执勤的，必须提前办理请假手续
⑷保安员遇到紧急情况和重大问题时要及时、具体、准确的向学校领导及有关部门请示、报告，对学校领导及有关部门处置紧急情况的工作指导，要立即坚决执行，执行结果要及时反馈，并做详细记录
⑸保安员通过对特定区域、地段和目标进行巡视检查、警戒，保护全校师生安全
⑹检查、发现、报告并及时消除各种安全隐患，防止火灾，爆炸等事故或抢劫、盗窃等不法侵害
（二）车辆管理
1.基本内容
⑴保安员严格遵守岗位操作规程，做好车辆出入的检查，指挥及巡查工
⑵本校车辆，按规定停放在校方指定的位置，非本校车辆（含非机动车辆），保安员给予正确指引，规定停放位置，禁止车辆乱停乱放。
凡属于出入校区内的外来车辆必须凭出入卡进出，并做好出入卡编号及车牌号的登记
⑶进入校区车辆要求严格按照道路设置的禁令牌、指示牌、标线等安全行驶，时速不得超过20公里，不准按喇叭，不准大声播放音乐。
如因违规而造成事故，驾驶员须承担全部责任
⑷对装有易燃易爆、腐蚀性等危险物品的车辆需经过校方相关部门允许后方可进入校区并严格管理
⑸保安员不定期对校区内车辆停放情况进行巡查，遇到异常情况需在《保安巡逻记录本》上详细记录清楚，并及时上报领班，当值的领班将情况记录于《保安队工作记事本》
2.具体要求
⑴安排工作人员每天24小时对停车场实行全天候监控管理
⑵负责停车场进出车辆的引导、停放秩序、安全监控工作
⑶停车场实行汽车、摩托车分类停放的管理办法，对车场要画出标准的停车位，在停车场夜间时开放照明设备。
在每个停车位后方安装防撞杆，防止汽车后撞。
车场要安装停车标志和一些提醒车主注意的指示牌，设置车场车辆出入，行驶指向及其它警示标志
六、环境卫生管理（郑芬秀）
1、基本内容
⑴对学校的楼宇、建筑物以及教学楼定期进行检查维修，禁止乱凿洞、乱开门窗的破坏性行为，禁止学生随意毁坏房屋结构
⑵定时对学校公共场所进行清扫保洁，及时清运垃圾，并对卫生用具进行清洁消毒，坚持早上清扫楼梯，走廊通道等。
收倒各楼层垃圾，清洗卫生用具，保持大楼清洁卫生
⑶学校保洁员要负责师生住宅区内楼道楼梯、道路、草地、平台、公共场地的清扫清洁。
负责楼道扶手、门窗、电表箱、信件箱、楼道开关、灯具的清洁
⑷负责垃圾池、垃圾箱内垃圾的清运，并按标准进行清洗，负责将各责任区生活垃圾的收集与清运工作，清洁办公区域
⑸对校园内所出现影响环境卫生的现象进行劝阻和制止
2、环境卫生的具体操作
⑴教学楼、住宅区、实验楼以及图书馆大堂的清洁工作：
每天早上用拖把把大堂门口拖洗干净，下雨天门口要放置防滑告示牌并增加拖洗次数，下班前应把垃圾清倒干净，每周对墙面除尘一次，每天晚上用拖把将地板拖洗一次，干后用清洁蜡对地板进行清洁和抛光。
每月两次对大堂进行消毒工作
⑵楼间通道的清洁工作：
每天清扫一次各楼层通道和楼梯台阶并拖洗干净，将垃圾收集，运到垃圾房。
用干净的毛巾擦抹各层和通道的防火门，消防栓柜，玻璃窗，灯具，楼梯扶手，护栏，墙面，墙根部分踢脚线，指示牌等公共设施，应保证每周循环保洁一次
⑶电梯的清洁工作：
保持电梯轿厢的清洁，每天用吸尘机吸尘，对电梯门、轿厢的不锈钢、镜面装饰物进行循环清洁
⑷室内车库和地下室的清洁工作：
每周打开一次地下室，车库的集水坑和排水沟盖板，应彻底疏通，冲刷一次。
每月用清洁剂、毛巾擦拭一遍消防栓、指示牌、指示灯、车位档等公共设施，每月清扫一次地下室的管线。
地下室、车库的消毒工作应每月进行两次
⑸道路的清洁工作：
每天对校区的道路定时清扫两边。
每次清扫工作必须在当天8:
30-16:
30前完毕。
对主干路段除定时清扫外，应安排固定人员巡回保洁；下雨天应及时清扫路面，确保路面无积水；发现路面有油污应即时用清洁剂清洁；用铲刀清除站在地面上的香口胶等杂物
⑹足球场、广场以及湖面的清洁工作：
清扫足球场、广场里的浮尘、果皮、树叶以及纸屑等垃圾；发现湖面有垃圾应马上捞起
⑺绿化带的清洁工作：
用扫把仔细清扫草地，绿化带上的果皮、纸屑、石块、树叶等垃圾。
每天清洁绿化带两次，秋冬季节或落叶较多时应增加清洁次数。
⑻底下管井的疏通工作：
地下管井应每月清理一次，操作流程如下：
用铁钩打开井盖→用捞筛捞起井内的悬浮物→清除井内的沉沙、用铁铲把粘在井内壁上的杂物清理干净→清理完毕盖好井盖→用水清洗地面
六、绿化管理（何亚玲主笔）
1、对花草树木进行定期培土、施肥、除杂草和病除害，并修枝剪叶，补苗、浇水
2、保持绿化带的清洁，保证不留杂物，不缺水，不死苗，花木生长茂盛
3、每月检查、记录、报告绿地、树木情况，及时劝阻和处理违反有关绿化管理规定的行为
4、养护管理人员负责管理、养护和培育物业区域的绿地、花草和树木。
5、绿化要选择适宜学校环境的植物、花草树木，因地制宜
6、要定时对学校的绿化带进行养护，包括浇水、施肥、整形、修剪、除草、松土、防治病虫害、围护等
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Seven/LY 亚玲，这是物业管理的机构设置和人力资源配备
七、物业服务的内容及其标准（何亚玲主笔）
11
管理处设置
1
（1）小区内设置管理处
（2）办公场所整洁有序
（3）配置一般的办公用品（如办公家具、电话等）
2
管理人员要求
（1）小区经理持证上岗，有三年以上物业管理工作经历
（2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁
3
服务时间
周一至周日在管理处进行业务接待，并提供服务
4
日常管理与服务
（1）服务规范应符合物业管理行业规范要求
（2）24小时受理业主或使用人报修。
急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）。
（3）对业主或使用人的投诉在三天内答复处理
（4）制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告
（5）建立健全的财务管理制度，
对物业服务费和其它费用的管理，做到运作规范，账目清晰
（6）建立小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、
设备管理档案、业主资料档案（含业主房屋装修档案）等
（7）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实
（8）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的60%
（9）建立管理处内部管理制度和考核制度
（10）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准
（11）能提供二种以上特约服务（有偿）和二种以上便民（无偿）服务
（12）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准
（13）对违反管理规约（临时管理规约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理
每日清扫一次，其中门厅每日清扫二次，每天拖洗一次，地面清洁
每周擦抹二次，保持基本无灰尘
每周擦抹一次，外表基本无灰尘、无污渍
每季除尘一次，目视基本无灰尘、无蜘蛛网
每月擦拭一次，其中门厅玻璃每月二次，目视明亮无污迹
保持清洁、无垃圾
住宿按幢设置垃圾收集点，收集点每日清理二次，收集点周围地面无散落垃圾，无污迹，无明显异味
道路地面、绿地每日清扫二次，目视地面、绿地清洁无杂物；明沟每周清扫二次，明沟无杂物、无积水
每周擦抹一次，表面无污迹
有专人管理。
生活、建筑垃圾封闭存放，垃圾厢（房）每日冲洗二次，垃圾厢（房）及其周围基本整洁、无污渍、无积水、无明显异味，灭害措施完善
合理设置。
每日清理一次，擦拭一次，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹
每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次（6、7、8月每月喷洒一次），每半年灭鼠一次。
乔、灌木修剪每年二遍以上，无二级枯枝；蓠、球超过齐平线10cm应修剪，
每年不少于四遍，做到表面圆整，基本无脱节；地被、攀援植物适时修剪，每年不少于二次。
3
中耕除草、松土
每年中耕除草五次以上，土壤基本疏松
施肥
按植物品种、生长状况、土壤条件适当施肥；每年普施基肥一遍，部分花灌木增施追肥一次。
病虫害防治
有针对性及时灭治，主要病虫害发生低于10％
扶正加固
有倒伏倾向，及时扶正、加固
1
（1）专职保安人员中55周岁以下的人员占总数的60%以上，身体健康，工作认真负责。
（2）有较强的安全防范能力，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备
（3）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，配备对讲装置或必要的安全护卫器械。
2
（1）小区出入口24小时值班看守，并有交接班记录和外来车辆的登记记录
（2） 封闭管理小区对外来人员或送货人员进行记录，阻止未经许可的外来人员进入小区
（3）保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录
3
（1）白天每二小时巡逻一次，夜间每三小时巡逻一次，重点部位有明确的巡逻要求，并有巡逻记录
（2）在遇到异常情况、突发事件时，采取相应的应对措施，及时报告管理处和相关部门
4
（1）学校应具备录像监控等技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息
（2）监控中心收到报警信号后，保安人员应按规定及时赶到现场进行处理，同时应接受用户救助的要求，解答用户的询问
5
（1）地面、墙面
草坪
修剪
每年普修四遍以上，草面基本平整
清杂草
每年普除杂草五遍以上，杂草面积不大于6%
灌、排水
及时灌溉，保证有效供水，有积水及时排除
施肥
每年普施有机肥一遍
病虫害防治
发现病虫害及时灭杀
3、绿地保存率100%（包括经过规定手续变更）。
乔、灌、草等保存率95%以上，大乔木保存率98%以上。
绿地设施及硬质景观保持长年基本完好
树木
修剪
乔、灌木修剪每年二遍以上，无二级枯枝；蓠、球超过齐平线10cm应修剪，每年不少于四遍，做到表面圆整，基本无脱节；地被、攀援植物适时修剪，每年不少于二次。
花坛花境
布置
一年中有一次以上花卉布置。
灌、排水
保持有效供水，无积水。
补种
缺枝倒伏不超过十处。
修剪、施肥
保持花卉生长良好。
病虫害防治
及时做好病虫害防治。
按车辆道路行驶要求设立指示牌，车辆基本停放在规定的范围内
（2）及时处理车辆停放不规范的现象
窗
每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响
楼内墙面、顶面、地面
墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损
管道、排水沟、
每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通（6月至9月每半月检查一次），每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时修理
屋顶
围墙
每半月一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好
道路、场地等
每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损
休闲椅、凉亭、
每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用
雕塑、景观小品
公共部位
室外健身设施、每日进行巡查，
发现损害立即修复，保证器械、
设施的安全使用
安全标志，儿童乐园等
对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常
八、必须具备的物质装备计划（孙艳超主笔）
㈠、学生宿舍：
每个宿舍必备的饮水机、日光灯、橱柜、清洁工作所需的工具，电力维修工具，各收集点的垃圾桶
㈡教学区域：
各收集点的垃圾桶及其清洁工具
㈢器械：
绿化养护所需的铲子、剪刀、喷洒的器材，化学药剂
㈣治安装备：
保安部配备一定数量的巡查摩托，保安服装及相关物品
九、费用测算（郑芬秀主笔）
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一、物业管理费用测算方法
一般而言，学校物业的公共服务费用构成主要包括：
管理、服务人员的工资及福利费；公共设施设备日常运行、维修及保养费；绿化费；清洁卫生费；保安费；办公费；固定资产折旧费；法定税收等。
各项具体费用的测算方法如下：
1、工资及福利费测算
工资及福利费用主要由物业管理公司人员的基本工资以及按规定提取的职工福利费、加班费、服装费（不含奖金）等构成。
（1）基本工资（元/月）
基本工资标准应根据当地工资水平以及企业性质、效益、工作岗位等因素确定。
（2） 福利费（元/月）
福利费包括：
福利基金—按职工工资总额的14%计算
工会经费—按职工工资总额的2%计算
教育经费—按职工工资总额的%计算
社会保险费—包括医疗、工伤保险、养老保险、待（失）业保险、住房基金等。
其中待（失）业保险按工资总额的1%计算，其他各项按地方规定由物业管理公司自行确定
（3）加班费（元/月）
通常按人均月加班2天，乘以日平均工资（月平均工资除以22天），每月按22个工作日计算
（4）服装费（元/月）
按每人每年2套测算，将年服装费总额除以12个月，测算出每月服装费。
根据以上测算，求出每月每平方米建筑面积的工资及福利费
每平方米建筑面积工资及福利费＝
2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费
公共设施、设备的日常运行、维修及保养是指住宅区域和教学区域的公共部位如过道、门厅、楼梯及区间道路等土建零修费，以及室外上下水管道、电气、燃气部分的日常运行维修及保养费，楼宇公共照明费等。
该项费用的测算，既可以根据公司从事物业管理的经验确定，也可以按以下方法测算
普通多层住宅公共设施、设备的建造成本按房屋建筑成本的15%提取，其折旧费按25年计算，公共设施设备的维修保养费按月折旧费的40%提取。
测算步骤为：
（1）测算公共设施、设备的建造成本
公共设施、设备的建造成本＝房屋每平方米建筑成本×15%
（2）
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